物業糾紛法律服務

1. 業主與物業公司有糾紛，想請問通過法律途徑如何解決

一、雙方當事人通過協商調解解決。
物業管理民事糾紛的調解，包括民事調解和行政調內解兩種。民事調解由爭議容雙方當事人共同選定一個機構、和個人，由第三方依據雙方的意見和授權提出解決意見，經雙方同意並執行，由此化解糾紛。但此種方式的調解不具有法律效力。調解結束後，如果當事人一方拒不執行約定的事項，則糾紛依然得不到解決。
物業管理糾紛的行政調解則是藉助主管政府的勢力進行調解處理，但這種處理如一方不遵守執行，則要藉助其他手段解決。
民間的調解和行政調解與仲裁或訴訟程序中的調解是不同的。仲裁或訴訟中的調解是仲裁程序中的一個環節，不具有獨立性。
二、通過仲裁的方法解決物業管理糾紛。
依據我國《仲裁法》的規定：「平等主體的公民、法人或其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛，可以仲裁。」
仲裁庭管轄物業管理糾紛的依據是當事人認定的協議。仲裁協議有兩種方式：一種是在訂立合同時就約定一個條款，說明一旦有爭議就提交仲裁，這叫仲裁條款;另一種方式是雙方當事人出現糾紛後臨時達成提交仲裁庭的書面協議。

2. 物業糾紛法律法規是怎麼樣的

您好，《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》
第一條 建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主以其並非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。
第二條 符合下列情形之一，業主委員會或者業主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
(一)物業服務企業將物業服務區域內的全部物業服務業務一並委託他人而簽訂的委託合同;
(二)物業服務合同中免除物業服務企業責任、加重業主委員會或者業主責任、排除業主委員會或者業主主要權利的條款。
前款所稱物業服務合同包括前期物業服務合同。
第三條 物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業服務企業公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業服務合同的組成部分。
第四條 業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。
第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標准或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。
第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
第七條 業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。
第八條 業主大會按照物權法第七十六條規定的程序作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會請求解除物業服務合同的，人民法院應予支持。
物業服務企業向業主委員會提出物業費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業費的業主另行主張權利。
第九條 物業服務合同的權利義務終止後，業主請求物業服務企業退還已經預收，但尚未提供物業服務期間的物業費的，人民法院應予支持。
物業服務企業請求業主支付拖欠的物業費的，按照本解釋第六條規定處理。
第十條 物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業服務企業拒絕退出、移交，並以存在事實上的物業服務關系為由，請求業主支付物業服務合同權利義務終止後的物業費的，人民法院不予支持。
第十一條 本解釋涉及物業服務企業的規定，適用於物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。
第十二條 因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關於業主的規定處理。
第十三條 本解釋自2009年10月1日起施行。
本解釋施行前已經終審，本解釋施行後當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。

3. 物業公司常見法律糾紛有哪些

您好，
問題一：遺留的房屋質量問題
法官們發現，房地產商遺留房屋質量問題，造成業主和物業管理公司之間產生矛盾，案件大約占物業糾紛案件的10%-15%。
法官介紹，這類問題主要表現在：房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意，諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等，而開發商又怠於履行維修義務，對其應負的維修責任採取一等、二拖、三推的態度，保修期一過就「甩包袱」。這樣，業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時，將怨氣撒到物業公司身上，以拒交物業費的方式維權。
對策：嚴把房屋交接關口
一般的商品房買賣合同都有房屋質保期限，可在交房後，業主不容易找到開發商，而物業公司時刻在與業主打交道。法院認為，由物業公司來解決業主房屋維修方面的問題，最方便也最經濟。建議物業公司在管理交接之時和開發商簽訂代為維修房屋的合同。
問題二：物業服務質量不達標
這類案件大約能佔到70-80%左右。法官們在審理中發現，大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務，服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片，比如沒有綠化、公共設施殘破，維修不及時，保安失職導致業主財產受損，等等。
對策：隨時發現問題隨時解決
在這個問題上，為燕都花園提供服務的金管家物業服務公司的負責人馬德成表示，根據他們的經驗，一定要注意解決每個業主反映的問題，隨時發現問題隨時解決，收費的工作人員不僅負責收費，更要負責聽取業主反饋的意見。比如丟車的問題，無論是自行車還是汽車，物業公司要通過服務保證一輛也不能丟，要不然會給業主留下一根永久的「小辮子」。
問題三：物業與業主溝通存障礙
法院認為，物業公司與業主之間是服務合同關系，兩者的法律地位是平等的。但在現實中，有的物業公司認為自己是小區管理者，業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人，物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解，由此產生的權利義務認識就大相徑庭，這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。
對策：要靠服務取得業主信任
座談會上，萬合物業公司對宏業花園的管理經驗得到了法院的好評。該物業公司的負責人李合祥介紹，作為第四任，萬合公司接管該小區時，小區里垃圾遍地，綠化缺失，由於污水管道被壓壞了，小區里竟然有一條80米長、40來米寬的臭水溝。萬合物業公司先是在3日內恢復了小區里的路燈設施，投入了2萬多元。接著又投入2萬元，挖開臭水溝，排清污水、重鋪管道，暢通了小區的排污系統，之後，保潔工作、綠化帶的補植、花池的整理都有條不紊地進行。最後完全取得業主的信任。
問題四：供暖溫度不達標
供暖質量是個敏感問題，收採暖費可以說是令每個物業公司棘手的問題。採暖費對一些家庭來說是一筆不小的負擔，可最讓他們鬧心的還是供暖溫度達不到市政府規定的最低16℃，進而引發了大量業主以拒交採暖費為手段的維權方式。
對策：可聯合業主代表共同監控
法院認為，對於供暖質量是否達標問題，政府雖然出台了眾多的制度，提出了諸多的要求，但最大的問題是政府的監督力度不夠，也沒有相應的制裁措施。建議物業公司可以聯合業主代表、居委會代表，在供暖期對供暖溫度進行監控。
問題五：物業漠視鄰里糾紛
這種現象大約占案件的5%左右。比如，某小區8號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建，導致影響其採光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管，由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、傢具受損，他們認為物業公司應該負責維修，或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司，拒交物業費。
對策：主動與業主進行溝通
物業公司要主動與業主進行良性溝通，講道理、改進工作方式，或是協助業主解決問題，除一些極端特例的業主外，盡量不要直接採取訴訟方式解決，否則會使矛盾迅速升級。

4. 物業跟業主的糾紛主要依據什麼法律

物業跟業主的糾紛主要依據《物業管理條例》.
《物業管理條例》專規定：
第九條屬一個物業管理區域成立一個業主大會。

物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建築物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
第十條同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
第三十五條業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。
第三十六條物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。
物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

5. 物業糾紛投訴可以找哪個部門

物業糾紛投訴可以找當地的房管部門進行投訴。

根據《物業管理條例》第五條 國務院內建設行容政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

第四十八條 縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門應當及時處理業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴。

(5)物業糾紛法律服務擴展閱讀：

《物業管理條例》第五十六條 違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。

第五十八條 違反本條例的規定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業服務企業予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。