房產糾紛律師案例

A. 房地產糾紛律師問題

你可以去搜索這位律師的名字，有好多案例都是他打贏的，好厲害的！
第一篇：
案件介紹：
柯達和倪康佳是親戚，倪康佳在2002年獲得了購買經濟適用房的購房指標，為此，柯達找到倪康佳希望他能把購房指標借給他，由他出資購買位於北京市東城區某小區的涉訴房屋。倪康佳當即同意了柯達的借房要求，於是雙方約定由柯達支付首付款，以倪康佳的名義購買該房屋，且剩餘房款以倪康佳名義辦理按揭貸款。雙方協商一致後，倪康佳於2002年2月18日與北京市某房地產開發公司簽訂了《北京市經濟適用住房預售合同》，約定由倪康佳購買該涉訴房屋，房屋總價款為44萬元，柯達支付了首付款10萬元，剩餘款項倪康佳於3月5日辦理了按揭貸款，貸款期限為20年。房屋交付之後，柯達進行了裝修。在裝修之後，實際入住了該訴爭房屋。
2005年，柯達向房地產開發公司支付了房屋尾款5萬元。2005年12月20日，房屋所有權證下發，所有權人登記為倪康佳，房屋性質為經濟適用住房。
2005年到2014年間，房價開始上漲，柯達多次找到倪康佳要求過戶，但倪康佳均以各種理由推脫。2014年8月，柯達忍無可忍，將倪康佳告上東城區人民法院，請求人民法院判處倪康佳將該涉訴房屋過戶至自己名下，東城區人民法院經審理後認為雙方之間的借名買房合同違反了相關的法律、法規的強制性規定，且違反了國家政策、侵害了社會公共利益，遂判決雙方之間的房屋買賣合同無效，並駁回了柯達的訴訟請求。據悉，人民法院的判決已經生效。
2015年9月18日，柯達將倪康佳告上了北京市東城區人民法院，要求其返還購房款、房屋貸款等相關款項，並賠償因房屋升值導致的損失。

審判結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
一、被告倪康佳於判決生效後十五日內返還原告柯達購房款及其他各項款項共計45元。
二、被告倪康佳於判決後十五日內賠償柯達房屋增值損失180元
三、駁回原告柯達的其他訴訟請求。

借名買房糾紛專業律師靳雙權解析：
本案是一件典型的因借名買房合同被判處無效之後返還房款並賠償房屋增值損失的案件。
靳雙權律師認為，本案法院裁判要點在於：法院於2014年判處雙方的借名買房合同因違反了國家的相關政策並有損社會公共利益而無效。
本案中，柯達於2014年將倪康佳起訴至東城區人民法院，請求法院判決倪康佳將涉訴房屋過戶至自己名下，而人民法院在依法審理後判決雙方之間的借名買房合同無效。根據我國合同法第五十八條的規定：「合同無效或被撤銷後，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此受到的損失，雙方都有過錯，應當各自承擔相應的責任。」本案原告於2014年提出要求被告返還房款的訴訟請求於法有據，應當支持。
而本案原告已經依約履行了支付首付款的義務，而被告並未履行其過戶的義務，依據我國《合同法》第六條之規定：「當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。」，被告未按約定履行過戶義務已經違反了我國《民法通則》和其他相關民事法律所貫穿始末的「帝王」條款——誠實信用原則，從本案過錯程度上判斷，被告存在主要錯誤。因此法院裁定被告應當賠償房屋增值損失的判決於法有據，體現了公平正義原則，亦維護了守約方即本案原告的合法權益。
對此，靳雙權律師認為法院的判決是正確的。

