舊城改造律師

❶ 拆遷律師：在簽訂征地拆遷協議時老百姓要注意哪些方面

在征地拆遷的過程中，拆遷人往往利用信息不對稱以及被拆遷人法律知識的欠缺，威逼、利誘被拆遷人在極不合理的協議上簽字。簽字後落入拆遷人的圈套，悔之晚矣。如何避免落入補償協議的陷阱，今天北京凱諾拆遷律師為大家講解一下，簽訂安置補償協議時應該重點審查的事項。

一、協議簽訂的主體是否合法

簽訂徵收補償協議，應當由市縣人民政府確定的房屋徵收部門與被徵收人簽訂。也就是說，作為被徵收人的我們，簽協議時一定要注意對方是否為房屋徵收部門。如果一時不慎，與村委會、拆遷辦、拆遷公司等機構簽訂協議，那麼便違反了法律的強行性規定，以後的維權便會存在很大的風險。

二、補償協議的內容是否合法

拆遷補償協議的主要內容應該包括被徵收房屋的具體位置、房屋性質、建築面積等對被徵收房屋基本屬性的記載內容、補償安置的方式、貨幣補償的金額、支付方式和期限、搬遷期限、違約責任等方面，一定要仔細審閱必要條款是否明確完整，內容是否欠缺。

三、補償數額是否合法

依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款：「對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。」

具體應該獲得多少補償，被拆遷人大概心裡要有個底。首先，我們可以與周圍市場價格進行對比,對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。其次，要看補償後是否降低現有的生活水平，在以往政府文件中也都明確提出，確保被征地拆遷農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

四、拆遷補償協議一定要保留原件

被拆遷人和拆遷方就補償達成一致意見後，拆遷人經常需要將被拆遷人簽好字的合同帶回蓋章，或者只讓被拆遷人在空白合同上簽名，承諾會在簽字蓋章後將完整的協議交給被拆遷人。但後來或者拆遷人拒絕給付被拆遷人協議原件，或者交回被拆遷人的協議已經被修改的面目全非。因此，凱諾征地拆遷律師提示大家，一定盡量要求雙方都現場簽字，並要保留補償協議的原件。

❷ 李三勇拆遷律師團隊有人了解過嗎，專業能力怎麼樣

在拆遷案件中，很多被徵收人抱怨政府給予的補償太少，不能接受，例如張三（化名）家院落面積200㎡，房屋面積120㎡，其中正房100㎡，門房20㎡，2012年縣政府決定對該區域實施舊城改造，張三的房屋位於徵收范圍。政府發布徵收補償方案，方案規定，徵收范圍內正房按照1：1比例置換安置房或由評估公司評估確定補償數額給予貨幣補償，門房、偏房之類房屋屬於附著物按照800元/㎡補償，房屋被徵收時院內空地同時被收回。周邊商品房售價為5000元/㎡，期間徵收辦同張三協商，徵收辦希望給予其貨幣補償50萬元或置換100㎡安置房並給予門房等附屬物5萬元。張三不同意，徵收辦委託評估公司對張三房屋作出評估，評估總價值為40萬元，其中正房價值36萬元，附屬物價值4萬元。縣政府對張三作出《房屋徵收補償決定》，決定給予張三貨幣補償40萬元或給予置換安置房100㎡並給與其附屬物4萬元補償，限期15日搬遷，否則申請人民法院強制執行。

《房屋徵收補償決定》作出後，徵收辦再次找張三協商，要求簽訂協議，仍然可以按照原定的「給予其貨幣補償50萬元或置換100㎡安置房並給予門房等附屬物5萬元」補償，否則強制執行後只能按照《房屋徵收補償決定》補償，並且由張三承擔執行費。

張三對此非常不滿，總覺著補償不合理，但說不出哪裡不合理，也不知道該怎麼解決，那麼這個案例中補償有沒有問題呢？

萬典律師認為：1、被徵收房屋土地使用權不能忽略，《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定房屋被徵收的，土地使用權同時收回，故國有土地使用權應當一並補償，而非房屋被徵收時無償收回，張三的房屋應當根據被徵收房屋200㎡土地使用權和被徵收房屋的價值等一並評估計算徵收補償，而不能將空白面積無償收回。

2、補償方案規定被徵收房屋正房與安置房1:1置換沒有根據，被徵收房屋屬於單門獨戶的院落，而安置房屬於高層樓房，其容積率、建築結構、舒適度完全不同，例如被徵收房屋院落內體育鍛煉、養花、停車等功能，安置房就沒有，而這些因素都會影響房屋的價值。

3、方案規定門房、偏房只能按照附屬物補償不合理，

被徵收房屋的門房、偏房之類房屋，無論是否實際用於居住只要其高度、結構符合住宅的標准，應當按照住宅對待，例如我們購買普通商品房其中的廚房、廁所、電梯等全部要按住宅單價購買，一樣的道理，被徵收房屋的門房、偏房、廁所、廚房之類應當獲得同等的對待。

經過咨詢後，張三知道了其中的問題，於是向徵收辦提出，但是徵收辦仍然不同意做任何改變，因為方案是縣政府制定的，所有人都執行這樣的標准，不可能因為張三一個人而改變，並明確告知，政府正在做強拆申請的材料，勸張三早日簽訂協議，否則一旦強制執行，就只能按照《房屋徵收補償決定》來處理了，張三表示，如果敢強拆就聘請律師起訴政府，徵收辦告知「起訴時你的權利，我們歡迎你提起訴訟」。

張三感到非常無奈，再次找到萬典律師事務所，希望政府申請法院強制拆遷時，由律師代為維護權益，萬典律師事務所律師告知，千萬不能等到強拆的時候，因為根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》和《最高人民法院關於辦理申請人民法院強制執行國有土地上房屋徵收補償決定案件若干問題的規定》，政府申請法院強制執行的時候，被徵收人已經失去了對補償決定提起行政訴訟的權利，法院不會審查評估機構的評估是否合理、也不會審查政府徵收補償方案存在的瑕疵，故即使有律師幫助，也難以救濟，大多會眼睜睜看著房屋被強拆，而一旦被強拆，被徵收人失去談判的砝碼，補償問題解決起來難度會大增。

隨後，律師向張三告知了萬典律師事務所歸納的作出《房屋徵收決定》的十二個環節、以及作出《房屋徵收補償決定》的程序和條件並一一核對縣政府行政行為是否符合要求，律師和張三發現徵收部門在徵收工作存在多處嚴重違法。