赫少华律师

1. 承租人提前退租，剩余租期损失怎么处理

赫少华 律师 租赁期未满，承租人单方解除合同，出租人要求承租人赔偿剩余租期租金的，可否支持？ 应首先看原合同对此有无特别约定，有特别约定的，从其约定；没有特别约定时应看租赁合同能否继续履行，只有当合同确实无法履行或履行成为不必要时，法院才能判决合同解除。 合同履行期间，承租人因故要求提前退租，并执意要搬离承租房，出租人面对空荡荡的房子，如何维护权益？承租方挥挥衣袖，甚至悄无声息离去，礼貌性留下一份函，保证金任凭处置，青山不改。 初次观此函，江湖气十足，但丢出来的法律问题确实纠结。 观点有三： 其一，未履行期间发生的租金，视为出租人的损失，出租人予以全额赔偿。【注：此观点等同于完全履行，若出租人嗣后将房屋出租予他人，就不存在或者减少损失，此观点不公允】 其二，租赁合同解除后，市场租金与原合同租金的差额视为出租人的损失，由承租人予以赔偿。市场租金等于或高于原合同租金的，承租人不予赔偿。【注：须考虑剩余租期的市场行情，若剩余租期相当长，市场行情起伏不定，法院操作则相当麻烦，缺乏实行性】 其三，未履行期间发生的租金，可视为出租人的损失，由承租人予以补偿。剩余租期超过3个月的，补偿额按3个月租金计付；剩余租期不满3个月的，补偿额以剩余租期的租金计付。【关于民事案件审理的几点具体意见，沪高法（2000）44号 所选用观点】 对于其三观点，仅作参考；猜想基础在于，出租人有充足的时间进行出租，但需要以房屋的具体类型，出租的难易（空置时间）等相关，不可一刀切。

2. 共同拥有的财产未约定份额能否将自己的份额赠与他人

赫少华律师 物权的取得，有系列途径如买卖、赠与、继承等，但生活中采用的手段，通常难以直接给以定位，尤其与赠与相关时，基于无偿性，有时判断时情感的理性与感性会乱成一团，没那么容易扯得清。 尤其处分的财产权属并不清晰，如夫妻共有等；夫妻之间财产在并不细分时，签署一揽子处分协议，将名下财产悉数处置，分给他人，但此协议如何定位？乙方是否有权撤销。案情如下：甲在弥留之际与乙共同起草一份《备忘录》，内容为：“经甲与乙夫妇双方协商同意，对房产进行如下分配：A房产一套归丙（甲与前妻之女），B房产一套归丁（甲与乙之子），和C房产一套归庚(甲之兄) 。”在庚在场的情况下，甲\乙都在备忘录上签了名。甲去世后一年内，C房产过户至庚，A房产被甲出售，而此时刚满依吧岁的丙遂要求继母乙对其应得的房屋给予赔偿。 观点一，系赠与，若赠与认定成立，在赠与完成前，乙应该能50%财产的决定权，有选择性地撤销。【备注相关：最高院民一庭《民事审判指导与参考》贰009年第贰集中持有观点，虽夫妻对全部共同财产部分份额的共有享有所有权，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共同财产，故 夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的行为应为全部无效】观点二， 系共同遗嘱。甲签署《备忘录》的目的是临终前对自己财产的处分，因考虑到财产是夫妻共同财产，无法独自处分，故让乙也在《备忘录》上签名。但乙尚未死亡， 有权在有生之年通过其他形式处分自己的财产，不受遗嘱行为、内容的限制。观点三，系夫妻间对共同财产所作的共同处分协议。鉴于房产A、B、C均为夫妻共同财产，在互相给予认可的情况下，夫妻双方共同对外作出的一致意思表示，对共同财产进行处分，符合有效的民事法律行为特征，乙单方无权撤销。 结果（并非结论）： 一审法院采用了观点三，认定《备忘录》合法有效，鉴于乙将该房出售且已无法返还，乙对此应承担相应的赔偿责任，具体数额可按照评估数额予以确定，二审予以维持。 背后的依据是， 夫妻对外共同为财产处分行为之依据，是双方对重要财产的共同管理权和共同意思表示，如本案中的房产，属于夫妻生活中的重要财产，就必须有双方共同意思表示才能处分，任何一方都不能单独处分。其他猜想：丙或许可以继承人身份主张继承遗产，那么庚获得房产C的依据便值得详查，《备忘录》或许要出示在公堂上，而案中，恰是庚将《备忘录》一事告知丙的，才有丙之诉讼。结合婚姻法第依9条，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 将共有财产约定各自享有份额，因先前无明确的各自份额，故即便一方享有99% ，也与赠与意思无关，只是双方就财产所有权的约定，赠与，总需是先要自己明确拥有，才能赠与他人。 周围探讨时，持观点一者众，即便是观点三，背后是否依然是以赠与为腔调的？夫妻共同将名下财产共同处分给丙、丁、庚，也便是共同赠与的意思表示吧。 如标题，是“？”这里的处分，是否便是“赠与”？若是，标题演变成，“夫妻一方死亡，另一方可否撤销对共同财产 的赠与表示” ？一旦涉及赠与，必然有任意撤销权与法定撤销权的讨论。相关链接：一. 法院审理认为：离婚协议中关于当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，任何一方都不能随意变更或撤销;@谭芳律师认为，本案的赠与行为是与夫妻身份关系的解除以及夫妻共同财产的分割问题等是一个有机联系的整体，不能任意分割，也不能任意撤销。二. 夫妻共同遗嘱，是夫妻双方共同设立的，处分共同共有财产及其他事务的遗嘱。夫妻共同遗嘱的设立与执行，仍应遵守我国法律关于遗嘱的规定。 夫妻双方设立的共同遗嘱，可以由双方共同撤销或变更。 夫妻一方死亡的，生存一方仅可以撤销或变更限于涉及自己个人财产部分的遗嘱，而无权撤销或变更涉及共同财产或另一方个人财产的遗嘱部分。 对夫妻双方约定不得撤销、变更的共同遗嘱、附条件的共同遗嘱，以及存在其他不适宜撤销、变更情形的共同遗嘱，夫妻一方不得单独撤销或变更。(上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答(贰0依0年第三期)

