小區兩個物業公司法律如何解決

❶ 法律是否規定了新舊物業公司交替業主如何交費

既然新舊物業公司是二個不同的公司,法律上也就認定為二個不同的法律主體,那麼,新物業公司無權要求你們支付未繳納的舊物業公司的費用,因為該項費用與新物業公司無關,要主張也是由舊公司來主張.至於舊公司與新公司之間的約定與業主無關,你們也不用考慮.
至於你問到的新公司要求交費到年底是否合理的問題,這個主要取決於你們之間所簽訂的物業服務合同中的約定,如果合同中要求按年度交納,則應該交納,如果合同中沒有這種約定甚至你們與新公司之間還沒有簽訂合同,那麼新公司要求你們一次性交納一年的物業管理費就不合理了.
提醒你一點,舊公司與你們之間訂立的物業合同不能直接適用新公司的.
至於你問到的法律依據,其實這都是民法和合同法的一些基本原理啊.
有興趣你可以看一下物業管理條例:
http://www.law-lib.com/law/law_view.asp?id=78134

如還有不明之處,可發消息進一步詢問.

❷ 我們這個小區有兩個物業，這樣的事怎麼解決

您好，同一個小區有兩個物業最好還是找所在地的房管局物業管理科去反映，因為他們是專門對轄區物業企業進行登記管理的行政部門，他們有義務拿出一個合理的解決方案。

❸ 物業糾紛案件應該如何處理

第一：物業糾紛案件，這個范圍簡直是太廣泛了，上到打架斗毆，下到鄰里瑣事，有業主和物業的糾紛，也有業主和業主的糾紛；物業幾乎每天都有物業糾紛案件，每天都要去處理；

第二：遇到物業糾紛案件，首先應該安撫矛盾雙方，不要讓矛盾升級；

第三：了解事情經過，合理處置；
了解事情經過後，能協調處理的協調處理，不在物業協調處理范圍內的，做好解釋；應該報國家政府行政主管部門協調處理的，報國家政府行政主管部門處理；

第四：處理完後，要有後續的及時跟進和回防；

第五：針對糾紛事件做好經驗總結；同時某些事件也可以避免再次發生；

第六：當然，以上說的一般事件的處理過程；
如果發生了刑事治安案件等，那麼就直接撥打110啦

❹ 新老物業交接是法定程序嗎不交接會如何小區存在兩家物業公司如何解決

新老物業交接是法定程序
如果老物業公司不肯交接，新的物業公司和業委會可以起訴老物業公司
國家規定小區是不能存在2家物業公司的，可能是老物業還有事情沒有解決，新物業已經進來了，這種情況會出現2家物業同時存在，但是老物業基本是在處理遺留問題，以新物業為主。

❺ 為什麼小區一定規定要有物業公司 有法律支持嗎

1、因為必須要有人對小區內的房屋建築及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境容貌等管理項目進行維護、修繕與整治，不是一定規定要有物業公司，小區業主也可以成立小區管理委員會管理小區事務。

2、依據《城市新建住宅小區管理辦法》具體如下規定，小區應當要有物業管理公司：

（1）第四條住宅小區應當逐步推行社會化、專業化的管理模式。由物業管理公司統一實施專業化管理。

（2）第五條房地產開發企業在出售住宅小區房屋前，應當選聘物業管理公司承擔住宅小區的管理，並與其簽訂物業管理合同。住宅小區在物業管理公司負責管理前，由房地產開發企業負責管理。

