香港土地注册条例

⑴ 香港的土地的所有制是什么香港民宅的土地所有权属于谁

我只知道中国土地是国有土地全民所有制和集体土地劳动人民群众集体所专有制！房屋用地分国有土地划属拨土地建设房屋和集体土地划拨土地建设房屋，这类土地使用权无固定期限+无偿分配土地使用建设房屋！！！商品房和工厂房和综合用地的土地土地是(国有土地出让土地)，这类土地使用权期限(40年，50年，70年)+有偿承包土地！！！

⑵ 香港的土地制度，对内地的影响有多深 周其仁

上世纪80年代，中国改革开放，在土地政策方面急急引入了香港经验，解开了当时不准土地转让的历史难题，也开启以土地为工业化、城市化筹资的新路。说来蛮有意思的，从那个时候起，内地、香港的地制如出一辙，不是“两制”，而是“一制”。

深圳
香港的“资本主义”，怎么那么快就进入了内地？十年前写《农民收入是一连串事件》，涉及土地制度变迁，我对此有所讨论。当时是这样说的：“被叫做‘资本主义’的经济里面，香港是一个例外。香港的土地曾经全部归英国女王所有，为了在国王的土地上发展经济，香港发明了一个‘土地批租’制，由政府主事，让工业家、地产批发商竞标购买一个时期内的土地使用权。政府‘批’出土地，得到收入；业界得到清楚的、可以再度交易的土地使用权。”
其实没有“发明”。鸦片战争之后，港岛割让给英国，于是香港的土地就成了英国皇室财产，与其在英国本土的皇家土地一样，都是Crownland。请教过在英国任教的朋友，那里的惯例，Crownland也可按年期批租给民间。要注意，不是“断卖”，而是“批租”。
我的理解，这样英国皇家既有银子花销，又不用背上“出卖祖业”之骂名。只是香港在远东，英国又要求香港“财政自立”，于是香港Crownland的批租权，就交给港英政府行使，租金所得也归港府库房。这样，香港的Crownland就被通称为“官地”。
“官地”是公有土地的一个类别。欧美不少资本主义国家也有的，明确归政府所有，所以也可以进一步明确为归联邦、州或城市政府所有。香港的特别之处，在于全部土地皆为“官地”。这是1843年《英皇制诰》宣布的。其实也不准确。因为港岛系割让，但九龙的部分和新界却是租借的，土地所有权当有不同。可是要殖民地当局“确权”，就没有那么多道理好讲了：除了新界部分农地为村民所有，其他港地一律被宣布为“官地”。
“官地”之利用，当然以官意为主导。先看年期，我看到的资料，1844-1848年间多为一次批租75年，不可续约；1848年以后的50年，改为一批999年；到了1898年，港英政府认识到租期过长不利于政府分享土地升值的收益，代之以75年可再续租75年租约，并要求承租人在期满后支付按新标准制定的土地租金。再后来，75年租期成为标准租期，直至1997年香港回归；但北九龙及新界土地，却又以1898年7月1日起99年减最后3天批出。
例外也总是有的，如中环花园道旁的圣约翰教堂的土地，就是英王赠与圣公会坎特伯雷大主教的，所以这幅土地属“永业权(Freehold)”，不同于其他承租人的“租用业权(Leasehold)”。
土地批租也不一定都有偿。通常，香港政府对、学校、医院、慈善机构、教堂、庙宇等，多以无偿方式批出土地；对于不营利的公益用地，有时只收取象征性地价。对那些经济效益不十分突出、但政府决定支持发展的行业与企业，也可免交地价或以低于市价的官方优惠价供地。至于香港政府自己的办公用地，则完全无偿。批租土地的方式，也是公开拍卖、招标或私下协议并举。这些“灵活性”如何掌控，完全由政府凭所有者身份来决定，仅受香港政制的约束。
最为特别的地方，是香港之官地，即便已经批租给公司或个人，且在约定租期之内，但只要官家“为了公共利益”，便可以“收回”。为此，香港法律专门有《收回土地条例》，规定因卫生欠佳、不适合人居住或危害健康、或为军事利用以及“为行政长官会同行政会议决定为公共用途的任何类别用途”，政府就可以把官地“收回作公共用途(resumption for a public purpose)”。
政府收回官地，要给以“公正的补偿”。原租用业主有异议，也可要求独立的“土地审裁处”裁决。但拒绝迁出者，政府可以“占用官地”的罪名起诉、强制执行。就是从此扇窗口看进去，我才对用“合约理论”处理政府题材，从根本上怀疑。
这样，官地公有，所有权不买卖、不出租，但政府可批租收益，并以最终所有者的身份主导土地利用契约的订立和执行，就构成了香港地制的主要特色。十年前我的评论说，这是“资本主义的一个例外”，当不为过。也正因为是个例外，所以才与内地的体制一拍即合。这里被高度市场化了的，仅仅是土地的使用权，至于土地的国家所有权，连同政府主导土地利用的控制权，岿然不动。
很明白，这样引进的港式土地批租制，不会损害内地的“社会主义土地公有制”。由于法律禁止所有权层面的买卖、出租和转让，所以土地公有制没有变，也永远不会变。新的变化只发生在使用权层面，且定下转让的年期，在期内政府也可视需要“收回”(内地叫“征用”)土地，到期更可以“收回土地连同其上盖”！仅此变化，政府就可以坐收土地出让金，筹得大笔公共资本。这样的好事，何乐而不为？
引进容易，效果立见。不过，这一套是不是“有百利而无一害”？也不尽然。十年前我看到的，是下面这一点：
“不料政府当‘地主’，也可以别出心裁。为了获得更多一点财政收入，香港政府特意控制土地的供应数量，旨在‘少批多得’。香港政府常常‘规划’出一块土地，因为市场竞价‘不理想’而收回，待来日再批。看到被当地人称为‘石屎森林’的摩天大楼自天而降，你可不要以为香港的土地资源已经耗尽。事实上，港九岛上未开发的土地还有70%强！
“如此一来，我们东方之珠的地价就在全球称王。是的，香港的税法简明而所得税率很低，连弗里德曼都说过值得美国学习。但是，香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度(特别是金融制度)的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。”
十年来，除了地价房价蒸蒸日上，香港经济究竟还有多大的看头？数来数去，还是那几位老辈地产商在那里引领潮流，但见前浪、不见后浪。制造业早就移师内地去了，本地的“数码革命”，出不来苹果也出不来三星，最后能熟门熟路造就的，还是一座座地产之“城”。
香港土地模式席卷内地，“土地财政”外加“土地金融”，威不可挡。但是花团锦簇的繁荣之下，也露出事情还有另外的一面。公有土地在政府主导下批租筹资，既然“两地一制”，那么经济逻辑也一致，引发的后果也相似。所幸大陆比香港大了好几千倍，港式土地方面的病灶由沿海转到内地，“发作时间”看来比较漫长。
不幸之处也有的：国家幅员辽阔，多级政府体系庞大，法制又薄弱，巨大的土地利益包围政权、腐蚀官员，防不胜防。君不见，十年来几乎所有的腐败大案，皆与土地有关？为反腐防腐，土地管制要搞到叠床架屋，土地政策更是变化多端，这在“原产地”香港，反倒不多见。

