法院拍賣房風險

『壹』 法院拍賣的房子有什麼風險

【法律分析】
1、容易惹上其他債權糾紛。有的房子可能存在其他債權人，如被抵押或者一房多賣的情況。

2、其次，買房人看房不方便，法院通常只對明顯的瑕疵進行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產，並且所有稅費均要買家承擔。

【法律依據】
《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》 第一條 在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。

『貳』 法院拍賣房子風險；我們應該注意什麼

要注意以下幾類風險，如果風險過大，建議謹慎決定是否參與競買：

一：房屋所有權證的辦理難以確定

因為開發商在樓盤開發時需要在規劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應的審批文件，而法院在執行相關案件時很難准確、及時地提供與房產證辦理的信息，因此就會導致拍賣房屋的所有權證書辦理會出現問題。

如何判斷是否會出現這樣的風險？要看該房屋在拍賣前的所有權狀況，如果該房屋在法院查封前屬於合法登記的房產且產權手續齊備，則可依據法院的協助執行通知書辦理房屋所有權證。

那麼，如果該房屋在法院查封之前沒有辦理產權證或初始產權登記，且沒有辦理的原因是原所有權人存在違法行為或不具備產權登記的條件，相關政府主管部門不予登記的，這種情況購買查封的房屋是沒法辦理房屋所有權證書的。但如果原所有權人不能辦理產權登記的情況，只因不具備主管機關要求的條件而無法辦理，那麼條件具備後或法院通過強制執行使之能辦理所有權登記手續的，購房人也可以辦理房屋所有權。

二：房屋質量沒保障

因為在法院委託拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對於房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。因此，即便進行了現場查勘，也會存在相應的質量瑕疵風險。

一般來說，如果因為開發商資金鏈斷裂延期交房，這種房屋經常會因為在施工時偷工減料，開發商使用的建築材料以次充好，導致存在質量瑕疵。但因為這些房子還沒有經過長期實際居住使用，因此無法發現隱蔽問題。並且這些問題很難通過訴訟解決。因為法院一般會認為，房屋原所有人在拍賣前只要告知拍賣公司房屋存在某種瑕疵情況，拍賣公司又將這一情況如實告知競買人，並聲明僅以房屋現狀拍賣，就視為均已依法履行了瑕疵告知義務。競買人對所競買的物品負有謹慎的注意義務，應對拍賣標的物了解清楚後參與競買，所以只要實際參與了，法院就會推定自願接受這種現實，因此通常情況下，不會支持競買人的訴求。

三：法律規定的執行回轉

《民事訴訟法》規定「執行完畢後，據以執行的判決、裁定和其他法律文書確有錯誤，被人民法院撤銷的，對已被執行的財產，人民法院應當作出裁定，責令取得財產的人返還；拒不返還的，強制執行。」這一規定，就是我們所說的執行回轉，法院錯判後，可以依據該規定執行。

通俗地講，「執行回轉」即是在執行程序結束後，原據以執行的法律文書經過法定程序被撤銷，以至於取得財產的一方當事人喪失了取得的合法依據，法院重新採取執行措施，將已經執行的財產退還給原被執行人，恢復到執行程序開始前的狀態的情形。

如何對抗執行回轉？我們認為，應該適用善意取得制度來與之相抗衡，法律基本的價值取向應當是保障交易安全，《物權法》設立了善意取得制度。出賣人或者為他人設立擔保物權的人，是無權處分人，買受人及取得擔保物權人是善意(不知情且無過失)的當事人時，則可善意取得房產的所有權或者擔保物權。因此，為了保障交易安全，最大限度保護通過拍賣取得房產的當事人利益，法律應該賦予善意取得對抗執行回轉的效力。同時，因錯判遭受損失者，應該通過司法途徑獲得賠償。

這種執行回轉的情況雖然並不多見，但對競拍人的損害卻是巨大的。因為目前，在這種情況下沒有明確的法律規定可以通過善意取得制度來進行救濟，所以最現實的辦法可能就是選擇與相關當事人達成和解協議，做出一定讓步了。

四：購房成本風險

這裡面通常包含兩方面，一是拍賣的房產不接受貸款，競拍人必須一次性支付。二是實際購房成本加上拍賣傭金可能要高於相同戶型、面積的房屋。與市場上的一般二手房交易不同，拍賣房的交易過程中涉及到兩個重要費用，一是拍賣保證金，二是拍賣成交後需支付給拍賣公司的傭金。

其中保證金是競拍人參與競拍的「過路費」，競拍人應在拍賣會舉行前若干天將保證金打入專門賬戶，並憑借保證金收據到拍賣公司辦理報名競買手續。

拍賣成交後，競拍人的保證金沖抵購房款，如未成交拍賣結束後將退還保證金。競拍成功後，競拍人除了要繳納二手房交易中涉及的相關稅費外，還要根據具體成交金額，支付給拍賣公司一定比例的傭金。傭金比例一般為房價總額的1%～5%之間。

