苟凌律師

⑴ 成都律師揭秘!如何避免遇到不法中介

現實生活中卻經常遇到一些黑心中介，專坑客戶，特別是一些買房、租房經驗不足的年輕人。且遭遇無良中介後的維權成本也較高，應該如何避免遇到不法中介？倘若不幸遇上應該如何維護自己的權益呢？

問題一、正規的房地產中介服務機構應該具備哪些條件？

北京安博（成都）律師事務所黃磊律師認為：依據國家住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會及人力資源和社會保障部於2011年1月20日發布的《房地產經紀管理辦法》（該規定於2016年4月1日進行了修訂）規定，

設立房地產經紀機構即房地產中介服務機構應當取得工商部門頒發的營業執照，同時應當擁有足夠數量的房地產經紀人員（房地產經紀人員需通過由房地產經紀行業組織的職業資格考試，取得職業資格後持證上崗），

房地產中介服務機構還應當在領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設（房地產）主管部門備案。

因此，依據上述辦法的規定，正規的房地產中介服務機構至少應當同時具備營業執照、房地產管理部門的備案證書、持有職業資格證書的足夠數量的房地產經紀人員方能開展房地產中介服務。

問題二、不法房地產中介服務機構一般通過哪些手段欺騙消費者？應該如何避免受騙？

市場上不法房地產中介服務機構欺騙消費者的慣常手段主要為：

➤截留和騙取房屋信息；

➤編造虛假證明騙取中介費；

➤將押金、看房費等占為己有；

➤散發虛假廣告、引誘租房者上鉤；

➤利用「托」充當房主，製造種種障礙使租房者看房失約；

➤以租賃房屋內需要添置通訊設施、辦房屋租賃手續等理由實施詐騙錢財的行為等等。

苟凌律師提醒消費者，為了避免受騙，消費者至少應當注意以下問題：

注意事項一：查驗其營業執照、房地產經紀機構或分支機構備案證書、房地產經紀從業人員資格證書。

注意事項二：推薦使用建設(房管)、工商等部門制定的合同示範文本，在簽訂合同時要求承辦的執業經紀人在合同上簽字並註明資格證書編號。

注意事項三：若將房屋委託房地產經紀機構代理出租或通過房地產經紀機構租房，應委託繳納了保證金、通過指定銀行從事房屋租賃代理業務的房地產經紀機構，並通過銀行收付租金。

注意事項四：從事房屋買賣業務時，與房地產經紀機構簽訂房地產經紀合同應明確房屋成交價及傭金標准，達成意向後應堅持買賣雙方見面並簽訂房屋買賣合同。

注意事項五：先查驗房地產經紀信用檔案，後接洽經紀業務。

問題三、房地產中介服務機構歸哪些部門管？維權應該上哪討說法？

北京安博（成都）律師事務所王亮律師認為：依據《房地產經紀管理辦法》第五條的規定：「縣級以上人民政府建設（房地產）主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當按照職責分工，分別負責房地產經紀活動的監督和管理。」