3. 夫妻一方死亡，另一方可否撤销对共同财产处分的约定求解

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物权的取得，有系列途径如买卖、赠与、继承等，但生活中采用的手段，通常难以直接给以定位，尤其与赠与相关时，基于无偿性，有时判断时情感的理性与感性会乱成一团，没那么容易扯得清。
尤其处分的财产权属并不清晰，如夫妻共有等；夫妻之间财产在并不细分时，签署一揽子处分协议，将名下财产悉数处置，分给他人，但此协议如何定位？乙方是否有权撤销。案情如下：甲在弥留之际与乙共同起草一份《备忘录》，内容为：“经甲与乙夫妇双方协商同意，对房产进行如下分配：A房产一套归丙（甲与前妻之女），B房产一套归丁（甲与乙之子），和C房产一套归庚(甲之兄)
。”在庚在场的情况下，甲\乙都在备忘录上签了名。甲去世后一年内，C房产过户至庚，A房产被甲出售，而此时刚满18岁的丙遂要求继母乙对其应得的房屋给予赔偿。
观点一，系赠与，若赠与认定成立，在赠与完成前，乙应该能50%财产的决定权，有选择性地撤销。【备注相关：最高院民一庭《民事审判指导与参考》2009年第2集中持有观点，虽夫妻对全部共同财产部分份额的共有享有所有权，夫妻双方无法对共同财产划分个人份额，也无权在共有期间请求分割共同财产，故
夫妻一方擅自将共同财产赠与他人的行为应为全部无效】观点二，
系共同遗嘱。甲签署《备忘录》的目的是临终前对自己财产的处分，因考虑到财产是夫妻共同财产，无法独自处分，故让乙也在《备忘录》上签名。但乙尚未死亡，
有权在有生之年通过其他形式处分自己的财产，不受遗嘱行为、内容的限制。观点三，系夫妻间对共同财产所作的共同处分协议。鉴于房产A、B、C均为夫妻共同财产，在互相给予认可的情况下，夫妻双方共同对外作出的一致意思表示，对共同财产进行处分，符合有效的民事法律行为特征，乙单方无权撤销。
结果（并非结论）：
一审法院采用了观点三，认定《备忘录》合法有效，鉴于乙将该房出售且已无法返还，乙对此应承担相应的赔偿责任，具体数额可按照评估数额予以确定，二审予以维持。
背后的依据是，
夫妻对外共同为财产处分行为之依据，是双方对重要财产的共同管理权和共同意思表示，如本案中的房产，属于夫妻生活中的重要财产，就必须有双方共同意思表示才能处分，任何一方都不能单独处分。其他猜想：丙或许可以继承人身份主张继承遗产，那么庚获得房产C的依据便值得详查，《备忘录》或许要出示在公堂上，而案中，恰是庚将《备忘录》一事告知丙的，才有丙之诉讼。结合婚姻法第19条，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
将共有财产约定各自享有份额，因先前无明确的各自份额，故即便一方享有99%
，也与赠与意思无关，只是双方就财产所有权的约定，赠与，总需是先要自己明确拥有，才能赠与他人。
周围探讨时，持观点一者众，即便是观点三，背后是否依然是以赠与为腔调的？夫妻共同将名下财产共同处分给丙、丁、庚，也便是共同赠与的意思表示吧。
如标题，是“？”这里的处分，是否便是“赠与”？若是，标题演变成，“夫妻一方死亡，另一方可否撤销对共同财产
的赠与表示”
？一旦涉及赠与，必然有任意撤销权与法定撤销权的讨论。相关链接：一.
法院审理认为：离婚协议中关于当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，任何一方都不能随意变更或撤销;@谭芳律师认为，本案的赠与行为是与夫妻身份关系的解除以及夫妻共同财产的分割问题等是一个有机联系的整体，不能任意分割，也不能任意撤销。二.
夫妻共同遗嘱，是夫妻双方共同设立的，处分共同共有财产及其他事务的遗嘱。夫妻共同遗嘱的设立与执行，仍应遵守我国法律关于遗嘱的规定。
夫妻双方设立的共同遗嘱，可以由双方共同撤销或变更。
夫妻一方死亡的，生存一方仅可以撤销或变更限于涉及自己个人财产部分的遗嘱，而无权撤销或变更涉及共同财产或另一方个人财产的遗嘱部分。
对夫妻双方约定不得撤销、变更的共同遗嘱、附条件的共同遗嘱，以及存在其他不适宜撤销、变更情形的共同遗嘱，夫妻一方不得单独撤销或变更。(上海市高级人民法院民一庭民事法律适用问答(2010年第3期))