燕郊房產律師

① 燕郊房產不能落宗怎麼辦

大多數人對「落宗」和出現這個問題的原因以及解決辦法一定是有疑問的。為此，就此問題專門采訪作為大量辦理房產糾紛案件並長期關注燕郊樓市的北京誦盈律師事務所高級合夥人阿致剛律師，請阿律師對這個問題給大家進行法律分析，並提供解決建議：

阿律師回復采訪如下：

一、何為落宗?

簡單來說，在執行不動產登記後，房產證和土地證合二為一，具體辦法是房屋和土地必須關聯，在國土局備案審批土地的屬性、用途、年限，必須和地面建築物吻合，比如說商品住房的土地性質必須是住宅用地，否則無法關聯，也就無法辦理新的不動產權證。

這個房屋和土地關聯的過程，就稱之為：落宗。

二、不能落宗的原因?

很可能是國土局備案審批的土地的屬性、范圍、用途、年限和地面建築物的實際情況不吻合，二者之間出現了矛盾。比如明明土地規劃和使用范圍為50年使用權的工業用地，卻被用作70年使用權的住宅進行了開發，並進行了銷售。

三、不能落宗的後果

最直接的後果就是不動產登記證無法辦理，房屋不能上市交易，不能買也不能賣，也不能進行房屋抵押貸款。只能老實住著，這樣對有換房需求或者房屋作為投資用途的業主來說就無法變現，後果是比較嚴重的。

四、解決建議

1、首先應核查不能落宗的具體原因

可以委託律師向房管局等有關部門申請信息公開，只有明確了解不能落宗的具體原因才好對症下葯，每個小區不能落宗的原因不一定是相同的。

2、督促行政機關盡快解決

這是目前廣大業主在努力辦理的主要方法，無論是媒體的廣為報道，還是出現的廣大業主通過各種渠道向行政機關反應都是這個目的。但是可以預測難度是比較大的，很可能涉及土地的規劃用途變更，涉及到部門之間的協調，土地使用權如果發生變化，可能還涉及到土地使用費用的問題。

作為律師在此提示一句，一定要注意方式方法，不能採取過激行為，否則為維護合法權利而採取違法手段一樣要受到法律的懲罰，這樣的例子不是沒有，到時就悔之晚矣了。

3、可以選擇採取法律手段維權

業主與開發商簽訂商品房預售合同或者商品房現房買賣合同時，合同中會對土地的規劃、用途、年限、房屋的性質等等進行明確的約定，並會約定相應的違約責任。不能落宗導致不能取得不動產登記證，影響購房合同的合同目的實現，是可以依法向人民法院起訴維權的，如果開發商隱瞞了土地的實際用途，並通過非法手段辦理下來房屋所有權證，有可能構成合同法上的欺詐。這也是解決此類問題的兜底手段。法律應當作為一個選項，並且這也是最後一道防線。所謂的上訪等等，在依法治國的大背景下，並不是正常的程序性手段，有過此經驗的人應該有深有體會，轉一圈，恐怕還是會被引導到司法程序上來。

五、值得思考的問題

1、為什麼不能落宗卻能辦理下來房屋所有權證，就是俗稱的房產證，這是不能落宗問題小區業主幾乎都是存在的疑問，家裡有房屋所有權證的業主都可以看看，房屋所有權證上對於土地的規劃用途、使用年限、土地使用權取得時間、房屋的用途和建成時間等等，都有明確記載的，是哪裡出了問題?

2、相關部門在積極解決問題的過程中，是不是也值得反思，為何為出現如此嚴重的不應該出現的問題，是否應當積極對有關責任方進行追責?如何採取切實可行的辦法來避免日後再出現類似的問題?

（以上回答發布於2017-02-08，當前相關購房政策請以實際為准）

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