⑶ 香港回归前,主要采用的土地登记方式是属于哪种土地登记制度

香港的土地登记是由土地注册处负责, 执行香港法例第128章<土地注册条例>,对有关或影响土地的批约、契据、遗嘱、财产转让证书、判决或授权书等影响土地, 房地产或不动产使用权的登记及注册。 香港的土地登记作用主要是防止秘密及诈骗的财产转让, 亦提供快捷途径去追查及确定房地产或不动产的业权资料。 香港的初始土地登记已于1900年完成。当时英国的香港政府 (下简称"港英政府") 从满清政府取得新界土地的租约後, 即颁布《新界令》，宣布在香港境内的法律亦用於新界，并通过《新界条例》11 说明自1900年7月23日开始，一切土地均属英王，除领有「所有权契据」或「牌照」外，一切占有土地的人均视为「非法入侵者」而受到法律的制裁。 除了立法上的动作外，港英政府亦对土地进行勘查，并仿效英国地籍管理制度而实施土地登记制度。为此，其时的港英政府便要求新界居民呈交经清政府确认的土地权的「红契」，使其可以把有关内容要项记入地籍册内。又对土地进行丈量，划分约份和编订地段。为了调解因此而起的争议，又成立土地法庭，仲裁有关土地业权等的问题。该次地籍调查和土地初始登记的工作至1903年才完成，有三十五万多地段共四万多亩的土地得到登记和确认。 这样的地籍和登记的制度，主要的目的自是为了确认土地权属和便利徵税等服务。因此，在进行全面土地登记不久後，便立即在新界进行徵收地租。当时的土地批约名称叫做集体官契 (Block Crown Lease)。其後，港英政府批出的批约叫做战前官批或新官批，均由港英政府主动在土地注册处造初始登记。香港回归後，有关的制度并没有多大改变。

