商品房定房单的法律效力

① 如何认定商品房买卖中的认购书的效力

2003年5月，黄某通过朋友介绍得知某房地产开发公司正在开发一住宅套房，名曰“曲苑风荷”，在进一步了解了该房地产公司以及开发的该套楼房后，决定购买其中一套商品房。但是由于房地产公司刚开工不久，尚未全面推向市场，于是黄某和销售人员签定了一份商品房认购书。认购书中约定，黄某购买商品房一套，价款暂定为每平方米6500元人民币，但是房地产开发公司可以在正式签定商品房销售协议时根据市场行情提出变更。在2004年5月该房地产开发公司正式向市场推出了自己开发的此项目商品房，市场行情一直看好，购房者颇多，黄某于是要求与房地产公司签定正式的商品房销售协议，但是房地产公司告知只能将另外的商品房卖给黄某，而在认购书中约定的商品房不再销售，黄某认为房地产开发公司违约，应该与自己按照认购书的约定签定正式的销售协议。当事人双方协商不成发生纠纷。

依法分析

在现实生活中的商品房销售时，房地产开发商或销售商为了能够尽快的将房屋售出，往往会在签定正式的商品房销售合同之前与买受人先签定一个认购书。目前认购书是广泛存在的一种实践文书。商品房的认购、订购、预定等协议是指，商品房买卖合同的双方当事人在签署预售契约或买卖契约前所签定的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认和约定。认购书的内容一般包括双方当事人的基本情况、商品房的基本情况、购房款的交纳、签定正式的商品房销售合同的时间约定等。在实践中认购书分为两类，其中之一为内部认购书，就是指在开发商的楼盘项目尚未取得商品房预售许可证之前就开始销售时签定的认购书；而外部认购书是指具备预售资格和现售资格后，房地产公司进行销售时与购房者签定的认购书协议。

从一般理论上看，认购协议书属于一种商品房买卖预约合同。认购协议书是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。简单说来，即是卖方承诺在一定期间内保证不将房屋卖给除买方以外的第三人，买方则保证将在此期间内遵循协议约定的条款与卖方就买房事项进行商谈。这种认购行为的主要特征是买卖双方约定的为将来订立合同而谈判的义务，而并非最终达到签约。所以，一般认为在性质上这属于商品房买卖预约合同。

在合同的分类中有预约与本约之分。预约是指当事人之间约定的在将来签定合同的合同，而将来要签定的合同就是本约。预约的内容不同于本约。预约的内容主要的是为了在将来签定本约，预约具有独立性，其是独立于本约的合同，与本约不存在从属关系。商品房买卖合同中尽管当事人在认购书中明确了双方当事人的身份、标的物的基本情况等，但是认购书签定的目的并不是使当事人双方直接根据认购书而承担债权债务，只是为了约束双方当事人在将来签约。预约的效力主要的就是使当事人负有在将来履行签定合同的义务，而不能违反预约的约定将房屋销售给他人。预约的成立生效与本约没有任何关系，两者只是在内容上有所牵连，但是并不涉及法律效力问题。当事人一方如果违反预约的约定也要承担相应的违约责任。预约当事人的主要义务就是在将来签定本约，这是当事人为特定行为的一种义务，而不是对直接结果的确认。如果一方当事人没有正当理由而拒绝履行该义务，那么对方当事人可以请求法院直接强制执行。本约签定时，预约自然就丧失了其应有的效力，因为本约签定正是预约存在的目的和效力目标。

商品房认购书在满足特定条件下，应该认定为正式的商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第16条规定了商品房买卖合同中应该具备的基本条款，但这主要是针对商品房买卖的本约来规定的。但是第16条的要求是比较完备的，在实践中很难或者要在后期当事人之间才可能签定如此完备的合同，因此在实践中当事人一般会在签定正式文本的合同存在事实和法律上的障碍时而事先签定一份认购书。在双方谈判过程中和房屋建设相关手续办理的过程中，逐步消除事实和法律上的障碍而使预约转化为本约。所以在实践中认购书就是当事人之间的权利义务的根据和主要约定，因此应该在一定条件下承认认购书的正式合同效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

只要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，这里需要从两个方面来理解，一方面要通过司法实践回答什么是主要内容的问题，另外还要首先清楚，认购书即使被认定为正式合同也显然是不需要具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的全部内容的。在实践中由于事实和法律上的困难，当事人不可能在认购书中把所有的内容写明。譬如，交付使用条件和日期条款，根据《城市房地产管理法》第26条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。开发商交付房屋时应当向买受人提交住宅质量保证书和住宅使用说明书等很多的手续和材料需要齐全，所以在预约合同中不可能就该条款作出细致的约定，所以通常在预约合同中房屋交付时间是有浮动幅度的。

