個人買的房改房協議有法律效力嗎

① 提問 房改房現在兩年之內不允許過戶，只辦理公證是否有法律效力可以作為法律的依據嗎

首先房改房在兩年內不允許過戶，沒有房產證的房屋，公證處是不給公證的，不具有法律效力；其次的最好方法就是進行律師公證了。
雖然也只是一個證據，但是比別的證據效力在實踐中還是高的。

② 以個人名義購買的房改房產權繼承糾紛如何解決

（其丈夫已於85年去世）王甲86年結婚，同年，其妻劉某的戶口遷入。87年王甲的兒子王小某出生，並做了相應的戶口變更。當時戶口本上戶主為李某，其他家庭成員為王甲、劉某以及王小某。 99年房改，以李某的名義購買了該承租公房的全部產權。王某、劉某在《購買直管公有住房申請表》簽名同意李某購買。在購買過程中，實際利用了李某的工齡並享受了相應的優惠。（因李某工齡最長，依據當時的房改政策，工齡越長，享受的優惠越大，但最長不超過25年）產權證上只寫了李某一個人的名字。2000年李某去世，戶口做了相應變更。戶主由李某更改為王甲。王乙自85年父親去世後一直獨自居住。現李某的小兒子王乙認為整個房產屬於李某的遺產，要求繼承，理由在於房產證上登記的只有李某的名字。而王甲則認為房屋應屬於李某與王甲一家共有，析出王甲一家的部分之後才屬於李某的個人財產。雙方為此發生糾紛，訴訟至法院。 第一：不動產登記效力的絕對性不絕對。 雙方爭執的一個焦點問題在於，不動產登記是否是認定房產所有權的唯一憑證。不管是《城市房屋權屬登記管理辦法》的相關規定還是《物權法》的相應條文，我們都可以得出結論，不動產登記在我國具有公信力。《物權法》第十七條前句明確規定「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。」既然如此，在本案中，是否應該直接依據公信力原則，而認定爭議房屋屬於李某所有，整個房屋屬於遺產呢？個人以為：不盡然。其實在《物權法》中的同一條也是做了明確規定的。《物權法》第十七條同時規定：「不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。」也就是說，如果有證據證明不動產登記簿發生了錯誤，那麼應該容許權利人通過舉證來主張自己的權利。 既然《物權法》含有公信力原則，同時規定權利人又能通過舉證推翻登記簿，會不會同一個案件得出截然相反的答案。答案同樣是否定的。公信力通常與善意取得聯系在一起，因為善意第三人信賴登記簿的公示，即便實際情況與登記簿不相符合，法律也對該善意第三人給與保護。這也可以稱之為不動產效力的絕對效力。但我們需要注意的是，公信力的對象是其他人，甚至在一定意義上來說，限定在善意第三人的范圍之內。只有存在善意第三人利益需要保護的情況下，法律才會考慮到社會交易的成本以及社會的穩定，做出不利於實際權利人的判決，同時給與其相應的救濟；在不存在善意第三人利益需要保護的情況下，法律規定實際權利人可以通過舉證來證明權利的歸屬從而解決爭端是很合理的。實際上，這種做法也是一直存在的。最常見的是在婚姻案件之中。比如夫妻雙方在婚後所購買的房產，如果不存在約定的話，按《婚姻法》應屬於夫妻共同財產，即便登記時只登記了一方姓名，只要不存在善意第三人，在離婚時同樣應認定該房產為夫妻共同共有，而不考慮不動產登記簿只登記了一個人。