另外，如果被拍賣房屋所佔用的土地是劃撥的土地使用權，那麼，在拍得房屋後辦理所有權證時，還必須補繳土地出讓金。因此，在參與拍賣時，還必須留心土地使用權取得問題。

五：實際居住人拒絕搬離房屋

如果房屋有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣後也有可能會發生實際居住者拒絕搬走，進而引發新的訴訟。

這個風險一般是比較少見的，但在我們辦理的案件中也曾經出現過。這種情況發生在有銀行參與的房屋買賣的連環訴訟中，銀行享有房屋的抵押權，通過法院直接拍賣使抵押權變現。但房屋租賃人由於租約未到，拒絕搬離房屋，這種情況下一般要等到租賃合同到期後實際入住人才搬離房屋。或者，房屋所有權人惡意將房屋賣給第二手購買人，由於第二手購買人已經支付了全部購房款，辦理了入住手續，並對房屋進行裝修，第二手購買人拒絕搬離。這種情況下，過往的判例一般是房主將全款退給二手購買人，拍賣人方可入住。
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『叄』 法院拍賣房產有何風險

1、容易惹上其他債權糾紛。有的房子可能存在其他債權人，如被抵押或者一房多賣版的情況。權2、其次，買房人看房不方便，法院通常只對明顯的瑕疵進行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產，並且所有稅費均要買家承擔。3、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。4、司法拍賣房屋拍賣流拍後，還會進行兩次拍賣的，如果是三次流拍了，那麼就只能進行變賣，此時，再無法成交的話，就只能選擇以房抵債了。

『肆』 購買法院拍賣房，有何利弊

那法院拍賣的房復子可以買制嗎？答案是肯定的，法院拍賣的房子都是具備完整產權的房子，當然可以買了，而且法院拍賣的房子正常只有市場價格的7折甚至更低（比如市場100萬的房子，法院拍賣只有70萬元），不過雖然價格低，但是要法院拍賣的房子也是有難度的，即必須要全額付款，不允許按揭，所以很多人都只能望房興嘆。

此外，必須要說明的一點是：法院拍賣房產過戶產生的所有稅費必須要有買受人承擔，所以你的實際付出的成本還必須加上稅費。

總之，法院拍賣的房子是可以買的，但是買之前一定要先將情況都了解清楚了再買，不要一看到價格低就盲目買買買，因為法院產權變更給你之後，後續基本上不大會在管你了（除非是房東不交鑰匙，需要法院強制破門），一切只能你自己處理。

『伍』 買法院拍賣房有什麼風險

1、容易惹上其他債權糾紛。有的房子可能存在其他債權人，如被抵押或者一房多賣的情況。

2、其次，買房人看房不方便，法院通常只對明顯的瑕疵進行簡單描述，很可能會碰到存在瑕疵的房產，並且所有稅費均要買家承擔。

3、《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條明確規定，在執行程序中，被執行人的財產被查封、扣押、凍結後，人民法院應當及時進行拍賣、變賣或者採取其他執行措施。

4、司法拍賣房屋拍賣流拍後，還會進行兩次拍賣的，如果是三次流拍了，那麼就只能進行變賣，此時，再無法成交的話，就只能選擇以房抵債了。

(5)法院拍賣房風險擴展閱讀：

法院拍賣房產生原因：

一般情況下,有如下幾種情況的房產會成為"法拍房"

1、商業貸款產生。購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的；

2、民間借貸產生。比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，並出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款；