香港的土地注册制度是仿效英国地籍管理制度而成的，它的内容和方式实和英国所施行的大相径庭。两制度中最主要的区别，在於香港所实施的土地注册制度是以契据 (Deeds) 为本的，而在英国所实行的却是产权 (Title) 为本的注册制度。

所谓契据注册 (Deeds Registration)，就是将涉及地权的契据文件详情或要项登记入册。在契据注册制度下，注册的机关并不保证册上列名者是相关土地的主或业主，更不保证该在案的契据的效力。因此，契据注册只可能是土地产权的一种参考证明，其效力并非是绝对的。

我内地地与香港的土地登记最大的不同处有以下几点:

1。土地登记规则是1995年颁布的。主要作用是因应国家的经济发展，保障国有土地不被滥开发，造成资源浪费，也保障经济发展的合法权益。香港的土地登记始于英国政府从满清政府取得香港後, 目的是收取地租。有关法例可以追溯至1844年。

2.内地土地登记主要是由申请人提出及提交所需文件证明，由办事机关人员按规则和程序审核，然後制造土地登记卡及发出土地证书。 香港的土地登记主要是由政府作出有关土地的批约登记後，权利人可以透过律师制作达到土地注册条例规定的备忘录，然後将备忘录注册。

3.内地土地登记规则没有提供途径让公众查阅有关土地的登记资料、业权人、权利人及法律限制等资料。也没有说明土地所有权，使用权和他项权利的变更时，在规定时限外变更登记的後果。这在内地业权转让不发达的情况下, 问题不大。在香港情况则不同。法例规定，业权的变更，法律文件的注册等都须在文件签署/发出一个月内注册，否则有关权利人对相关的土地，房产业权的权利按注册日期排优先次序，而公众亦可在指定时间内，在指定地点查阅土地，房产的业权。法律限制等资料，以确定业权资料的真实情况。

4.内地土地登记规则规定了 6 种情况下可以不受理土地登记申请或暂缓登记，但香港的土地注册只要权利人制备了适当的备忘录，由香港注册执业律师核实签署後，拿到属区的土地注册处，注册处人员必须把该份备忘录注册。

5.对包括香港居民在内的城市居民来说，土地的使用权和其上的房屋的所有权是不可分割的，故两者的注册都是重要的。内地实施的房地产登记制度是「地房分离」的。土地使用权人在取得土地使用权後，得向土地管理机关请使用权登记和领取土地使用权证；在依法建筑房屋後的某法定期限内，他得向房产管理机关请登记房屋所有权和领取房屋所有权证明。然而应指出，在最近数年中，这样的「地房分离」登记制度己有变化，一些地区如深圳经济特区和广东省己实施「地房合一」的新的房地产管理体制 。香港实施的则早已是「地房合一」登记制度，仅从这点来看，是否可以说香港的房地产登记制度比内地的先进？

⑷ 香港有哪些特别的法律法规

香港是沿用英美法系，除适用基本法外，还有：

（我从香港政府律政司网上抄了一段，希望对你有帮助）

普通法和衡平法

普通法和衡平法，主要见诸香港和其他普通法适用地区的高级法院的判决。追溯历史，至少自十五世纪以来，法官判词的纪录已逐步建立一些详细的法律原则，规管国家与公民之间和公民与公民之间的关系。现时，源自普通法适用地区的案例已盈千累万，形成普通法。有关言论自由、集会自由及免受任意逮捕或监禁的权利，已於三百多年前判定的案例中载列。这些权利现在由《基本法》的条文保障。

