解聘物業管理公司法律訴訟

㈠ 業主可以解聘物業公司嗎

現實問題

某小區物業公司系由開發商選聘的，當業主們紛紛入住後就發現負責小區物業管理的公司服務質量不高，沒有起到維護小區安定生活的作用。

小區草坪中雜草叢生無人修剪，寵物糞便、生活垃圾隨處可見。小區大門開放時間也不合理，每天晚上10點半就關門，回來晚的業主每人每次須交1元的「開門費」才能進入。同時，小區內沒有路燈，晚上出來散步的人也幾乎沒有，除非迫不得已，否則大家都會在天黑之前趕回家。

因此，該小區業主委員會通知該物業公司，已將其解聘，但物業公司稱物業管理合同訂立的期限為兩年，現兩年未到，業主委員會無權解聘。雙方因此發生爭執。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

根據《物權法》的規定，業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。因此，在本案中，物業公司雖然已由開發商選定，並且約定的合同期限為兩年，但是根據法律的規定，業主有權更換開發商聘請的物業公司。

法條鏈接

《中華人民共和國物權法》

第七十五條業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。

地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

第七十六條下列事項由業主共同決定：

（1）制定和修改業主大會議事規則；

（2）制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約；

（3）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（4）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

（5）籌集和使用建築物及其附屬設施的維修資金；

（6）改建、重建建築物及其附屬設施；

（7）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第八十一條業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。

對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。

第八十二條物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。

㈡ 物業服務企業被解聘的，已交納的物業費如何處理

現實問題

某小區業主因不滿A物業管理公司的工作，而在合同終止後，與B物業管理公司訂立了物業服務合同，但該小區的物業費為按季度收取，故有部分物業費尚在A物業管理公司處。小區業主委員會至A物業管理公司索要部分已交納的物業費卻遭到拒絕，A公司稱，不續約是該小區業主的問題，並不是A公司的問題，況且，該小區的部分業主所拖欠的物業費的總額遠遠大於業主委員會欲要求退還的總額，故拒絕退還。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

根據我國法律的規定，物業服務合同的權利義務終止後，如物業服務企業有預收，但尚未提供物業服務期間的物業費，是應當返還業主的，至於在物業服務合同的權利義務終止後，物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，應當向拖欠物業費的業主另行主張。所以上述物業管理公司以部分業主未交物業費為由拒絕返還預收而未提供服務部分的物業費，是不符合法律的規定的。

法條鏈接

《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。

物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。

第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。

物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。

㈢ 被解聘後，物業服務企業拒不移交相關資料的法律後果是什麼呢

現實問題

某小區業主解聘了甲物業管理公司，並與乙物業管理公司訂立了為期一年的物業服務合同，但是甲公司一直霸佔物業管理用房，且拒不與乙公司進行交接工作，小區業主萬般無奈之下，只能向相關部門投訴。那麼，法律對此究竟是如何規定的呢？

律師解答

上述案例的情況在現實中屢見不鮮，各大報章媒體也曝光過多起，很多人總認為，物業管理公司耍無賴不肯搬走，業主總歸拿他們沒有辦法的。但是事實上，《物業管理條例》對此行為有明確的規定，如物業管理公司拒不移交有關資料的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處以罰款。

法條鏈接

《物業管理條例》

第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

㈣ 物業公司被業主解聘，合同未到期，公司要單方面解除合同，公司屬於違法解除合同嗎可以1年賠2個月嗎

第四十七條 經濟補償按勞動者在本單位工作的年限，每滿一年支付一個月工資的標准向勞動者支付。六個月以上不滿一年的，按一年計算；不滿六個月的，向勞動者支付半個月工資的經濟補償。
勞動者月工資高於用人單位所在直轄市、設區的市級人民政府公布的本地區上年度職工月平均工資三倍的，向其支付經濟補償的標准按職工月平均工資三倍的數額支付，向其支付經濟補償的年限最高不超過十二年。
本條所稱月工資是指勞動者在勞動合同解除或者終止前十二個月的平均工資。
第八十七條 用人單位違反本法規定解除或者終止勞動合同的，應當依照本法第四十七條 規定的經濟補償標準的二倍向勞動者支付賠償金。
沒有提前30天通知應該給一個月工資作為代通知金。
年假沒有安排休息應該支付三倍工資。

㈤ 業主是否有權起訴解除物業服務合同

之後，小區的業主委員會向物業服務公司提出解除物業服務合同，然而該物業服務公司以部分業主拖欠物業費為由，拒絕退出小區，並要求業主支付拒絕退出期間實際管理的物業費。請問，業主委員會可否依據業主大會的決定解除與物業服務公司的物業服務合同？物業服務公司提出的拖欠物業費主張該如何處理？物業服務合同終止後，物業服務公司拒不退出，並已提供實際服務為由，要求支付物業費的主張是否成立？
答：《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第八條規定：業主大會按照《物權法》第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利，該解釋第十條規定：「物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。物業服務企業拒絕退出、移交，並已存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
結合你所在小區的情況，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，做出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會可以請求解除物業服務合同。物業服務公司可以向拖欠物業費的業主另行主張權利，而不能以此為由拒絕退出小區。

㈥ 前期物業管理公司遭解聘後，拒絕退出怎麼辦

小區業主大會成立後，業主大會按照法定程序可以提前解聘前期物業服務公司，重新選聘其他物業服務公司為小區業主提供物業管理服務。如果前期物業服務公司不遵守法律的規定，拒不退出物業管理小區，不移交物業管理用房和相關資料。業主委員會此時可以採取以下措施：（１）向房屋所在地的縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門投訴，要求房地產行政主管部門予以查處。根據《物業管理條例》第５９ 條規定，前期物業服務公司不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對物業服務公司予以通報，處１ 萬元以上１０ 萬元以下的罰款。（２）《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第１０ 條明確規定，物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務公司退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。因此，業主委員會可依法向有管轄權的人民法院提起民事訴訟，要求前期物業服務公司，限期移交物業管理用房和《物業管理條例》第２９ 條規定的相關資料，並賠償因此給業主造成的損失。

㈦ 如何解聘前期的物業管理公司

經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意即可解聘前期物業。其依據是《物業管理條例》第十一條和第十二條 第十一條下列事項由業主共同決定：
（一）制定和修改業主大會議事規則；
（二）制定和修改管理規約；
（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；
（四）選聘和解聘物業服務企業；
（五）籌集和使用專項維修資金；
（六）改建、重建建築物及其附屬設施；
（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。
業主可以委託代理人參加業主大會會議。
業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。