最高人民法院關於房屋租賃

『壹』 最高人民法院在《關於房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復》

您好，最高人民法院關於房屋租賃糾紛如何確定管轄問題的批復

北京市高級人民法院：
你院（版1985）京權高法字第82號《關於房屋租賃糾紛如何確定管轄的請示》收悉。經研究，我院同意你院的意見，即：凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個別由被告所在地法院管轄更符合「兩便」原則的，也可由被告戶籍地或居所地法院管轄。這樣並不有悖法律規定，重要的是便於受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時地審結案件。
此復
如能給出詳細信息，則可作出更為周詳的回答。

『貳』 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的介紹

《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是由最高人民法院民事審判第一庭編寫的，由人民法院出版社於2009年09月出版的圖書。

『叄』 城鎮房屋租賃合同解釋第12條

按《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定的意思，如果因第二房東拖欠租金，第一房東要求解除與第二房東的租金合同時，現承租人可以代第二房東支付租金和違約金來阻止第一房東行為解除合同的權利，人民法院應予以支持。但是第二房東與現承租人的租賃合同無效的除外。現承租人代第二房東支付租金和違約金走出其應會租金金額的，可以折抵給第二房東的租金或者向第二房東追償。
相關規定《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。

『肆』 誰有上海市高級人民法院關於房屋租賃的相關司法解釋請發出來好嗎，多謝

上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)
2005年8月
一、租賃合同的效力
1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?
出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。合同簽訂時間在前的承租人主張後租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。
2、租賃合同未經登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
最高人民法院《關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關系有明確的規定。因此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案，但該條款並沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定，故該條規定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經登記就具有這么強的效力，對於不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向於未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
3、未經合法批准建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效?
未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建築的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。
二、轉租合同
4、未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效？
在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。
租賃合同屬於確立債權、債務關系的合同，而不是以產生物權變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權、處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交由承租人佔有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的佔有、使用權轉移給次承租人享有，並不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定："承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同"。可見，對於承租人未經出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉租合同無效。
5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人?
一種觀點認為承租人與次承租人的關系，與出租人與承租人的關系是兩個法律關系，不應當在一個案件中審理；另一種觀點認為應當追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然後決定本案的審理。
我們認為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利於案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應當作為一個事實予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應當等待另案的處理結果。
6、因原租賃合同解除而產生的糾紛，是否應追加次承租人為當事人?對次承租人向承租人主張解除合同並要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當事人?
因原租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效後的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權的第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。
次承租人要求承租人解除合同並賠償裝修等添附損失的，屬於合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。
7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續使用租賃物的損失，應由誰承擔違約責任?
由於出租人並未直接與次承租人形成租賃關系，根據合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。
8、經出租人同意的轉租合同，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續履行轉租合同的，是兩個租賃合同同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關系?
一種觀點認為，次承租人無過錯且要求繼續租賃，而出租人行使合同解除權的，在做出租人與次承租人建立租賃關系的調解工作無效的情況下，只能兩個租賃合同同時解除。對兩個合同解除的後果，原則上都應予以處理，但當行使釋明權後，相關當事人不主張也不舉證的，對後一個租賃合同解除的後果可不予處理。對解除兩個租賃合同的後果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對違約責任及裝潢損失的賠償，則根據兩個租賃合同中的約定處理。
另一種觀點認為，對轉租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯且要求繼續租賃的，從保護次承租人的利益出發，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關系。
我們認為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉租合同將因此而處於履行不能的狀態。但原租賃合同與轉租合同畢竟是兩個合同，原出租人並非轉租合同的當事人，不能強迫他繼續履行轉租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續履行合同達成一致，否則，次承租人要求繼續履行合同的主張不能支持。
9、原租賃合同解除而產生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔違約責任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應收訴訟費?
次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬於無獨立請求權的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什麼主張，都不能構成反訴。但出於解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟後，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合並審理。同時，另行訴訟屬於新的訴訟，應當收取訴訟費。
10、租賃合同解除後(轉租合同也將同時解除)，次承租人因此負有退房義務。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費如何計算?
房屋使用費參照數額一般有租賃合同的租金、轉租合同的租金、市場租金三個標准。我們認為，出租人就上述三個標准之一主張房屋使用費的，應當支持。
三、合同的履行
11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