3、依據《城市新建住宅小區管理辦法》具體如下規定，小區可以成立管理委員會：

（1）第六條住宅小區應當成立住宅小區管理委員會（以下簡稱管委會）。

管委會是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

（2）第七條管委會的權利：

（一）制定管委會章程，代表住宅小區內的產權人、使用人，維護房地產產權人和使用人的合法權利；

（二）決定選聘或續聘物業管理公司；

（三）審議物業管理公司制訂的年度管理計劃和小區管理服務的重大措施；

（四）檢查、監督各項管理工作的實施及規章制度的執行。

管委會的義務：

（一）根據房地產產權人和使用人的意見和要求，對物業管理公司的管理工作進行檢查和監督；

（二）協助物業管理公司落實各項管理工作；

（三）接受住宅小區內房地產產權人和使用人的監督；

（四）接受房地產行政主管部門、各有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

(5)小區兩個物業公司法律如何解決擴展閱讀

1、物業管理公司的權利：

（一）物業管理公司應當根據有關法規，結合實際情況，制定小區管理辦法；

（二）依照物業管理合同和管理辦法對住宅小區實施管理；

（三）依照物業管理合同和有關規定收取管理費用；

（四）有權制止違反規章制度的行為；

（五）有權要求管委會協助管理；

（六）有權選聘專營公司（如清潔公司、保安公司等）承擔專項管理業務；

（七）可以實行多種經營，以其收益補充小區管理經費。

2、物業管理公司的義務：

（一）履行物業管理合同，依法經營；

（二）接受管委會和住宅小區內居民的監督；

（三）重大的管理措施應當提交管委會審議，並經管委會認可；

（四）接受房地產行政主管部門、有關行政主管部門及住宅小區所在地人民政府的監督指導。

參考資料來源：網路—《城市新建住宅小區管理辦法》

❻ 業主與物業管理企業產生糾紛應當如何處理

物業管理企業與業主產生糾紛多是因為買房時買賣雙方對房屋售後各方關於物業管理的權利義務沒有界定清楚而造成的。解決物業管理企業與業主產生的糾紛，需要了解糾紛的的類型，發生的原因和法律方面的界定。

物業管理糾紛

一、物業管理糾紛的類型及其特徵

實踐中，業主與物業管理企業之間的糾紛可以分為這樣三種類型：

（一） 基於物業管理合同的糾紛

依據業主和開發商之前簽訂的或者由業主委員會於專門的物業管理企業簽訂的有關物業管理合同，雙方確立一系列權利義務。如物業管理企業承擔安全及服務義務。如果物業管理企業顛倒市場主體的位置和不履行應承擔的義務，管而不理，致使業主享受不到繳費後的服務。或者，業主因為種種原因拒繳物業管理費。這些都可能引起糾紛。而且，由於我國目前物業管理市場體制發展不成熟，主要是物業管理企業不作為導致糾紛發生，進而引發各種極端事件。

根據最高人民法院2000年法發 [2000]26號文件即《民事案件案由規定（試行）》第一部分的規定，這類糾紛本質上屬於合同糾紛。應當按照合同法等相關法律進行處理。

（二） 物業管理企業侵犯業主權益的糾紛

第一種類型中，物業管理企業也侵犯了業主的合法權益，但因為是因為基於物業管理合同發生，而且往往是消極侵權，所以將其單列。第二種類型特指，物業管理企業的積極侵權行為引起的糾紛。例如侵佔業主財產，阻撓業主成立業主委員會，侵佔業主共有房產等等。

這類糾紛一般與物業管理服務合同的履行沒有直接關系，屬於一般侵權糾紛，院《民事案件案由規定（試行）》講物業管理糾紛不加區別地規定為合同糾紛欠妥。當然，第一類和第二類往往會同時發生，出現競合的現象。根據民法通則的規定，當事人由選擇權。

（三） 開發商問題引起的糾紛

業主入主後，還可能出現公攤面積不清、房屋質量不合格或不符合約定、開發商在賣房過程中的許多承諾未能按時兌現……嚴格地講，這類糾紛與物業管理企業沒有直接關系，而屬於業主與開發商的糾紛。但是因為這些問題往往是在業主入住以後出現，而且物業管理企業對物業的維護管理負有責任。故將此類糾紛也納入物業管理糾紛中來一並研究。

二、糾紛發生的原因

業主與物業管理企業的糾紛可能因各種具體原因而發生，但從根本上說，主要是由於以下幾個原因：

（一）我國現有的物業管理模式弊端是重要原因

物業管理是業主對物業進行自治管理的活動，是一項產權人對財產特別是共有財產進行處置的活動。業主作為產權人當然地享有物業的管理權，業主有權決定是否聘請、聘請哪家物業管理企業；而從另一方面而言，隨著住房制度等的改革，物業管理的社會化、專業化成為一種趨勢，但即使如此，從物業管理企業角度看，物業管理也是一種服務，是接受委託、按照業主的要求提供服務的一種活動。但實際上，一方面，幾乎所有的相關法規、規章均規定業主需要聘請物業管理企業進行物業管理，而且大都用很長的章節來規定物業管理企業的權利義務，甚至連業主委員會的成立都需要物業管理企業參與。另一方面，物業管理企業不能正確把握自己的「定位」，經常人為造成主僕顛倒和概念混淆,把所管理的小區當作自己的「獨立王國」，侵害業主權益。

（二） 我國現有物業管理模式固然是導致糾紛產生的重要原因，但因為物業管理模式的形成與國家相關法制的健全有莫大的關系，所以進一步，應當看到我國物業管理方面的法制不健全是糾紛多發又難處理的主要原因。

