賈瑞果律師

① 雨潤公司老總祝義才近況

3月27日，雨潤集團旗下兩家上市公司中央商場和雨潤食品先後停牌。當晚，中央商場發布公告，稱檢察機關於2015年3月23日起，對公司董事長、實際控制人祝義才執行指定居所監視居住的強制措施。
對於此事，當地諸多猜測，流言四起。不過，據一名當地接近雨潤集團的人士向時代周報記者披露，祝義纔此番事發或與當地官員「落馬」不無關系，可能牽涉數個地產項目。值得注意的是，此前，雨潤利用物流產業的配套開發，從地方政府獲取大量低成本土地用於商品住宅開發，並且都巧妙避開了招拍掛的競爭。
雨潤集團成立於1993年，總部位於南京市建鄴區，旗下的食品企業是中國最大的肉製品生產企業之一，已形成了食品、物流、旅遊、商業、房地產、金融和建設等七大產業於一體的雨潤商業帝國。
身為掌舵人的祝義才，人生經歷頗為傳奇，盡管身為安徽人，但發家卻是在江蘇南京。從上世紀90年代遷址南京後，祝義才一路扶搖直上，身家倍增。2014年胡潤百富中國富豪排行榜上，祝義才夫婦財富已增至315億元。
在功成名就之時，祝義才突遭此事，其一手締造的雨潤集團何去何從，都將是眾人所關注的焦點。
傳聞良久 失聯多天
此前，關於祝義才被帶走調查的消息言之鑿鑿。消息稱，祝是因捲入南京官員「塌方式」貪污受賄案，招致查處。不過，具體情況仍有待後續調查。
3月29日，雨潤集團內部中層管理人員向時代周報記者披露：「從3月23日開始至今，祝總已經連續多天都沒在公司出現了。3月23日，本來一整天都是安排得滿滿的，包括出差，祝總都沒有出現。3月25日，雨潤接待麗水方面的領導，祝總也沒有參加。」
雨潤集團總部所在地，南京市建鄴區，確已成為反腐「重災區」。
一名雨潤集團的前核心高管向時代周報記者披露，此前建鄴落馬的主要黨政官員均是「大拆大建」的主導者，祝義才很可能「禍起於此」，「祝義纔此前靠深厚的政府關系獲取了大量地塊，包括舊改地塊，非建設性地塊等，都是低廉價格獲取的。」
所謂「監視居住」，根據法律規定，因為案件的特殊情況或者辦理案件的需要，採取監視居住措施更為適宜的，可以採取監視居住措施，監視居住由公安機關執行。
「一般來說，如果被採取居住監視的強制措施，說明其涉嫌的案件已經立案並處於偵查階段，相關部門根據情況可以採取強制措施，若聯系不到家屬，會以書面的方式通知公司。公司一旦接到書面通知，會第一時間發布公告 。」中咨律師事務所賈瑞果向時代周報記者介紹說。
值得注意的是，就在祝義才被監視居住的差不多時間，南京建鄴區副區長王德寶因涉嫌嚴重違紀違法接受調查。但兩者之間，是否存在關聯，目前仍無從判斷。
對於此事，雨潤方面補充解釋說：「經營情況一切正常，公司將根據事態的進展採取所有合理和必要的措施保證公司經營管理的穩定，並依法及時履行信息披露義務

② 購買「法拍房」需要注意這些

在樓市調控的背景下，北京樓市降溫明顯，跟隨樓市同時降溫的還有法拍房。據悉，法拍房在今年「3·17」之後同樣執行住宅限購政策，目前成交價普遍低於評估價，房源少有人問津。

石景山、通州「法拍房」成交價不到4萬

法拍房與普通二手房相比，最大的優勢就是價格低。記者了解到，一般首次拍賣是評估價的8折，有的開拍就是評估價，有的可以打7折，不同資產有所差異。北京地區最終成交價，通常比買同類型二手房要省幾十萬甚至上百萬元，這也是置業者關注法拍房的主要原因。

去年4月，北京市法院網發布的拍賣房源信息顯示，位於昌平北七家名佳花園三區的一套「法拍房」，109平方米，231萬元，而同樣戶型的普通二手房，鏈家網上的掛牌價在268萬-280萬元之間，由於低於市場價，該房源已吸引了64組購房者看房。

