回遷房法律咨詢

① 如何規避回遷房買賣糾紛

回遷房總體分兩種情況：；一種是業主只持有回遷協議另一種是業主已經持有房產證。
作為第一種情況然，即業主手中只有回遷協議的，這就需要購房者多一個心眼才行。因為該回遷協議只是一份私人商業協議，此協議並沒有得到房產管理部門的認可。因此雙方進行交易時，只能在公證處做公證交易，待房產證拿到後才能做真正的過戶交易。
第二種情況即業主已經取得房屋產權證的，可以正常在交易所過戶轉名，這對購買者來說沒什麼可擔心的。
許多出售回遷房的業主要求收取訂金，甚至先收相當部分的樓款，作為購買該套房子的保證，餘款則在真正過戶交易後再付清。由於業主不能保證什麼時候能夠真正過戶，這對購買者來說具有一定的交易風險。
此外，部分回遷房存在沒有房產證問題，或者當取得房產證時，可能在面積上與當初的協議面積有差異而導致要補錢。因此，當你需要購買回遷房的時候，一定要注意該套房屋的產權問題以及相關細節，並盡量去一些有信譽的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。
為防範風險，在回遷房買賣中，可以約定高額的違約金，同時對解除合同的情形予以明確的約定，建議聘請專業律師擬定合同；另外，在簽訂合同時，必須要求被告配偶簽名或出具同意售房聲明書，並輔之以必要的條款；及時辦理產權過戶手續，若遇到被告推託，必要時應訴諸法院，並申請財產保全，以最大程度地降低法律風險，保障自己的合法權益。

② 回遷房買賣合同糾紛怎麼處理

遇到回遷房買賣糾紛當事人各方如果不能協商解決首先了解相關起訴的法律知識，一是通過一定的信息渠道，最好是向專業律師咨詢。

明確所遇到的問題通過訴訟能否解決，如果能通過訴訟解決，需要准備哪些相關的證據材料，自己或委託律師起訴或申請仲裁，在訴訟前應基本收集齊全證據材料，寫好起訴書，准備證據清單及身份證復印件。向法院提起訴訟的，必須符合下列條件：

1、原告是與本案有直接利害關系的公民，法人和其他組織;

2、有明確的被告;

3、有具體的訴訟請求和事實、理由;

4、屬於人民法院受理訴訟的范圍和法院管轄。

向仲裁機構申請仲裁，需事先約定解決爭議的仲裁機構或發生糾紛後雙方同意將爭議提交仲裁機構的協議。

(2)回遷房法律咨詢擴展閱讀：

回遷房產權性質有三種

根據《北京市高級人民法院關於審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》第七條規定，出賣人轉讓已購按經濟適用住房管理的房屋，當事人主張房屋買賣合同無效的，不予支持。

總的來說，回遷房買賣合同的效力應依回遷房最終確認的產權性質確定，具體有以下三種情形：

第一、若回遷房的性質為商品房及按經濟適用住房管理的房屋，且合同並不存在法律規定的無效情形，則合同的效力應為有效；

第二、若回遷房的性質為經濟適用房，合同的效力則按有關經濟適用房的相關法律規定進行處理。具體為

1、相關政策、法規規定的限制上市交易期限內買賣已購經濟適用住房，回遷房買賣合同無效。

2、出賣人轉讓的經濟適用住房的原購房合同系2008年4月11日（含）之前簽訂，當事人又在轉讓該已購房屋的合同中約定在限制上市交易期限屆滿後再辦理房屋所有權轉移登記或在一審法庭辯論終結前該房屋已具備上市交易條件的，可以認定合同有效；

第三、如果回遷房的房屋性質還未確定，因該房屋性質無法確定，故該類合同的效力尚無法確定，當事人可在房屋產權性質確定後另行向法院提起訴訟。

《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解》

為正確、及時審理商品房買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國擔保法》等相關法律，結合民事審判實踐，制定本解釋。

第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產開發企業(以下統稱為出賣人)將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售並轉移房屋所有權於買受人，買受人支付價款的合同。

第二條出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。

第三條商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。

該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。

第四條出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

第五條商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。

第六條當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，不予支持。

當事人約定以辦理登記備案手續為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。

第七條拆遷人與被拆遷人按照所有權調換形式訂立拆遷補償安置協議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對被拆遷人予以補償安置，如果拆遷人將該補償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請求優先取得補償安置房屋的，應予支持。

被拆遷人請求解除拆遷補償安置協議的，按照本解釋第八條的規定處理。

③ 關於居民回遷房的問題該找什麼樣的律師

找專業的房地產律師。

④ 回遷房只有拆遷協議。回遷房只有拆遷協議怎麼辦產權，房主找不到了。

問：回遷房只有拆遷協議。回遷房只有拆遷協議怎麼辦產權，房主找不到了。版

答：君同法律在線咨詢為您解權答

拆遷補償的方式有兩種，可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。貨幣補償作為主要方式。其原因：一是貨幣補償操作簡單，且一次性了斷，不會產生延長過渡期限、被拆遷人或使用人不能及時回遷等後續問題;二是貨幣補償更方便被拆遷人選擇住房，不受地點等方面的限制;三是避免因安置用房質量不好而使拆遷雙方產生矛盾;四是更好地體現新《條例》的立法思想，即有條件實行貨幣補償的，盡可能實行貨幣補償。