在繼承案件也是如此，在被繼承人死亡之後，某一方繼承人擅自對遺產做了變更登記，在不涉及善意第三人的情況下，析產時同樣應認定遺產屬於共同共有。這在《婚姻法》以及《繼承法》的法條、司法解釋以及相應的司法實踐中都可以得到證實。 也就是說，不動產登記效力的絕對性並不是絕對的。在存在善意第三人的利益需要保護的前提下，維護不動產登記的絕對化是絕對必要的，但在不涉及善意第三人的情形下，則應該根據不動產的實際情況來認定產權人，允許實際的權利人通過舉證來否認登記權利人的權利。即便房產此時只登記在一人的名義下，如果有證據證明該不動產實際上屬共同財產的話，仍然應認定為共有財產。由於本案所爭議的房產並不涉及善意第三人，屬於單純的析產糾紛，應容許實際的權利人通過舉證來證明自己的權利。 第二：應根據實際情況認定所有權人。 在本案的現有證據中，能否推出王甲屬於實際權利人呢？由於爭議房產屬房改公房，需要結合房改的相應政策，考查考察爭議房產的來源以及國家的相關政策、法規，才能做出全面的判斷。 公有住房的出售對象特定性使其明顯區別於一般的私房買賣, 它主要是針對困難戶、特困戶或租賃公有住房的家庭, 帶有很強的政策傾向, 這是由公有住房原有的福利性決定的。職工家庭成員作為全社會的一分子, 均享有社會福利, 所有的家庭成員均直接享有承租權, 而不是從戶主那兒取得承租權。這體現在最高人民法院關於貫徹執行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見第119 條的規定: 「承租戶以一人名義承租房屋的, 在租賃期內, 該承租人死亡, 該戶共同居住人要求按原租約履行的, 應當准許。」其次從馬克思主義再生產理論的角度來看, 這也是為社會主義勞動力再生產所必需。「勞動力的生產與再生產是和人口的生育以及維持人的生物體的生存聯系在一起的,另一方面也是和人的慾望的滿足以及個人的全面發展聯系在一起的, 包括勞動者體力和精力的恢復, 勞動者的訓練和培養, 以及勞動力的延續, 這就要求勞動力的再生產只能以家庭為單位。」當原本分配給勞動者作為再生產生活資料一部分的公有住房出售給勞動者時, 出售的對象自然應該是勞動者的家庭。相關的原則在南京市房改的實施方案中也有體現。《南京市住房制度改革實施方案》（南京市人民政府 1992-6-14）第四部分「買房給優惠」中明確約定「職工以優惠價格購買公房，以戶為單位，每戶限購一次。」《南京市出售公有住房實施細則》（市政府令(1995)47號及附件）第二條也明確規定「凡具有本市市區城鎮常住戶口，以自住為目的的中低收入職工，均可向房屋產權單位申請購買住房。購買公有住房堅持自願的原則，以戶為單位，每戶限購一套。」在《南京市出售公有住房實施細則》中，同時對購房所能享受的折扣做了規定，第十三條明確規定「每戶購房時，按一人工齡計算，每一年工齡給予成本價1.2％的折扣。工齡可以新分房職工、承租人或其同戶籍中工齡最長的一人（其配偶不得在其他戶籍中作為最長工齡人）計算」。這點從《購買直管公有住房申請表》也可以得到證實。直管公房買賣中家庭協商證明是必備條件，而普通商品房則不存在這項要求。只有全部共住人同意，才有資格購買房改房也從側面證實了房改是國家給予居民的一種優惠。