慎買二手房法官提醒

Ⅰ 二手房買賣糾紛頻現 購房者如何才能不糟心

對於在京打拚的大部分人而言，能購買一套屬於自己的房屋本應是一件開心的事情，然而，隨著越來越多糾紛的發生，很多人沒有感受到購房帶來的喜悅，反而因為購房使其更為糟心。近日，海淀法院總結幾個常見的糾紛案例，以期對購房者帶來一些啟示。

一、戶口問題

劉先生為了女兒能上中關村某重點中學，購買了蔣先生位於該學區內的一套80平米的房屋，價款500萬元，雙方在買賣合同中約定蔣先生應於房屋過戶後30日內將原有戶口遷出，逾期按日支付總房價款萬分之五的違約金。後劉先生支付完所有購房款，並將房屋過戶至自己名下，但蔣先生並未按期將房屋內戶口遷出，而劉先生亦因戶口遲遲未遷入該房屋內耽誤了女兒上該重點中學的時間，多次溝通無果之下，劉先生將蔣先生訴至法院，要求蔣先生將戶口遷出，並要求其按日支付總房款萬分之五的違約金。蔣先生辯稱，自己已經積極配合遷戶口，但是新房還沒有下來，沒法按期將戶口遷出，希望法院對違約金予以酌減。法院經審理後認為，蔣先生未按照合同約定將戶口遷出，明顯違反合同約定，理應支付違約金，鑒於雙方對於違約金標准明顯過高，且蔣先生請求法院酌減，法院最終根據案件具體情況依法酌定蔣先生支付15萬元違約金。

【法官提示】：

依據《合同法》第114條規定，當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。北京市實行學區房政策以來，許多家長為了讓孩子能上有名氣的學校，不惜花費巨資購買學區房，但是該類房屋中，大多已有戶口在房屋內，影響買房人的戶口遷入以及實際使用。部分買房人在買賣合同中約定限期遷出戶口，但未約定逾期遷出的違約責任；部分人在合同中約定了限期遷出戶口，亦約定了逾期遷出的違約責任，對於前者而言，因違約責任不明，往往很難得到法院的支持；對於後者，雖然約定了高額的違約金，但是法院在判決的時候，對違約金的數額亦會根據具體情況判定，無論何種形式，買房者訴至法院的目的，均是為了將原有戶口遷出，但是根據我國目前戶籍管理政策，戶籍管轄權是派出所，而非法院，法院亦無權判令強行將戶口遷出，由此，購房者的問題很難得到解決。而購房者往往已經支付完畢房款，甚至已經辦理完房屋過戶手續，該類糾紛愈發增多。在此情況下，法官建議，一方面，買房者可以在買賣合同中約定遷出戶口作為支付全部或者購房款的條件，另一方面，提前查詢房屋內現有戶口情況，購房時將戶口作為決定是否買房的因素之一，以對是否購房作出理智的判斷。

二、房款問題

小劉在京打拚多年，終於攢夠了買房的錢，2014年3月，小劉與馬女士簽訂房屋買賣合同，約定小劉以380萬元價格購買馬女士的房屋。後小劉支付了馬女士50萬元預付款，並將剩餘房款分兩次匯款到了一個名為張甲的賬戶，不料，小劉匯完款項後，馬女士拒絕與小劉辦理房屋過戶手續，理由是小劉未付清房款。小劉稱，剩餘的房款是按照馬女士的要求匯到張甲的賬戶的，對此，馬女士予以否認，小劉未提交相關證據證明馬女士指示其將相關錢款匯到張甲的賬戶，雙方在合同中列明的收款賬號亦非張甲。現該案正在進一步的審理中。

