最高人民法院關於租賃合同的司法解釋

① 最高院關於未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

[2003]民一他字第11號 雲南省高級人民法院： 經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。 雲高法報[2003]45號 最高人民法院： 近年來，因房屋租賃合同糾紛而訴至人民法院的案件較多。由於城鄉分割的二元體制，對城市和農村的房屋是否需要經過竣工驗收及是否需要辦理房屋所有權證的要求並不一致。在我省，對農村特別是城郊結合部的房屋是否需要經過竣工驗收和辦理房屋所有權證實際上並無強制性的規定。在城郊結合部，農民集體在集體所有的土地上建蓋自用房屋，且所建蓋的房屋未按《建築法》的規定進行建築工程的設計，也沒有相應的消防設計，後將自用房屋出租用於經營性用途；承租人使用房屋後，也未因為房屋用途的變更而進行相應的消防設計和完善或整改消防設施，或者因為房屋所有權人未按相關規定建蓋房屋而導致承租人不能申報相關的消防工程驗收手續。另外，-些農村地區原來不屬於城市規劃區的范圍而現在方納入城市規劃區的范圍。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時，常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。 《消防法》及公安部《建築工程消防監督審核管理規定》等均規定，新建、改建、擴建內部裝修以及用途變更的建築工程項目的消防設計必須經當地公安消防監督機構審核批准後，方可交付施工。消防驗收不合格的，施工單位不得交工，建築物的所有者不得接收使用。未經驗收合格擅自使用的，由公安機關責令改正，並可對直接責任人和主管人員處以罰款、給予行政處分。對拒不改正或限期不改的，責令停止施工，已經完工的，責令停止使用。情節嚴重的，依法追究刑事責任。在租賃標的物是否經消防驗收和租賃合同效力的關系問題上，我院存在兩種意見： 一種意見認為，如果租賃標的物未經消防工程驗收或消防驗收不合格，應認定租賃合同無效。 另一種意見認為，不能簡單地以租賃標的物未經消防驗收或者消防驗收不合格就一律以租賃合同違反消防法規的強制性規定而認定租賃合同無效，而應區分不同情況分別作出處理：（一）對城市房屋，如果建築工程從設計開始就沒有相應的消防設計，也未經公安消防管理部門審核就開工，導致消防工程不合格而影響租賃合同履行的，應以標的物違反法律強制性規定而認定合同無效；如果有消防設計並經審核施工，竣工後因用途變更導致消防工程需要進一步完善、整改，且公安消防管理部門未責令停止使用的，不宜認定合同無效。（二）對城郊結合部農民集體自建的房屋出租後作為公眾聚集的場所，如果標的物的出租不符合《消防法》的強制性規定，可在責令相關當事人辦理相關的消防工程驗收手續後，認定租賃合同有效；對租賃等房屋雖未辦理產權證但產權明確為出租人的，或者房屋雖未經竣工驗收但各方對房屋質量沒有異議的，應當認定租賃合同有效。 上述兩種意見，我們傾向於後一種意見。 當否，請批復。 附：中華人民共和國消防法 第十條按照國家工程建築消防技術標准需要進行消防設計的建築工程，設計單位應當按照國家工程建築消防技術標准進行設計，建設單位應當將建築工程的消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核；未經審核或者經審核不合格的，建設行政主管部門不得發給施工許可證，建設單位不得施工。 經公安消防機構審核的建築工程消防設計需要變更的，應當報經原審核的公安消防機構核准；未經核準的，任何單位、個人不得變更。 按照國家工程建築消防技術標准進行消防設計的建築工程竣工時，必須經公安消防機構進行消防驗收；未經驗收或者經驗收不合格的，不得投入使用。

