房子購買法院查封

『壹』 購買被查封房需要注意什麼

法律分析：需要注意下列問題：要求售房者出示與訴訟相關的資料；要求售房者前去查封該房產的國家機關進行協商，時間允許的話，親自前往相關機關，了解清楚機關是否同意對該房產進行解封；找一個第三方來保管房產證。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百四十四條 被執行人未按執行通知履行法律文書確定的義務，人民法院有權查封、扣押、凍結、拍賣、變賣被執行人應當履行義務部分的財產。但應當保留被執行人及其所扶養家屬的生活必需品。

採取前款措施，人民法院應當作出裁定。

『貳』 欠債買的房子被法院查封給銀行怎麼辦

法律分析：房子如果已經查封，欠債方想要要回房子，只能想辦法籌款，償還銀行的貸款及利息等其他費用後，向法院申請解除查封，只有解除查封後的房產才能進行正常的交易，否則無法過戶。但是查封會在不同情況下進行，一般有立案階段的訴訟保全期、訴訟階段、執行階段。

法律依據：《中華人民共和國民法典》 第四百二十三條 有下列情形之一的，抵押權人的債權確定：

（一）約定的債權確定期間屆滿；

（二）沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年後請求確定債權；

（三）新的債權不可能發生；

（四）抵押權人知道或者應當知道抵押財產被查封、扣押；

（五）債務人、抵押人被宣告破產或者解散；

（六）法律規定債權確定的其他情形。

『叄』 被查封的房子可以購買嗎

案例

2020年7月15日，陳某與方某在某房產中介公司的居間下就購買方某名下一處房產達成簽約意向，陳某當日向方某支付定金5萬元。簽署《房屋買賣合同》當日又支付首付款50萬元。陳某遂要求方某和中介公司一同前往辦理《房屋買賣合同》網簽備案手續。在辦理網簽備案手續時，陳某發現該房屋因方某與第三人高某的民間借貸糾紛案而被法院查封。陳某無法，只得咨詢律師尋求解決辦法。

分析

房屋查封是指人民法院或其他司法機關通過登記機關對房屋進行權屬限制，禁止被執行人對房屋權屬進行轉移或變更。實踐中多存在出賣人因其他債務糾紛而使房屋買賣合同所涉房屋被法院查封的情況。依據簽訂房屋買賣合同與房屋被查封的時間順序，可分為「簽前查封」與「簽後查封」這兩種情形。本案中，陳某與方某簽訂的《房屋買賣合同》系雙方的真實意思表示，且不違背法律的強制性規定，合法有效，當事人應當按照約定履行自己的義務。

本案中，陳某與方某簽訂《房屋買賣合同》時，案涉房屋已經被查封，因此陳某無法依據上述規定排除執行。

無慮提示

1.買受人在簽訂房屋買賣合同前應對出賣人及房屋權屬狀況做好背景調查（例如要求出賣人當場通過浙里辦app出示擬交易不動產在線查詢信息，目前可顯示查封及抵押信息）。我們不建議買受人購買處於查封狀態的房屋。若前期存在定金合同（立約定金），買受人可要求出賣人雙倍返還定金。若存在中介機構，因其未盡到審慎核查的義務，買受人也可向中介公司要求索賠。

2.買受人在簽訂房屋買賣合同前疏忽未查明房屋存在查封情況，待簽約後方才發現所涉房屋已存在查封等情況的，我們建議買受人查明查封的原因、債務金額、執行情況等內容，綜合考慮是否繼續履行合同或者立即解除合同，及時止損。對於決定購買查封房屋的買受人，建議謹慎確定解封前的購房款的支付金額及方式，例如：使用資金存管或資金監管。