因此，房地產中介機構歸口管理部門主要為房地產管理部門、物價局、人社局，同時還應當遵從房地產經紀協會的行業管理。

因此，消費者可以就房地產中介服務機構的不法行為向以上部門進行舉報，同時還可以依據相關法律規定向消費者保護協會及工商部門進行投訴。

問題四、遇到不法中介報了警，在警察面前中介表示願意退錢，但除了派出所就翻臉不認賬，我應該怎麼辦？

北京安博（成都）律師事務所胡曉律師認為：

➤首先，消費者在尋求警方介入救濟的過程中與中介機構達成一致的，盡可能簽訂合同進行明確，防止其反悔；

➤其次，若未簽訂合同，消費者可以以警方製作的出警記錄中中介機構願意退錢的陳述作為證據，起訴中介機構解除合同，退還服務費；

➤再次，若中介機構翻臉不認賬，消費者可以再次報警請求警方介入；

➤最後，若中介機構的行為已經構成詐騙罪等其他刑事犯罪，消費者可以向警方報案要求追究相關人員的刑事責任。

問題五、中介欺瞞租客房源的信息，入住時和承諾的完全不一樣，我是否能讓他們退還租金？

北京安博（成都）律師事務所鍾曉麗律師認為：依據《合同法》第四百二十五條規定：居間人應當就有關訂立合同的事項向委託人如實報告。

居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報酬並應當承擔損害賠償責任。

房地產中介服務機構欺瞞租客房源的信息，入住時和承諾的完全不一樣時，顯然屬於損害委託人即租房者利益的行為，中介機構不得要求支付報酬，若已實際收取，租房者可以要求中介機構返還。

同時房租收取的主體為房東而非中介機構，依據合同的相對性原則，要求中介機構退還房租沒有依據。

但是租房者可以依據合同及法律規定依法解除與房東簽訂的租賃合同，要求房東退還租金。若租房者在這一過程中還遭受其他損失，可以要求中介機構進行賠償。

問題六、中介費多少才合理？怎麼才能知道自己有沒有被騙？

北京安博（成都）律師事務所陳楊律師認為：依據《國家發展改革委、住房城鄉建設部關於放開房地產咨詢收費和下放房地產經紀收費管理的通知》（發改價格[2014]1289號）以及四川省發改委及四川省住建廳聯合發布的「川發改價格[2014]532號」文件（以下簡稱「532號文件」）的規定，

目前價格主管部門已經放開了房地產經紀行業收費，四川省房地產經紀行業收費標准完全由市場進行調節。

但是根據532號文件第三條的規定：房地產中介服務機構要嚴格執行明碼標價制度，在其經營場所的醒目位置公示價目表……房地產中介服務機構不得收取未標明的項目及費用。

因此，房地產中介服務機構與消費者應當在中介服務機構明碼標價的服務項目及費用的范圍內，根據公平、公正、合理的原則，依據服務內容、服務成本、服務質量等情況由雙方協商確定具體的服務費金額。

（以上回答發布於2016-11-28，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑵ 沒想到你是這樣的「個人房屋租賃稅」！

近日，成都不少市民反映租房時遇到被要求繳納「房屋租賃稅」，讓他們十分頭疼。事實上，最近幾年，深圳、成都、沈陽等地相繼推出的房屋租賃新規中雖一再強化涉稅徵收舉措，但困難重重。房東和房客，你租我賃，各得其所，但若真想將這塊市場管起來、並將稅費征上來，困難重重。記者調查發現，多數中介和房東在出租房屋時迴避登記納稅。這樣一來，稅費繳納被無形轉移到承租方。那麼個人房屋租賃稅到底如何徵收，標准如何？遇到非法徵收時又該如何維權呢，本期解密維權由北京安博（成都）律師事務所苟凌律師、黃磊律師、王亮律師、陳楊律師、彭安碧律師為您詳細解答。

問題一、房屋出租稅的繳納人是租房人還是出租者？

根據《中華人民共和國個人所得稅法》第二條規定，下列各項個人所得，應納個人所得稅：八、財產租賃所得。又根據該法第八條規定，個人所得稅，以所得人為納稅義務人，以支付所得的單位或者個人為扣繳義務人。個人所得超過國務院規定數額的，在兩處以上取得工資、薪金所得或者沒有扣繳義務人的，以及具有國務院規定的其他情形的，納稅義務人應當按照國家規定辦理納稅申報。扣繳義務人應當按照國家規定辦理全員全額扣繳申報。房屋出租屬於財產租賃，故房屋出租稅的繳納人應當是出租者。

問題二、個人出租住房和非住房分別怎麼繳納稅費？

《中華人民共和國房產稅暫行條例》、《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《財政部、國家稅務總局關於廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅[2008]24號]等國家稅收法律法規及政策規定：

