物业法律咨询

A. 物业方面的法律咨询

1、业主和物业公司是物业合同关系，而不是管理关系。业主接受了物业回服务，才负有缴纳答物业费的义务。本案中，原业主办理完产权登记过户后，其已经没有接受物业服务了，当然不应该由他来负担物业费。
2、过户后，原业主是否有义务提供买房人的资料给物业公司呢？个人认为法律法规没有明确的规定，而且在买房人未允许的情况下提供给物业公司也存在法律纠纷的隐患，因此，原业主没有义务提供买房人的资料。
3、如物业公司一直骚扰，你当然可以报案要求排除骚扰。
4、上海张律师107不天真，bandeng007你真的很天真。

B. 法律咨询：小区物业

不合理，你们小区物业的管理有问题，收不上费用就挺电梯，这是一种很不负责任的做法，做法很极端，和业主的关系就会越来越不好，为什么不 试试别的办法来收费呢。

现在都高科技了，我们小区比较高档，管理各方面都很好，我们有张“一卡通”，就是说跟做公交车一样的IC卡，从进小区大门要打卡开门，到单元门打卡开门，再到坐电梯打卡坐电梯（小区里通用一张卡，很方便的），没有打卡电梯是不开门的，不交电梯费只能爬楼梯。我们这个卡是每个月往里充钱的，和坐公交车一样，坐一次电梯就从里面扣多少钱，比如你住2楼，不坐电梯，那就不用了，很合理的，坐的次数多，那自然就交的钱多了，你可以建议你们小区物业公司安一套这样的设备。

IC卡系统三大贡献：
公共安全作用：使用智能 IC 卡电梯管理系统，使公共电梯成为业主的专用电梯；
节能并延长使用寿命：减少误操作和空转，有效减少损耗，减轻电梯维修负担，节省维修费用；
提升物业形象：智能化系统的标志，发明专利技术应用，提升楼盘热点，扩大一卡通应用范围。
使用介绍：
住户：凭 IC 卡才能启运电梯，无需按键直达自己的楼层，他人不能到达；客人来访：由管理人员进行登记后发放临时访问卡或凭被告之持卡人设定的密码使用电梯到达指定的楼层。
系统功能：
编程功能：管理人员可通过监控终端和管理主机对所发IC 卡设定限时、取消和重置使用；
记录功能：系统主控模块和管理主机对系统中每个发生的事件都有详细记录，如每次电梯的刷卡情 况、卡的编号、使用楼层等。

C. 关于物业管理的法律咨询

1.如果业主不同意，物业方面 不可以取消 固定车位。参照《物业管理条例》
第四十七条专物业服务企业属应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

2.解释 不合理。如你所诉，还不如在车位那拴只“藏獒”。参照《物业管理条例》
第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

3.公安局可以，但不能将他人的隐私透露给他人。

当然，你要查阅你小区的《物业服务合同》如果违反该合同，属于违约，小区的业主委员会可以起诉物业部门。
另外，如果你小区的《物业服务合同》中如有那些不合理的条款，可以认定为霸王条款。
更多内容可以参照：《物业管理条例》