今年6月19日，北京市朝陽區法院執行局在京東司法拍賣平台開拍的57套房產，最終成功拍出24套。其中，12套拍品一次出價即成功「落槌」。

不過目前法拍房的市場行情明顯降溫。今年雙十一期間，京東拍賣聯合40多家法院，選取近300個重量級標的，起拍總額約12億元。記者在京東司法拍賣平台上看到，截至11月15日，京東拍賣平台即將開拍的住宅用房共57套。其中，僅有5套房有人報名。

記者在淘寶司法頻道上看到，截至11月15日，北京正在進行的拍賣信息有14條。其中，只有2套房源有人報名，且都只有1人報名，其他房源則無人問津。位於石景山區永樂西區15號樓一套57.63平方米的住宅，評估價271.7萬元，流拍後第二拍賣起拍價220萬元，摺合單價僅38000元/平方米。記者在鏈家網看到，同一小區二手房單價在5萬-7萬元。此外，在11月14日結束的房產拍賣信息中，位於通州區北苑南路一套116平方米住宅，僅一人報名，該住宅評估價為525萬元，最終成交價為370萬元，單價僅31896元/平方米。

記者統計發現，10月1日至今，京東拍賣平台共有41套房源進行過拍賣，最終成交價普遍低於評估價，僅少部分高於評估價。在淘寶司法頻道亦如此，11月1日至今，已結束的84套房產中，成交價普遍低於評估價。

業內人士指出，潛在房源供應規模增多，接盤方也會「挑三揀四」。此外，在調控背景下，北京樓市降溫明顯，法拍房的價位也隨之下跌。

執行限購政策申請貸款時間較長

記者注意到，北京「3·17」調控政策後，原來不限購、需全款支付的法拍房，也開始執行住宅調控政策。即競拍法拍房，要有購房資質，要經過市住建委審查，審查完畢後才能辦理過戶手續。

「在貸款方面，需要審核一套還是二套，具體貸款額度與普通住宅相同，即首套房可貸60%，二套房可貸20%。」一位銀行人士表示，從去年開始法拍房不用全款支付，可以申請貸款。

記者注意到，一般情況下，能否貸款會在競買公告與競買須知內標注清楚。比如在淘寶司法拍賣平台上，通常拍賣房源的介紹頁面右上側都有「一鍵申請貸款」按鈕，點進去後會跳出該房源的合作貸款銀行信息。

值得注意的是，法拍房與普通二手房的貸款流程有所不同。據銀行人士介紹，普通二手房先過戶，銀行抵押妥當後再放款。而法拍房則是先放款，再去法院辦其他手續，最後是抵押。其中還有一個階段性擔保費，即銀行指定的第三方公司，承擔階段性的擔保責任，且協助辦理後期手續。此外，法拍房從放款到房本抵押妥當，需要三四個月，有些需四五個月才能辦妥，相比普通住宅時間更長。

■ 小貼士

申請貸款應提前聯系銀行

法拍房與普通二手房不同，其本身帶有復雜的司法關系。對此，中咨律師事務所律師賈瑞果表示，法院對拍賣標的物所作的說明和提供的視頻資料、圖片等，僅供競買人參考，不構成對標的物的任何擔保。所以請競買人在拍賣前必須仔細審查拍賣標的物，調查是否存在瑕疵，認真研究查看所競買標的物的實際情況，並請親臨展示現場。

對於法拍房具體的貸款方式，賈瑞果表示，參與競拍人應提前和相應銀行進行聯系，確保在法院規定支付成交房款的期限內可以貸款成功，且能夠將全部房款支付至法院指定賬號，否則在無法按規定支付成交價餘款的情況下，競拍成功人需要全款支付。

業內人士提醒，在沒有摸清物業的房產屬性、產權狀況、是否有抵押、有多少潛在稅費欠費、是否有租約前，購房者最好不要輕易試水，不然可能會面臨高額稅費、過不了戶或收不到房的窘境。

來源：新京報

（以上回答發布於2017-11-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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③ 雨潤董事長祝義才與政府關系

你說呢，雨潤的模式就是圈地，然後要政策，蓋工廠，干幾年說效益不好，然後轉成房地產，沒關系誰能這么干呢，