住建部住房租赁和销售管理条例

㈠ 北京租房新政新在哪里

由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局、市规划国土委、市卫生计生委、市工商局、人民银行营管部联合起草的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》（以下简称《通知》）公开征求意见。

《通知》提出， “承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。”

根据《通知》，承租人为本市户籍，承租公租房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

另外，子女上学问题同样是大家最关心的。《通知》明确，承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息和其在京务工就业证明、全家户口簿、北京市居住证（或有效期内居住登记卡或暂住证）、户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具的在当地没有监护条件的证明，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

按照新政，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育，具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。

三、办居住证不用再提交租房合同了

根据《通知》，已办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在京合法稳定住所的纸质证明材料。

将来通过平台登记备案的住房租赁，相关部门会实现联网共享，这就方便了租赁当事人办理各种和自己生活的事项。

《通知》中也很明确的写出，承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申请居住证。

此外，承租人符合公租房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息，直接申请租金补贴，也不用再提交相关的纸质材料了。

四、保护租赁当事人权益 不得单方面提高租金

此次新政对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。

鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。

出租人应当按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等，除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人，出租人对退还押金有异议的，应当承担相应举证责任。

出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

租赁期间届满，出租人不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权，原承租人存在重大违法行为的除外。

承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外，承租人根据合同的定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案，次承租人不得再次转租。

㈡ 为什么买房我一定要给中介费

如果你找了中介买房就一定要付中介费。当然你也可以不找中介，那没人会收回中介费。
《中华人答民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”
2017年05月19日，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第二十七条规定，房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。
现在为什么这么多人明知道会被收中介费（不低），仍然要找中介，无外乎3点
1，快速匹配房源，减少后期纠纷
2，具有专业知识，熟悉买房流程
3，资金安全更有保障

㈢ 中介费合法吗

双方协商一致，收取中介费是合法的。根据《商品房销售管理办法》第二十五条，房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构等等。
笔者认真查询了一番，看了许多晦涩难懂的条文规定，然后负责人地告诉大家，的确是合法的！
《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。……”
2017年05月19日，住建部发布的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》第二十七条规定，房地产经纪机构的服务项目实行明码标价。房地产经纪机构收费前应当向当事人出具收费清单，列明住房租赁或者销售的价格、收费标准、收费金额以及其他与收费有关的事项，收费清单由当事人签字确认。房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用。
同时，根据透明售房研究院统计，通过经纪人购买二手房的比例，越来越高。从2014年—2016年，二手房交易自助签约的比例，在逐年下降，只有2017年1—7月，自助签约比例11.4%，比2016年的10.7%略高。
那么问题来了，虽然买房交中介费是合法的，但是也可以自己成交，为什么要花那么多钱找经纪人人？为什么越来越多的人选择找经纪人购房二手房呢？

㈣ 租售同权有法律依据吗

关于租售同权，目前有什么规定
2017年5月22日北京市住建委发布的2017年绩效任务中，把推进《北京市住房租赁条例》草案的调研起草工作，培育和规范发展住房租赁市场作为首要任务，可见未来发展租赁市场、实现租售同权的重要性。
1、确定培育和发展租赁市场
早在2016年6月3日，国务院就发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，文件针对租赁市场提出了目标，要求到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，同时要发展住房租赁企业。
2、租房权益获立法保障
为了使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，明确承租人的权利义务，保障承租人的合法权益，2017年5月19日，住房城乡建设部发布了《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》，针对目前租赁市场的各种现象做出了规定，比如其中第十四条明确规定“除住房租赁合同约定的情况外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。”
3、广州率先提出租售同权
2017年7月10日，广州市人民政府发布《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，规定租房人子女可就近入学的规定，力求实现租房与买房居民享同等待遇。
4、确定首批试点城市
2017年7月18日，住建部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，要求大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，厦门、深圳、南京、杭州等12个城市成为首批试点。

㈤ 为什么住建部出了一份 住房租赁和销售管理条例

已被废止的《城来市出租汽车管理自办法》是1998年颁布并开始执行的，已将近20年，算是一部“高龄”的法规了。而且，2008年，出租汽车的管理职能已经划归交通部管理，住建部、公安部共同出台的法律自然已不适应新时期的发展。随着互联网+带来的网约车新...