以上言論出於傳遞專業資訊之目的，僅代表無慮財富保障與傳承中心觀點，不構成針對性的法律意見，且系本中心原創專稿,如需轉載需經授權。（所有插圖購買於包圖網）

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『肆』 買了開發商的房子被法院查封了怎麼辦

法律分析：應當向實施查封的法院咨詢查封原因和查封金額，並可向法院提出查封異議。因為只要購房者善意購買、支付房款並入駐該房屋的，法院不得查封。

法律依據：《中華人民共和國城市房地產管理法》

第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。

『伍』 買房子沒過戶被法院查封怎麼辦

法律分析：沒過戶的房子被查封，以下情形下可對被查封的房子提出書面執行異議以解除查封的執行：1、查封前已簽訂合法有效的書面買賣合同或查封前已合法佔有該不動產；2、已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；3、非因買受人自身原因未辦理過戶登記。房產查封是指訴訟過程中法院在原告提出查封申請後通過司法途徑將被告名下的房產予以查封，被查封後的房屋不能進行過戶、抵押的手續，但仍可以繼續居住使用。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條 金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

『陸』 被法院查封後解封的房子買了有什麼問題嗎

法律分析：沒有問題。要想解除對房產的查封，一是原告申請解除，二是提供現金擔保，就是講同等數額的現金交給法院，三是原告撤訴，案件審結，四是法院判決駁回原告的起訴或者是訴訟請求，並且案件已經生效。除此之外，法院是不會解除查封·的。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百四十七條 財產被查封、扣押後，執行員應當責令被執行人在指定期間履行法律文書確定的義務。被執行人逾期不履行的，人民法院應當拍賣被查封、扣押的財產；不適於拍賣或者當事人雙方同意不進行拍賣的，人民法院可以委託有關單位變賣或者自行變賣。國家禁止自由買賣的物品，交有關單位按照國家規定的價格收購。

『柒』 我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦

我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦？在二手房交易中，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，一般會約定由買受人支付部分款項，後續款項待過戶前後支付。而在過戶之前，若因房東資不抵債產生糾紛被法院執行時，法院將查封該房屋，並上門進行評估、拍賣，可謂「人在家中坐，封條天上來」。

如發生此類情況，買受人很有可能面臨錢房兩空，一方面，已支付的房款因房東欠債而難以退還，另一方面，房子將被法院處置，部分買受人甚至已投入額外的裝修成本。那麼，買受人應如何進行救濟，又應如何選擇最優救濟策略呢？接下來，筆者將為大家進行梳理。

一、買家常見的救濟策略

依據物權法的規定，物權具有對外公示效力，法院將被執行人（即房東）名下公示的房屋查封後，此時買受人並不享有房屋的物權，而僅是取得該房屋物權的期待權。由於法院查封後無法過戶，房東無法履行後續義務屬於違約行為，一般來說，買受人有以下幾個維權思路：

1、起訴房東主張解除合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

2、起訴房東主張繼續履行合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；

3、起訴請求確認房屋為買受人所有，並申請保全該房屋；

4、作為案外人提起執行異議，中止對該房屋的執行。

如買受人打算合法擁有該房屋，那麼無論是上述第1種還是第2種方式，都不能中止目前對該房屋的執行措施。同時如果買受人主張賠償，那麼查封順序也將滯後於已查封的另案當事人，只能申請參與分配。

如買受人單以第3種確權之訴進行維權，由於房屋涉及查封，審理法院很可能會中止審理。

因此，我們認為對於買受人而言，首選的策略是上述第4種，考慮提起案外人執行異議主張中止對該房屋的執行，然後在同案中一並提起確權之訴。



然而，依據民訴法225和227條的規定（見上圖），只有案外人認為執行的標的確有錯誤才能提起中止標的執行的異議，對於執行行為或者執行依據有異議的，分別應提起執行行為異議和審判監督程序。那麼，法院支持案外人執行異議應滿足哪些條件呢？

二、法院支持案外人執行異議的條件

依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱「執異復規定」）第二十八條的規定與九民紀要的指導精神，在執行中，案外的買受人對登記在被執行人名下的財產提出異議，需要同時滿足4個條件，人民法院才會支持中止對該財產的執行，具體條件我們分而述之:

