吳曉明律師

❶ 樓市調控再「打補丁」 杭州首次將繳納社保年限 納入購房門檻

從7月下旬共有產權住房的推出，到7月末土拍新規的發布，近一月來，杭州劍指「房住不炒」，連續出台調控政策。
8月5日，杭州又再度給樓市調控「打補丁」，限購門檻大幅提高，新房銷售管理進一步完善，規范市場秩序再加碼。
杭州市房管局表示，根據測算，本次新政將減少30%左右的「房票」。政策出台後，記者多方打聽了解到，杭州市區多個待取證開盤的熱門樓盤的微信購房群人數銳減。
樓市調控「打補丁」
根據新政，落戶未滿5年需連續繳納2年社保或個稅、非杭州本地戶口需連續繳納4年社保或個稅才有購房資格，一直飽受詬病的在校大學生購房漏洞被堵上了，投機炒房客只好退場。
同時，新政中若購房者提供虛假信息資料、隱瞞真實情況或惡意干擾公證搖號銷售的，3年內取消購房資格。
對開發商來說，即使項目意向客戶不足，也需按社保或個稅繳納年限的高低排序進行線上售房，這就杜絕了項目捆綁銷售等違規交易行為。流搖的樓盤，只要報名超過2個人，就得進入公證搖號流程，來確定選房順序，剩餘房源才允許由開發商自由處置，市場秩序更加公正、透明。
事實上，作為發展勢頭迅猛的新一線城市，杭州二手房成交價與成交量曾創下新高；不過，自今年以來，政策重拳出擊加上貸款利率的持續走高， 4月以來，二手房成交量環比持續下跌，7月份成交量僅6314套，幾乎達到近5年同期的最低點，熱門區域與學區房降溫更為明顯，量價齊跌。
北京金訴律師事務所主任王玉臣向《證券日報》記者表示：「此次限購門檻的提高能從一定程度上給杭州樓市降溫，杭州的樓市過熱程度絲毫不遜於其他一線城市，確實需要採取強有力的措施降溫。」
易居克而瑞則認為此次新政整體是偏中性的，主要手段是在限購的基礎上進一步打補丁，主要目的還是引導市場回歸理性。新政指向的目標人群有限，也沒有出現「發布二手房指導價、將臨安納入限購范圍等」更具調控效力的措施，短期內市場恐難以實現快速降溫。
「紅盤」拼社保年限
值得一提的是，杭州首次將社保年限加入了限購規則，這一新規和上海今年年初新房積分搖號新政中的「社保分」有異曲同工之處。
具體來看，在新房公證搖號時，登記家庭數與公開銷售房源數的比例大於或等於10：1的，無房家庭、普通家庭分別按社保繳納月數從多到少排序，高層次人才家庭先按人才類別從高到低排序、同一類別人才再按社保繳納月數從多到少排序，以一定比例入圍公證搖號。
新杭州人林麗芳和吳曉明（均為化名）留學回國後到了杭州工作，2020年兩個年輕人決定留在這座城市長期發展並落了戶，還領了結婚證。
「買新房是要作為我們的婚房。按照之前的政策，我們屬於無房家庭，在搖號的時候還會有一定比例的傾斜，但是即使這樣快一年了都沒有搖中。」吳曉明顯得非常沮喪，因為按照新政的要求，他們暫時失去了購房資格，還要再交一年左右的社保才能重新回到購房大軍中。
IPG中國區首席經濟學家柏文喜向《證券日報》記者表示，基於社保月數搖號的做法難免對年輕剛需造成誤傷，這個「補丁」是需要再加完善的。
「根據最新的規則，倒掛的紅利顯然是要留給在杭州穩定居住多年的人。30歲以下的年輕人，熱門新盤基本不要想了。」我愛我家一資深房產中介告訴記者，「隨著超低中簽率逐步消失，二手市場也會更冷靜。」
「這種做法是為了切實保護在杭州穩定生活的群體，打擊一些投資群體。但是，這樣也可能誤傷一些短期來杭剛需的群體。」王玉臣向《證券日報》記者表示。