個人出租住房繳納稅費情況如下：

1、房產稅，以月租金收入的4%計征；2、營業稅，符合營業稅徵收條件的，在3%稅率基礎上減半徵收；3、城市維護建設稅，依據納稅人出租的住房所在行政區域，分別按出租住房所繳納營業稅稅額的7%、5%、1%計征（市區按7%。縣城、鎮按5%，其餘按1%）；4、教育費附加，按出租住房所繳納營業稅稅額的3%計征；5、地方教育附加，按出租住房所繳納營業稅稅額的2%計征；6、個人所得稅，以月租金依法扣除規定費用和有關稅費後的余額為應納稅所得額，減按10%的稅率計征；7、免徵城鎮土地使用稅、印花稅。

個人出租非住房繳納稅費情況如下：

1、房產稅，以月租金收入的12%計征；2、營業稅，符合營業稅徵收條件的，以租金收入的5%計征；3、城市維護建設稅，依據納稅人出租的非住房所在行政區域，分別按出租住房所繳納營業稅稅額的7%、5%、1%計征（市區按7%，縣城、鎮按5%，其餘按1%）；4、教育費附加，按出租住房所繳納營業稅稅額的3%計征；5、地方教育附加，按出租住房所繳納營業稅稅額的2%計征；6、個人所得稅，以月租金依法扣除規定費用和有關稅費後的余額為應納稅所得額，按20%的稅率計征；7、印花稅，按租賃金額的1‰計征，稅額不足1元的，按1元予以徵收；8、城鎮土地使用稅，按納稅人出租的非住房所在地的分級幅度稅額據實計算。

問題三、個人轉租房屋時也需要繳納稅金嗎？

根據《國家稅務總局關於個人轉租房屋取得收入徵收個人所得稅問題的通知》（國稅函[2009]639號）第一條規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬於個人所得稅應稅所得，應按「財產租賃所得」項目計算繳納個人所得稅。因此，個人轉租房屋時也需要繳納稅金。

（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑶ 警惕!成都這種房首付提高可能貸不了款

引言： 11月21日，成都住房公積金管理中心再出新政。根據新政，所購二手房樓齡在十年以上的，則相應提高一成的首付款比例。

專家表示關於十年以上樓齡二手房的新規，是應對「高齡」二手房市場波動的風險。而很多購房者表示疑問，房齡過長的二手房還能買嗎？

本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所苟凌律師、陳楊律師、彭安碧律師、范雲雲（實習）律師為您詳細解答。

「高齡」二手房都有哪些購買風險，需要慎重選擇嗎？

北京安博（成都）律師事務所苟凌律師認為：

「高齡」二手房需慎重選擇購買。

其一，「高齡」房屋可能使貸款額度減少或被拒，這無疑會加大通過按揭貸款方式買房的購房者資金壓力，甚至可能發生違約風險。

若買賣合同中對於通過抵押貸款方式支付房款未作出明確約定的，買賣雙方可按照《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條「商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。

因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。」之規定進行處理。

其二，「高齡二手房」一般都已經超過《商品房銷售管理辦法》、《建設工程質量管理條例》規定的保修年限。

對於超過保修年限的房屋，若超過保修期限，發生的屬於保修范圍的質量問題無法再向開發商追責，因此，「高齡」房屋的修繕、物業維護的成本大於低齡房屋，增加購房者的實際購房成本。

其三，法律對於住宅用地的出讓期限最高為70年，「高齡」房屋對於國有土地使用權的剩餘期限已經不長。

在目前法律上及實踐中對於土地是有權期限到期後如何處理尚未作出明確規定的情況下，這也將給購房者長期使用房屋的目的帶來隱患。

其四，「高齡」房屋所在小區一般都會存在停車位不足，物業管理滯後，綠化及配套環境差及人員流動性大等問題，這些問題的存在也將給購房者購房後的居住舒適度等方面造成影響。