3、司法沒收產生。比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現後的錢款收歸國庫；

4、無主財產。這個很容易理解，就是無人認領的房產。這個也可以進行拍賣，但現實生活中幾乎很少發生。

法院拍賣房注意問題：

「法拍房」有幾個潛規則是需要大家了解的：

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決；

2、參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

『陸』 拍賣房會有什麼風險

拍賣房可能存在的風險有，一是貸款風險，二是難入住的風險，三是拍賣房有超長租約，四是相關費用風險。
一、購買拍賣房存4大風險
1、貸款風險
在法院主導的拍賣中，全部要求在拍賣成交一定期限內一次性付款。而銀行與買受人協商處置時，大部分時候銀行會要求一次性付款，只有對於本身資質較好的客戶，才可以提供支持。
2、難入住的風險
例1：上海一市民成功拍得一處司法拍賣房，卻因原業主拒搬三年多收不了房，主要是因為房屋實際使用人換成了原業主的姐姐，和法院耍起了花招，最後在法院強制執行下，此案才終於了結。
3、拍賣房有超長租約
有的業主會在房屋被查封後與他人突然簽訂一次性10年或20年租約，導致競買人不能入住。
4、相關費用風險
在普通房屋買賣中，相關稅費是由賣家出的，不過司法拍賣有不同之處。如某寶司法拍賣的規則，一切過戶稅、費（含應由賣方支付的稅、費）均由買受人負擔。另外該房屋拖欠的水、電、物業費及滯納金由買受人自行解決。
二、買家在法拍房源競拍之前需注意以下事項
1、注意委託拍賣的法院是第一手直接查封房屋者，還是輪候查封者，關注是否被其他機構查封。
2、要留意所拍賣房屋產權、產權性質是否有問題，是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況。
3、法拍房的房主往往涉及債務問題，房屋可能被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可辦理解押。如果無法解押，未來可能面臨相應的債務償還風險，因為法拍房後續所有費用均由購房者承擔。值得注意的是，由於民間借貸是無法通過國家機構查詢得知，購買這類房屋，入住後可能會遭其他債權人追討。
4、要關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題。若存在長期租約的法拍房被買下後，雖然購買人已完成房屋過戶，卻因租戶不搬離或原來產權人拒絕搬遷，而無法實際入住。一般情況下，執行法院不會強制騰空，只能由購房者通過另立民事案件處理。
5、法拍房原房主也可能存在未交清的水電費、物業費等費用情況，部分房產因長期無人居住，可能面臨數額較大的欠費，將由競買人自行承擔和解決。這情況一般會在拍賣公告的標的物介紹中有所說明，比如，某房源的信息就顯示，「物業、水、電、氣等欠費不詳，需買受人核實後自行承擔」。
三、房地產拍賣
房地產拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機關等單位或社會個人的委託，向社會公告房地產出售信息，通過競拍人競拍的方式使房地產所有權發生轉移。

『柒』 買法院拍賣房風險太大，法院拍賣的房子能買嗎

可以買的。但是要注意其中的問題：

1、房屋權屬可能存在某種瑕疵，如未交齊土地出讓金；沒有房產證（或暫未辦理，或無法辦理）；未交清物業費、取暖費；房屋裡面帶有租客等等情況，這些法院是不負責解決的，如果參加競買，這些東西要由竟買人自行承擔和解決；

2、參加竟拍後，一旦成交，是不能辦理按揭貸款的，竟買人一般需要在很短的時間內一次性交齊全部款項。

(7)法院拍賣房風險擴展閱讀：

風險問題：

1、如果房主是循規蹈矩做生意失敗，人品可靠還好，但如果原房主是因為放高炮或者黑社會背景臨時跑路，資金鏈斷裂或者沾染高利貸跑路所引起，那麼你通過法院拍下了他的房屋，如果碰到不講理的流氓，日後回到你家找你鬧事、算賬，那你可就麻煩了。

2、如果購買房子的朋友想要辦理戶口遷移的手續就比較麻煩了，戶口問題是司法拍賣房子的大問題，房屋雖然被你拍下了，但是原房主的戶口卻無法遷出。

3、根據物權法等法律規定，如果租賃在前、抵押在後的，拍賣成交後原租賃合同繼續有效。但有些惡意逃廢債務的，會把租賃合同簽的很長，甚至10年、20年。那麼你如果拍賣了這種附帶租賃合同的房屋，買下了之後由於承租人的存在，自身還是沒法搬進去住。

4、司法拍賣的房子也是需要交納稅費的，購房者就需要承擔補繳相關稅費的風險。營業稅個人所得稅房屋契稅肯定都是要買受人繳的，還有就是水電費、物業費及其他費用如果拖欠了很久，也是需要拍賣後買受人自行承擔的，這塊費用還是要考慮的。

『捌』 購買法院拍賣房，有何利弊

利是：
1、價高者得，喜歡的可以出更高價格，直到買下為止。
2、產權清晰，如原已辦理出房產證的，買後也能辦出房產證。
3、可自由選擇報價買或不買，競價超過自己心理價的，可不加價，放棄買。
弊是：
1、要競價，如有人出價比你更高的，買不到。
2、價格不可控，最終成交價不可控，是以價高者得的。
3、所有過戶稅費與風險要買受人承擔，不可要求賣方承擔他的稅費。
4、費用比二手房高，除成交價款外，別需付成交價5%的拍賣傭金。
5、拍賣成交後需七日內支付成交價款及拍賣傭金。
6、房產欠費等需自行了解。不確定有多少。
7、過戶稅費及過戶手續也需自己了解清楚及自行辦理。
8、拍賣前只可看一次房，不能多次看房。
9、拍賣後不交錢要付違約責任，已交保證金不退還。
10、拍賣房的戶型、大小、位置等不能象二手房或一手房那樣可自由選擇。