普通法最独特的地方，在於所依据的司法判例制度。案例可以引自所有普通法适用地区，而并不限於某一司法管辖区的判决。《基本法》第八十四条订明，香港特区法院可参考其他普通法适用地区的司法判例。此外，香港特区终审法院和司法机关有权邀请其他普通法适用地区的法官参加审判。

成文法

香港绝大部分的现行成文法，都是在本地订立并载於《香港法例》中。香港很多法例都是根据获转授的权力而订立的，称为附属法例。例如，某条例可转授权力予行政长官会同行政会议（即行政长官经谘询行政会议的意见），就条例实施的细节订立规例。

中国习惯法

部分中国习惯法适用於香港。举例来说，根据《新界条例》（第97章）第13条，法庭可以认可并执行与新界土地有关的中国习俗或传统权益；而在《婚生地位条例》（第184章）中，中国法律和习俗也得到承认。

国际法

现时已有超过200项国际条约和协议适用於香港。条约在立法施行之前，不算是香港本地法律的一部分，但仍可影响普通法的发展。举例来说，法庭可引用某条约，以助解释法例。发展迅速的国际惯例法的规定，也可纳入普通法内。

⑸ 香港的土地行政管理

土地管理中的来问题：源
1、土地相关法制法规不健全，近年来不断的出台很多新的土地管理办法，但是都是磕磕碰碰，有待一步步完善。
2、监督体制不完善，国土的干部出事率是最高的，明显缺少一个监督的体制来限制其以权谋私。
3、行政作为速度较慢，国土的工作多，处理能力差是公认的。如何提高效率也是一个极其严重的问题。
4、内部管理体制不健全，很多国土局的岗位都是名存实亡的，很多时候都没有起到该有的作用，如国土所。应该加强内部行政体制管理。
至于论述
土地行政管理体制改革通常都有宏观方面和微观方面。
宏观：随着土地越来越值钱，经济快速发展，如何让国土部门在经济发展中起到一个促进的作用，而不是为经济快速发展留下很多后遗症。而且目前城乡一体化，我国土地管理已经由原来的着重管理国有土地逐渐向集体土地合法化发展，这意味着管理的越来越多，也更容易出乱子，漏洞也越来越多，如何妥善管理好也是一个值得深究的问题。
微观：没空了！就写这些吧
我是国土局的

⑹ 香港共有哪几类法律，法规

香港是沿用英美法系，除适用基本法外，还有：

普通法和衡平法

普通法和衡平法，主要见诸香港和其他普通法适用地区的高级法院的判决。追溯历史，至少自十五世纪以来，法官判词的纪录已逐步建立一些详细的法律原则，规管国家与公民之间和公民与公民之间的关系。现时，源自普通法适用地区的案例已盈千累万，形成普通法。有关言论自由、集会自由及免受任意逮捕或监禁的权利，已於三百多年前判定的案例中载列。这些权利现在由《基本法》的条文保障。

普通法最独特的地方，在於所依据的司法判例制度。案例可以引自所有普通法适用地区，而并不限於某一司法管辖区的判决。《基本法》第八十四条订明，香港特区法院可参考其他普通法适用地区的司法判例。此外，香港特区终审法院和司法机关有权邀请其他普通法适用地区的法官参加审判。

成文法

香港绝大部分的现行成文法，都是在本地订立并载於《香港法例》中。香港很多法例都是根据获转授的权力而订立的，称为附属法例。例如，某条例可转授权力予行政长官会同行政会议（即行政长官经谘询行政会议的意见），就条例实施的细节订立规例。

中国习惯法

部分中国习惯法适用於香港。举例来说，根据《新界条例》（第97章）第13条，法庭可以认可并执行与新界土地有关的中国习俗或传统权益；而在《婚生地位条例》（第184章）中，中国法律和习俗也得到承认。

国际法

现时已有超过200项国际条约和协议适用於香港。条约在立法施行之前，不算是香港本地法律的一部分，但仍可影响普通法的发展。举例来说，法庭可引用某条约，以助解释法例。发展迅速的国际惯例法的规定，也可纳入普通法内。

⑺ 香港的土地是永久拥有权吗

土地肯定是国-家的．购买者得到的仅仅是使用权而已.在1997之前,使用权多久的都有。有75年的，也有99年的，甚至有999年的，但在1997年香港回归后，香港所有楼盘的土地使用权都签到2047年。