㈥ 房租每年涨幅不超过原房租的百分之几呀，法律有规定吗我北京租的住房，

你好，如果还在租期之内，他涨价没有道理，如果已经到期重新签租赁合同，这个涨价由市场决定的，暂无规定涨价幅度，但是北京市政府好像在拟定规范房屋租赁市场的细则。

㈦ 安置房 廉租房 经济适用房 倒班房 公共租赁房 ，从概念定义开发、产权、管理、出售上有些什么规定，有什么

廉租房(low-rent house或者low-rent housing)是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。 我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月[1]，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度
经济适用房的异同
与中国的另一项住房保障措施经济适用房相比，在经营方式、目标对象、房源等方面有以下不同： 廉租房
经济适用房房源为新建住房，而廉租房房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房、老旧公房等。 廉租房只租不售，而经济适用房用于出售。 廉租房面向城市特困人口出租，只收取象征性的房租；而经济适用房通过土地、税收政策扶持、控制建筑标准、限制利润等手段降低建筑成本，面向买不起商品房的城市居民低于市场价格销售。
存在问题
早在1998年住房商品化改革之时，国务院曾经下文要求各级政府尽快建立起以经济适用房为主和租售并举 廉租房
的住房供应体系。但廉租房制度建设由于责任不清、资金来源缺乏等问题一直没有实质进展。对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。 2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。该年国务院颁布条例要求地方政府将土地出让净收益的部分按一定比例用于廉租住房制度建设，并为参与廉租房建设的开发商提供银行信贷便利。从目前的实践来看，现有的廉租房数量未能覆盖所有符合标准人群。由于标准过低，大量被排斥在租住标准之外的人群仍然无力购买住房。
编辑本段福利特点
廉租房
廉租房的福利性特点，决定了其与一般商品房的开发与运作有着明显的不同。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。
编辑本段相关规定
什么是廉租房
廉租房
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。简言之，廉租房是解决低收入家庭住房问题的一种制度。
不得申请廉租房具备条件
(一)单身(含离异)申请人未满35周岁。但经民政部门认定的社会救济、社会救助的孤儿除外; (二)离婚不足2年的; (三)在5年之内有住房转让行为且转让住房的建筑面积超过廉租住房保障面积标准的，不纳入保障范围。但申请家庭成员中直系亲属因患重大疾病转让住房并提供有关证明的除外; (四)领取城镇居民社会保障金的被拆迁人，在拆迁补偿中已按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》四十五条规定政策获得补偿安置的; (五)挂靠户口所挂靠的地址不存在或不是居住房屋的; (六)拥有轿车或经营性机动车的; (七)兴建、购买商业用房或高标准装修现有住房的; (八)出资安排子女出国留学或就读高收费学校的; (九)住房保障主管部门规定的其他不得申报的情况。
申请廉租房须提供的哪些种材料
申请人应当向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府（以下简称受理机关）提出书面申请，受理机关应当及时签署意见并将全部申请资料移交房地产行政主管部门。除了书面申请，申请人还需提供3种材料：一是民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明；二是申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明；三是申请家庭成员身份证和户口簿。此外，还有地方政府或房地产行政主管部门规定需要提交的其他证明材料。
编辑本段廉租房的现状
随着廉租房政策的不断发展和完善,人们的了解逐渐深入,在认识到廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效,截至2006 年年底,全国657 个城市中,已有512个建立了廉租住房制度,占总数的77. 9%;全国累计有54. 7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件,其中,领取租赁住房补贴的家庭16. 7万户,实物配租的家庭7. 7万户,租金核减的家庭27. 9万户,其他方式改善居住条件的家庭2. 4万户。同样,以2006年年底为限,全国累计用于廉租房建设的资金为70. 8亿元,仅当年一年就达到23. 4亿元,占1999年以来累计筹集资金的1 /3。全国人均住房面积从1993年的17. 8平方米增加到现在的28平方米。
编辑本段社会意义
廉租房是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。 廉租房
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。 廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。 廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。 廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。廉租房无继承权。
编辑本段相关物业
经济适用房/经适房，就是有资格买的比如一家年收入不超过6万住房面积每人不超过15平米。 经济适用住房，常简称为经济适用房，在中国是指由政府出资扶持的具有经济性和适用性两方面特点的社会保障住房。所谓经济性，是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的，适合中等及低收入家庭的负担能力。所谓适用性，是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低，要达到一定的使用效果。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排。 香港称为公共屋邨（简称公屋），澳门称为社会房屋，台湾称为国民住宅（即国宅），新加坡称为组屋。 廉租房就是使用权的每月要交房租的。
两限房，是指两限就是限制价格,限价不是死价，它的价格有个上线，也就是不论你卖多少，都不能超过这个价格。另一个就是限制居住面积。这个面积肯定比同地段的普通商品房的面积小。限价房可以上市销售,而且价格是由卖房人自己制定,不再受政府的约束.但是一般买了限价房的人是不会卖的,因为买房的人资格是严格把关的,炒房产的人肯定买不到限价房。 产权房就是私产，一次性购买终身受用，除了每年要交的物业费别得没有了。
编辑本段国外情况