② 關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用的解答

最高人民法院民一庭負責人就《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》答記者問。
最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）2009年9月1日正式施行。最高人民法院民一庭負責人近日就相關話題回答了本報記者提問。
據這位負責人介紹，在我國經濟高速發展和住房制度改革日益深化的推動下，房屋租賃經營方式日益普遍，房屋租賃業迅猛發展，涌現出許多新情況、新問題，並形成訴訟進入司法領域。近年來，人民法院受理的房屋租賃合同糾紛案件日益增多。由於相關法律規范比較原則，人民法院在審理房屋租賃合同糾紛案件中面臨很多具體適用法律的難點問題。為統一法律適用，指導各級人民法院及時公正審理房屋租賃合同糾紛案件，促進房屋租賃市場的健康發展，最高人民法院於2006年9月著手《解釋》（徵求意見稿）的起草和調研工作。
房屋租賃主要包括居住用房的租賃和經營用房的租賃。居住用房是人類生存的基本物質條件，經營用房是人類從事生產經營的必要生產資料，因此，房屋租賃與國家利益、社會公共利益和廣大人民群眾的切身利益息息相關，亦與社會的和諧穩定、經濟的平穩發展息息相關。最高人民法院從「保增長、保民生、保穩定」的全局工作出發，高度重視該部司法解釋的起草工作，確定以落實科學發展觀和司法為民作為指導思想，嚴循立法精神，重視調查研究，強化起草內容的針對性和可操作性。其間，起草小組多次奔赴全國各地調研，廣泛徵求各方意見。在反復研究討論的基礎上，《解釋》經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過。 問：《解釋》在合同效力的認定上，是如何體現促進房屋租賃市場發展和維護穩定的房屋租賃交易秩序這一目標的？
答：合同效力的認定對促進房屋租賃市場發展，維護房屋租賃市場交易秩序穩定意義重大。《解釋》在准確判斷相關法律、行政法規的強制性規定是否為效力性強制性規定基礎上，確定了認定合同效力的原則：一是限定無效合同的范圍。《解釋》僅將違法建築物租賃合同、轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的合同、未經出租人同意的轉租合同認定為無效。在違法建築物范圍認定上，確定未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證規定建設的房屋，未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，超過批准使用期限的臨時建築為違法建築。二是對欠缺生效條件合同效力的處理上，採取了補救性的措施，即當事人只要在一審法庭辯論終結前，取得了法律、行政法規規定的條件，不存在合同法第五十二條規定的無效情形，就認定合同有效。《解釋》在遵循法律規定精神的基礎上，採用寬嚴適當的原則，確定合同效力，目的就是在盡量維持合同效力的基礎上，促進社會資源的有效利用，保障房屋租賃市場的健康發展。
問：《解釋》規定合同被認定無效後，承租人要支付房屋佔有使用費，是將無效合同按照有效處理嗎？為什麼參照合同約定的租金標准確定佔有使用費？
答：這種理解是錯誤的。合同無效後，承租人支付佔有房屋期間的使用費，是返還依無效合同取得的財產的一種方式，並不是按照合同履行支付的租金。依照無效合同的處理原則，承租人應返還依無效合同取得的財產，包括佔有租賃的房屋和實際佔有房屋所獲取的佔有利益。佔有利益為無形財產，承租人只能採用折價補償的方式，即支付房屋使用費予以返還。
對於房屋使用費按照何種標准確定，實踐中做法很多。合同約定的租金標准，與合同簽訂時的市場行情相符，易於雙方當事人認可，且標准明確，有利於人民法院判斷掌握，亦可避免採用評估方式確定房屋使用費，加重當事人訴訟成本，延長案件審理期間的弊端。考慮到實踐中存在因房屋質量問題或其他原因影響承租人使用房屋的情形，完全參照合同約定的租金標准確定承租人支付使用費可能與其獲取的佔有利益不符，有失公平，本條規定「當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。」將是否支持的裁量權交由人民法院，根據承租人對房屋的實際使用狀況確定是否參照、如何參照合同約定的租金標准確定佔有使用費。 問：房屋租賃合同糾紛案件中裝飾裝修的處理，一直是司法審判中的熱點和難點問題，《解釋》對此問題是如何規定的？
答：裝飾裝修的處理涉及到債權和物權兩大領域，關涉添附制度、不當得利等民法理論，該類案件的處理在理論界及審判實務界均引起高度關注。《解釋》在吸收各級人民法院和學術界意見基礎上，確立了處理此類糾紛的規則：承租人擅自進行裝飾裝修，構成侵權，承擔侵權責任；承租人經同意裝飾裝修，區分情況適用不同的處理原則，一是對附合和未形成附合的裝飾裝修物分別適用不同的處理規則。未形成附合的裝飾裝修物，承租人作為所有權人享有處分權；已形成附合的裝飾裝修物區分合同無效、合同有效解除、合同履行期限屆滿情形，適用不同的處理規則。二是出租人是否對承租人的裝飾裝修進行補償，如何補償，要區分不同情況。合同無效時，出租人同意利用的裝飾裝修，基於不當得利對承租人進行補償；不同意利用的，裝飾裝修的現值損失作為無效合同的損失，由雙方按照過錯承擔；合同解除，由導致合同解除的違約方承擔裝飾裝修殘值損失。在雙方均無過錯情形下，由雙方依照公平原則分擔裝飾裝修殘值損失；需要注意的是，合同解除時，如果出租人同意利用承租人裝飾裝修的，仍需基於不當得利對承租人予以補償；合同履行期間屆滿，出租人取得附合裝飾裝修物無需補償。
問：《解釋》就附合裝飾裝修的處理出現「現值損失」和「殘值損失」兩個名詞，如何理解和區分這兩種損失。