《合同法》第二百三十一條規定："因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。"因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責任。在房屋瑕疵是出租人責任的情況下，根據租賃房屋瑕疵情況和承租人實際使用的情況，可以部分減少相應的租金；如果導致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。
12、由於第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權利要求減少租金?
合同責任是嚴格責任，只要是非承租人自己過錯的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權利，出租人不得以系第三人侵權為由而免除自己的責任。出租人與第三人之間的關系是另一法律關系。
13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權，承租人是否可以直接向侵權人主張侵權責任?
承租人基於承租權而對房屋具有使用、收益的權利，當第三人的行為影響其承租權時，承租人基於佔有人的地位，可以相應地請求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權利范圍僅限於因佔有地位享有的權利，而不得主張屬於所有權人的權利。不過，房屋所有權人對房屋的權利與承租人對房屋的權利有時是會有交叉的。因此，雙方的權利如何行使、協調，一直是比較有爭議的問題。
我們認為，雙方的權利行使應當堅持如下原則：即就雙方權利重合的部分，其中一方行使權利的，另外一方可以加入已經主張權利的當事人一方，但不能重復主張這部分權利。所有權人的權利與承租人權利不一致的地方，應當各自主張。如侵權行為人針對承租人的營業而實施侵權行為，承租人可以要求侵權人承擔責任，而所有權人則不能主張。同理，第三人所侵害的權利僅僅是所有權人的權利，而不影響承租人權利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對該房屋進行使用的，承租人就不能向第三人主張權利。
14、租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?
《合同法》第二百二十三條第二款規定："承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。"因此，租賃合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應當自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構成強製得利的補償。而依照不當得利的規則，強製得利是不應補償的。二、經過出租人同意的添附，在合同解除後，由於該添附物不能取回，已經成為添附方的損失。對於這種損失，原則上按照過錯承擔賠償責任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對於出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補償。
15、租賃合同當事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時歸出租人。現因一方當事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?
如果雙方約定合同終止時添附物歸出租人的，則該約定屬於關於添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價值完全移轉給出租人的條件。因此，根據附條件法律行為的規則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應當確認添附物歸出租人所有；同時，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對於出租方確有再利用價值的，參照上條規定處理。
關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)
四、優先購買權
16、未經登記的租賃合同，承租方是否有優先購買權?
租賃合同中的承租方依照法律規定依法享有優先購買權，不因登記與否而影響該項權利。但是，未經登記的租賃合同，其承租人的優先購買權不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權已經變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經登記的租賃合同的承租人不得以優先購買權為由要求優先取得房屋所有權。
當然，優先購買權是租賃合同中承租人的一項法定權利，由於出租人向第三人出賣房屋的行為導致承租人不能實現優先購買權的，應當視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔違約責任。
17、出租人就租賃房屋已經與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優先購買權的，其優先購買權如何行使?
優先購買權的行使是以取得租賃物的所有權為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權之前，承租人行使優先購買權的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
18、承租人的優先購買權主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有入優先購買、出租人基於特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制徵收、徵用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優於承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；出租人基於與第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低於市價出賣房屋，而離開該人身關系，出租人則不願出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。
就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基於特殊人身關系建立的買賣關系，也與一般的買賣關系不同，它含有身份關系的考慮在內。即僅僅是基於這種特殊的身份關系，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權；反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。
19、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優先購買權?
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定："拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人"。
20、對於承租人以行使優先購買權為由，訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優先購買權的，如何處理?
一種觀點認為，承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關系無效，二是請求與出租人建立"同等條件下"的買賣合同關系。這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累，切實維護承租人的優先購買權，法院在保護承租人優先購買權的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關系成立，出租人應依法交付房屋，承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明，承租人的優先購買權實際上可能無法實現。第二種觀點認為，對保護承租人優先購買權的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關系成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優先購買權。
我們認為，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優先購買權，經法院釋明後不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利，其目的在於保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的。在當事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現這個目的的意思。因此，也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權，而僅要求確認合同無效的，不應支持。
21、出租人將房屋出售於第三人，因承租人行使優先購買權而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內容如價款、付款方式等如何確定?
出租人與第三人簽訂的買賣合同應當作為出租人與承租人之間買賣合同的內容。
通說認為承租人的優先購買權在權利分類上屬於形成權，即享有優先購買權的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優先購買權時，出租人已經與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應當理解為買賣合同的權利義務。
22、如何確定優先購買權的放棄?
放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示後，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示後，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。

