江蘇蘇誠律師事務所

Ⅰ 中介（居間人）要負哪些法律責任

江蘇蘇源律師事務所張明明律師 隨著房屋中介市場的不斷壯大，越來越多的房屋交易通過中介完成，但是由於房屋中介市場管理不健全，房屋中介企業服務不誠信的經營行為時有報道，出現了既離不開中介，又對中介服務處處提防的現象。為了既能充分利用中介在房屋交易中的作用，又能更好的維護好自己的合法權益，買賣雙方有必要對居間方的法律責任做一番全面了解。 《合同法》對房屋中介的法律責任進行了大致的規定，主要有以下兩個方面： 一、違約責任 居間人違反合同約定義務的，應當根據合同約定承擔相應的違約賠償責任。目前，我國各地方房產交易管理部門一般都印製了對二手房交易起指導作用的房地產買賣居間服務合同，律師通過對這些合同中有關居間方的義務進行總結後發現，合同中一般規定了居間人的以下幾點義務：1、 報告訂立房屋買賣合同的機會；2、 向委託人如實報告與訂立合同有關的事項；3、 提供訂立合同的媒介服務；4、 為買賣雙方提供辦理相關過戶手續、代交付房屋等服務的義務；5、 保密的義務。 二、損害賠償責任 《合同法》第425條規定：居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應承擔損害賠償責任。這里的「與訂立合同有關的重要事實」應指的是有關房屋的權屬情況、面積、售價、質量等房屋重要信息，而不能擴大理解為所有的房屋信息。而且應當注意居間人的賠償責任僅僅限於故意隱瞞和提供虛假情況兩種情況。如居間人為了促成交易，故意隱瞞房屋主體遭到破壞，或幫助賣方隱瞞賣方無房屋所有權的事實，這些情況下居間人應當賠償買方損失。 另外，居間人是否有義務核實房屋的自然信息，並向買房人報告呢。對於這一點，實踐中有很多不同的理解，從而導致糾紛的發生。律師認為，根據我國合同法的規定，居間人的主要目的和任務是促成交易，雖然居間人要促成交易不可避免的要向買賣雙方報告一些房屋信息，但是這並不能免除買賣雙方對房屋信息進行核實的義務。如果買賣雙方對在訂立買賣合同前對房屋的有關信息認真核實，即便居間人不報告也不會導致買賣雙方的利益受損。因此，居間人核實並報告房屋相關信息的行為，雖然是居間人促成交易過程的組成部分，卻並不是法律賦予居間人的強制義務。 通過上述對居間人法律責任的分析，我們不難發現，法律並未強制居間人向委託人提供房屋的相關信息，但是法律要求居間人對於其所提供的有關房屋的重要信息必須真實。我們作為交易行為一方，應當在通過中介進行交易時，仍然應當對房屋的相關信息進行認真調查核實。在無法核實的情況下，可以要求中介提供相關信息，並對中介提供的房屋信息通過在居間服務合同中說明，或通過其他書面方式要求中介確定其所提供的信息，以保護我們的交易安全。 江蘇蘇源律師事務所