廈門拆遷律師

Ⅰ 拆遷補償的事項

第一看點
先給予補償，補償合理之後在進行搬遷。新拆遷條例第三章第二十七條，實施房屋徵收應當先補償、後搬遷。作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予補償後，被徵收人應當在補償協議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。任何單位和個人不得採取暴力、威脅或者違反規定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被徵收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定中並沒有對這塊做相應的規定。也就是說新條例下政府或者開發商所給出的補償款全部到位後才能實行拆遷行為，這對於廣大業主來說無非是最好的答案。而自主拆遷模式所倡導的也是在互利互惠的前提下使得雙方都能夠得到最大收益，不同點是自助拆遷模式靠的是公眾的力量。
第二看點
有史以來第一次進行拆遷獎勵補助。新條例第三章第十七條，房屋徵收決定的市、縣級人民政府對被徵收人給予的補償包括：（一）被徵收房屋價值的補償；（二）因徵收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；（三）因徵收房屋造成的停產停業損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》雖然也有相關的規定，但是不具體。針對於補償這塊是所有被拆遷方都比較關注的核心問題，新條例就此問題做了詳細的解釋，補償這塊應該等同於或者不得低於房屋本身的價值。對於因拆遷所造成的停產停業損失的補償，應該考慮綜合因素再給予補償，具體細節由當地政府或者自治區以及直轄市來確定。對於家庭較困難的被徵收人除了享受第十七條的補助之外，還可以優先被安排享受保障房的權利。而自助拆遷模式下的拆遷行為是要業主和開發商共同來協商，其最終的目的都是滿足雙方的利益不受損害。
第三看點
行政強制拆除的現象將徹底的被根除。第三章第二十八條被徵收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟嗎，在補償規定的期限內又不搬遷的，作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執行。強制執行申請書應當附具體補償金額和專戶存儲賬號、產權調換房屋和周轉用房的地面和面積材料。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十七條也有所規定，但是舊規定說是實施強制拆遷前，拆遷人應當就被拆除房屋的有關事項，向公證機關辦理證據保全，相對於舊拆遷條例，新拆遷條例更具體，也更有人性化。而自助拆遷模式的核心點就是完全反對強制拆除，所以新條例跟自助拆遷模式等於是相得益彰。
第四看點
在舊城進行拆除或者改造建設的時候可以舉辦聽證會。第二章徵收決定第十條，房屋徵收部門擬定徵收補償方案，報市、縣級人民政府。市、縣級人民政府應當組織有關部門對徵收補償方案進行論證並予以公布，徵求意見期限不得少於30日。在舊的《國有土地上房屋徵收與補償條例》中對這塊卻沒有什麼相關規定。而自助拆遷模式的工作任務就是讓更多的權利雙方在一個自由的平台上可以集思廣益的發表自己的意見和建議，最後做一個總結形成系統性的東西來幫更多的人服務。
不管是新條例的頒布實施，還是自助拆遷這種服務模式，我們的最終目的都是一樣，為民眾謀求更多的福利，在實現和諧拆遷的基礎上，加快城市化進程，最終實現經濟的快速增長 。