答：一直以來，各地人民法院對附合裝飾裝修損失的認定，方法多樣，標准不同，統一這一問題的法律適用，對司法審判意義重大。《解釋》根據有效合同和無效合同的不同法律效果，對裝飾裝修損失採用了現值損失和殘值損失兩種不同的標准。現值損失是指合同被認定無效時，裝飾裝修的現存價值。在合同無效場合，承租人通常已經佔用使用租賃房屋一段時間，其在此期間享有的裝飾裝修利益，不應再列入合同無效的損失范圍。殘值損失是指在合同解除時，裝飾裝修的剩餘「價值」，這一「價值」的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎，且不能低於合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。《解釋》依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣，規定在雙方當事人無約定情形下，承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢，出租人無需補償。按照這一規定，合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用，不應列入合同解除的損失范圍。如裝飾裝修造價60萬元，租期5年，則60萬元造價攤銷在租期內，每年平均攤銷12萬元。合同履行三年後解除，按照評估價值，裝飾裝修現值為30萬元，但按照租期內攤銷價計算，三年攤銷費用為36萬元。則殘值應當按照攤銷費用確定為36萬元。如果裝飾裝修現值高於攤銷的造價費用，則應當按照裝飾裝修的現值來確定殘值。 問：《解釋》規定承租人優先購買權受侵害時，無權主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效，是基於何種考慮？
答：首先需要明確，《解釋》規定的是「承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效」，而不是規定在何種情形下，承租人均不得主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
優先購買權糾紛一直是審判實踐中的難點問題。承租人優先購買權性質的認定，是解決該難點首要面臨的問題。2007年10月1日施行的物權法，並未將優先購買權規定為物權，該權利因此不具有「對世性」權利。最高人民法院廢止了《〈民法通則〉適用意見》第118條規定，就是基於該條規定與物權法規定相沖突。本《解釋》遵循法律規定精神，將承租人優先購買權定性還原為債權，規定承租人不能以出租人侵害其優先購買權為由，請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。該項規定並不妨礙出租人與第三人惡意串通簽訂買賣合同損害承租人優先購買權時，承租人依照民法通則第五十八條第一款第（四）項規定和合同法第五十二條第（二）項規定，主張認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效。
問：出租人出租房屋上設立抵押權的情況在房屋租賃中時有發生，《解釋》對抵押權人行使抵押權時承租人優先購買權的保護是如何規定的？
答：從權力的設置目的看，抵押權是從抵押物的交換價值優先受償，其追求的是抵押物的交換價值，不要求轉移抵押物的佔有，亦不享有對抵押物的處分權。優先購買權是優先購買租賃房屋的權力，並以同等條件為權力行使的必備要件。上述兩種權利從設置目的上看，行使時不會發生沖突。抵押權人與出租人協商折價、變賣或者拍賣抵押房屋實現抵押權時，屬於出租人出賣房屋的方式，承租人以同等條件優先購買抵押的租賃房屋，不會影響抵押權人實現債權，不論抵押權設立在租賃合同成立前或後，均不會與抵押人實現抵押權發生沖突。因此，解釋依照抵押權與承租人優先購買權立法目的不同，規定出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，或者拍賣房屋時，依法保護承租人的優先購買權。出租人以其他方式出賣房屋時，應當採取同樣的規則保護承租人的優先購買權。當然，承租人主張優先購買房屋時，人民法院應當考慮以下兩方面的問題，一是承租人應當具有讓出租人信賴的履約能力，如責令承租人以交付押金或者定金等方式提供履約擔保，使出租人信賴其履約能力，以避免人民法院支持承租人購買房屋的主張後，因承租人缺乏履約能力導致合同無法履行，損害出租人利益。二是依照權利義務對等原則，承租人的優先購買權亦應當在合理期限內主張，在出租人履行通知義務後，承租人應當在15日內明確表示是否行使優先購買權；出租人沒有履行通知義務的，承租人可在知道或者應當知道出租人出賣房屋之日起一年內主張，超過合理期限的，人民法院不應予以支持。
問：按照《解釋》規定，是否只要出租人出賣租賃房屋，承租人就可主張優先購買房屋？
答：這種理解是錯誤的。《解釋》第24條規定了承租人優先購買權行使的四種例外情形：（一）房屋共有人行使優先購買權的。法律設定共有人具有優先購買權，宗旨是簡化物權關系，維護共有關系的穩定性，充分發揮物的用益價值，而承租人優先購買權主要是維護使用關系的穩定性，從利益衡量的角度考量，應當優先保護共有人的購買權。（二）出租人將房屋出賣給近親屬情形。我國是靠親情和人情為紐帶聯系起來的熟人社會，人們在經濟交往中，親情關系往往是交換價值確定的重要考慮因素，具有濃厚的人身色彩，與純粹的買賣關系終究有所不同。《解釋》立足國情，將出租人出賣房屋給近親屬的情況，列為出租人出售房屋的特別方式，排除承租人優先購買權。這一規定有利於促進家庭和睦和社會穩定，符合構建和諧社會的重大歷史任務要求。（三）出租人履行告知義務後，承租人在15日內未明確表示願意購買的。本項是對合同法第二百三十條規定的進一步細化。從權利義務對等的角度分析，承租人在合理期限內行使優先購買權，亦應為承租人優先購買權的內容。如果承租人不及時行使優先購買權，將導致出租人所有者權益受到損害。在房屋交易市場價格波動加大的情況下，這種損害更為明顯。因此，本項將承租人接到通知後15日，作為行使優先購買權的合理期限，逾期視為承租人放棄優先購買權。（四）購買房屋的第三人出於善意並已辦理登記手續的。物權法第一百零六條規定了善意取得制度，即受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且佔有該財產，即使出讓人無處分權，受讓人仍可取得轉讓物的所有權。根據「舉重以明輕」的民法解釋原則，在第三人善意購買出租房屋，並辦理登記手續情形下，可以對抗承租人優先購買房屋的主張。

③ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋的介紹

最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋文件2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。

④ 法律對租賃合同是如何規定的

根據我國《合同法》第二百一十二條，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種諾成合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。
房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但並不限於所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條規定：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。
承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。
根據我國《城市房地產管理法》第五十四條，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司，則其租賃活動應在當地房地產交易所進行。由於房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。
這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以採取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。

⑤ 最高人民法院關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其

最高人民法院關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復
[2003]民一他字第11號2004年3月4日最高人民法院公布

雲南省高級人民法院：
你院《關於未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。
經研究認為：根據《中華人民共和國合同法》和《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》的規定，認定房屋租賃合同因出租房屋未辦理產權證書而無效，缺少法律依據。關於房屋租賃合同未經消防驗收或者經消防驗收不合格，是否應認定房屋租賃合同無效的問題，應根據不同情況分別對待：第一，出租《中華人民共和國消防法》第十條規定的必須經過公安消防機構驗收的房屋，未經驗收或者驗收不合格的，應當認定租賃合同無效。 第二，租賃合同涉及的房屋不屬於法律規定必須經過公安消防機構驗收的，人民法院不應當以該房屋未經消防驗收合格為由而認定合同無效。第三，租賃房屋用於開設經營賓館、飯店、商場等公眾聚集場所的，向當地公安消防機構申報消防安全檢查的義務人為該企業的開辦經營者，但租賃標的物經消防安全驗收合格，不是認定房屋租賃合同效力的必要條件。