D. 物业纠纷法律咨询

漏水所造成的损失要求五楼的住户赔偿。需要另行起诉。

E. 法律咨询，物业和业主之间

我接触过这样的案子，同样是小区业主屋顶漏水物业不来修理，业主以此为由拒不缴纳物业费，最后一审败诉，因为合同表明是要按期缴纳物业费的。同时裁判书上面也写明，如果业主申诉可以通过其他方式来，拒不缴纳物业费依法是不行的，不过我觉得主要还是看合同约定，如果合同明确写可以，那你可以依据合同提起诉讼。
我后面有查过这方面业主应该怎么样维权，我觉得切入点有两个，一个这个地下室进水可能是原来房地产施工方质量问题，另一个地下室是属于建筑区分所有权的共有部分的话，物业没有尽到管理修复义务。每个地方物业管理条例不一样，这里以广西为例：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。[范1]
[范1]如果房屋出现质量是可以找房地产开发商，但是已经住了这么多年了，当年验房时也已经确定没问题了，所以这个用得上的可能性不大吧。
《物业管理条例》
第三十一条：建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
《广西物业管理条例》
第七条：业主依法享有对物业共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。
业主的权利：
（五）监督业主委员会的管理工作和物业管理企业的管理服务活动；
第二十三条：物业管理服务合同中当事人可以约定下列物业管理服务事项：
（一）物业共用部位的日常维护和管理；
（二）物业共用设备设施及其运行、使用的日常维护和管理；
（三）环境卫生、绿化管理服务；
（四）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；
（五）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；
（六）物业装饰装修管理服务；
（七）物业资料的管理；
（八）物业管理服务的费用及其收缴方式；
（九）其他事项。
第二十四条：物业管理服务应当符合下列要求：
（一）根据国家和自治区规定的技术标准、规范和物业管理服务合同以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施物业管理服务；
（二）在业主、使用人使用物业前，将物业的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护和方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；
（三）经常对物业管理区域进行全面的巡视。检查，定期对物业的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；
（四）发现物业的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，应当立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同约定进行维修[范1] ；
（五）做好物业维修、养护、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；
（六）定期听取业主委员会、业主、使用人的意见，改进和完善物业管理服务；
（七）发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政主管部门报告。
第四十二条：物业管理区域内业主大会或者业主代表大会成立后，应当设立物业维修资金。
物业维修资金包括物业管理区域内的公共维修资金和房屋单体维修资金。公共维修资金用于超出保修期限和范围的物业管理区域内的公共设施、设备、场地、房屋的维修和更新；房屋单体维修资金用于各自超出保修期限和范围的房屋的共用部位、共用设施、设备的维修、更新。公共维修资金属于物业管理区域内全体业主共有，房屋单体维修资金属于单体建筑的全体业主共有。物业维修资金由业主按照房屋建筑面积分摊，其收取和使用办法，由业主大会或者业主代表大会决定。
第四十三条物业维修资金按不同种类设立专门帐户，分别按栋分户结算。
物业维修、更新项目及其开支预算，由物业管理企业提出，由业主和业主委员会监督使用。
物业管理企业应当每半年公布一次物业维修资金的预算和实际使用情况，接受业主和业主委员会的监督。
第四十四条每幢房屋共用部位和共用设备的维修、更新费用，在各自的房屋单体维修资金中列支，不足部分由整幢房屋的业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担。
公共设施的维修。更新费用，在公共维修资金中列支，不足部分由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例承担。
第四十五条房屋自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
第五十一条物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚：
（一）未取得物业管理资质证书而从事物业管理服务的，由县级以上物业行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处1000元以上30000元以下的罚款；
（二）对物业共用部位、共用设备、公共设施管理不善，造成物业环境恶化的[范2] ，由县级以上物业管理行政主管部门视情节给予警告、降低资质等级，或者吊销资质证书的处罚，可以并处1000元以上30000元以下的罚款。
违反前期物业管理服务合同或者物业管理服务合同约定的，应当承担相应的民事责任。
《建设工程质量管理条例》
第二条第二款：本条例所称建设工程，是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。
第三条建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算
第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务[范3] ，并对造成的损失承担赔偿责任。
第四十二条建设工程在超过合理使用年限后需要继续使用的，产权所有人应当委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施，重新界定使用期。
[范1]屋顶属于共用部分，应该由物业进行维修
[范2]物业不维修的，要罚款的
[范3]此时义务在于施工单位

F. 法律咨询：物业强行进驻是否可通过法律途径解决

可以，物业管理公司没有与全体业主或业主管理委员会签订合同就进驻小区管理，是无效的，可向法院起诉

G. 物业法律咨询

物业管理费是交给物业管理公司的，不是交给开发商或者是业委会，同样，开发商专和业委会也无权属说不交或者是必须交，要看物业管理公司的态度以及你们业主与物业管理公司的协商结果。
业委会的成立是业主自己决定的，不受其他人决定。
综上，你所提的两个问题实际上没有法律上的管理关系，你小区想成立业委会，请按照相关规定自行成立；你们不想交物业管理费，需要与前期提供物业服务的公司进行沟通，

H. 法律咨询：物业公司为业主提供的第三方服务联系电话，出了事物业公司有责任吗

如果物业没有收来信息源费，是没有责任的，当然如果你是和家政公司联系，然后由对方公司委派人员为你服务，这个责任就是由对方家政公司承担。如果是劳务个人与你联系的，那你是要负一定责任的，当然还要看事情的发生过程来进行责任划分。

I. 法律咨询：小区物业是否权利让没有车库的业主不得将车进入小区停放

不可以。

《物权法》
第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。
建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。
建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。
第四条 建设单位在没有确保每一户业主在办理房屋入住手续后四年内，能够按照规划文件中有关车位、车库配比的规定，通过购买或者承租等方式取得或者使用一个建筑区划内规划用于停放汽车的车位或者车库的情况下，将其通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人的，应当认定为违反物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”规定的情形。
第五条 建设单位违反物权法第七十四条第一款规定，将建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库通过出售、赠与或者出租等方式处分给业主以外的人，业主请求确认该行为无效的，应予支持。

所以，小区的道路和绿地只要不是属于个人的，就是属于小区所有业主共有的。在业主无法停在车库或者不选择停在车库的情形下，有权在不影响他们通行、使用小区公共道路及绿地的前提下停车，物业公司物权让业主把车停在外面。

物业对业主是服务，不是管理。小区的路和地是所有业主的，不是物业的。