廈門拆遷補償政策 一、關於征地補償問題 （一）征地補償費用按土地補償費、安置補助費、青苗和地上附著物補償費、水利設施攤銷費等費用計算綜合補償，並實行包干，不再對青苗及地上物等進行清點計費。
征地補償費用必須專款用於征地補償安置，不得挪作它用。
（二）土地補償統一為一類區：集美區轄區范圍內。
（三）土地類別分為四類：
第一類為農用地，包括菜地、水田、旱地、魚塘及水庫等養殖水面（含耕改池），果園地（含耕改果）；
第二類為林地；
第三類為未利用地，含荒地、雜地；
第四類為集體建設用地（辦理用地紅線的）。
（四）土地補償綜合標准（以下補償標准為最高標准）：
農用地：8萬元/畝，按期交地的，另獎勵被征地對象0.8萬元/畝，獎勵金的支付對象為被征地農村集體經濟組織，但被徵收土地屬村民承包經營土地或者自留地的，應全額支付給被征地村民；林地：3.5萬元/畝；未利用地：2.5萬元/畝。
鹽田以及國有灘塗上的蝦池、魚池，統一按2.5萬元/畝予以補償（其中，開發費0.5萬元/畝，青苗及地上物2萬元/畝）。
集體建設用地，按《廈門市徵用集體土地房屋拆遷補償安置規定》的規定標准執行。其中屬合法的村鎮企業用地，按每平方米200元補償給村集體經濟組織。
（五）土地補償費發放：
凡村民代表大會已做出決定，且符合法律規定的，按決定執行；村民代表大會未做出決定的，應將土地補償費的70%（含辦理養老保險費用）發放給被征地村民或股份量化到個人；餘下的30%補償費，主要用於公益事業和發展村集體經濟，具體使用由村民代表大會決定。
（六）征地補償標准確定的依據：
1、前三年平均年產值確定：
根據廈門市統計局廈統[2004]函6號所提供的數據，我市的農用地前三年平均年產值為2547元/畝。
2、土地補償費標准：
（1）農用地（除林地外）土地補償費2.0萬元/畝。
（2）林地土地補償費1.0萬元/畝。
（3）未利用土地補償費5000元/畝。
3、安置補助費標准：
徵收農用地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置農業人口數，按照被徵收的農用地數量除以征地前被征地單位平均每人佔有農用地的數量計算。
（1）農用地（除林地外）安置補助費3.0萬元/畝。
（2）林地的安置補助費1.5萬元/畝。
（3）未利用地不計安置補助費。
4、青苗及地上構（建）築物補償費標准：
（1）農用地3.0萬元/畝；
（2）林地1.0萬元/畝；
（3）未利用地2.0萬元/畝。 二、關於農村集體土地住宅拆遷問題 （一）拆遷安置補償方式及標准
徵收集體土地住宅房屋的拆遷，可以實行產權調換、貨幣補償，或產權調換與貨幣補償相結合；特殊情況下，在規劃保留村，經區人民政府報市人民政府批准，在統一規劃的前提下，也可以採用批宅基地自建的補償方式。
1、產權調換補償標准及面積計算：
（1）人均合法產權面積小於50平方米的，按50平方米認定產權面積。對人均不足50平方米的部分，已建成無合法批建手續房屋的，按人均50平方米認定產權予以補償安置；未建成的，按該類區磚混結構住宅（一等）重置價繳款後，按人均50平方米予以補償安置。人均不足50平方米部分，不給予裝修補償。
（2）房屋產權調換按「拆一補一」、不補差價計算。產權調換時所選取的安置房的總面積按超出被拆遷住宅面積最小的原則控制。超出原產權面積部分按安置房市場評估價繳交購房款。安置房市場評估辦法參照《廈門市城市房屋拆遷管理規定》的有關規定執行。
2、實行貨幣補償的，人均50平方米按上季度被拆遷房屋鄰近的普通商品房均價補償，高於上季度區域住宅商品房（不含別墅）平均售價的按平均售價補償；超過人均50平方米部分，按安置房市場評估價予以補償。