⑥ 最高院關於租賃合同糾紛的司法解釋規定了什麼

您好，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》已於2009年6月22日由最高人民法院審判委員會第1469次會議通過，自2009年9月1日起施行。
內容：
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批准或者未按照批准內容建設的臨時建築，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准建設的，人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建築的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批准延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標准支付房屋佔有使用費的，人民法院一般應予支持。當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：（一）已經合法佔有租賃房屋的；（二）已經辦理登記備案手續的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建築主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同並要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：（一）租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的；（二）租賃房屋權屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、行政法規關於房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持；（二）因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩餘租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償；（三）因雙方違約導致合同解除，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任；（四）因不可歸責於雙方的事由導致合同解除的，剩餘租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：（一）辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔；（二）未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房佔有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用於以個體工商戶或者個人合夥方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合夥人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委託拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：（一）房屋共有人行使優先購買權的；（二）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（三）出租人履行通知義務後，承租人在十五日內未明確表示購買的；（四） 第三人善意購買租賃房屋並已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

⑦ 最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛第十七條如何理解

你好！個人這么理解。
《房租租賃合同解釋》第十七條 因承租人拖欠租金，出租內人請求解除合同容時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
基本案情：甲（出租人）租房子給乙（承租人），乙轉租給丙（次承租人）。
第一款：假如乙拖欠甲的租金，那麼甲可以向法院起訴乙要求解除甲與乙之間的合同，但是丙為了繼續租下去，就替乙給租金，此時甲的經濟利益沒有受損，所以法院就不支持甲主張解除合同了。但是如果乙轉租給丙時簽訂的合同無效，那麼丙就沒有資格代替乙給租金，這就是第一款但書的內容。
第二款：根據民法公平的一般原則，假如丙代替乙支付甲租金超過丙需向乙支付的租金時，丙就可以向乙追償或者用於沖抵租金。該款解決的是乙和丙的問題。