⑤ 回遷房買賣法律咨詢回拆遷房第一賣買沒過戶可以再賣給第三方嗎

對於回遷房能否買賣的問題，有兩種情況：一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。這兩種回遷房是否都能買賣呢?請看本文詳細介紹：
了解回遷房
回遷房就是發展商徵收土地時，賠給回遷民的房子;商品房就是由發展 商自己出售的房子。每一個樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價都普遍低於商品房的售價。
回遷房是否能買賣?
回遷房總體分兩種情況：一種是業主已經持有房產證;另一種是業主只持有回遷協議。
第一種情況：業主已經取得該商品小區的《房產證》。
這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產證》是房管局認可，並受其監督的。所以，有《房產證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉名的。
第二種情況：業主手中只有發展商的回遷協議的。
這些房子的業主手中只有發展商的回遷協議的，在做二手交易時是不能在房地產交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協議只是業主與發展商之間的私人商業協議，此協議並沒有得到房管局的認可。雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產證》出來後才能做真正的過戶交易。
回遷房與商品房的區別
1、在房價款方面，商品房與拆遷房有區別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償房屋由市政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，並按照經濟適用住房政策管理。
2、商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，房屋的價款在合同中進行約定。而拆遷安置房屋的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，在協議中進行約定。
另外，拆遷的是商品房，回遷房自然是應當商品房。拆遷的是集體土地上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所佔土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續時，需交土地出讓金。
購買回遷房的手續
1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款.
2、按合同規定交房款並取回發票.
3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續.
4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅.
5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

⑥ 法律咨詢：國有企業倒閉了，賣給了私人。後來政府因拆房，要給回遷房。私人要員工給錢合理嗎

你們那個房是當年國企賣給你的，還是你們租住國企的呀，我認為如果是租的，你們現在出錢來買商品房也是很正確的呀， 你最好說的細點，要不然網友可幫不了你們

⑦ 法律咨詢房產糾紛

現在老人還健在，老人的房子的拆遷款肯定是由老人分配，具體分配情況建議家人協商解決。

⑧ 關於回遷房屋延期交付的法律賠償問題。

你好，開發商的行為嚴重違法。你可以去起訴向法院。
我說之前提醒一下，和開發商簽合同的時候一定要注意看看合同有沒有違約條款 也就是逾期交房有什麼補償的條款 這樣就以後沒那麼多問題了。

首先，你和拆遷人簽訂的拆遷補償協議合法有效，拆遷人應該按照協議約定賠償給你。
其次 逾期交房構成違約，可以追究其違約責任。
最後，你要與開發商就逾期交房問題驚醒協商，協商不成的，通過司法途徑解決。
你可以參照《城市房屋拆遷管理條例》第13條；《合同法》第107條；進行維權。
拆遷人延期交房，屬於合同法第94條，即：延期交房經催告後拆遷人在3個人內仍未履行的，當事人一方請求解除合同法院予以支持。如果當事人沒有催告，你的解除權應該在解除權發生之日起一年內行使，延期不行使，自動消失權利。所以你可以先協商再訴訟 穩穩的！

對於你房子建設平方少了我也說2句;
首先，建築面積縮水 構成違約，應承擔責任。
其次，你可以線協商 協商不成 直接起訴 或者仲裁等都可以；

根據合同法107拆遷管理條例13；面積誤差比絕對值在3%內，按照合同約定價格結算，不能解除合同。面積誤差比絕對值超出3%，可以申請解除合同，返還購房款以及利息。還有很多 我就不打了 困了。。。

你的選擇：1 解除合同 2 繼續履行合同，此時，要求拆遷人返還面積誤差比3%以內部分的價款，超過3%的部分的房價款有拆遷人雙倍返還。哈哈
只要你以起訴，所有不合理都會給你主張 睡了 晚安 希望我早上起來你採納了最佳答案！

⑨ 法律咨詢回遷房與開發商簽更名協議有效嗎

有效。

購買回遷房與購買商品房的手續是一樣的：

1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同並結算房款。

2、按合同規定交房款並取回發票。

3、憑拆遷證和購房合同等到房產交易中心大廳辦理房產證手續。

4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。

5、憑房產證和契證到國土資源局辦理土地證手續。

(9)回遷房法律咨詢擴展閱讀

合同法規定效力成立條件

第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。

第四十五條當事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。

當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的，視為條件已成就；不正當地促成條件成就的，視為條件不成就。

第四十六條當事人對合同的效力可以約定附期限。附生效期限的合同，自期限屆至時生效。附終止期限的合同，自期限屆滿時失效。

參考資料中華人民共和國合同法網路