出卖人已经按照约定收受了购房款。在这里出卖人收受购房款，可以是部分购房款，也可以是全部购房款。在实践中买受人购买房屋支付房屋款项一般有一次全部付清和分期付款以及个人住房贷款等方式。根据这一条件，那么只有在买受人已经支付购房款的情况下，认购书才有可能被认定为正式合同；如果认购书具备了合同的主要内容，但是仅仅是买受人没有支付购房款，就不能认定认购书为正式合同。如此看来这样的规定似乎太过于严格。出卖人收受购房人的房款，实际合同就已经进入了履行阶段。另外如果当事人之间仅仅签定了一份认购书，而且该认购书并不具备商品房销售合同的主要内容，但是当事人之间已经开始了实际履行而且其中一方也已经接受了，此时应如何认定呢?《合同法》36条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”所以在买受人支付了购房款而尚未签定正式的商品房销售合同时，当事人之间的买卖关系仍然合法有效。所以，有学者指出，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条中认定商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款两个条件时，才能被确认为正式的买卖合同过于严格苛刻，实际上这两个条件应该是选择性的而不是并存的就足够了。

具备合同实际履行的条件。认购书被认定为正式的合同，那么就必须具有实际履行的条件，也就是说在合同的实现上，已经不存在法律或事实上的障碍和困难。

技巧提示

实践中当事人之间签定认购书应该注意的问题：

（1）防止内容过于简单。实践中有一部分认购书仅包括房屋地址、面积、价格等基本事项，而对于违约责任、定金的退还或丧失的条件等重要条款却没有明确，这样会导致购房者不能全面了解交易条件。一旦购房人在与开发商就正式合同条款进行谈判过程中遇有分歧，往往会使购房人陷入困境。认购书要产生合同效力，首先应当符合合同法的要求，内容应当清晰、明确。认购书的主要内容应包括：买卖双方基本情况，包括双方名称、地址、联系电话、传真等；房屋基本情况，包括房号、户型、面积、单位价格、总价等；签订正式合同的期限、付款地点、签约地点等；定金条款，约定定金在不同情况下发生何种效力；付款方式，包括一次付款、分期付款、按揭付款等；买卖双方权利与义务。一般而言卖方的义务应包括：保留双方约定的商品房不得再向第三人出售；按照认购书约定的主要条件为主要内容订立正式买卖合同；在约定的期限内洽谈订立买卖合同；在双方不能就此主要条款达成一致时，按照法律的规定或交易惯例或公平原则确定主要条款之外的条款。违约条款，即买卖双方如不能依合同约定实际履行时应承担何种责任。

（2）约定要明确、清楚，同时注意认购协议书中权利义务的对等性。合同中体现的基本原则就是自愿平等，换个角度说，即各方当事人应当在认购协议中规定必要的义务，双方的义务都是围绕合同目的的实现而确立的，任何一方的义务不能过多也不能过少。目前多数的认购书都是开发商提供格式合同，对购房者的限制较多，为了避免一方责任倾斜，在签订协议时要注意加上限制开发商行为的条款。

（3）审查开发商是否具备商品房销售条件，避免签定内部认购书。《城市房地产管理法》规定，商品房预售实行预售许可制度，开发商如果不具备商品房预售法定条件，没有取得《预售许可证》，其与购房者签订的《认购协议书》是内部认购书，但是在目前这种认购书一般会被认为是无效的，不具有法律效力。

——引自延边人民出版社《法律高手》

② 《商品房认购书》法律效力

商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现回房买卖合同之前所答签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”同时第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”综上，认购书在一定的情况下是具有法律效力的。

③ 商品房认购单是否具有法律效力

应该涉及定金问题吧？

④ 商品房认购协议书有法律效力吗是不是非法的呢可以

商品房认购协议书，是有法律效力的，双方当事人应当按照认购书的约定履行确定内的义务。
《最容高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：
第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
第五条 商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