3、被拆遷人選擇部分實行產權調換、部分實行貨幣補償的，其貨幣補償面積不得超過被拆遷住宅面積減去安置房面積的余額，且不得超過人均50平方米。
4、批宅基地自建補償標准：
徵收集體土地住宅經批准採用批宅基地自建的，被拆遷住宅按重置價結合成新予以補償。框架結構房屋重置價按每平方米595元；磚混結構房屋重置價按每平方米510元；其它結構房屋重置價按每平方米340元。根據住宅結構、成新率確定補償標准及補助金額。新批宅基地的建築面積控制在人均50平方米以內。
5、持有合法批建手續，但在征地拆遷通告之前未建成的部分，實行產權調換時應補交該類區磚混結構住宅（一等）重置價；實行貨幣補償的，應扣減該類區磚混結構住宅（一等）重置價。
6、轉讓或贈與集體土地住宅房屋的，其轉讓或贈與的建築面積應計入轉讓方或贈與方的人均住房面積。
產權清晰的共有住宅（含祖房），產權面積應按各自份額合並計算。同一村莊已被拆遷安置住宅面積應合並計算。
7、具有合法批建手續的住宅房屋，裝修補償按280元/平方米實行包干補償。
8、凡及時辦理農村土地房屋權證的，房屋被拆遷時，給予5000元/戶的獎勵。
9、人均合法產權面積，以被拆遷人在本行政村范圍內，具有常住戶口且實際居住的家庭成員為依據，屬「一戶多宅」的，已批合法面積合並計算，屬「多戶一宅」的，其人口合並計算 。
（二）拆遷無合法批建手續的房屋，不予補償。但對2002年12月1日之前所建的房屋，凡被拆遷人在規定的搬遷期限內自行搬遷的，可根據以下情況適當給予補助、獎勵，以下補助標准為上限。
1、人均合法批建的住宅面積小於50平方米（含50平方米）的，在給予人均50平方米補償安置的基礎上，其無合法批建手續的部分，按人均50平方米，已建部分框架結構按每平方米400元、磚混結構每平方米350元、石木結構每平方米300元（含裝修）給予補助，未建部分按每平方米240元給予獎勵。
2、人均合法批建的住宅面積大於50平方米小於100平方米的，其無合法批建手續的部分，按人均100平方米扣除合法批建面積的剩餘部分面積，已建部分框架結構、磚混結構、石木結構、未建部分同上給予獎勵。
3、人均合法批建的住宅房屋建築面積大於100平方米的（含100平方米的），其無合法批建手續的房屋不予補助，沒有違建也不予獎勵。
4、2002年12月1日之後建造的無合法批建手續的住宅和非住宅建築，一律強行拆除，不給予任何補助，並按相關規定進行處罰。
2002年12月1日以後建造的無合法批建手續房屋的認定：（1）區行政執法部門巡查發現並開具制止違法建設的通知書的；（2）2003年3月快鳥衛星影像圖、地形圖無影像顯示的；（3）經公示後被舉報查實的；（4）其他可以證明屬2002年12月1日以後建造的測繪資料。
（三）被拆遷戶人口的認定：
1、符合計劃生育出生、婚嫁、在校大中專生、現役士官和義務兵、勞教釋放人員等正常入戶，應計入被拆遷戶人口。
2、宅基地申請表中記載的戶口及新增人口應合並計算。
3、有下列情形之一的，不得計入被拆遷戶（人）口：
（1）已被拆遷安置的戶（人）口；
（2）2003年8月1日全市取消農業戶口後遷入的戶（人）口。
（3）黨政機關及國有企事業單位在編人員（含離退休）、現役軍官；
（4）空掛戶口；
（5）超計劃生育人口；
（6）非集體經濟組織成員。
（四）產權認定原則：持有原同安縣政府、廈門市國土資源與房產管理局或原廈門市郊區集美（杏林）區土地管理部門或建設管理部門核發的建房手續及原集美區的鎮、鄉（公社）政府批准核發的符合換證條件因故未換的有效建房權證，按權證上所標明的批准面積予以認定。 三、關於徵收集體土地非住宅房屋拆遷 （一）徵收集體土地上的非住宅房屋的拆遷，符合下列條件之一的，按該房屋重置價結合成新給予補償，其設施、設備按市場評估給予搬遷補助。