第二篇：

案件介紹：
張亮與北京市某裝修裝飾的法定代表人羅思是多年的老友，2001年張亮預計在北京購買一套經濟適用房，但是當時資金不夠，遂找到羅思借錢。羅思當時因為公司有工作人員被派遣至京沒有住房的問題而煩惱不堪，因此張亮的提議正好解決了自己的燃眉之急，因此同意了張亮的提議。雙方出於信任，並未訂立任何合同，僅口頭協議以房屋使用款抵用房屋購房款。並未約定何時辦理過戶手續等事宜。
張亮與北京市某裝修裝飾的法定代表人羅思系朋友關系。2001年2月17日，張亮（買受人）與北京市某房地產開發（出賣人）簽訂了《商品房買賣合同》，合同主要約定：買受人購買的商品房為201號房屋，坐落為北京市豐台區某街某小區。房屋總價款為67萬元，買受人需在2001年3月1日錢支付房款16萬元，於2001年4月1日前支付房款51萬元。合同簽訂後，2001年3月1日，該房地產公司為張亮出具了入戶證明。
房屋交付後，羅思對該房屋的裝修等進行了簡單布置，便安排了工作人員的入住。
2011年11月11日，張亮取得了該房屋的所有權證書。
當時該房屋已經被羅思的公司實際佔有並使用了近十年之久，而自己也在外租房很久了，當年的購房款算下來也相抵的差不多了，所以他找到羅思要求將房屋騰清，然後歸還自己。羅思當時同意了，但是卻遲遲為履行諾言。張亮在之後一直找羅思商量換房的事情，對方卻遲遲不履行諾言。出於多年的朋友情誼，自己也不好說什麼，只能忍氣吞聲。
直到2014年4月7日，張亮在此找到羅思商量換房的事情，對方卻態度惡劣的超乎了張亮的想像，於是，張亮將羅思的公司北京市某裝修裝飾起訴至北京市豐台區人民法院，請求法院依法確認該涉訴房屋為其所有。
北京市豐台區人民法院依法對該案進行了審理。

審判結果:;：
一審法院經審理後判決：
本案涉案的訴爭房屋201號房屋歸張亮所有。
一審判決後，羅思不服判決，上訴至北京市第二中級人民法院，二中院經過對事實的審查後，結合案情判決：
駁回上訴，維持原判。

借名買房糾紛律師靳雙權案件點評：
靳雙權律師認為該案是一起非典型的借名買房糾紛案件，之所以這么說是因為雙方之間雖是平等主體，但是雙方並未約定何時過戶，且並未簽訂任何相關協議，因此，從買賣性質上屬於借名買房，但實際上並不涉及過戶，根據案情僅涉及房屋的權屬問題以及權屬確認後的房屋返還問題。
本案中，張亮與開發商簽訂的《商品房屋買賣合同》，購買了該涉訴經濟適用住房，並且在2011年11月11日取得了該涉訴房屋的房屋所有權證書，進行了房屋權屬登記。基於不動產權屬證書，法院確認張亮為該涉訴房屋的所有權人，依據《物權法》第十七條：「不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為准。」的規定，法院確認該房屋屬於張亮的判決是於法有據的。
而關於雙方之間的借名買房關系，因北京市某裝修裝飾無證據證明雙方之間的借名買房關系，因此法院對其主張自己是該房屋的所有權人未予支持，而本案中並未涉及有關出資款的相關訴訟請求，因此北京市某裝修裝飾可以另行起訴張亮，確認雙方之間的借名買房合同無效。因為，該房屋系經濟適用住房，在我國，經濟適用住房的買賣需要滿足特殊條件，即2008年4月11日前購買且取得房屋所有權證滿五年，因此，結合案情，羅思可以主張雙方之間的借名買房關系無效，從而要求對方承擔返還出資款的責任。


商品房買賣糾紛律師靳雙權提示：
在此，靳雙權律師提醒各位當事人，涉及到大額財產時，如：房屋買賣、房屋贈予、房屋權屬變更等有關不動產交易、不動產權屬變更時需三思，最好先咨詢專業、資深的房地產律師，以規避交易中的風險，防止遇到不必要的糾紛，以免引發不必要的麻煩。

