物業公司合同簽訂需要注意的法律問題

⑴ 物業管理合同訂立時要注意哪些問題

首先，要充分了解簽約對象的主體資格。
當前各種經營單位的性質和種類比較復雜，管理不到位的現象比較普遍。為防範欺詐行為，減少交易風險，有必要考察雙方的主體資格、履約能力、信用情況等，查看對方的營業執照、年檢證明資料等。
其次，注意合同條款的對等性。
再者，合同條款要明確
。《物業管理服務委託合同》是物業管理企業與業戶之間發生的一項勞務的交易准則，其根本要求是實用，合同的用詞用語不需要華麗、完美，但是一定要明確，言簡意賅，避免毫無意義的空話，同時合同前後不能出現矛盾。同時，也要注意管理費標準的確定。
《物業管理服務委託合同》中的管理費標準的確定必須合理、合法，具有可執行和可操作性。既要照顧物業管理企業實際開支情況，又要顧及業戶的負擔。既要使物業管理企業有收益，又要使業主有所獲。另外，對項目分包合同的特殊要求。
物業管理企業承攬的有些項目是從其他承包商那裡分包而來的，此類合同涉及一個重要的問題是發包方是否允許承包商對項目進行分包或轉包，通常的情況是發包方禁止項目轉包和分包或規定未經發包方同意，承包商不得將項目轉包或分包給第三方。根據合同法的規定，轉包、分包都要經過發包方的同意，否則轉包或分包行為無效。對物業管理項目進行轉包或分包的承包商往往對分包方隱瞞了原合同的規定，對此應當直接向承包商提出此問題並要求其徵得發包方同意才能將物業管理項目轉包或分包。

⑵ 簽訂物業合同需要注意哪些事項

①明確業主和物業管理企業的權利和義務，開發商及物業管理企業的口頭承諾專應當落實到協議屬上，要有據為憑;
②明確物業管理企業提供的物業服務的具體內容包含哪些，其責任是否界定清楚，物管服務質量標準是否細化、量化且可供考核;
③明確物業管理服務費的標准和繳納方式以及相關費用的支取是否合理;
④明確協議中約定業主在物業使用過程中應遵守的事項;
⑤協議終止和解除的約定是否明確、合理;
⑥雙方違約責任的界定是否明確、合理;
⑦確定物業管理企業是否具有相應的資質等級，一般而言資質等級越高，其專業人員越多，資本實力越雄厚，服務水平越高，管理規模越大;
⑧未取得資質證書的物業管理企業是無權從事物業管理服務的。

⑶ 什麼是物業服務合同簽訂物業合同時有什麼注意事項

您好！物業服務合同也稱「物業管理服務合同」，是委託方和物業服務企業在根據《中華人民共和國經濟合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》及其實施細則等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自願、協商一致的基礎上簽訂的合同。
簽訂物業服務合同時要注意以下事項：
一、明確委託物業服務的內容、范圍和期限
在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。
二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定
三、明確物業公司的權利和義務
本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，並且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任;物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄並向業主委員會公開賬目等。
四、對違約責任的約定
要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。
如能提供更多信息，則可給出更為周詳的法律意見。

⑷ 與物業公司簽訂物業管理合同時要注意哪些事項

注意事項如下：
①明確業主和物業管理企業的權利和義務，開發商及物回業管理企業的口答頭承諾應當落實到協議上，要有據為憑;
②明確物業管理企業提供的物業服務的具體內容包含哪些，其責任是否界定清楚，物管服務質量標準是否細化、量化且可供考核;
③明確物業管理服務費的標准和繳納方式以及相關費用的支取是否合理;
④明確協議中約定業主在物業使用過程中應遵守的事項;
⑤協議終止和解除的約定是否明確、合理;
⑥雙方違約責任的界定是否明確、合理;
⑦確定物業管理企業是否具有相應的資質等級，一般而言資質等級越高，其專業人員越多，資本實力越雄厚，服務水平越高，管理規模越大;
⑧未取得資質證書的物業管理企業是無權從事物業管理服務的。
業主還應當注意：
①《前期物業管理服務協議》的基本內容是否與開發商和物業管理企業所簽訂的《前期物業管理服務合同》相一致;
②協議的內容是否對所有的買房人都一致。
還應向開發商了解，小區未來的物業管理公司是哪一家?該公司是否有物業管理資質合格證書?過去的物業管理業績、社會形象如何?要做到心中有數。

⑸ 物業合同的法律問題

1：這份合同的停車費規定合法嗎？（我要求物業公司出示物價部門關於停車費用收取的文件，他們不能提供）
回答：物業服務合同的主要內容應該經過業主大會通過。本案中物業服務合同關於（地面）停車費 的分成比例應該經過業主大會通過（至少應該經過業主代表大會商議過）。根據國務院物業管理條例的規定，該決定應該經過全體業主投票權2/3以上同意。
在沒有業主大會決議的情況下，有關收費標准和分成比例可以參照物價主管部門的有關文件規定。