1、已取得土地房屋權證的；
2、已取得市土地管理部門核發的《廈門市鄉村企事業用地許可證》；
3、已取得市土地管理部門核發的鄉鎮企業用地批文、紅線圖及規劃管理部門核發的建設許可證。
以上未註明建築面積的，按容積率不高於1的實際建築面積計算；容積率超過1的部分，一律不予補助。
（二）徵收集體土地上無合法批建手續的非住宅房屋的拆遷，不予補償。但在2002年12月1日前有以下手續的，並已建造的，在規定搬遷期限內自行搬遷的，可按下列標准給予搬遷補助（含設施、設備、生產資料等的搬遷）：
1、經區人民政府（包括建設、土地、規劃、計統、農業部門）審核同意的，或經區村鎮企業土地房屋清理與確權領導小組審核同意的，或持有規劃管理部門及土地管理部門簽署意見並蓋章的《廈門市鄉鎮企業建築物補辦手續工作表》的框架結構房屋按不高於每平方米420元、磚混結構房屋按不高於每平方米360元、其它結構房屋按不高於每平方米200元給予搬遷補助（含裝修補助）；
2、其他非住宅房屋，凡能提供房屋租賃或企業納稅證明的，框架結構房屋按不高於每平方米120元、磚混結構房屋按不高於每平方米90元、其它結構房屋按不高於每平方米70元給予搬遷補助（以上含裝修補助）。
以上非住宅房屋按容積率不高於1的實際建築面積計算；容積率超過1的部分，一律不予補助。不符合本條1、2項的，一律不予補助。
（三）對採用不法手段騙取補償或補助的當事人，要追回非法所得，並依法追究法律責任。
其他
集體土地拆遷補償
說的簡單直白一點，農民朋友的目的並不想管非法合法問題，而是得到合理的補償。但要達到這個目的使用的技巧和方法就是：「不能說補償問題，如果對方屬於非法佔地或拆遷，我們就要在非法問題上較真較量，讓對方主動提出給予合理補償，以此達到獲得合理補償的目的。」這就叫「聲東擊西」！
如果您還沒有明白就接著看下面的解釋。如果看完解釋再不明白那就打電話。
法律規定
現實中的佔地拆遷十有八九都是違法的。而在違法的情況下，就談不上補償標准問題，因為法律規定的標準是具有合法手續的前提下的補償標准。如果是沒有合法手續，就是不能佔地拆遷的問題，而不是補償多少的問題。
措施
就好比說，有人想要砍你一刀，你當然要拒絕阻止他砍，而不是問如果砍了補償多少錢？如果已經砍完了，那也不能只說補償問題，而要說他砍的非法性問題，要追究他刑事責任，再談補償問題，這樣才壓力大效果好。所以說，我們這樣告訴你是一種非常重要的策略，關繫到維權的成敗，關繫到你能否得到合理的補償。
徵收補償應參照就近新建房價
「面對明顯低於市場價格的補償方案,法院堅決撤銷縣政府的房屋徵收決定,保障了當事人合法權益。」雖然判決已過兩年,但北京萬典律師事務所主任王衛洲對其代理的孔慶豐訴山東省泗水縣人民政府房屋徵收決定案仍記憶猶新。2011年4月6日,泗水縣政府作出決定,對孔慶豐家所在片區實施房屋徵收。孔慶豐認為,該徵收行為違法,在行政復議維持的情況下,將縣政府告上了法庭。原告提供證據稱,被告張貼的補償方案徵求意見稿照片上存有明顯雪跡,縣氣象局證明2011年3月1日泗水降雪,因此徵求意見稿實為降雪後張貼,3月21日便結束徵求意見,公告期不足30天,程序違法。法院審理認為,泗水縣當年2月至3月有降雪,僅憑照片上的雪跡和當事人記憶,尚不能證明原告主張。庭上,被告指出,此次房屋徵收,縣政府進行了社會風險評估,召開了房屋徵收補償方案聽證會,廣泛聽取群眾意見。並提供了舉行聽證會的相關材料及會場照片。「此次徵收涉及900餘戶,由於聽證會沒有廣而告之,導致參加聽證會的人數太少,而且多為企事業單位代表,聽證結果不合理,不公正。」原告反駁道。王衛洲告訴記者,對於此次徵收,原告無法接受的根本原因是補償標准太低。據介紹,徵收補償方案規定:選擇貨幣補償的,按照該地塊多層產權調換安置房的優惠價格補償。