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。日前，中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年底前必须建立“廉租房”制度。
美国：审查程序很严格
美国的“廉租房”可以是集中建设在城市的某一区域内，被称为“公共建筑”用房；也可以是分散在不同的普通租房户中，为户主所有，但接受政府租房补贴。这两种形式的“廉租房”户型多样，可以满足不同大小家庭的需要。其房屋保养程度、居住标准等都与普通出租住宅相同，所以，“廉租房”并不一定就是贫民窟的代名词。 凡能够证明处在低收入线的美国个人和家庭，只需拿出其全部收入的30％支付租房和水电费用，不足部分由政府补足。 例如，一个家庭的月收入是426美元，所选住的房子月租为550美元，那么他们应支出房租104美元（加上水电费也不会超过其收入的30％），余下的446美元由国家付给房子的主人。 美国房屋和城市建设部要求低收入者提出书面申请，提供完整真实的收入情况和家庭成员情况，如年龄（适用于老年人）、健康（适用于残疾人）等。低收入标准以申请人所在地的平均收入为准。美国共有130万户住在“廉租房”里的家庭。 对于有可供出租房屋的业主来说，他们自愿向地区住房局提供自己房屋的状况，接受该局对房子的检查，合乎安全舒适标准后，就可以接受租户的租约。有了政府对租房人的预先调查，低收入家庭也可以放下心来签约。 房东不可以擅自提高房租，也不能轻易将住户赶走，改租给愿意出高价的人。总体而言，相关审查很严格。 弊端由于有房人和租房人对政府资金的依赖，妨碍了城市的更新，而政府中的官僚主义，也使得审核过程冗长，很多人在等待名单上排队数月都得不到答复。
法国：“廉租房”的天堂
与美国相比，法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里。由于法国购置房屋的贷款难求，利率高、财产税也高，所以很多人不买房，拿着政府补助住进“廉租房”后，就不再搬出。 与美国不同，法国“廉租房”管理和审核下放到地方政府，申请人等待的时间要比在美国的人短一些。另一个不同是，法国的“廉租房”租金固定，政府提供补贴，很多人出少量的钱，就可以住上市区内“天价”豪宅，舒适程度极高。 法国“廉租房”在建造过程中可得到中央政府的补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。按规定，该办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。 弊端法国“廉租房”的租期是永久性的，一名低收入者在租下“廉租房”后，即使今后成为总理，仍可长期占有该住房。而另一些亟需住房的人却可能因此得不到房子。
加拿大：“廉租房”很大
福利事业较好的加拿大，“廉租房”政策大致与美国相同。不过在去年，该国政府追加了大笔资金，作为相关补助，使更多的家庭能够加入“可负担住房计划”，也就是让他们在5年内，只用30％的收入，就可以住上合适的房子。 加拿大政府曾出资建设大型公寓楼，作为公共“廉租房”。仅在安大略省，就有27万个“廉租单元房”。 弊端太过集中的公共“廉租房”，使特大建筑很容易成为罪犯和毒品贩的藏身之地。
新加坡：“廉租房”分两个档次
在新加坡，占很大比例的居民住宅属国家所有。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。该委员会还计划扩大投资，建设新的供出租房产，而且这些房子与商品房混建，以平衡社区的人文居住情况。该委员会还将把部分空置楼房中的多居室，改造成1居或2居室的小单元，这样就可以让更多的家庭有房可租，租金也更贴近他们的收入。
日本：“廉租房”扎堆大城市
日本的“廉租房”首先照顾单亲母亲、残障人和老年人的需要。不同的是，房租并不按收入多寡收取，而是按房子的造价和条件设施收，所以，还不是真正意义上的“廉租房”，而是更符合日本语所说的“公营住宅”。 日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。还有一个特点是，在东京、大阪和名古屋三大城市，集中了日本50％以上“廉租房”。 廉租房的对象就是一些刚工作居住不稳定者或者就是带着一两个小孩的一些年轻夫妻。这种人刚工作不久，没有很强的购买力，但对于居住条件也不是很讲究，而廉租房正好符合他们的需求。真的能够买得起房子的基本上要从30多岁40岁的人开始，而且也是贷很多很多的款。日本的利息低，相对的贷款利率也不是很高，只有1％左右的，付了首付，基本上每个月就只需要用租房的钱还贷款就可以了。 虽说买了房，但也不是说房子越多越好，日本的公寓房有使用年限，到了时间要拆除或者整修等等，这部分的费用就需要大家平摊，所以就算廉租房再便宜，也是买了可以住就可以了，没有人想到要多买几套来换取租金。而且日本的房子折旧率就和房租差不多，一旦住过人的房子再要换手就跌了身价。
编辑本段现状分析
9000亿能否改写住房供应格局？
住房和城乡建设部副部长齐骥2008年11月12日表示，今后三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。 可以说，保障性住房数量的增加，是对1998年房改政策未能实现的思路进行纠偏。1998年政府启动住房改革之时，就有建设保障性住房的规划，即“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。按照当时政策锁定的高收入家庭总数不及20%，城市80％以上的家庭应该是由政府向他们供应经济适用房，而不是开发商搞的商品房。然而多年来一直没有被真正重视起来。 现在的现实是，廉租房的资金主要来自于中央政府和地方各级政府，房屋建成后交给地方的廉租房管理部门管理。政府想提供尽可能多的廉租房，但这又需要有大量的投资，那么如何解决这种矛盾呢? 中投顾问认为，此次中央9000亿元大力支持廉租房和经济适用房为政府缺少资金解决了问题。增加廉租房供应，使大部分低收入者有房可租，可有效降低市场上对住房的需求。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说廉租房制度或多或少起到了稳定房价的作用。 9000亿的保障性住房中，产品各不相同，对市场的冲击也不相同。9000亿的保障性住房中，按照目前住房和城乡建设部的分类，进入销售市场的仅有400万套经济适用房，对商品房房价能产生一些影响。其他的廉租房及林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，短期内不会出现与商品房争夺客源的局面，不会影响城市的房价。 中投顾问认为，购买保障性住房的人群在一定程度上并不是商品房人群的分化，并没有削减商品房的购买群体。9000亿元的保障性住房计划仅仅满足了我国3%人口的住房需求。 中投顾问认为，由此可以得到一个结论：9000亿保障廉价房的措施是政府的一个关注民生的工程，其不但不会给目前房地产市场，尤其是商品房市场产生冲击，还在一定的程度上可以起到稳定房价的作用。
廉租住房管理出新规
住建部、民政部、财政部近日联合发出通知，针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，作出有关规定。明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房