2：業主委員會和物業簽訂的合同能代表每個業主嗎？（我都不知道合同內容簽的當時，也沒有任何人給我任何說明）
回答：業主委員會簽定物業服務合同應該經過全體業主投票權2/3以上同意。業主大會表決應該符合業主大會會議程序的規定，具體參考建設部《業主大會規程》和當地地方規定。
個人業主不知道合同內容不能成為抗辯的理由，但是如果多數業主不知道，或者不贊同，可以追究業主委員會的民事責任。

3：這合同的停車問題和《物權法》違背嗎？
回答： 《物權法》將於2007年10月1日開始實施，本案中的停車問題不涉及到《物權法》的內容，因為《物權法》不對實施前的行為發生效力，具體需要等物權法的實施細則規定。
如果業主委員會違背國務院物業管理條例的規定非法簽定物業服務合同，也是無效的。業主大會可以追究業主委員會的民事責任，並賠償損失。
當然不考慮物權法的實施日期的話，業主委員會違背業主意願擅自簽定物業服務合同，是違背了物權法關於建築區劃管理的有關規定的。業主、業主大會可以追究業主委員會的民事責任。

4：上面合同上說甲，乙雙方各百分之五十是什麼意思？
回答：具體可以向業主委員會書面咨詢，要求業主委員會給予解答，業主委員會有這個義務。業主委員會拒絕回答和解釋的，業主可以起訴要求業主委員會解釋，甚至可以通過召開業主大會，罷免業主委員會。
按照一般理解，甲乙雙方各50%是指停車收費金額的50%屬於業主委員會，50%屬於物業服務企業。也可能是停車收費扣除稅費甚至管理成本後的凈收益的50%分別屬於業主委員會（業主大會）和物業服務企業。這里就可能產生歧義。
按照上海的有關規定，地面停車費的25%屬於物業服務企業，作為稅費和管理成本的支出，75%作為業主大會的收益，納入維修基金帳戶或者按照業主大會決定用於物業管理的需要。

問題補充：1:當時物業委員會成立時，並未發書面通知給我，這樣成立的物業委員會合乎條件嗎？他代表業主簽訂的合同有效嗎？
回答：成立業主大會、業主委員會選舉應該按照建設部《業主大會規程》和當地規定的程序來辦理。未經合法程序產生的業主委員會，業主可以要求有關部門撤消對業主大會、業主委員會的備案，也可以通過召開業主大會罷免業主委員會，選舉產生新的業主委員會。
20%以上業主簽名可以要求召開業主大會，甚至要求物業管理部門撤消對違法產生的業主委員會備案。

2:物業公司不能出示物價部門的收費標准，我可以拒絕交付停車費嗎？
回答：可以。但是應該到物價部門去查詢一下，有無備案或者批准。

3：如果小區要在收停車費，要向那些部門申請，要出示什麼文件給被收取人？
回答：業主大會成立後，主要是業主大會的決定和物業服務合同需要到物價部門和物業管理主管部門備案。有關文件可以向業主委員會或者物業管理企業查詢，業主也可以直接向主管部門查詢，或者投訴。

回答者：業主咨詢專家——劉生敏021-29599438

⑹ 簽訂物業服務合同應注意的事項有哪些

業主簽訂物業服務合同需要注意以下內容：
一、 明確委託物業服務的內容、范圍和期限。
由於現在專業分工的細化，出現了專提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的 物業工作，還是只負責某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委託其管理小區的全部物 業內容。而該公司在接手以後，除了物業費是自己收取外，其餘的物業服務內容全部以低價委託給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價。而受委託的物業企 業以低價承接該業務後，由於成本的原因，只能是降低服務的內容和標准。如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標准，也沒有約定該物業公司不得將服 務內容轉委託給第三方的話，由於該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服 務質量，那就要在服務合同中約定詳細服務內容和具體的服務標准，並且約定該公司不得將服務內容轉委託給第三方，否則承擔相應的違約責任。這樣才能避免業主 花高價買低質服務的情況。
二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會擁有的權利外，其它一些權利，也應在服務合同里更具體地約定。例如，由業主委員會收取物業費後轉交給物業公司、物業公司應為業主委員會提供相應的辦公場所、業主委員會的主要領導人可以從物業費中提取補貼、業主委員會對物業公 司服務質量有權提出意見並可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業 化的管理方式和措施等。
三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明 確物業公司所承擔的義務，並且盡可能地明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，必須有明確的記錄並向 業主委員會公開賬目等。
四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性， 不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司不及時退出的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補 不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。
希望以上內容對你有所幫助。