條件1：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同

該條款較容易理解，如果在法院查封之後才簽訂合同，難免認為屬於惡意串通規避執行。同時需注意的是，合同必須在法院查封之前簽訂，此處的「查封」並非法院人員上門貼封條，而是只要法院在保全或執行階段，派人前往不動產登記部門下發了協助執行通知書並登記查封信息即可。

條件2：在人民法院查封之前已合法佔有該不動產

此處的「佔有」也應在法院查封之前。「佔用」的形式不僅限於買受人個人對於該房屋的佔有，無論是以自住的形式直接佔有，還是以租賃等形式間接佔有，只要買受人能實現對物的有效控制，並提供水電、燃氣、物業票據等證據給人民法院，即可認定佔有事實的成立。

條件3：已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行

價款是否支付以及其支付時間是判斷房屋買賣合同真實性的重要依據。不動產交易的金額較大，若買受人已支付款項，法院一般需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定是否符合該條款，以排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合同，逃避執行。

另外，由於在沒有辦理過戶時，按照交易習慣，絕大多數的買受人都未支付全部價款，此時將剩餘價款按法院要求交付執行就顯得頗為重要。法院將買受人交付的款項用於案件的執行，既節約了執行過程中產生的額外成本和期間，也能盡快推進案件執行完畢。

條件4：非因買受人自身原因未辦理過戶登記

該條款屬於最容易產生爭議的情形，難點在於對「買受人自身原因」的理解。一般而言，買受人在無過錯的情況下，只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。

實務中，房東不作為、標的物瑕疵、不動產登記部門原因等情況導致未能過戶的，該類理由均不得歸咎於買受人，此種情況下，買受人並無過錯。比較常見的買受人過錯有，買受人明知或應知房屋存在抵押、買受人因個人原因、房價變化而不配合過戶的。另外，一部分買受人因為限購政策未過戶，此類情形是否屬於買受人過錯，應分情況討論。

若簽訂合同時已有當地限購政策存在，屬於明顯規避限購政策，買受人無法過戶而被另案執行的房屋，也屬於買受人自身原因的范疇，例如在最高院審理的魏琳、青島海宜林投資控股有限公司案外人執行異議之訴案中[1]。最高院認為，山東青島出台限購措施後，案涉買賣合同才簽訂。雖買受人本人名下並未有商品房登記信息，但買受人對於房屋限購政策內容是明知的，對於案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利後果，故未支持其案外人執行異議。

相對而言，若限購政策出具在簽訂買賣合同並佔有之後，且買受人已積極履行義務的，因為買受人無法預料到新政策的出台，此時不應視為買受人過錯。

『捌』 被法院查封了的房什麼時候可以買

法律分析：被查封的房子需要法院拍賣所得或解封才能正常交易。必須要有法院的一些列的判決文件和解封文件。

法律依據：《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》

第一條 人民法院查封、扣押、凍結被執行人的動產、不動產及其他財產權，應當作出裁定，並送達被執行人和申請執行人。

『玖』 剛買的新房被法院查封怎麼辦

法律分析：剛買的新房被法院查封的處理：新房被法院查封之後，對查封決定不服的可以向人民法院提起執行異議之訴，請求人民法院解除查封；也可以向出賣人解除房屋買賣合同，要求返還購買房屋款項並賠償損失。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第六百一十條 因標的物不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。

第六百一十一條 標的物毀損、滅失的風險由買受人承擔的，不影響因出賣人履行義務不符合約定，買受人請求其承擔違約責任的權利。

『拾』 買的房子沒有房產證被法院查封了怎麼辦

法律分析：購房者如果付了大部分或者全款，享有優先權，且在本地只有一套房，可以向法院申請執行異議，解除查封，辦理房產證。

法律依據：《中華人民共和國民事訴訟法》 第二百二十五條 當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正；理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。

《中華人民共和國民法典》 第二百一十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。