㈧ 谁有住建部09.11.26下发的《关于进一步规范房地产销售有关问题的通知》

关于转发《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》的通知 [日期：2009-11-27] 来源：中华人民共和国住房和城乡建设部 作者： [字体：大中小] 各省、自治区住房和城乡建设厅，直辖市建委（房地局）： 近期，上海市为规范房地产市场秩序，根据当前市场变化和房价变动情况，制定了《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，现转发给你们，供参考。同时就进一步规范房地产销售行为有关问题通知如下： 一、加大对违法违规行为的查处力度。今年以来，随着中央和地方一系列调控政策的实施，我国房地产市场逐步企稳回升，房地产业在扩大内需、保障民生、促进经济平稳较快发展中发挥了作用。但近期部分城市少数房地产开发企业捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为又有所抬头。各地要珍惜来之不易的好的发展势头，加大对违法违规行为的查处和公开曝光力度，坚持整顿规范和促进健康发展并重，保持房地产市场持续稳定健康发展。 二、加强商品房预售方案管理。各地要按照《城市房地产开发经营管理条例》有关规定，在核发预售许可证时，加强对方案的审核。商品房预售方案应明确商品房项目用于销售、租赁、企业保留自有的情况，明确预售价格及价格调整方式。对于预售方案确定保留自有和用于租赁的商品房，原则上在办理房屋所有权初始登记前不得销售。已取得预售许可证的，应在规定时间上网销售。 三、应结合实际，合理确定商品房项目的预售许可规模。商品住宅项目一般不得分层、分单元办理预售许可。对已经办理预售许可的，应一次将全部房源公开对外销售，不得分批、分次销售。 四、各地住房城乡建设（房地产）主管部门要会同有关部门加强对在建项目的监管。要摸清底数，全面梳理检查已批未建、已批未售项目的情况。督促已达到规定预售条件的项目及时申请预售并公开销售。 五、进一步推进商品房预（销）售合同网上登记备案制度和房地产交易信息公示制度。要通过建立楼盘表、网上备案，督促开发商即时公布商品房销售信息。主管部门要通过对商品房销售网上备案的监测，及时发现并查处开发商炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等违法违规行为。 六、进一步加强预售款监管工作。确保预售资金专款专用，防止挪用和违规使用预售资金。 附件：上海市商品房销售方案备案管理暂行规定 中华人民共和国住房和城乡建设部办公厅 二〇〇九年九月十五日 上海市商品房销售方案备案管理暂行规定 为规范商品房销售行为，维护当事人的合法权益，根据《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产登记条例》、《上海市房地产转让办法》、《商品房销售管理办法》，特制订本规定。 第一条（商品房销售方案备案） 房地产开发企业应当按照规定及时销售商品房，并应当按照土地出让合同及规划批准的范围，制订商品房销售方案，明确上市销售进度，确定商品房项目中企业保留自有的房地产和用于销售的商品房，向房屋管理部门备案。 第二条（商品房销售方案内容） 商品房销售方案应包括但不限于以下内容： 1、商品房项目的基本情况，包括项目名称、坐落，土地用途、项目总规模，容积率、绿地率等规划参数，前期物业管理服务合同，业主管理公约，业主共有房地产、商业配套设施和公益性公共服务设施的设置等。 2、商品房项目用于销售、租赁以及企业保留自有的情况。商品住房项目中保留自有的房地产应当符合“少量、合理”的原则。 3、商品房项目的建设情况，包括项目建设周期、各期计划和进度。 4、商品房项目销售广告、楼书、样板房、沙盘等宣传资料。 5、商品房销售计划与销售方式，包括每期开盘时间、地点，自行销售或代理销售，销售人员等相关情况。 