產權調換的,安置房超出主房補償面積的部分由被徵收人出資,超出10平方米以內的按優惠價結算,超出10平方米以外的按市場價結算；被徵收主房面積大於安置房面積的部分,按照安置房優惠價增加300元每平方米的標准給予貨幣補償。王衛洲回憶說,安置房優惠價為每平方米1300元左右,而當時他們走訪該安置房附近多個新建商品房售樓處了解到,新建商品房價格都在每平方米3500元左右。「孔慶豐家面積有四五百平方米,不管選擇何種補償方案,損失都很大,根本無法接受」。《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定,對被徵收房屋價值的補償,不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。法院認為,為了公共利益的需要,徵收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被徵收房屋所有權人給予公平補償。對被徵收房屋的補償,應參照就近區位的新建商品房的價格,以被徵收人在房屋被徵收後居住條件、生活質量不降低為宜。本案中,優惠價格顯然低於市場價格,對被徵收房屋的補償價格也顯然低於被徵收人的出資購買價格。補償方案對被徵收人顯失公平。最終,法院判決撤銷泗水縣政府作出的房屋徵收決定。案件受理費50元,由泗水縣政府負擔。

Ⅱ 2018國內最專業的拆遷律師是哪位

1、可觀的薪資待遇
中國人民銀行作為國家的銀行，工資水平處於社會工資的中上等，享受較高的福利待遇。從薪酬的角度看，基本工資與績效構成了主要部分，另外還有福利、出差補貼等額外收入。

不同層級的人民銀行待遇相差很大，同一層級的全國不同地區也大不相同。
人民銀行的收入名目很多，就說每年能拿到手的總收入吧，不算公積金(這個也差異很大)
按分行，省會城市中心支行，副省級城市中心支行，市地州中心支行，縣支行五級劃分比較合適(雖都叫中心支行，並不是一個級別)
分行和省會城市中心支行差不多是一個級別的，分行略高一些。因為人民銀行雖說名義是按大區設置分支機構，但現在基本還都是分省管理，當然包括財務。每年資金是總行直接撥付給各省會城市中心支行，由省會中支往下面分。
分行一級比較寬裕，收入也比較高，也有說分行是人民銀行系統待遇的。普通員工大概一年12-20萬，不同分行差距也大。廣州分行和西安分行明顯不一個檔次
省會城市中心支行日子也還可以，大概一年11-15萬。當然也是地域差，杭州中支就比較好。
副省級城市中心支行是指青島，深圳，廈門，寧波和大連五個城市的中心支行，大概一年10-14萬。深圳比較高，個例。
以上都是大概數目，僅供參考。
另外央行代表的是知識，威望，國家貨幣主權，是任何證券，投資，商業金融機構替代不了的。普通類金融機構有很多，央行只有一個。他可以給予足夠穩定和非常體面的生活，讓你專注於了酣駭豐較薟記奉席斧蘆解最新的知識，得到培訓的機會，做出科研的成果。這都是很好的福利和待遇。幻想一朝暴富的，投機鑽營的，加速度向上爬的人，人行可能並不適合這種性格的人的存在。這也是很多人覺得沒意思跳槽的原因。但是沉穩內斂，知識豐厚，不斷進取的人，總能在人行找到自己的位置，人行也不會錯過這樣的人，會給你很好的報酬，這種報酬不僅僅是物質方面。
2、良好的職業前景
而就職業發展來說，中國人民銀行因其中央銀行的特殊地位，也承擔著特有職能。無論是作為「發行的銀行」，還是「銀行的銀行」，亦或是「政府的銀行」，在人民銀行工作過一段時間，一定會拓寬你的視野，讓你對金融行業有更深刻的領悟和把握。而在具有相應水平之後，廣闊的發展空間也在等待著你。

Ⅲ 廈門拆遷律師哪個比較好

我知道一個叫任占敏律師的