B. 北京市朝陽區人民法院的房產繼承糾紛案例

為保護當事人隱私安全，本文當事人均使用化名。
本文系房產繼承糾紛律師靳雙權原創，轉載請註明出處。

案件介紹：
黃成根和彭園原系夫妻，兩人生育三名子女黃鵬、黃玉梅、黃媛媛。黃成根在1968年8月9日就去世了，此後彭園沒有再婚。並且在2013年9月19日去世。502號房屋系彭園在1998年使用成本價購買，房價折抵了黃成根和彭園的工齡後購房款為1.6萬，其中彭園支付了5000元，黃媛媛支付了1.1萬元。
2006年9月29日，拆遷單位（甲方）和彭園（乙方）簽訂了回購新建住房合同書，約定：依照《房屋拆遷許可證》，甲方因建設項目需要，拆除乙方在拆遷范圍內的房屋，該房屋面積67平米。乙方決定選擇回購新建住房補償方式，並自願選擇購買訴爭房屋，房屋面積105平米，新建住房面積超出原住房38平米。一方回購該住房超出面積部分應當支付放寬為21.1萬元，和該協議約定甲方應當支付的各款項相抵扣後，乙方實際應當支付的實際價款以附件《回購房搬遷抵扣單》為准。10月23日，黃媛媛繳納了抵扣之後的房款15.8萬。
2007年3月，彭園、黃鵬黃玉梅黃媛媛共同簽署了一份名為收據的文件，載明住宅拆遷改造工程，原房屋變為訴爭房屋，折抵後訴爭房屋購置款為15.8萬家1.1萬元，該款項已經由房屋產權人彭園的女婿（黃媛媛的愛人）在2006年10月23日、1998年6月10日支付。經協商和其母親同意，該款項由三子女共同承擔，現將黃鵬應當承擔的5.6萬黃玉梅應當承擔的5.6萬交給黃媛媛、
2007年1月18日，經公證處公正，彭園立下《遺囑》，該遺囑內容為……我將訴爭房屋留給我女兒黃媛媛繼承，同時黃媛媛應當補償給黃鵬黃玉梅各10萬人民幣，否則房屋依照法律規定繼承。如果房屋不能簡稱，不能取得房產證，退回的購房款由黃鵬、黃玉梅各繼承10萬，剩餘由黃媛媛繼承。遺囑一式兩份，公證處一份，我一份，立遺囑人彭園。2007年1月18日。
2009年1月18日，彭園和和房管處簽訂了《新建回遷房入住協議》，約定根據房管所和乙方簽訂的《回購合同書》，將訴爭房屋交付乙方使用。此後彭園和黃媛媛張三一家入住了訴爭房屋。
彭園去世後，三人因遺產繼承問題發生糾紛，遂黃媛媛將黃玉梅黃鵬起訴至法院，訴求法院判令由黃媛媛繼承訴爭房屋。

庭審過程：
法院庭審中，黃媛媛提交了一份2011年12月房管所下發的《關於簽訂房屋買賣合同有關事宜的通知》。根據黃媛媛敘述，產權單位要求產權人親自去辦理簽訂買賣合同的事宜，如果產權人不方便，需要去公證辦理委託公證後由受託人前去辦理，當時彭園不能行動，去不了現場，公證處說不能上門服務，所以不能辦理。單位說可以暫緩辦理。所以該房屋到現在還沒有簽訂買賣合同，也沒有取得房產證。關於收據一節，黃媛媛認可收到了黃鵬和黃玉梅各自給的房款5.6萬元。
法院經審理同時查明，彭園去世後，其單位向其親屬發放了一次性補助金17萬元及喪葬費5000元共計17.4萬，在黃媛媛手中持有。
法院在庭審中再次查明，黃媛媛名下的銀行存摺在2013年10月11日的余額為2萬，此後在2013年10月12日、18日、21日分三次取走5000元，2013年10月21日的余額為5000元。其另一張存摺在2013年8月9日的余額為9.7萬元，該款在2014年12月30日分為四筆被轉帳和支取，2015年3月21日的余額為232苑。
黃媛媛稱第一張卡取走的1.5萬用於喪葬費使用了，並提供了喪葬支出明細作證。經法院詢問，黃鵬和黃玉梅程處理彭園喪葬事宜所用費用均系委託黃媛媛辦理後一起結算的，因黃媛媛持有彭園的錢款，黃鵬和黃玉梅沒有支付喪葬費用。黃媛媛賬號內的9.7萬元使自己墊付的訴爭房屋裝修款和購置傢具費用，並遞交了相應的收據和銷售單進行作證。黃鵬、黃玉梅對上述明細不認可，表示家電和遺產無關，如果黃媛媛要的話可以拿走，黃鵬、黃玉梅不主張分割。
黃媛媛稱彭園有理財產品，價值20萬，在黃鵬手中，並提交了黃鵬製作的備忘錄復印件，最後一頁顯示彭園的理財產品，自2000年起，本金9萬，到今日增值到20萬。
黃鵬對備忘錄真實性無異議，表示這錢是彭園20年前送給自己的裝修費，數額9萬，存在黃鵬名下理財。彭園去世後，為了和諧，黃鵬表示願拿出一部分分給大家，但錢不是遺產。

審理結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
一、訴爭房屋由黃媛媛繼承，待該房屋具備辦理房屋所有權的條件時，該房屋歸黃媛媛所有。
二、黃媛媛在判決生效後10日內，向黃鵬返還購房款5.6萬；向黃玉梅返還購房款5.6萬。
三、黃媛媛在判決生效後10日內給付黃鵬房屋折價補償22.5萬，給黃玉梅房屋折價補償22.5萬。
四、彭園名下存款共計10.2萬，三人各持有3.4萬。
五、彭園的補助金17.4萬，三人各持有5.8萬。
六、彭園的理財產品共20萬，三人各持有66666.66萬.