6、商品房销售价格（包括定价调价方式、方法），销售合同文本以及签约销售流程。 7、售楼处的各项规章制度；包括解决商品房销售纠纷的预案和制度，维护销售秩序的措施及突发事件的处理预案。 8、房地产开发企业认为需要制订的其他事项或房屋管理部门认为需要明确的其他事宜。 9、承诺遵守国家和本市商品房销售管理规定，达到预售标准及时申请预售，取得预售许可证后按时销售。 第三条（商品房销售方案备案审核） 区县房管部门应当按照下列规定，加强商品房销售方案的指导和审核： 1、房地产开发企业网上认证后，未在30日内申请办理商品房预售许可，应当重新办理网上认证。 2、已达到规定的条件、无理由长期不申请预售（或超过“行政告知书”规定时限，仍未申请预售）的，以及之前有取得商品房预售许可证后、未按规定时间将全部房源公开对外销售情况的，应当要求房地产开发企业整改，整改通过后重新申报备案。 3、商品住房项目中保留自有的房地产不符合“少量、合理”的原则、商品房定价不合理等，应当要求房地产开发企业修订销售方案，重新申报备案。 第四条（预售商品房销售方案备案程序） 房地产开发企业申请商品房预售时，应当持商品房销售方案及《上海市房地产转让办法》第三十二条规定的其他材料，一并向房屋所在地区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。 区县房屋管理部门应当在商品房预售许可的同时，办理商品房销售方案的备案，并开具《商品房销售方案备案证明》（样张见附件）。 第五条（现售商品房销售方案备案程序） 房地产开发企业现售商品房的，在申请新建商品房所有权初始登记前，应当持下列材料，向区县房屋管理部门申请办理商品房销售方案的备案手续。 1、商品房销售方案； 2、建设工程规划许可证、施工许可证及附图； 3、竣工验收证明和房屋勘测报告，其中商品住房项目还应提交住宅交付使用许可证； 4、物业管理方案和前期物业管理服务合同。 区县房屋管理部门应当自受理之日起的十日内，办理商品房销售方案备案，并开具《商品房销售方案备案证明》。 房地产开发企业凭《商品房销售方案备案证明》及经房屋所有权初始登记的房地产权证等材料，办理现售商品房销售合同网上认证手续。 第六条（已备案商品房销售方案的信息公开） 商品房销售方案备案后，房地产开发企业应当将《商品房销售方案备案证明》和销售方案的相关信息予以公开披露。 房地产开发企业应当将已备案的商品房销售方案，在售楼场所张贴公示。 第七条（已备案商品房销售方案的效力） 房地产开发企业应当按照已备案的商品房销售方案预售、现售（或出租）商品房。 房地产开发企业应当持已备案的商品房销售方案及上海市房地产登记条例规定的其他材料，向区县房地产登记机构办理新建商品房所有权初始登记。 第八条（保留自有和用于租赁的房地产上市转让） 房地产开发企业在商品房销售方案内已确定保留自有和用于租赁的商品房，在房屋所有权初始登记前不得销售。房屋所有权初始登记后，房地产开发企业转让保留自有和用于租赁的房地产的，应当按照《关于存量房交易合同和经纪合同网上备案办法》办理。 第九条（已备案商品房销售方案的变更） 已备案的销售方案，一般不得变更。因商品房项目的规划、建筑设计变更等原因，确需变更已备案的商品房销售方案的，应当按照商品房预售许可撤回和变更相关程序办理。 第十条（违反商品房销售方案的处理） 房地产开发企业违反商品房销售方案，预售、现售（或租赁）商品房的，经查实后，市、县房屋管理部门可以要求该房地产开发企业限期改正，逾期未予改正，作为不良经营行为，记入该房地产开发企业的信用档案，按规定予以降低直至撤销资质处理。 第十一条（未办理销售方案备案的处理） 房地产开发企业未按本规定办理商品房销售方案备案的，区县房屋管理部门不予办理商品房预售许可，区县房地产登记机构不予办理新建商品房所有权初始登记手续。 第十二条（实施日期） 本规定自2009年7月1日起执行。本规定实施前，已取得的商品房预售许可证，可视作商品房销售方案备案证明；未取得商品房预售许可的，应按本规定办理商品房销售方案备案手续。