銀行為何不願給老房子貸款「高齡」二手房？

北京安博（成都）律師事務所陳楊律師認為：銀行向任何個人或機構發放貸款均需依據「三法一指引」的要求，房屋按揭貸款是將房屋作為擔保物進行審核，且《商業銀行法》《貸款通則》等都要求商業銀行對借款人的還款能力，抵押物的權屬和價值以及實現抵押權的可行性進行嚴格審查。

而「高齡二手房」作為「抵押物」，其價值、抵押率、抵押物的變現等均是銀行發放貸款的審查因素，僅從房齡角度考慮，高齡房屋相對低齡的房屋的價值勢必會有所降低，因此，銀行從風控角度考慮，其貸款額度可能會存在減少甚至出現被拒的可能。

買二手房應該選擇多少年房齡的比較合適？

北京安博（成都）律師事務所彭安碧律師認為：選擇多少房齡還是看個人需求，購房者選擇房屋存在多種因素,如地理位置、學區、價格等，二手房的購買者可能還會考慮房屋的稅費因素，但無論作何種選擇，購房者都應該詳細了解房屋狀況。

➤對於房屋的房齡，建議購房者首先可以通過網路查詢樓盤信息、及樓盤外觀狀況等進行初判；

➤其次可以查看購房者的購房合同、房屋產權證登記的日期、契稅完稅證明等；

➤再次，可以與出賣人共同到房管局查詢房屋信息。

如果交叫了定金，才發現房齡超出預期，可以毀約嗎？

北京安博（成都）律師事務所范雲雲（實習）律師認為：支付了定金才發現房齡超出預期能否解除合同，具體要看合同的約定。

根據《合同法》第一百一十五條之約定：給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

若房屋買賣合同中並未明確房齡，且無對房齡的任何承諾或有任何限制性的約定，在賣方完全按照合同履行其相應義務的情況下，買方不履行合同義務的，無權要求返還定金；

反之，若在定金合同或購房合同中，對於房齡有明確的約定，支付定金後卻發現與約定不符，可以依據合同要求其承擔相應的違約責任或要求其雙倍返還定金，若無約定可以依據《合同法》第54條之規定，以欺詐或重大誤解行使撤銷權。

（以上回答發布於2016-12-12，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑷ 遭遇「渣」項目 購房者應該怎麼維權

對於絕大部分家庭來說，購房是一生中最重要、最大的一筆投資，購買一套稱心如意的好房是實現安居樂業的前提。因此，購房者在購房時都會慎之又慎，但是無論購房者多麼謹慎，也還是難免碰到「渣房」。成都樓市最近維權的樓盤特別多，購房者辛苦的血汗錢，卻遭遇了各種「渣」盤。賣房的時候宣傳的學校、商場等配套說沒就沒，交房的時候發現房屋與圖紙相差太大，樓盤質量更是堪憂。城東某項目號稱是「學區房」，但只是開發商的一紙宣傳；雙流某項目還未交房，橫梁就斷了；新都某項目業主維權，竟然造成多名維權業主受傷。

下半年成都即將進入交房高峰期，購房者在購買商品房過程中應該如何依法維權？本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所陳軍律師、韋海軍律師、苟凌律師、黃磊律師、孫婷律師為您解答。

搜狐焦點網：開發商開發的樓盤應當達到什麼標准才能夠交房？對此，法律有沒有明確的規定？

北京安博（成都）律師事務所陳軍律師認為：

根據《建築法》第61條第2款規定：建築工程竣工驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。同時，《商品房銷售管理辦法》第7條第4項規定：「商品房現售，應當具備以下條件：（四）已通過竣工驗收」、第8條規定「房地產開發企業應當在商品房現售前將房地產項目手冊及符合商品房限售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案。」由此可見，商品房通過了竣工驗收並取得了房管部門認可的現售備案登記，開發商所開發的商品房才具備向購房者進行交付的法定基本條件。