⑧ 誰有上海市高級人民法院關於房屋租賃的相關司法解釋請發出來好嗎，多謝

上海市高級人民法院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(一)
2005年8月
一、租賃合同的效力
1、出租人就同一租賃物同時與兩個或兩個以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認定?
出租人就同一租賃物同時與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據租賃合同向出租人主張合同權利。合同簽訂時間在前的承租人主張後租賃合同無效的，不予支持。
租賃合同之一已實際履行，其他租賃合同的承租人主張履行合同的，因履行不能而不予支持。法院在審理過程中，可以向當事人予以釋明，允許其變更訴訟請求，向出租人主張除合同實際履行之外的違約責任。
2、租賃合同未經登記，是否影響租賃合同效力?
租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。但未經登記的租賃合同，不得對抗第三人。
最高人民法院《關於適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關系有明確的規定。因此，《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條雖然規定了房屋租賃合同應當向房產管理部門登記備案，但該條款並沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規定，故該條規定不能影響租賃合同的效力。
但是，考慮到租賃合同具有承租人在租賃物出賣時享有的優先購買權以及買賣不破租賃等較強效力，如果租賃合同未經登記就具有這么強的效力，對於不知情的第三人會造成很大的損害，對交易安全造成嚴重的不利影響。因此，從平衡交易各方利益的角度看，我們傾向於未經登記的租賃合同不具有對抗善意第三人的效力。
3、未經合法批准建造的房屋作為租賃標的物的，租賃合同是否有效?
未經合法批准建造的房屋，因其標的物具有違法性，該租賃合同應為無效。如被行政部門確定為違章建築的或所建造的房屋沒有合法審批手續的等。
二、轉租合同
4、未經出租人同意的房屋轉租合同是否有效？
在沒有其他無效原因存在的情況下，未經出租人同意的房屋轉租合同有效。
租賃合同屬於確立債權、債務關系的合同，而不是以產生物權變動效果為目的的合同。出租人對租賃物是否享有所有權、處分權，不是租賃合同必須考慮的內容。租賃合同的內容是出租人將租賃物交由承租人佔有、使用，承租人支付相應的租金。承租人將依照合同取得的對租賃物的佔有、使用權轉移給次承租人享有，並不構成對租賃物的處分。《合同法》第二百二十四條第二款規定："承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同"。可見，對於承租人未經出租人同意轉租的，合同法給出租人設定的救濟途徑是可以解除原租賃合同，而非宣告轉租合同無效。
5、承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人?
一種觀點認為承租人與次承租人的關系，與出租人與承租人的關系是兩個法律關系，不應當在一個案件中審理；另一種觀點認為應當追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然後決定本案的審理。
我們認為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利於案件的審理。所以，不需要追加出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應當作為一個事實予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應當等待另案的處理結果。
6、因原租賃合同解除而產生的糾紛，是否應追加次承租人為當事人?對次承租人向承租人主張解除合同並要求賠償裝修等添附損失的，是否要追加原出租人為案件的當事人?
因原租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效後的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨立請求權的第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的利益也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。
次承租人要求承租人解除合同並賠償裝修等添附損失的，屬於合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。
7、因租賃合同解除而致次承租人不能繼續使用租賃物的損失，應由誰承擔違約責任?
由於出租人並未直接與次承租人形成租賃關系，根據合同相對性原則的要求，次承租人只能向轉租人主張違約責任或損害賠償責任，而不能直接要求出租人承擔責任。
8、經出租人同意的轉租合同，如因轉租人拖欠出租人租金，出租人要求解除，而次承租人要求繼續履行轉租合同的，是兩個租賃合同同時解除，還是判明次承租人直接與出租人建立租賃關系?
一種觀點認為，次承租人無過錯且要求繼續租賃，而出租人行使合同解除權的，在做出租人與次承租人建立租賃關系的調解工作無效的情況下，只能兩個租賃合同同時解除。對兩個合同解除的後果，原則上都應予以處理，但當行使釋明權後，相關當事人不主張也不舉證的，對後一個租賃合同解除的後果可不予處理。對解除兩個租賃合同的後果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對違約責任及裝潢損失的賠償，則根據兩個租賃合同中的約定處理。
另一種觀點認為，對轉租中，因承租人拖欠租金，次承租人無過錯且要求繼續租賃的，從保護次承租人的利益出發，可判明次承租人直接與出租人建立租賃關系。
