销售备案登记的法律效力

⑴ 房屋备案登记未开发票与买卖合同谁的法律效力大

不能放一起比。两个有效的法律依据不同。

⑵ 办理了网上备案单房屋权是受法律保护的吗

办理了网上备案单房屋权是受法律保护的，预售登记备案除外

根据《中国国土资源报》发布的：房屋预售登记备案不具备物权公示效力

预售登记备案没有物权的公示效力

根据1995年1月起实施的《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同；预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

2001年8月，修正后的《城市商品房预售管理办法》规定，开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

2003年12月，《北京市城市房地产管理办法》正式实施，规定房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市或者区、县国土房管局申请商品房预售登记，并提交房地产开发企业的营业执照和授权委托书、预购人身份证明复印件和商品房预售合同。

上述法规和规章均是本案中的预售登记备案做出时有效的法律文件。根据这些规定，预售登记备案行为仅在商品房买卖合同双方之间发生有关法律效力，如未办理，不动产登记部门仅会对房屋销售方的开方商进行行政处理。

预售登记备案制度并不是一种物权意义上的登记备案，它的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的实现。通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。

商品房预售合同的登记备案对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。登记备案与否不仅对商品买卖合同的效力没有影响，而且更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。

预告登记在法定期限内有物权公示效力

在司法实务中容易与预售登记备案行为混淆的是预告登记行为。两者的法律属性是不同的。

2007年10月实施的《物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这是预告登记制度的法律基础。

2008年7月实施的《房屋登记办法》第六十七条规定，预购商品房、以预购商品房设定抵押、房屋所有权转让或抵押，当事人可以申请预告登记。第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

通过上述法律与规章规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权登记，也就是说不是现实的物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。

预购商品房的预告登记，就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。所以预购人想要在将来更好地实现物权，就应该在合同登记备案之后的法定期限内再进行预告登记。应当明确的是预告登记制度虽具有一定物权公示效力，但其毕竟不是一种真正完全意义上的物权登记，所以它是具有法定期限限制的，现行法律规定的期限为三个月。超过法定期限后，预告登记失去相应法律效力。

来源出处：http://www.jndlr.gov.cn/tabid/62/InfoID/29859/frtid/2390/Default.aspx

⑶ 登记备案的法律效力是什么

登记备案一般是对抗第三人，若未登记不得对抗善意第三人。
但是有些登记备案是权利生效的要件，比如说不动产的抵押，如果未登记则抵押权不发生效力。

⑷ 从法律意义上讲备案和登记有什么不同

备案复是相对于审批而制言的一种管理方式。国外中的国际货运代理企业有相似的备案介绍，它由审批转变为备案，从政策上更加开放，商务部通过国际货运代理企业信息管理平台，收集国际货运代理行业的信息数据，构成了行业管理的基础。
而登记并不是一个完整的法律概念，多指把有关事项或东西登录记载在册籍上。

⑸ 请问一下，房产局对房屋的预售预购备案登记与房屋产权登记有什么区别各种登记的法律效力或法律责任如何

房屋的预售预购备案登记与房屋产权登记的区别如下:

一、登记种类不同。

房屋预售备案仅指开发商在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。

房屋产权登记包括国有土地范围内房屋所有权登记；抵押权、地役权登记；预告登记、更正登记；异议登记。

二、登记机关不同。

房屋预售备案登记机关为房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门。

房屋产权登记机关为直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。

《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”

三、办理主体不同。

房屋预售备案登记的主体为房地产开发企业。

房屋产权登记的主体为房屋交易双方当事人。

商品房预售合同备案登记的效力，在于使预售合同能产生对抗善意第三人的效力。也就是说，如果开发商在签订预售合同后，又擅自转移给他方时，消费者可用登记备案的预售合同对抗开发商的转让行为，可以依法请求法院裁定其行为无效。

房屋产权登记的效力在于确认所有权发生变更。

《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

⑹ 备案有什么法律效力吗

有法律效力，备案不是必要要件，即使不备案，一经双方在合同上签字，合同即发生法律效力。 想以未办备案进行抗辩不交租金，行不通。

⑺ 预售合同备案后存在法律效力吗

商品房预售合同登记备案具有的法律效力：未取得预售许可证进行预售的行为属于违法，与买受人订立的商品房预售合同应当认定为无效，但在起诉前取得合法有效预售许可证的可以认定为有效。
【法律依据】
《城市商品房预售管理办法》第五条
商品房预售应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
《商品房销售管理办法》第六条
商品房预售实行预售许可制度。商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

⑻ 房屋初始登记和预售合同备案登记，在法律效力上哪个更大一些

一、法律效力不同
商品房预售合同备案登记制度是一种行政管理制度，而预告登记是不动产登记制度，二者的法律效力完全不同。
二、登记的程序及部门不同
《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权、房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为。
而预告登记时双方合意之下申请的，只有双方达成合意才能可以申请登记，也可以不用申请预告登记。可见登记备案的启动主体是房地产开发商，而预告登记的启动主体则是签订了物权协议的当事人。且根据《房屋登记办法》的规定，办理预购商品房预告登记必须有已经登记备案的商品房预售合同原件才能办理，即备案登记是预告登记的前置程序。
三、两者的登记机关也不一定是同一个
预告登记就是房屋的登记机构，而商品房预售合同登记备案的可以是建设主管部门也可以是房地产管理部门。
四、适用范围不同
商品房预售合同的登记备案，其登记的标的仅限于商品房预售合同，商品房的现房买卖、二手房买卖、旧房买卖合同都被排除在备案登记的范围之外;而预告登记适用于所有不动产交易，不仅包括商品房买卖和私房交易，还包括国有土地使用权的有偿转让、房地产开发项目的整体受让等。