當然，如果開發商與購房者之間約定的交房標准高於前述國家規定的交房標准，則應當按照雙方約定約定執行。比如雙方約定交付的是可以拎包入住的精裝房，則開發商應按約將裝修完畢的商品房交付給購房者。

搜狐焦點網：開發商交付的商品房雖然符合合同約定的交房標准，但是交付的商品房存在裝飾、設備標准等不符合約定的瑕疵，此時，購房者是否有權拒絕收房？購房者此時應當如何維權？

北京安博（成都）律師事務所韋海軍律師認為：

《合同法》第61條第1款規定：「當事人應當按照約定全面履行自己的義務。」開發商向房屋買受人交付不符合合同約定裝飾、設備標準的，屬於未按合同約定全面履行商品房交付義務。但如果該商品房附屬的裝飾、設備通過了竣工驗收，且對法定的商品房交付條件不構成根本性的影響（比如電梯品牌與約定不符），也應視為開發商所交付的商品房符合法定條件。購房者不能僅以商品房附屬的裝飾、設備不符合約定為由拒絕收房。購房者可以在收房後依據合同約定以及法律規定要求開發商承擔更換、修復及賠償損失的民事責任。

搜狐焦點網：開發商交付的小區品質、綠化等配套設施與宣傳不一致，購房者應當如何維權？

北京安博（成都）律師事務所苟凌律師認為：

首先，若購房者與開發商簽訂的《商品房買賣合同》對此問題有約定，則購房者可以依據合同約定維權，追究開發商的違約責任；

其次，購房者可以依據《解釋》第三條「商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。」之規定追究開發商的違約責任。

最後，購房者還可以收集開發商在該樓盤宣傳中使用的各類廣告宣傳材料，就開發商虛假宣傳的問題向屬地工商管理部門投訴，要求工商部門對開發商虛假宣傳的行為給予行政處罰。

搜狐焦點網友：開發商擅自更改規劃，購房者應當如何維權？

北京安博（成都）律師事務所黃磊律師認為：

根據《中華人民共和國城鄉規劃法》48條、50條《中華人民共和國行政許可法》36條、40條、47條之規定，開發商若要更改規劃，應當向規劃主管部門提出申請，規劃主管部門應就開發商提出的申請組織購房者召開聽證會，徵求購房者的意見，然後決定是否做出更改規劃的行政許可。

如果開發商未取得規劃主管部門同意擅自更改規劃，購房者可以向規劃主管部門舉報，要求規劃主管部門進行處罰；如果規劃主管部門未按照法定程序組織聽證徵求購房者的意見，而做出了更改規劃的許可，購房者可以提起行政訴訟，要求規劃主管部門撤銷更改規劃的具體行政行為。

最後，購房者也可依據與開發商簽訂的《商品房買賣合同》追究開發商的違約責任。

搜狐焦點網友：購房是大部分人一生中最大的投資，對於購房者來說，在購房時應當注意哪些問題？

北京安博（成都）律師事務所孫婷律師認為：購房風險時時存在，但如果做好以下事項或許可以最大程度防範風險，維護購房者的合法權益：

第一、全面考察了解開發商的背景、實力及已開發樓盤情況；

第二、通過司法網站查詢開發商涉及訴訟、執行案件的情況；

第三、保存好開發商在發放的書面宣傳材料，如果條件允許，最好採用視頻錄像的方式進行固定；

第四、核實開發商所售樓盤是否已經取得法定的建設、銷售許可證照；

第五、盡量將開發商的口頭承諾等購房者十分關心的問題載入《商品房買賣合同》；

（以上回答發布於2016-11-24，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑸ 新規!買賣二手房這些風險你必須知道