我們認為，租賃合同因承租人未依約給付租金而致合同被解除的，則轉租合同將因此而處於履行不能的狀態。但原租賃合同與轉租合同畢竟是兩個合同，原出租人並非轉租合同的當事人，不能強迫他繼續履行轉租合同。因此，除非出租人與次承租人就繼續履行合同達成一致，否則，次承租人要求繼續履行合同的主張不能支持。
9、原租賃合同解除而產生的糾紛，次承租人作為案件的第三人，要求合同的承租人或出租人承擔違約責任及賠償裝潢損失的，是否屬反訴?是否應收訴訟費?
次承租人作為案件的第三人，一般情況下屬於無獨立請求權的第三人，不具有訴訟被告的地位，因此，無論其提出什麼主張，都不能構成反訴。但出於解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟後，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合並審理。同時，另行訴訟屬於新的訴訟，應當收取訴訟費。
10、租賃合同解除後(轉租合同也將同時解除)，次承租人因此負有退房義務。次承租人逾期返還房屋的房屋使用費如何計算?
房屋使用費參照數額一般有租賃合同的租金、轉租合同的租金、市場租金三個標准。我們認為，出租人就上述三個標准之一主張房屋使用費的，應當支持。
三、合同的履行
11、出租人出租的房屋有瑕疵的，承租人如何支付租金?
《合同法》第二百三十一條規定："因不可歸責於承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現合同目的的，承租人可以解除合同。"因此，房屋有瑕疵的，首先分清房屋瑕疵的責任。在房屋瑕疵是出租人責任的情況下，根據租賃房屋瑕疵情況和承租人實際使用的情況，可以部分減少相應的租金；如果導致租賃房屋完全不能使用的，可以不付租金。
12、由於第三人的原因影響承租人對房屋使用、收益的，承租人是否有權利要求減少租金?
合同責任是嚴格責任，只要是非承租人自己過錯的原因影響承租人使用、收益的，承租人均可以向出租人主張合同權利，出租人不得以系第三人侵權為由而免除自己的責任。出租人與第三人之間的關系是另一法律關系。
13、承租人承租的房屋遭到第三人侵權，承租人是否可以直接向侵權人主張侵權責任?
承租人基於承租權而對房屋具有使用、收益的權利，當第三人的行為影響其承租權時，承租人基於佔有人的地位，可以相應地請求排除妨礙、損害賠償。但承租人所主張的權利范圍僅限於因佔有地位享有的權利，而不得主張屬於所有權人的權利。不過，房屋所有權人對房屋的權利與承租人對房屋的權利有時是會有交叉的。因此，雙方的權利如何行使、協調，一直是比較有爭議的問題。
我們認為，雙方的權利行使應當堅持如下原則：即就雙方權利重合的部分，其中一方行使權利的，另外一方可以加入已經主張權利的當事人一方，但不能重復主張這部分權利。所有權人的權利與承租人權利不一致的地方，應當各自主張。如侵權行為人針對承租人的營業而實施侵權行為，承租人可以要求侵權人承擔責任，而所有權人則不能主張。同理，第三人所侵害的權利僅僅是所有權人的權利，而不影響承租人權利的行使的，承租人也不得主張。比如第三人未經出租人同意，而在出租人所有的房屋頂部堆放物品，但不影響樓下承租人對該房屋進行使用的，承租人就不能向第三人主張權利。
14、租賃合同解除時，租賃物上的添附物或其殘值如何處理?
《合同法》第二百二十三條第二款規定："承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。"因此，租賃合同解除時，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租賃雙方對房屋添附的處理有約定的按約定，沒有約定的，可以視不同情況分別處理：一、未經出租人同意，承租人自行決定添附的，承租人應當自行將添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必補償。因為在這種情況下，如果要求出租人給予補償，對出租人而言，該補償將構成強製得利的補償。而依照不當得利的規則，強製得利是不應補償的。二、經過出租人同意的添附，在合同解除後，由於該添附物不能取回，已經成為添附方的損失。對於這種損失，原則上按照過錯承擔賠償責任。如雖系承租方違約，但所留裝潢物對於出租方確有再利用價值的，可由出租方酌情給予補償。
15、租賃合同當事人約定，租賃物上的添附物或其殘值在合同終止時歸出租人。現因一方當事人違約而致合同提前被解除的，添附物歸屬如何確定?
如果雙方約定合同終止時添附物歸出租人的，則該約定屬於關於添附物歸屬的附條件的約定。即以合同正常履行完畢，作為將添附物價值完全移轉給出租人的條件。因此，根據附條件法律行為的規則，如因出租人違約而致條件不能成就的，則承租人取回添附物；添附物不能取回的，承租人可以參照上條，要求出租人賠償。如果因承租人違約導致合同解除的，視為阻止條件成就的行為，應當確認添附物歸出租人所有；同時，出租人也不必給予承租人賠償。但是，所留裝潢物對於出租方確有再利用價值的，參照上條規定處理。
關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答(二)
四、優先購買權
16、未經登記的租賃合同，承租方是否有優先購買權?
租賃合同中的承租方依照法律規定依法享有優先購買權，不因登記與否而影響該項權利。但是，未經登記的租賃合同，其承租人的優先購買權不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人，是指一旦房屋所有權已經變更，除非能夠證明第三人是惡意的，否則，未經登記的租賃合同的承租人不得以優先購買權為由要求優先取得房屋所有權。
當然，優先購買權是租賃合同中承租人的一項法定權利，由於出租人向第三人出賣房屋的行為導致承租人不能實現優先購買權的，應當視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔違約責任。
17、出租人就租賃房屋已經與第三人訂立買賣合同，承租人要求行使優先購買權的，其優先購買權如何行使?