這種優惠只給予給困難家庭，而非個人。 本案中李某自86年開始就一直與王甲一家居住在一起。該爭議房產的實際居住者是四人，即：李某、王甲、劉某以及王小某。四人的戶口都在該爭議房產之內。另外，該爭議房產的取得實際上也是利用了所有家庭成員的資格。根據《南京市出售公有住房實施細則》第十條的規定；「職工購買公有住房，以戶為單位，按建築面積計算。。。家庭成員較多的也可按人均建築面積24平方米為控制標准。超過購房控制標准10平方米以下的（含10平方米）部分，不享受現住房和工齡折扣，再超過的部分，按市場價購買。」該爭議房屋實際面積達到50㎡左右，遠遠超過規定的24㎡，很顯然，李某個人是不可能買到如此大面積的公房的，而且當初購買的價格也正是由於考慮到同住的王甲夫妻的情況才享受了現在的購房優惠。 物權法中有「誰投入誰受益」的利益個體化原則。該原則要求不論以何種形式的投入——只要具有貨幣價值——都應得到相應的權益。該爭議房產中所有共住人的權益實際上已經轉化為購房的優惠。王甲一家理應與名義所有人李某一樣享有對該房屋的產權。如果認為房產證上的所有人是獨有產權人的話，也是與房改的目的不相符合的。國家房改目的在於「緩解居民住房困難，不斷改善住房條件。」（《南京市住房制度改革實施方案》（南京市人民政府 1992-6-14）），相關的表述在《南京市住房制度改革實施方案》、《南京市進一步深化住房制度改革的實施方案》、《南京市房改領導小組關於調整2000年度房改有關政策的通知》等文件中都有體現。若認為以誰的名義登記就屬於誰所獨有，則可能出現名義登記人擅自出售而造成其他共同居住人實際的居住困難。《南京市已購公有住房上市出售試行辦法》中第七條也明確規定「出售後將形成新的住房困難的」公房不得出售。該爭議房產應認定為李某與王甲一家所共有，李某僅是所有人的一個代表。 第三：房改房產權應屬於共同共有。 關於房改房的產權是按份共有還是共同共有一直存在爭議，個人以為，可以對比按份共有與共同共有來予以辨別。按份共有最大的特點在於按份共有人無條件地享有分割請求權, 可提出共有關系廢止的請求, 將整個共有物進行分割, 以形成單獨所有權。房屋作為家庭的一項重大財產，最主要的特性在於維持家庭的共同生活的需要。如果將房改的房產作為按份共有財產，則按份共有人可以隨時處置自己的應有部分,如果家庭成員中一人將自己的應有部分轉讓於家庭成員以外之人, 此人將與其他家庭成員一起居住在該已購公房中,對整個家庭的安定生活將造成極大的影響。這不但違反常理，也是與房改證詞以及相關法律相違背的。第一, 如前所述, 公有住房的銷售對象是家庭, 每一個家庭成員對購置公有住房均有貢獻, 這就決定了購買公有住房後的產權應歸家庭成員共有。在日常生活之中，每個成員共同對房產享有權利並承擔相應的義務。第二，家庭購得房產之後的處分應徵得全體共住人的同意。正是由於將房改房作為共同共有財產，《南京市已購公有住房上市出售試行辦法》中第七條明確規定「出售後將形成新的住房困難的」公房不得出售。 房改房在解決了很大部分困難民眾的住房問題的同時，也遺留了一些問題。這些問題的解決既需要考慮現在的法律法規，跟需要結合當初的實際情況，以期做出公正合理的判決。