近日，有成都市民反應，原本委託鏈家代售的二手房，現在被鏈家告知不能買賣了，這讓該市民非常納悶。

據記者了解，10月1日晚出台的《關於促進我市房地產市場平穩健康發展的若干措施》第五條提到：嚴格商品房合同網簽備案管理，嚴禁期房轉讓，商品住房合同網簽備案後，不予變更、注銷。這表示，如果業主要出售房子，需要拿到房產證以後才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源為次新房源，還未拿到房產證，因此鏈家才告知業主，該房源無法買賣。

近期，隨著樓市政策的實施，二手房市場的調控作用已經顯現，由此引發的二手房買賣糾紛也有增多的趨勢，那麼，在二手房買賣的過程中，我們應該注意些什麼呢？本期解密維權由北京安博（成都）律師事務所苟凌律師、陳楊律師、王亮律師、范雲雲、劉瑤（實習）律師來為您詳細解答。

買了沒有辦理房產證的二手房有什麼風險？

北京安博（成都）律師事務所苟凌律師認為：根據《城市房地產管理法》第三十八條的規定，未依法登記領取權屬證書的房地產，不得轉讓，同時《物權法》第九條規定「不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定除外。」

買受人購買了未辦理房產證的二手房主要存在如下法律風險：

➤（一）若該房屋是因為屬於小產權房、違章建築或者其他原因導致自始無法辦理房產證，那麼雙方簽訂的買賣合同無效，買受人的買房目的無法實現；

➤（二）未辦理房產證的二手房，買受人辦理產權變更手續則將出現障礙，買受人將無法取得房屋的物權；

➤（三）不能辦理產權變更手續將導致買受人的權利長期處於不確定狀態，若在此情形下，出賣人將房屋一房二賣或者出賣人因債務問題出現糾紛將導致該房屋被司法機關查封，買受人的權益可能將無法得到保障。

若買受人購買的二手房是未交付的「期房」，建議買賣雙方直接與開發商協商辦理更名手續，即買方直接與開發商簽訂預售商品房買賣合同，賣方完全退出交易，由買方取代原賣方的地位，

（以上回答發布於2016-11-14，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑹ 「不限購，可貸款」的法拍房，應該怎麼買

近幾年，不限購的法拍房又開始在市場上「作妖」，不少購房者都因此深陷泥潭。

因價格相對較低、不限購（除部分地區有限制，如北京），加上法拍房的渠道限制，大多人存在撿漏的心態，導致法拍房越來越受關注。

但是，近年來，購買法拍房出現的問題越來越多，如可能存在實際費用負擔過高、取得房屋產權後不能實際入住、產權不清、不能辦理按揭貸款等問題。

今天，小妹專門請來了北京安博（成都）律師事務所的苟凌律師、陳楊律師、何美儒律師坐鎮，為大家分析市場上火的不要不要的「法拍房」——該不該買，怎麼買以及有購買都哪些注意事項。

北京安博（成都）律師事務所苟凌律師表示，一般情況下，法院拍賣的房產來自銀行貸款、民間借貸、司法沒收、無主財產，通過京東、淘寶等網路平台進行拍賣。購買法拍房之前應詳細了解房產情況，拍賣通常有以下流程：

（以上回答發布於2018-12-19，當前相關購房政策請以實際為准）

⑺ 原來獨生子女繼承父母房產這么復雜！

近期有一則新聞引起了大家的關註：已婚的鄭女士父母先後去世，母親生前留下遺囑，把名下的一套房產留給鄭女士。鄭女士在母親去世後前往房管部門要求繼承房產並辦理過戶登記，但房管部門以無法確認鄭女士的繼承權為由不予辦理。

無奈之下，鄭女士選擇把自己老公告上法庭，要求法院確認母親的遺囑合法有效，准許其按遺囑繼承房產。法院審理後認為，鄭女士的老公並不是繼承案件的適格被告，鄭女士只好撤訴。針對獨生子女如何繼承父母房產問題，本期《解密維權》由北京安博（成都）律師事務所苟凌律師、陳楊律師、范雲雲（實習）律師為你詳細解答。