優先購買權的行使是以取得租賃物的所有權為目的的，因此，在其他人尚未取得租賃物所有權之前，承租人行使優先購買權的，都可以得到支持。也就是說，如果出租人僅僅與第三人訂立了合同，而尚未辦理過戶、登記手續，且承租人也在知道或者應當知道該情形的3個月內提出優先購買要求的，無論第三人是否為善意，也不管租賃合同是否登記，承租人都可以要求優先購買該房屋。在房屋已經過戶登記為第三人所有時，則要根據第三人是否為善意而決定承租人是否可以行使優先購買權。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。
18、承租人的優先購買權主要在哪些情形下受到限制?
主要有共有入優先購買、出租人基於特殊身份而出賣租賃物、租賃物以特定方式發生權屬變化等等。如出租人將房屋贈與他人的，房屋被強制徵收、徵用的，房屋以招標形式出賣的，以及房屋被強制執行等。這主要是考慮到，在賦予承租人優先購買權的同時，也要保障出租人的合法權益，而不是犧牲出租人的權利來滿足承租人的要求。因此，優先購買權的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實體利益，而且也不是絕對地剝奪其他人的購買機會。因此，共有人主張優先購買權的，共有人的優先購買權優於承租人的優先購買權，承租人的優先購買權不能對抗共有人的優先購買權；出租人基於與第三人的親屬關系或其他特殊關系，以低於市價出賣房屋，而離開該人身關系，出租人則不願出售房屋的，一般情況下承租人不能享有優先購買權；承租人僅租賃部分房屋，而出租人出售整體房屋的，承租人也不是當然可以行使優先購買權。
就上述情況而言，因共有人對房屋擁有的是所有權，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是所有權人。因此，與承租人相比仍然更有優先性。而基於特殊人身關系建立的買賣關系，也與一般的買賣關系不同，它含有身份關系的考慮在內。即僅僅是基於這種特殊的身份關系，出租人才會給出較優惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優先購買問題。就房屋的部分與整體而言，法律本身就是規定承租人對其承租的部分房屋有優先購買權，而對其他部分則沒有優先購買權，故承租人的權利不能超出合同的范圍。因此，如果將租賃部分單獨出賣給承租人，對整體房屋其他部分出賣不產生實質性影響的，承租人對此部分可以行使優先購買權；反之，則不能行使優先購買權。否則，就是對出租人實體權利構成損害。
19、房屋在租賃期間被拍賣，承租人是否可就該拍賣房屋行使優先購買權?
拍賣是買賣的一種特殊形式，但其性質是買賣，不能剝奪承租人優先購買的權利，出租人或者拍賣行依然有義務通知承租人拍賣事宜。具體操作可以參照最高法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》，其中第十六條規定："拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人"。
20、對於承租人以行使優先購買權為由，訴訟請求確認出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優先購買權的，如何處理?
一種觀點認為，承租人優先購買權一般包含兩個訴訟請求：一為請求出租人與第三人買賣合同關系無效，二是請求與出租人建立"同等條件下"的買賣合同關系。這兩個訴訟請求是承租人優先購買權的具體化。為避免訟累，切實維護承租人的優先購買權，法院在保護承租人優先購買權的判決中，可以在判決出租人與第三人買賣合同關系無效的同時，直接判決承租人與出租人買賣關系成立，出租人應依法交付房屋，承租人應(在同等條件、期限內)支付購房款。如不判明，承租人的優先購買權實際上可能無法實現。第二種觀點認為，對保護承租人優先購買權的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強行判決承租人與出租人優先購買房屋的關系成立及其他。出租人可再根據房市的情況重新確定房屋的價格，只要出租人出賣房屋，承租人可以再主張其優先購買權。
我們認為，承租人在訴訟過程中僅主張確認買賣合同無效，而未要求行使優先購買權，經法院釋明後不變更訴訟請求的，對其訴訟請求不予支持。理由是：優先購買權作為法律賦予承租人的一項權利，其目的在於保證承租人可以相對優先地取得租賃物的所有權。為此，法律允許承租人申請宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實現這個目的。也就是說申請宣告無效等都是手段，而不是目的。而法律規定保護的是承租人實現優先購買的目的。在當事人不主張購買的情況下，就說明他沒有實現這個目的的意思。因此，也就沒有繼續加以保護的必要。故承租人不主張優先購買權，而僅要求確認合同無效的，不應支持。
21、出租人將房屋出售於第三人，因承租人行使優先購買權而將該房屋出賣給承租人時，出租人與承租人之間的買賣合同的主要內容如價款、付款方式等如何確定?
出租人與第三人簽訂的買賣合同應當作為出租人與承租人之間買賣合同的內容。
通說認為承租人的優先購買權在權利分類上屬於形成權，即享有優先購買權的承租人作出以同等條件購買系爭房屋的意思表示時，該意思表示到達出租人一方時買賣合同即為成立。一般情況下，承租人主張優先購買權時，出租人已經與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應當理解為買賣合同的權利義務。
22、如何確定優先購買權的放棄?
放棄的形式有兩種，明示和默示。明示表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示後，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人明確表示不予購買；默示可以表現為出租人向承租人作出出賣房屋的意思表示後，或者承租人知道房屋出賣事實的，承租人在合理期限內沒有買受系爭房屋的意思表示，或表現為積極為出租人尋找買家，承租人另行尋找租賃房屋等。