一審判決之後，黃鵬、黃玉梅不服一審判決，上訴至二審法院，二審法院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。

最好的繼承訴訟糾紛律師靳雙權案件點評：
最好的繼承訴訟糾紛律師靳雙權認為，公民可以立遺囑處置自己的個人財產。
根據我國《繼承法》有關規定，公證遺囑由遺囑人經公證機關辦理。集成開始之後，有遺囑的依照遺囑繼承或者遺贈辦理。本案中的訴爭房屋系因拆遷彭園名下的502號房屋後回購取得，應當屬於彭園所遺留的合法財產。彭園在生前經公證機關辦理公證遺囑，明確訴爭房屋由黃媛媛繼承，並由黃媛媛向黃鵬、黃玉梅各補償10萬元，該公證遺囑符合法律規定，合法有效。鑒於訴爭房屋並沒有取得房屋所有權證，因此應當待該房屋具備辦理房產條件時歸黃媛媛所有。
此外，在購買原502號房屋時，彭園的配偶黃成根雖然已經去世，但是使用了黃成根的工齡進行購房，工齡具備人們所認可的財產價值，屬於財產性權益。對此，法院考慮到因使用黃成根的工齡而減少一部分購房款，就此部分財產權益，應當由黃鵬、黃玉梅、黃媛媛平均享有，因此黃媛媛應當給黃鵬、黃玉梅一定補償，具體數額由人民法院酌情判定。同時在購買訴爭房屋時，黃鵬黃玉梅對購房承擔了一定的付購房款，應當視為訴爭房屋所負債務，應當由黃媛媛償付黃鵬和黃玉梅。
對於彭園名下的存款，此存款系彭園生前所遺留的合法個人存款，應當依照法定繼承由繼承人平均分割。
在本案中，因彭園去世所取得的撫恤金等雖然不屬於遺產，法院為方便當事人分割，於本案一並處理，並無不妥。我國《繼承法》規定，遺產是公民死亡時所遺留的個人合法財產，而撫恤金是基於被繼承人死亡後所取得的具有精神撫慰內容的財產權益，是基於特定人身關系所產生的，並不是遺產的范圍。法院為了保障原被告方便分割，在本案中一並處理，旨在減少當事人之間的矛盾。
關於黃媛媛所主張的彭園的理財產品共計20萬元，黃鵬曾寫下備忘錄稱彭園的理財產品9萬元，自2000年起至今已經增值到20萬元。黃鵬在庭審中稱該理財產品是彭園贈送自己的陳述和備忘錄中的表述有矛盾，並且沒有提供相應的證據加以證明，遂法院未予採信其陳述。因此，20萬元應當由三人依照法定繼承平均分割。
綜上所述，法院的判決是正確的。

律師提示：
二手房交易糾紛律師靳雙權提示各位閱讀到此文的當事人，像房屋交易這類大額財產交易，在簽訂合同、約定履約期限及其他相關事宜時一定要謹慎，多去了解一些相關的購房政策，如果遇到不知道的一定要咨詢相關的專業人士，以此來避免日後發生糾紛。
當然，如果您遇到了糾紛，也不要著急，一定要第一時間保留好雙方之間的往來信件、函件及簡訊等有關的證據，第一時間找到一位資深的專業房地產律師，以期最大限度的保護自身合法權益不受侵害。
靳雙權律師曾於2016年3月15日接受了新浪二手房節目的采訪，如果您想了解有關二手房買賣中可能存在的風險及其他相關問題，建議您可以搜索「3·15特別節目：大律師告訴你二手房買賣小心哪些『猴賽雷』」來了解更多資訊。

C. 北京最好的房產律師

所有權確認糾紛

房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，本案件是一起所有權確認糾紛案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。

（為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名）

一、基本案情

於江原系汽修廠職工。馮源原承租涉案樓房。1992年馮源購買涉案房屋。2001年10月29日取得房屋所有權證。

於江主張涉案房屋系1992年10月由汽修廠分配所得，其提供汽修廠出具的證明材料，上面記載當時政府找到汽修廠要求為馮源換房，將馮源居住的涉案房屋交給汽修廠，汽修廠為馮源安排一套新房，進行產權置換。後汽修廠將涉案房屋分配給於江，但是馮源迄今為止沒有將房產證交給汽修廠，致使於江無法辦理過戶手續。但是馮源該證明材料至提及置換，並沒有任何原始證據佐證，產權變更需要變更登記或者有書面協議，於江應當向汽修廠主張權利。汽修廠開具的於江購房收據上記載的「於絳」並不是本案中的於江，從購房收據上也不能體現出於江購買的就是涉案房屋，即使購買過，也應當向汽修廠主張權利。涉案房屋居委會出具的一份證明表示「於江」「於絳」是同一人，馮源對此不予認可。