⑤ 商品房认购书的法律效力及定金是否能

您好：
商品房认购书的法律效力及定金是否能要回
关于认购书的法律效力，历来争论很大。肯定的一方认为，认购书本身即为一买卖合同，双方当事人磋商后签订一书面的认购书，如果当事人是在平等自愿的基础上表达了自己的真实意思，则从程序、形式、内容上看，认购书都已符合合同的成立要件，因此具有法律效力。否定派则认为，认购书与正式的房屋买卖合同不能混为一谈。因主合同（即正式买卖合同）尚未成立，作为从合同的认购书根本就无效。那么审判实践中一般是怎么处理的呢？司法实践中普遍性的做法是倾向于采用肯定观点的，认为只要开发商具备预售的条件，这个条件就是我们前面所说的商品房预售条件，即最起码应当是具有预售许可证。在这种情况下，如果认购书为双方真实意思表示，且内容合法，则认购书具有法律拘束力。特别是最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》颁布以后，认购书的法律效力更是有了明确的法律依据。该《解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”即在一般情况下，认购书虽不是商品房买卖合同，但它具有法律效力。《解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”就是说，具备了商品房买卖合同主要内容的认购书与商品房买卖合同具有同等的法律效力。
那么，司法实践中认可认购书的法律效力，是否意味着购房者必须在认购书所约定的期限内与开发商签订正式合同，否则，开发商即可没收购房者的定金呢？这个问题正是认购书纠纷的症结之所在，也是我们今天要重点探讨的问题。
根据我本人的理解及实践经验，我认为，虽然高院的司法解释明确规定了认购书的法律效力，但实际上，认购书很难起到保证双方当事人按时签约的作用。特别是对购房户来讲，更是几乎没有实际的约束力。可以这样说，如果你签了认购书并且交了定金，到签正式合同的时候，你不想买这个房子了，那定金几乎可以百分之百的要回。完全没有必要担心定金会要不回来。为什么呢？下面我就来说一说理由。
首先，我个人认为，认购书必须是在开发商具备预售条件的前提下签署才有法律效力。高院的司法解释虽然没有明确这一点。但商品房销售管理办法规定：不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。可见，在不具备销售条件的情况下，开发商不能收取购房人的定金。因此，签订认购书时，如果该楼盘没有取得预售许可证，那双方签署的认购书其实并没有法律效力。既然认购书无效，那开发商自然也就不能依据认购书没收定金了。退一步讲，即使在没有预售许可证的情况下签订的认购书被认为有效，那也未必对购房人不利。因为，到签正式合同时，开发商必须取得预售许可证，否则，开发商就不具备签合同的资格。如果真的出现这种情况，那我们不仅可以要求开发商返还定金，而且可以要求开发商双倍返还定金。因为，既然认购书是有效的，那开发商就应当按照约定时间签署正式合同，现在，因开发商不具备预售资格导致不能签订正式合同，那开发商理应承担双倍返还定金的责任。
那么，在开发商具备预售条件的情况下签了认购书，将来如果不想签正式合同，定金能退回来吗？当然能。因为根据高院的司法解释规定：因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。何谓不可归责于双方当事人的事由？我认为，双方对正式合同的条款达不成一致，就是不可归责于双方当事人的事由。认购书中虽然包括了房屋位置、面积、价款等内容。但相对于一份完整的预售合同来说，还有很多内容没有包括，比如办理房产证的期限、面积误差处理方式、违约责任等等。而现在的开发商一般都很牛气，牛气的表现之一就是不允许修改合同，要签就安全按照他们拟定好的签。在这种情况下，如果我们不想买这个房子的话，我们完全可以就合同条款向开发商发难。如果开发商不同意修改合同条款或签订补充协议，那合同自然就签不成了。此时，开发商当然可以指责是我们不想买，而我们也可以指责是开发商不想卖。很显然，这种情况下无法将责任归咎于任何一方。因此，任何一方也就没有理由要求适用定金罚责了。

⑥ 购房认购书具有法律效力吗

认购书全称为《商品房认购书》，是购房者与开发商对交易房屋有关事宜的初步确认内。在没有签订《商品容房买卖合同》前，是解决买房相关事项的条款，具有一定的法律效力。

当您签认购书时，需要注意开发商的信息是否准确；有没有“预售/销售许可证”的证书编码；房屋基本信息包括楼层、朝向、户型、房价等要约定清楚；定金缴纳的时间、金额及违约处理办法要与开发商进行约定；还要注意将开发商对你的承诺写进认购书中。

因为认购书是具有法律效力的，在签时，还要仔细查看。

⑦ 商品房认购书是否具备法律效力，与房产交易合同有何区别

1、商品房认购书来是商品源房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

2、认购书应属于商品房买卖合同的预约合同，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。

3、认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。其效力必须区别于本约即商品房销售合同的效力。

4、 认购书与买卖合同有很大的区别，认购书的效力主要体现在以下三个方面：

一是鉴于买卖双方对交易标的物所拥有的信息不对称，开发商应当充分披露可能影响买方订立本约的信息。

二是不应强加具有不合理条件的实际谈判义务，特别是开发商不得利用自身的优势，免除自己的责任或加重买方的责任。

三是持续谈判的义务，除非出现重大僵局或终止谈判的事由，双方当事人应恪守诚信义务，继续进行谈判。

⑧ 关于商品房定购协议书的法律效力

≤商品房定购协议书≥在法律上是有效的，你要注意定购和订购是不同的，定购违版约除退还定金外，一般权按定金额来赔付；订购对双方没有约束力，只需退还订金。按你说的协议条文内容来看，开发商要陪付给你违约金，但你要注意开发商是否因为"不可抗力事件"才无法完成协议，如天灾、政府政策改变等非开发商的原因造成，如果是的话你只能拿回定金，如果不是"不可抗力事件"那你可到法院去告开发商。