『伍』 中國有沒有關於房屋出租的法律 屋出租上的法律依據

不合理，應該可以的。
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實行登記備案制度，《城市房地產管理法》對此有明確規定，但屬於管理性規定，並非效力性強制性規定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為准，未辦理登記備案手續的，合同無效。但一方履行了合同主要義務且對方接受的情況下，視為當事人以履行合同主要義務的行為，變更了以辦理登記備案手續未合同生效要件的合同約定，此時，即使未辦理登記備案手續，合同仍為有效。

第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。

當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。

【解讀】按照《合同法》第五十八條的規定，合同無效的法律後果為返回財產、賠償損失，該規定同樣適用於房屋租賃合同無效的場合。參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費，屬於返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質上屬於締約過失責任，賠償范圍限於信賴利益。即合同雙方為締約進行合理的接觸，當事人一方因對方的行為產生信賴，一方由於信賴而支出一定的成本，主要包括用於締約的合理費用和准備履約所支出的合理費用，此外還包括喪失與第三人另訂立合同的機會所產生的損失，後者由於舉證較為困難，實踐中很難得到支持。

由於房屋租賃合同管的特殊性，損失賠償的爭議主要集中在裝飾裝修或者改建擴建費用上，對此，本解釋都有明確規定。

第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：

(一)已經合法佔有租賃房屋的;

(二)已經辦理登記備案手續的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。

【解讀】本條規定了「一房數租」的處理原則，在數份合同均有效的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人：(1)已經合法佔有租賃房屋的，承租人通過強占、欺騙等非法手段佔有租賃房屋的，不在此列;(2)已經辦理登記備案手續的，房屋租賃登記備案手續雖不影響合同效力，但可享受優先履約權;(3)合同成立在先的，即合同成立時間在先，判斷標準是雙方當事人簽字或者蓋章的時間，更嚴格地說，是當事人中最後簽字蓋章的時間。

「一房數租」時，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實現為由要求解除合同，並賠償損失。

第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。

第七條

【解讀】綜合《合同法》關於房屋租賃合同的相關規定，出租人享有法定解除權的情形如下：(1)因不可抗力致使合同不能繼續履行的;(2)承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀的;(3)承租人未經出租人同意轉租的;(4)承租人無正當理由未支付租金或遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質使用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權隨時解除合同。

出租人作為房屋所有權人，當房屋因承租人擅自改變主體和承重結構或擴建受到損害時，出租人有權隨時要求承租人恢復原狀，不受任何期限限制。但當出租人行使本條規定的解除權時，必須在「合理期限」內要求承租人恢復原狀，承租人在此期限內不予恢復的，出租人方可解除合同。

實踐中出租人行使解除權的方式有兩種，一是出租人直接通知承租人解除合同，通知到達承租人即產生合同解除的法律效果，如果承租人對此有異議，可以起訴要求確認合同解除無效;二是向法院起訴，請求解除合同。

對於出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經出租人同意變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，出租人告知承租人必須在一定期限內恢復原狀，承租人在此合理期限內不予恢復的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發出通知，要求其在一定期限內恢復原狀，同時載明如果不再此期限內恢復原狀，合同即自動解除。