2003年6月8日，《物業管理條例》經國務院第9次常務會議審議通過後正式對外公布，並於9月1日起正式實施。這是我國第一部物業管理的專門法規，此前僅有建設部1994年的33號令，以及一些地方性法規對物業管理進行規范，1995年的《城市房地產管理法》未涉及物業管理的規范。

物業管理在我國是一個新興行業，由於法律規范未能對物業管理中各方包括物業管理企業、業主以及政府部門的法律關系做出明確規定，物業管理企業和一般業主對於物業管理的認識存在很大的錯位。物業管理企業往往有越位之舉，或直接侵犯業主權利，或者違反了法律，例如物業管理企業強制拆除小區內違章建築等；業主一方也經常因為政府方面或者其他業主侵犯自己權利而遷怒於物業管理企業，比如，鄰居之間因相鄰關系發生糾紛，不適當地以物業管理企業為被告起訴等等。

綜上所述，物業管理糾紛的多發根本的原因在於人們對於物業管理認識不足，各方當事人法律地位不明確，而這些又是現有的物業管理模式以及相關法律規范不健全尤其是對物業管理中各方權利義務關系規定不明確導致的。

三、物業管理法律關系分析

研究物業管理法律關系，有利於通過完善立法、嚴格執法、加強司法，採用促進自覺守法綜合措施，來針對性地解決中國現實改革和發展中所產生的物業管理關系各類主體間居處境位所含利益、權利和義務的不平等、不公平、不協調的矛盾問題，有效化解有關當事人間的利益沖突，從而對建立穩定和諧的物業管理法律秩序起到積極影響效應。

物業管理法律關系的基本主體包括業主（物業所有人）及其自治管理組織、物業管理企業和對物業管理活動進行監督指導的行政機關。

（一）物業管理企業與業主的關系：

物業管理企業是在工商部門領取營業執照，受業主委員會（或管理委員會）的聘請委託，依照有關物業管理的法規和物業管理合同，實施管理服務的企業。

而業主委員會則是在房地產行政主管部門指導下，由住宅小區內房地產產權人和使用人選舉產生的代表組成，代表和維護住宅小區內房地產產權人和使用人的合法權益。

可見，物業管理企業與業主之間是一種委託合同關系或者服務提供商與消費者的關系，而且這種關系的發生以業主委員會對物業管理企業的選聘為前提。

這二者的關系具體表現就是各自根據法律法規規定以及物業管理合同的約定而產生的權利義務。 2003年頒布的《物業管理條例）對二者的權利義務內容有詳細規定。

一言蔽之，業主是小區的主人，對物業的管理權首先屬於業主（以業主委員會為代表），物業管理企業是業主聘請的保姆，保姆要做的就是按照合同的約定和法律規定為業主提供管理服務，收取業主的管理費用，未經業主同意委託的事項，物業管理企業不能去隨便插手。

（二）物業管理企業的管理與政府管理的關系：

一方面，物業管理企業在房地產行政部門、有關行政主管部門以及住宅小區所在地政府的監督指導下，對小區同意實施專業化管理，推行社會化、專業化的管理模式，這也是我國住房制度改革，房地產市場化的必然要求；另一方面，物業管理企業的管理不能取代政府的管理，住宅小區不是那個物業管理企業的「獨立王國」。小區需要政府的管理。

（以上回答發布於2013-05-10，當前相關購房政策請以實際為准）

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❼ 一個小區內有兩家物業公司怎麼辦

根據《物業管理條例》第三十三條：
一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
請注意：這里的物業管理區域是指的可以單獨劃分的區域，不是指一個名稱的小區。
現在有些小區，面積幾百上千萬平方米的。多會分期開發。很有可能一期形成一個區域。可以有一家物業管理公司。
如果二期也可以形成單獨的管理區域，可以是另一個物業公司。
綜上所述，如果貴小區只是單一的管理區域，涉及面積並不大，理應只有一家物業公司，如果管理區域較大，業主使用范圍有區分，則有兩家物業公司管理屬正常。

❽ 北京的一個小區內有兩個物業公司，負責管理的區域怎樣界定負責的區域內的車位歸誰管理依據是什麼

物業管理條例第三十四條一個物業管理區域由一個物業服務企業實施物業管理。
如果是有外包服務，則第四十條物業服務企業可以將物業管理區域內的專項服務業務委託給專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理一並委託給他人。