饒宏斌律師
A. 何處有「承租人享有優先購買權」相關案例
我前兩天寫了一篇論文，後來沒用上，給你吧。裡面有案例的。
論承租人的優先購買權
內容摘要：優先購買權是法律賦予承租人的權利，房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示在同等條件下願意購買該承租房屋的，出租人與第三人成立的買賣合同無效。
關鍵詞：承租人；優先購買權；合同法
目 錄
一、承租人優先購買權的相關概念……………………………………………2
（一）承租人的優先購買權的概念……………………………………………2
（二）承租人的優先購買權的前提條件………………………………………2
（三）承租人的優先購買權的相關規定………………………………………2
二、承租人的優先購買權的行使中的主要案例分析…………………………3
（一）租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優先購買權………3
（三）對於優先購買權的行使，共有人和承租人之間誰更優先……………4
承租人優先購買權的相關概念
承租人的優先購買權的概念
優先購買權，是指在房屋租賃合同期限內，出租人如果出賣該房屋，承租人在同等條件下有優先購買的權利。《合同法》第230條規定：「出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利」。
（二）承租人的優先購買權的前提條件
1、承租人享有優先購買權的前提是房屋租賃合同有效
房屋租賃合同無效或者被撤銷的，因承租人不具有合法地位，不得享有此項優先權。
承租人只能在同等條件下行使優先購買權
《合同法》第230條中的「同等條件」應該包括以下內容：
（1）承諾時間同等。出租人在大體相同的時間向承租人和其他受要約人發出售房要約並限定了相同的承諾期限的，承租人應當在此期限內作出購房承諾，否則視為放棄優先購買權；出租人的要約對承租人和其他受要約人規定了不同的承諾期限的，應認為承租人的承諾期限不早於其他受要約人的承諾期限，以免出租人對其優先購買權加以限制。出租人的要約未規定期限的，應認為承租人和其他受要約人均享有同一的合理承諾期限，承租人在此合理期限內未承諾的，視為放棄優先購買權。
（2）購房價款的數額同等
取得一定數額的價款是出租人出賣房屋的目的，支付一定數額的價款是承租人取得租賃房屋的所有權的對價，故購買房價款的數額是否相等，是決定承租人與其他買受人購房條件是否同等的決定性因素。
（三）承租人的優先購買權的相關規定
1、此優先購買權是承租人的一項法定權利，出租人不得予以限制，承租人自願放棄除外
房屋租賃合同對優先購買權沒有約定或者約定不明確的，應根據《合同法》第231條規定認為承租人享有優先購買權。承租人放棄的，必須以明示方式作出，否則推定其享有此權利。
2、出租人出賣租賃房屋的要約須在租賃合同有效期內發出，或者在租賃合同生效以前發出，但要約的效力持續至租賃合同生效之後
《合同法》第230條中「出租人出賣租賃房屋」的「出賣」，並非指買賣租賃房屋的合同已經成立或生效，而是指出租人向外發出出賣租賃房屋的意思表示，一次保證承租人與其他受要約人在大體相同的時間接到出租人售房的要約通知，賦予他們平等的考慮、准備時間和承諾機會。租賃合同終止後，出租人意欲出賣租賃房屋的，即使承租人尚未履行返還義務，因其不再具有合法的承租人地位，也不再享有優先購買權。
3、租人未提前通知承租人即出售租賃房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。
承租人的優先購買權的行使中的主要案例分析
租賃房屋一部分的承租人，能否享有整棟房屋的優先購買權
【案情回放】
2003年4月5日，張某承租了A公司建築面積為5800平方米的大樓中的690平方米做營業場所，並向A公司交納了一年的租金96000元。同年5月29日，A公司與B公司簽訂了《房屋換建協議》，約定：A公司將包括張某承租房在內的5800平方米大樓同B公司換建，B公司一次性向A公司繳納了重置換建費1200萬元，並向A公司補償了當年大樓6--12月份損失的租金。協議簽訂後，經有關部門批准，同年7月18日，政府向B公司發放了《房屋所有權證》。
【案例分析】
這時候就涉及到一個問題，承租人承租的只是整體房屋的一部分甚至是一小部分時，如果出賣人整體出售時，承租人能否要求行使優先購買權？對於這一情況應做具體分析，出租人出賣涵蓋出租房屋的整棟房屋，承租人要求使優先購買權的，取決於整棟租賃房屋是否可以分割出賣，在可以分割出賣的情況下，出租人是分割出賣，還是整體出賣。如果超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋可以分割出賣，出租人是分割出賣房屋的，承租人就承租的部分有優先購買權。法律賦予承租人優先購買權的范圍僅限於租賃房屋，現出租人出賣房屋又是分割出賣，出租人出賣租賃范圍外的房屋，承租人無權行使優先購買權，否則就是侵犯出租人的權利。不讓承租人行使超出租賃范圍部分房屋的優先購買權，也沒有侵犯承租人的權利。如果超出租賃范圍部分的房屋與租賃房屋無法分割出賣，或雖可分割出賣，但出租人不願分割出賣，要求整體出賣的，承租人就整棟房屋享有優先購買權。因為在此情況下，出租人出賣的房屋包含租賃房屋，其出賣行為直接影響到承租人的利益，必須考慮承租人的優先購買權問題。優先購買權超出承租房屋部分而行使是有道理的。超出部分與租賃房屋是一個統一整體，無法分割，或雖可分割，但出租人要求整體出賣，均使承租人無法單獨行使優先購買權，況且承租人行使優先購買權也不影響出租人的利益。法律對優先購買權的行使也沒有附加任何條件，也不應該因出租人出賣房屋超出承租范圍而改變。
（二）對於優先購買權的行使，共有人和承租人之間誰更優先
【案情回放】2004年10月，A、B兩兄弟三家分別出資20萬元買下了某市紅旗大道122號兩間臨街商鋪。兩兄弟約定：商鋪用作出租，租金按出資比例分配，A負責日常出租事宜，但是對各自共有的份額沒有約定。當月，A將商鋪租給做電子生意的C，租期3年。2006年12月，當地高新開發區內房地產價格大幅上漲，A欲炒房產，急缺資金，於是私下將自己在商鋪中的份額轉讓給D。雙方簽訂轉讓合同，D一次性交清轉讓金30萬元。
C知道後，要求A應將商鋪的份額賣給自己，B得知後也主張自己有權優先購得A的份額。A認為，自己對商鋪有按份的所有權，有權自由處理自己享有的份額，遂與各方發生爭執。同年10月，C向法院提起訴訟，主張A和D間的買賣合同無效，並得以30萬元優先購買A的份額。法院受理了該案，B也作為有獨立請求權的第三人參加了訴訟。
【案例分析】承租人的優先購買權和共有人的優先購買權發生沖突時，應以何者為重呢？筆者認為：應當確認共有人的優先購買權更為優先，因為，基於共有關系，共有人的優先購買權具有所有權保護的最高效力，而承租人的優先購買權基於債權產生，則不具備此效力。根據「物權優於債權」的原則，共有人的優先購買權比承租人的優先購買權更為優先。作為房屋而言，無論先前共有形式如何；一旦共有人轉讓房屋時，其他共有人有優先購買權。因為房屋通常是結構上相連，或配套使用，是不易分割的一個整體，讓其共有人享有優先購買權，有利於對房屋進行管理、修繕、使用，也方便群眾生活，有利於消除矛盾。所以這間房屋最後由B花費30萬獲得。
參考文獻：房屋買賣與租賃糾紛/ 饒宏斌主編
B. 煒衡律師事務所 饒宏斌律師怎麼樣
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