問題一、鄭女士若要將所繼承的房產過戶登記至自己名下，應該怎麼辦？

北京安博（成都）律師事務所苟凌律師認為：根據《中華人民共和國繼承法》第二條「繼承從被繼承人死亡時開始」及第五條「繼承開始後，按照法定繼承辦理；有遺囑的，按照遺囑繼承或者遺贈辦理；有遺贈扶養協議的，按照協議辦理。」之規定，遺產可通過法定繼承、遺囑繼承、遺贈繼承以及依據遺贈撫養協議繼承。同時根據《中華人民共和國物權法》第二十九條「因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力」之規定，在繼承開始後，繼承人即對被繼承人遺留的房產享有物權，即使未辦理遺產所有權過戶登記。

就上述新聞涉及案例而言，鄭女士的母親將名下的房產以遺囑的方式留給鄭女士，根據遺囑繼承優先於法定繼承的原則，如其母親所立遺囑真實有效，則鄭女士自其母親去世時即享有所繼承房產的所有權。若鄭女士要求將所繼承的遺產過戶登記至自己名下，則應提供親屬關系證明、身份證明、母親所立遺囑、死亡證明等證據要求房管部門辦理房產過戶登記。若房管部門拒不辦理，鄭女士可以通過提起行政訴訟方式要求房管部門辦理所繼承房產的所有權過戶登記手續。鄭女士將其老公作為被告提起民事訴訟，要求確認其對母親遺產的繼承權確實不符合法律規定。

問題二、 如果獨生子女是已婚，那父母留下的房產和子女的配偶是否有權繼承？

北京安博（成都）律師事務所陳楊律師認為：根據《中華人民共和國繼承法》第十二條：「喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母，盡了主要贍養義務的，作為第一順序繼承人」及《最高人民法院關於貫徹執行<中華人民共和國繼承法>若干問題的意見》第29條 「喪偶兒媳對公婆、喪偶女婿對岳父、岳母，無論其是否再婚，依繼承法第十二條規定作為第一順序繼承人時，不影響其子女代位繼承。」之規定，如果喪偶兒媳對公、婆，喪偶女婿對岳父、岳母盡了主要的贍養義務，應作為第一順序的繼承人且無論其是否再婚。除此之外，父母留下的房產，子女配偶沒有繼承權。

但是，依據《中華人民共和國婚姻法》第十七條、十八條之規定，除非被繼承人所留遺囑或遺贈協議確認遺產只歸子女享有，否則在婚姻關系存續期間子女繼承的父母遺產應當屬於夫妻共同財產。

問題三、夫妻關系存續期間，雙方一致同意利用他人的精子進行人工授精使女方懷孕，男方後來反悔，該子女是否享有繼承權？

北京安博（成都）律師事務所范雲雲（實習）律師認為：根據最高人民法院《關於夫妻離婚後人工授精所生子女的法律地位如何確定的復函》「在夫妻關系存續期間，雙方一致同意進行人工授精，所生子女應視為夫妻雙方的婚生子女，父母子女之間權利義務關系適用《婚姻法》的有關規定。」及最高人民法院的公報案例 「李雪花、范洋訴范祖業、滕穎繼承糾紛案」中也明確認定只要夫妻雙方同意通過人工授精生育子女，所生子女無論是與夫妻雙方還是與其中一方沒有血緣關系，均應視為夫妻雙方的婚生子女。法院判定：「無血緣關系的另一方反悔在遺囑中不給該子女保留必要的遺產份額，不符合繼承法第十九條規定，該部分遺囑內容無效。」之規定，夫妻關系存續期間，雙方一致同意利用他人的精子進行人工授精使女方懷孕所生子女應當視為雙方的婚生子女，依法享有繼承權。

（以上回答發布於2016-06-20，當前相關購房政策請以實際為准）

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⑻ 宋振凌律師怎麼樣廣州的！

你可以去網路裡面搜搜他的名字！你說的應該沒有錯誤，只是人我就沒有接觸過