【法官提示】：

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條規定，當事人對自己提出的主張應當及時提供證據。《人民法院關於民事訴訟證據的若干規定》第二條規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。在市場交易中，許多購房者因為是沒有經驗，抑或是粗心大意，抑或是出於對對方的信任，抑或是法律知識的欠缺，沒有養成將重要事項簽訂書面協議進行確認並保留證據的習慣，往往聽信口頭約定，一旦對方反悔，如果提供不出確鑿的證據，便會帶來莫大的損失。尤其是在類似大額的房屋交易中，買賣雙方應對關健事項用書面合同形式明確約定，並由雙方簽字蓋章確認，對於合同履行中有變更事項，亦應當簽訂補充協議予以明確，類似本案中有向他人打款的情形，一定要保留出賣人委託他人收款的書面、錄音錄像、簡訊、電子郵件等相關證據。

三、交房問題

2013年8月，張先生購買了陳先生位於知春路的一套房屋，後張先生按約支付完畢購房款，陳先生亦配合張先生辦理完房屋過戶手續。正當張先生喜滋滋的准備入住新房屋時，卻發現該房屋早已被陳先生租賃給他人使用，且租期至2016年1月屆滿，張先生遂將租戶及陳先生訴至法院，要求租戶限期搬離，陳先生交付房屋。現該案正在進一步的審理中。

【法官提示】：

《合同法》第229條規定，租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。《民通意見》第119條規定，私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原合同對租賃人和新房主急需有效。上述即買賣不破租賃原則，即在租賃關系存續期間，即使所有權人將租賃物讓與他人，對租賃關系也不產生影響，買受人不能以其已經成為租賃物的所有人為由否認原租賃關系的存在並要求承租人返還租賃物。在二手房買賣中，買房人應對房屋實際使用狀況進行全面的了解，及時現場勘查；同時，可以在買賣合同中明確條款約定，如果賣房人隱瞞房屋已出租信息或者在履行合同中故意將房屋出租他人的，應支付一定金額的違約金，以加大賣房人的違約成本。

四、「凶宅」問題

張女士訴稱，2013年3月初，在某中介公司的居間服務下，張女士花費300萬元購買劉女士所有的位於本市海淀區四季青的房屋，簽訂合同中，某中介公司和劉女士一致表示房屋之前沒有人居住，更沒有出過事。後張女士全家入住該房屋，不料入住後張女士每夜噩夢連連，在偶然和一位鄰居聊天的過程中，張女士得知劉女士的丈夫曾在該房屋內上吊身亡。張女士遂將劉女士訴至法院，要求撤銷房屋買賣合同，並要求劉女士對裝修進行補償。

法院經審理後認為，房屋買賣的雙方應遵守誠實信用原則，賣房人應如實披露房屋的實際情況。雖然房屋內發生非正常死亡時間客觀上未就房屋的實際使用價值產生影響，但該情況會影響購房者的心理感受包括恐懼、忌諱等，從而造成房屋交易價值降低，構成了房屋的重大瑕疵，是影響房屋買賣合同訂立的重大事項。劉女士故意隱瞞房屋內曾發生過兇案的行為，違背了誠實信用原則，雙方合同的簽訂亦違反了當事人的真實意思表示，構成欺詐，法院判決支持了張女士的訴訟請求。

【法官提示】：

《合同法》第五十四條規定，下列合同，當事人一方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷：（一）因重大誤解訂立的；（二）在訂立合同時顯失公平的。一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。在實際交易中，大部分的房屋買賣雙方並不認識，部分不誠信的賣房者規避房屋曾發生的問題，對於買房者而言處於信息不對等的狀態，在此情況下，一方面，買房人可以在買賣合同中約定補充條款，就「凶宅」問題約定違約責任；另一方面，簽訂合同之前，應多方面通過居委會、派出所、周圍鄰居、社區論壇等了解房屋情況，以免誤買「凶宅」。

（以上回答發布於2015-08-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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Ⅱ 法官提醒：二手房買賣 這十類風險房謹買

二手房買賣糾紛有增多的趨勢。數據顯示，今年上半年房屋買賣糾紛同比增長近40%。以下為日常出現的十類常見「風險房」風險提示。

提示一慎選抵押房

2015年，韓先生購買了張女士的一處房屋，該房是張女士通過按揭方式購得，後抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同後10個工作日內辦理提前還款。韓先生支付購房款後，張女士卻遲遲不辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。