③ 私下簽訂的房產買賣協議書有法律效力嗎

根據《中華人民共和國合同法》的規定，但凡合同都必須經具備以下幾方面的具體條款：標的；數量和質量；價款和酬金；履行的期限、地點及方式；違約責任。
有關房地產購銷合同的制定，目前可參考的是國家建設部和國家工商局制定頒布的《商品房購銷合同（示範文本）》，必要的時候，買賣雙方仍需簽訂有關的補充協議，特別是有關房屋面積和購房人付款方式等關鍵條款，一定要有細節性的明確約定。
其他合同關鍵條款細節：
（1）有關房屋面積方面的條款。購房者在簽訂購買現房時合同時在此條款中要求寫明建築面積，及建築面積中含共用面積的組成部分及具體平米數，使用面積平米數，建築面積與使用面積的比例；購買預售房還要注意暫測面積與實測面積的誤差問題。根據《民法通則》此條款應如此表述「誤差在3％之內（含3％），視為正常誤差，但誤差部分應按實際面積在合同中規定的單價重新結算；若誤差超過3％，則視為賣方違約，賣方應承擔約責任。」
不要讓對方在這方面做文章。另外，所購樓的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。
（2）關於價格、收費、付款數額的條款。價格條款應明確，應有細項約束！不得隨意因價格變化而毀約，在付款方式條款中，應明確、詳細規定付款方式，如繳納定金的時間、數額、分期付款的步驟、時間、數額等。
（3）關於不可抗拒力。房產銷售合同有關違約責任的條款一般都有「銷售方遇不可抗力導至逾期交房，不承擔責任。」這樣的表述。我國《民法通則》第一百五十三條規定：「本法所稱的『不可抗力』是指不能預見、不可避免並不能克服的客觀情況，如：地震、火災、戰爭等。」依照此法，房產買賣合同中設定有關了延伸、擴張。但如果開發商的過錯，怎麼辦？要有明確的約定。另外，季節影響、上級行為、政府行為等因素的影響，怎麼定性？可約定為不可抗力否？從而免除自己要承擔的違約責任。因此簽訂合同時，應特別注意「不可抗力」在合同中的界定。
（4）關於房屋質量。要盡量避免因與你本人無關的關於房屋質量問題帶來麻煩，如：卧室、廚房、衛生間的裝修標准、等級；屋內設備如水、電、氣、管線以及門、窗等質量約定，導致合同出現爭議，這在合同中都應涉及到，且作出明確的約定。
建議：房屋買賣是大宗合同，私下協議容易因思考不周導致雙方約定不明確，可能為將來的履約造成不必要的麻煩，最好還是在律師指導下來簽訂協議。最好是丑話說在前，且用文字固定下來，某種意義上講，約定越細越明確越好。

④ 私人簽訂的商品房買賣協議具有法律效力嗎

首先，你需要確定對方的房屋的性質究竟是什麼－－廉租房？售後公房內？動遷安置房？經容濟適用房？為確定此事應要求查看對方房產證明（若有），並到當地房地產交易中心或房屋管理局查詢該房屋的權屬狀態。

一般，廉租房居住人只是租用，沒有處分權，若與你簽訂售房合同，合同無效，為避免此種現象發生，可以在合同中規定高額的締約過失條款，即由於對方隱瞞其自身無權處分房屋而致使合同無效的，應當承擔賠償；

若為動遷安置房，經濟適用房等，一般具有5年左右的禁售期，在禁售期內，無法實現房屋權屬的過戶，也就是無法辦出你名下的房產證，這種買賣是極其不推薦的，但你可以在合同中約定對方在禁售期過後過戶給你，但是，這依然有風險，你可以要求對方提供擔保或規定高額的違約金，從而約束對方不會因為房價上升而賣給他人。

售後公房一般是完全產權的，其買賣合同一般不會有什麼問題。

⑤ 個人之間簽訂的購房協議有效嗎具有法律效力嗎

1、一般情況下，私人之間的房屋買賣協議都是合法有效的。

《合同法》第四十四條：依法成立的合同，自成立時生效。

《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規的強制性規定。

2、銀行轉賬還是現金支付打收條都可以，最好有證明。

(5)個人買的房改房協議有法律效力嗎擴展閱讀：

1、買賣雙方達成共識，買家對房屋狀態表示許可，對房屋價格認同；賣家對房屋價格認同，對買家支付房屋款項的方式表示贊同。之後，在公平資源的基礎上，雙方簽訂購房合同，並將合同交由公證機關進行公證。

2、雙方攜帶准備好的資料、證明以及公證合同前往房管局辦理過戶登記，注意這里只是申請辦理過戶，我們需要將准備好的資料提交上去，將房屋的出售價格申報上去，然後等待審核。

3、得到房管局的許可之後可以繳納稅費了，稅費是二手房交易過程中必須的一筆開支，繳納完成之後獲取交納的證明。