法院調取了涉案房屋所有權登記發證產權檔案，記載有馮源作為購房單位向汽修廠交納了2000元房款。

汽修廠經理稱：馮源是體委的退休職工，當時向縣里領導要求調換一套面積大的房屋，於是便調到了現在的住所，現在的產權單位是汽修廠，之後風遠的房分給了於江，關於房子置換及分房一事沒有會議記錄。對此，於江表示認可。馮源不予認可，認為沒有確定張某是否為當時分配房屋的具體承辦人，也不知曉房屋的具體情形，並且張某的身份通本案原告於江有重大利害關系。

再查，馮源持政府給其分配新房後，其將涉訴房屋借用給於江之辯解意見，未提交證據予以佐證。在庭審中，馮源表示在出借涉訴房屋時其並不認識於江本人，該套房屋的鑰匙也非由其本人直接交給於江的。自1992年於江居住於此後，所有費用均由於江交納，其也未向於江主張過任何權利或者收取費用。關於房屋出借時間馮源表示已記不清、而協調出借房屋一事的相關人員馮源表示無法說清楚。現該房屋由於江居住使用。

二、庭審過程

一審法院在經過審理後認為馮源在長達十幾年時間內對於涉案房屋都沒有主張過權利，如果是其借給於江的，不符合人之常情，所以馮源將凡物過戶給於江；馮源不服一審判決，上訴至二審，理由為：1、房屋產權置換的事實並不存在，其系涉訴房屋合法的所有權人；2、於江的請求已過訴訟時效。

三、法院判決

一審判決：

1、涉案房屋歸於江所有；

2、馮源協助於江辦理房產過戶登記手續，於本判決生效之日起一個月內執行；

3、駁回於江其他訴訟請求。

二審判決：

駁回上訴，維持原判。

四、律師點評

知名房產律師靳雙權點評

知名房產律師靳雙權點評：因物權的歸屬、內容發生爭議的，利害關系人可以請求確認權利。當事人對自己提出的主張，有責任提供證據。當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利後果。

雖然馮源持有涉訴房屋的所有權證，但本案爭議的焦點在於，是否發生了引起涉訴房屋物權變動的事實行為。

首先，於江主張其對該涉訴房屋享有所有權是基於原單位的分配行為，即馮源將涉案房屋與其他房屋置換後，汽修廠將涉案房屋分配給其的。為證明其此項主張，於江向法院提供了汽修廠出具的證明材料、購房款收據等證據，以上書證的內容同法院依職權調取的房屋產權登記書及經理張某所作的了解情況筆錄等證據內容彼此可相互印證，已形成了一條完整的證據鏈，足以證明於江的此項主張。馮源對此雖不予認可，並主張涉訴房屋系其借給汽修廠使用並由汽修廠安排於江在該房屋居住，但馮源並未向法院提交相應的證據予以證明。

其次，關於馮源提出在政府分配房屋後其將涉訴房屋借用給於江居住之辯解意見，據法院依職權調取的房屋產權登記檔案顯示，涉案房屋並非由縣政府分配；對於借用房屋一事，馮源未提供證據予以佐證。同時馮源自認，在出借房屋時，其並不認識於江，也並非由其將鑰匙直接交給於江本人，對於出借時間及協調人員其均表示無法說清。自1992年於江居住於此，至今已有20餘年，馮源沒有向於江主張過任何權利或者收取費用。從該事實推斷，如果房屋確系馮源出借給於江的，馮源的做法明顯不符合社會一般人的認知及做法，亦不符合生活經驗法則，故對於馮源之辯解意見法院不予採納。於江要求確認涉訴房屋歸其所有、馮源協助其辦理房產過戶登記之訴訟請求，具有事實和法律依據，法院予以支持。

馮源上訴稱於江之訴訟請求已過訴訟時效，對此法院認為本案系所有權確認糾紛，馮源之訴訟請求並不適用訴訟時效期間的相關規定，故對馮源的此項上訴意見法院不予採信。