第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：

(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;

(二)租賃房屋權屬有爭議的;

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關規定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經承租人催告在合理期限內仍拒不交付房屋的;(3)因不可規責於承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實現的;(4)不定期租賃，承租人有權隨時解除合同;(5)租賃物危及承租人安全或健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍有權隨時解除合同;(6)司法機關或者行政機關依法查封租賃房屋導致承租人不能使用的;(7)租賃房屋權屬有爭議導致承租人不能使用的;(8)不符合《建築法》、《消防法》等法律關於房屋使用條件的強制性規定並導致承租人不能使用的;(9)一房數租之有效合同不能實際履行的。

在出現租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封、權屬有爭議，或者具有違反法律、行政法規(主要包括不符合《建築法》、《消防法》等)關於房屋使用條件強制性規定情況任何一種情形時，承租人的合同解除權並非任意的，還須具備一個必要前提，即該情形的出現導致「租賃房屋無法使用」。所謂「無法使用」是指無法按照租賃房屋的約定用途使用，或者無法按照租賃房屋的性質使用。

司法機關對房屋的查封，實務中有「活封」和「死封」之分，其中「死封」是指房屋被查封後不僅其處分權受到限制，而且喪失了使用、管理權，權利人只有妥善保管的義務;而「活封」則相反，房屋被查封後，權利人仍享有對房屋的使用、管理和收益權，僅處分權受限。實踐中，租賃房屋被查封，如果是由於出租人的原因，承租人在要求解除合同的同時也可要求出租人賠償損失;如果是由於承租人的原因，出租人因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當租賃房屋的權屬存在爭議時，意味著出租人可能不是房屋的所有權人，如果出租人最終被確認為房屋的所有權人，則房屋租賃合同有效;如果出租人最終被確認不是房屋的所有權人，則構成無權處分，該租賃合同屬效力待定合同。

『陸』 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的介紹

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋文件2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。

『柒』 最高院關於未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

在房屋租賃合同糾紛中，經常出現兩種情形：一是，出租人向房屋承租人主張拖欠的租金回和答遲延給付違約責任，而承租人則以案涉租賃房屋未經消防驗收，房屋租賃合同違反法律強制性規定，應認定為無效，故無需按約定給付租金和承擔違約責任；二是，出租人明知案涉房屋沒有消防驗收仍將其出租，後因市場租金上漲而試圖通過主張房屋租賃合同無效，而收回房屋，另行出租，謀取更高租金。
從函復精神來看，除了上述必須經消防驗收的房屋出租時會因未經消防驗收合格導致租賃合同無效，其他房屋租賃合同的效力一般不受是否消防驗收合格的影響。

『捌』 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛第十七條如何理解

你好！個人這么理解。
《房租租賃合同解釋》第十七條 因承租人拖欠租金，出租內人請求解除合同容時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
基本案情：甲（出租人）租房子給乙（承租人），乙轉租給丙（次承租人）。
第一款：假如乙拖欠甲的租金，那麼甲可以向法院起訴乙要求解除甲與乙之間的合同，但是丙為了繼續租下去，就替乙給租金，此時甲的經濟利益沒有受損，所以法院就不支持甲主張解除合同了。但是如果乙轉租給丙時簽訂的合同無效，那麼丙就沒有資格代替乙給租金，這就是第一款但書的內容。
第二款：根據民法公平的一般原則，假如丙代替乙支付甲租金超過丙需向乙支付的租金時，丙就可以向乙追償或者用於沖抵租金。該款解決的是乙和丙的問題。

『玖』 涉及房屋租賃的法律有哪些

參考合同法及相關的司法解釋。不過，具體問題具體分析，有時候還會涉及到其他法律，建議有疑問可以咨詢一下律師（咨詢費一般不高），或者在網上發問題咨詢，這上面有許多的法律達人！