⑺ 簽訂物業管理合同時，要留意哪些注意事項

一、新建來社區一般由建設單位與確定源的物業管理企業簽訂了書面的物業服務合同，業主可對此企業進行資質審查，以往項目管理質量和前期物業服務。
但是，業主大會成立後，業主委員會具有選聘物業管理企業的權利。
二、簽訂物業服務合同之前，應明確所購物業的類型，是公寓，還是住宅（住宅又分為甲級住宅、乙級住宅、普通住宅等）。
不同類型的物業，有不同的管理標准、收費標准；
關注收費項目是否符合有關規定。對於相關的增值服務項目的費用收取要進行合理性徵詢。
三、購房人與開發商簽約購房，雙方之間是一種買賣關系，而購房人與物業管理公司之間是一種委託服務的關系，這種委託關系成立的前提是：購房人已經取得了所購買的標的物（房產），已成為業主。
四、合同期限。即該合同的起止日期；
違約責任。雙方約定不履行或不完全履行合同時各自所應承擔的責任。

⑻ 簽物業服務合同應注意什麼

隨著《物業管理條例》的出台，越來越多的業主都知道了作為業主所擁有的權利和義務，同時也更重視和謹慎地使用這些權利，希望能有效地維護自身的利益。其中最重要的、和業主利益關系最密切的一項權利就是通過業主委員會選聘優秀的物業公司來管理小區，而在業主委員會選聘物業公司的過程中，重要環節就是和物業公司簽訂的《物業服務合同》。因為該合同簽訂後，對全體業主和物業公司都具有法律約束力，所以簽好該合同對業主來說是享受優質物業服務的關鍵所在。
鑒於目前的情況和即將實施的《物業管理條例》，業主委員會在和物業公司簽訂《物業服務合同》時應著重注意以下幾點：
一、明確委託物業服務的內容、范圍和期限。由於現在專業分工的細化，出現了專門提供某一項服務的物業公司，所以在服務合同里一定要明確物業公司是管理小區全部的物業工作，還是只管理某一項服務內容。如果約定不明，會帶來很多不必要的麻煩。
例如某小區業主委員會通過招標聘用了一家物業公司，委託其管理小區的全部物業內容，而該公司在接手以後，除了物業費是自己收取外，其餘的物業管理內容全部以低價委託給其他沒有業務的物業企業，來賺取其中的差價，而其他的物業企業以低價承接該業務後，由於成本的原因，只能是降低服務的內容和標准，如果業主委員會在服務合同里沒有約定詳細的服務標准，也沒有約定該物業公司不得將服務內容轉委託給第三方的話，由於該物業公司這種做法沒有違反法律規定和合同約定，業主只能是白受損失。所以如果業主委員會是看中了某家物業公司的品牌和服務質量，那就要在服務合同中約定詳細的服務內容和具體的服務標准，並且約定該公司不得將服務內容轉委託給第三方，否則承擔相應的違約責任。只有這樣才能避免使業主花高價享受低質服務的情況。
二、除了《物業管理條例》規定的業主委員會應有的權利外，其他一些權利，也應在服務合同里明確約定。例如業主委員會對物業公司有監督權，但是如果這種權利沒有相應保障的話，實踐中是無法行使的，物業公司一般對業主委員會的建議和監督根本不予理睬，所以只能是業主委員會控制住了物業公司主要的經濟來源後，才能有效地監督制約物業公司。還有，業主委員會如果沒有固定的辦公場所，就無法正常召集會議形成決議，自然也就影響業主權利的行使；業主委員會的主要成員要花大量的時間精力為業主爭取利益，如果他們總是無償勞動的話，勢必影響他們的工作積極性，所以他們從物業費中領取相應的薪金是必要的，但如果在合同中沒有約定的話，物業公司肯定是不願拿這筆費用的。因此，業主委員會在和物業公司簽合同時，應約定物業公司在收取物業費後，將該費用存於業主委員會的賬戶，由業主委員會根據小區費用的支出情況分期撥付給物業公司；物業公司應為業主委員會提供相應的、固定的辦公場所；業主委員會的主要成員有權按時從物業費中領取薪金；業主委員會對物業公司的財務具有調查權和監督權、業主委員會對物業公司服務質量有權提出意見並可要求其限期整改等內容。同時，業主委員會應承擔相應的義務，督促業主按時交納物業費，積極配合物業公司工作，尊重物業公司專業化的管理方式和措施等。
三、明確物業公司的權利和義務。本著權利和義務對等的原則，在賦予物業公司管理整個小區日常事務權利的同時，也要明確物業公司所承擔的義務，並且盡可能的明確責任，例如保安失職導致業主物品被盜、保安毆打業主的問題，物業公司應承擔賠償責任；物業公司在使用物業費時，都必需有明確的記錄並向業主委員會公開全部的賬簿等義務。
四、對違約責任的約定。要在服務合同里明確物業公司違反約定應承擔的違約責任，約定的責任要具有實用性和可操作性，不要約定成一些大而空的法規內容。特別是對提前解聘的物業公司賴著不走的情況，雖然新的《物業管理條例》規定了國家行政機關對其處罰的內容，但是它彌補不了給業主帶來的實際損失，所以一定要約定如果出現這種情況，物業公司每拖一天就要承擔一天的違約金，這樣才能有效保護全體業主的利益。