瞿靜法官

A. 簽了購房合同，但在銀行無法辦理按揭，首付能否退還

這個目前還真沒有定論，不過我可以給你看一篇新聞，是今天發生在杭州的新聞，關於新政後銀行無法按揭的開庭情況。 原告和被告雙方律師的爭論焦點就是目前法律界的爭論的焦點。 你可以有參考價值。 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------提要：新政算不算「情勢變更」成庭審焦點一旦判決，它將成為杭城首起購房「違約」判例而具有示範意義昨天在杭州下城區人民法院開庭審理的「李全青案」，因為是房產新政後杭城首起退房案，備受關注。 新政算不算「情勢變更」成庭審焦點一旦判決，它將成為杭城首起購房「違約」判例而具有示範意義本報記者 婁煒棟張卉卉 肖菁本報通訊員 夏法蔣維岩 瞿靜李全青昨天向法院請求和自己的律師一起出庭，法官同意了。坐在原告席上，他顯得緊張。他不懂法，但這個案子對他來說太重要了，他必須打起十二分精神來面對，「8萬塊辛苦打拚賺來的血汗錢，不能說拿不回來就拿不回來了。買不了房子，不是我的錯。是國家的新政策，我無能為力。」李全青說。昨天在杭州下城區人民法院開庭審理的「李全青案」，因為是房產新政後杭城首起退房案，備受關注。此前，雖然杭州退房潮洶涌，但杭州主城區尚無一起通過法院判決處理的退房官司。在兩次調解均告失敗之後，各界對「李全青案」未來會怎麼判更加期待。「如果它成為杭城第一起購房違約的判例，將具有很強的指導性意義。」司法界人士如此描述這個案子的意義。據了解，由於房產新政糾紛適用法律的復雜性，省高院近日將就此類官司如何審理專門出台內部指導意見，作為法官審判此類案件的法律依據。咬牙買下的首套房遭遇新政辦不了貸款33歲的李全青是典型的新杭州人，他從河南來杭近10年。他有手藝，平時給人打工搞裝修，偶爾還自己承包一點活。日子過得還算可以，基本可以在杭州立足。去年，李全青在老家的兒子8歲了，到了上學的年紀。為了以後孩子能有出息，李全青咬咬牙，決定在杭州買房子，這樣可以把孩子戶口遷過來，也能找個好學校。他們看中了下城區石橋路新鄉里一號的一套公寓樓，房主曹先生夫婦很快和他談成了這筆生意。今年4月3日，雙方通過中介公司簽了一份轉讓居間協議，房子總價88萬元，首付先付3成，其餘房款申請銀行按揭。當天，李全青按約定付了2萬定金。10天後，他們又正式簽訂了合同並加了一份補充協議，約定88萬元的總價里，房屋款為80萬元，裝修款8萬元。李全青又付了6萬元，連同原先的2萬元，作為全部裝修款。一切都很順利，雙方都想把房子盡快過戶，可是誰也沒有想到，4月17日，國務院發布了遏制房價過快上漲的「國十條」，其中一條對李全青來說是當頭一棒，「對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。」「我在杭州幹活，戶口一直在河南老家。我拿不出相關證明，銀行不肯批下這筆按揭貸款。」李全青說，沒了貸款，他根本買不起房子。這導致了他沒有能力再履行房屋轉讓合同。4月25日，他通知曹先生解除合同並返還8萬元購房款。但曹先生不同意。多次請求無果後，他把曹先生告上了法庭。被告曹先生也很無奈。他為了把房子騰出來，已經提前還了房貸，並已租了房子，對於李全青的「違約」，他不能接受。庭審焦點：新政算不算「情勢變更」昨天開庭的焦點是當前房產界的熱點話題：新政算不算「情勢變更」？曹先生的委託律師鄭律師一上來就否定了情勢變更的說法，「按揭貸款本身就存在商業風險，這是可以預見的。大家都知道，房價很高已經是共同話題，媒體、官員、專家都在呼籲要抑制房價，宏觀調控政策隨時可能出來，風險指數已經很高，你們既然貸款就應該預見這些風險，所以不應適用情勢變更原則。」「最高人民法院出台《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十六條明確，『情勢變更』指的是合同依法成立後，發生了不可預見、且不可歸責於雙方當事人的事情，動搖了合同訂立的基礎。在此情況下，應允許合同雙方變更或者解除合同。」鄭律師再三強調，最高法院有規定，法院在採納情勢變更情況時也會相當謹慎，情勢變更原則的適用需要得到省高院的核實。鄭律師的說法馬上遭到了原告律師的反駁。「我們很有誠意買這套房子，並沒有惡意想違約。」李全青的委託律師說，合同簽後一星期，他們就向興業銀行申請按揭貸款，但是就是因為新政對外地人限貸，貸不出這筆款，他們履行不了合約也是迫不得已。「這絕對可以適用情勢變更原則。李全青作為外地人在杭州首次購房，他的貸款不存在有無商業風險的說法，盡管之前有很多報道和信號，可能出台宏觀調控，但是對於貸款方面，我們能預料的頂多是提高貸款的利率。對外地人限貸的政策是沒能想到的，怎麼談得上可以預見呢？」律師說，合同上明確寫著餘款通過商業貸款來支付，現在銀行不能貸款，這個合約就沒法繼續下去，所以8萬元購房款應該退還。「當然，將心比心，我們也願意給曹先生他們一點補償，這個數字大概在5000元。」對方搖搖頭，表示無法接受。法官庭後又做了一次「背靠背」（和各自律師單獨談）調解的努力，但是由於雙方要求差距很大，調解又一次失敗。各界關註：一旦判下來會有示範意義社會各界，尤其是司法界對這個案子將來怎麼判非常期待。曹先生的律師事後告訴記者，「我還是希望這個官司能夠由法院裁判，這也是給我們律師業一個相對明確的判例，以後可以供類似官司參考。」其實，早在房產新政出台不久，專攻房產官司的浙聯律師事務所就匯集了很多此類違約糾紛。針對這種二手房交易解約的情況，考慮到現在房價下跌的因素，浙聯戴和平律師會建議作為解約方的購房者適當補貼一點房東，一般是定金的20%，這樣可以節省時間，節省成本，促進調解成功率。不過目前戴律師手頭也有8例已經決定走法律途徑。浙大光華法學院方立新教授說，自從新政出台後，針對各類洶涌的房產違約高潮，浙江省高院和相關研究院也一直在商討和研究可適用的法律：「這個案例下城區法院會特別慎重，因為一旦判下來，對整個杭州二手房的違約糾紛將具有示範性的影響。」澤大律師事務所建築房地產業務部主任余合力律師說：「這次法院的判例，會在如何認定合同解除的條件上提供參考性。就拿這例事件來說，合同上約定了申請銀行按揭，因為新政下辦理不成銀行貸款，支付方可以此為條件解約。」