㈨ 如何遏制各种租房乱象

据报道，北京市法学会不动产法研究会副会长、清华大学法学院党委副书记程啸近日在接受记者采访时说，由于过去我国房地产政策偏重于房屋买卖，所以在房屋租赁立法方面还存在诸多不足，造成了房屋租赁市场的诸多不规范。应加快补齐房屋租赁领域立法短板，完善房屋租赁制度顶层设计，通过法治手段遏制各种租房乱象。

立法缺

由以售为主向租售并举转变

“我国之前实施的房屋租赁政策一直强调‘居者有其屋’,正是由于这种政策导向,我国在最初的法律制度设计上,将商品房开发、销售作为发展住房的重中之重,比如在城市房地产管理法、合同法中,大量的法律条文都是针对房屋买卖作出的规定,而在房屋租赁立法上相对不足,对于租期、租价和租赁期间租赁双方的诸多权益没有明确规定,导致租户居住环境、尊严、基本权益得不到有效保障。”中央财经大学法学院院长、北京市法学会不动产法研究会副会长兼秘书长尹飞指出。

2016年6月,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,旨在规范住房租赁市场发展,促进我国住房市场由以售为主向租售并举转变。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心副研究员邹琳华认为,我国目前的房屋租赁市场仍存在很多不规范之处,房源少、房租贵、黑中介横行、租房纠纷难解决、群租房乱象频发等成为制约房屋租赁市场健康发展的瓶颈,这些问题都需要从立法上加以解决。

尹飞建议,应当在国家层面尽快出台相关立法,对房屋租赁市场加以约束。应对保障房屋租赁双方的权益、改善居住环境、寻求快速解决房屋租赁纠纷机制、明确中介公司应承担的责任、拓展租赁房源等问题,在立法中予以明确规定。

据悉,今年5月,住建部发布的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定。

此外,北京、广州、成都等城市也正着手准备出台住房租赁地方性法规。