【法官提醒】如果在解除抵押的過程中賣房人不解抵押，將影響合同繼續履行。因此購買房屋要謹慎購買抵押房。如非要購買一定要妥善簽訂合同，督促賣房人解押。

提示二防範抵債房

2013年陳老太抵押房產向人借錢，委託萬女士代辦相關事宜。後陳老太未能償還借款，萬女士將房屋低價出售給常先生。陳老太訴至法院，要求撤銷與常先生的買賣合同。法院認為該房存在交易價格明顯過低等眾多疑點，合同顯失公平，判決撤銷了合同。

【法官提醒】用房屋買賣做幌，變相以房抵債，當借款人無力還款就將房屋低價轉賣的情況時有發生。買房人在遇到低價房時不要急於交易，需審核出售人的所有權情況。

提示三巧簽共有房

2010年景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂後馬先生支付了定金。不久景先生妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產，丈夫未徵得同意擅自賣房合同無效，後景先生也不再履行合同。馬先生去世後，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

【法官提醒】夫妻對共同所有的財產有平等處理權，一方未經另一方同意，擅自處理共同財產無效，因此購房者買房時需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書，如賣方有意隱瞞婚姻狀況的話，則要特別警惕。

提示四看清多戶房

2015年董女士將房子賣給王女士，約定房主在所有權轉移之日起10日內將原有全部戶口遷出，否則將支付總價10%的違約金。不過董女士繼子的戶口一直未遷，王女士訴至法院要求對方支付違約金，並繼續履行遷出戶口的義務。最終法院支持了該訴求。

【法官提醒】雙方約定的逾期遷戶條款合法有效，法律予以保護。在交易實踐中，涉及戶口遷出問題可以通過約定違約後果的方式，來督促賣方積極履行戶口遷出義務。

提示五驗明學區房

2009年馬先生為孩子上學，通過中介以高於周邊房價16%的價格買了一套「學區房」。簽訂合同後，馬先生才得知購買的不屬於重點校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價損失，並退還居間費。中介則稱，合同中未約定購買的是學區房，故不同意訴訟請求。法院認為因合同未作相關約定，因此對馬先生主張差價損失的請求不予支持，但中介沒有盡到謹慎審查責任，判決中介退還居間費。

【法官提醒】購買學區房的買房人，一定要提前向相關部門核實相關政策及入學指標使用情況，其次要將購買學區房這一特殊目的寫入合同。

提示六慎選央產房

2015年李先生將一套央產房賣給小何，約定過戶時間為合同簽訂之日起120日內。後因購房指標限制，小何花掉一定時間賣掉名下一套房屋。不過在房源核驗中，因房屋未辦理央產房上市手續被退回。等李先生走完手續後，已超過約定過戶時間。李先生訴至法院，要求小何支付違約金1萬元。小何則認為責任在李先生。法院認定，雙方均有責任，並結合具體情節判令小何償付李先生違約金8000元。

【法官提醒】買方購買房屋需了解房屋來源、性質及是否滿足上市交易的條件。賣方則應當在房屋出售前完善相關上市手續，從而保證雙方簽訂的合同能夠順利履行。

提示七警惕代理房

2010年旅居國外的周女士委託孫先生代為出售一處房屋，委託范圍為賣房手續的前期事宜。後孫先生通過中介將房賣給趙先生。周女士回國後，認為房屋成交價過低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費等。法院認定孫先生越權代理，中介有重大過錯，趙先生因未審核代理許可權，也負一定責任。

【法官提醒】實踐中經常出現委託人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委託書，同時出示房產證原件及業主身份證明等，防範代理人無權代理，或因房價上漲業主以不知情為由拒不賣房。

提示八慎選在租房

2013年李先生將房子租給梅先生，期間又將房子賣給楊先生。後梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由訴至法院，要求李先生賠償10萬元。法院認為，有證據表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

【法官提醒】不少二手房出售時處於出租狀態，為避免糾紛，買房人最好要求租戶出具放棄優先購買權的聲明書等材料。

提示九了解拍賣房

（以上回答發布於2016-12-23，當前相關購房政策請以實際為准）

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