天津土地管理条例

㈠ 关于印发天津市土地价格评估收费管理暂行办法的通知拜托各位大神

各省、自治区、直辖市物价局（委员会）、土地（国土）管理局（厅）： 为促进土地价格评估工作的健康发展，根据《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》的有关规定，对土地价格评估实行有偿服务。现将有关事项通知如下： 一、土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照“自愿委托、有偿服务”的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。 二、凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。 三、一般宗地评估采取差额定率累进计费，即按土地价格总额大小划分费率档次，分档计算各档的收费，各档收费额累计之和为收费总额。目前一般宗地评估收费按《宗地地价评估收费标准》（附表一）执行。 四、城镇基准地价评估收费，由评估机构与委托城镇参照《基准地价评估收费标准》（附表二）协商确定。 五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的５０％收评估费；每宗地评估费不足３００元的按３００元收取。 清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的３０％计收评估费；每宗地评估费不足３００元的按３００元收取。 土地价格评估委托单位付费确有困难的，通过双方协商，评估机构可酌情减收。 六、一般宗地评估收费标准为最高限标准。各地可根据当地实际情况，由省、自治区、直辖市物价部门会同同级土地管理部门制定当地具体执行的收费标准。对经济特区的收费标准可适当规定高一些，但最高不得超过上述收费标准的３０％。 七、土地价格评估收费单位要认真执行物价部门规定的收费原则和标准，履行合同要求，切实提供质价相称的服务。 八、各级物价、土地部门要加强土地价格评估收费的监督检查，对随意简化工作程序和内容，达不到应有工作标准以及擅自扩大收费范围和提高收费标准，由物价检查机构按国家有关规定查处。 九、各省、自治区、直辖市物价、土地部门可依据本通知制定具体实施办法。以前有关规定凡与本通知相抵触的，一律以本通知为准。

㈡ 求天津市关于禁止在农用地取土的规定

建议：电话咨询，国家土地督察北京局。

督察二室
负责对天版津市的土地督察工作。按权照规定负责对天津市人民政府耕地保护责任目标落实情况、执行国家土地调控政策情况、执行土地管理法律法规情况、土地管理审批事项的合法性和真实性等进行监督检查；对天津市人民政府上报国务院审批的农用地转用和土地征收文件，以及天津市人民政府审批的农用地转用和土地征收的批准文件进行检查；按照有关规定提出责令限期整改建议，对被责令限期整改地区的整改工作实施监督检查，督促天津市人民政府组织实施整改工作；承担对被责令限期整改地区结束整改的审核，并提出是否结束对该地区整改的建议：根据工作需要，适时对天津市进行巡视和督察；开展相关加强土地管理的调查研究工作。

㈢ 天津市农村拆迁土地补偿标准是什么，有哪些相关的法律

1、农村的土地属于集体土地性质，在征收拆迁时候，主要法律、法规依据是回《土地管理法》、答《土地管理法实施条例》，并参照国务院令第590号执行。
法律依据：（1）关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知（2011年3月17日中纪办﹝2011﹞8号）
《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。

（2），《土地管理法》
第四十五条 征收下列土地的，由国务院批准：
（一）基本农田；
（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；
（三）其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。
2、补偿的项目和标准。

《土地管理法实施条例》第二十六条土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

㈣ 天津市土地管理条例的审核通过

（1992年9月9日天津市第十一届人民代表大会常务委员会第37次会议通过；根专据1997年7月30日天津市第十二属届人民代表大会常务委员会第34次会议通过的《关于修改〈天津市土地管理条例〉的决定》修正；2000年9月14日天津市第十三届人民代表大会常务委员会第19次会议修订；2006年12月18日天津市第十四届人民代表大会常务委员会第34次会议第2次修订；根据2012年5月9日天津市第十五届人民代表大会常务委员会第32次会议通过的《天津市人民代表大会常务委员会关于修改部分地方性法规的决定》第3次修正）

㈤ 天津市林地赔偿标准

征用占用林地收费管理办法

第一条为加强对我市辖区内林地的管理，控制征用、占用林地，合理确定征用、占用林地的补偿标准，尽快恢复森林植被保持生态平衡，根据《中华人民共和国森林法》、《天津市土地管理条例》及有关规定，结合实际情况，制定本办法。

第二条凡依法批准在我市境内占用、征用林地进行勘察设计、修筑工程设施、开采矿藏和其他生产建设的单位和个人，必须依照本办法交纳征用、占用林地补偿费、林木补偿费、森林植被恢复费、人员安置补助费。

第三条人工用材林林地补偿费，东丽区、西青区、津南区、北辰区、塘沽区、汉沽区、大港区按每亩１５００元计征；静海县、蓟县、武清县、宝坻县、宁河县按每亩１０００元计征。
天然林林地（包括天然林采伐迹地、火烧迹地）补偿费，按人工用材林林地补偿费标准计征。
防护林、特种用途林（包括旅游风景林、自然保护区）的林地，经依法批准占用的，其林地补偿费按人工用材林林地补偿费标准的４倍计征。
苗圃地、经济林地补偿费，以征用、占用前３年平均年产值的３倍计征。

第四条用材林（包括人工林、天然林）的林木补偿费，不论成熟林、未成熟林，均按每亩４０００元计征。
防护林、特种用途林、旅游风景林的林木补偿费，按用材林林木补偿标准的４倍计征。
经济林的林木补偿费，按每亩６０００元计征。
苗圃的林木补偿费，按每亩３０００元计征。

第五条天然林地（含灌木林地、疏林地、采伐迹地、火烧迹地）森林植被恢复费，按每平方米６元的标准计算；
中龄林地、成熟林地、人工用材林林地森林植被恢复费，按每平方米８元的标准计算；
防护林、经济林、特种用途林林地森林植被恢复费，按每平方米１０元的标准计算。

第六条被征用、占用林地的人员安置补助费，参照《天津市土地管理条例》的有关条款办理。

第七条林地补偿费、林木补偿费、森林植被恢复费，根据物价指数的变动，每隔２至３年由市物价局会同有关部门经过测算适当调整。

第八条林地补偿费、林木补偿费由区、县土地管理部门收取。森林植被恢复费由区、县林业（农林）局收取。收费部门按照规定必须到区、县物价局领取收费许可证，使用市财政局统一印制的行政事业性收费票据。

第九条区、县土地管理部门从收取的国有林业单位的林地补偿费、林木补偿费中提留３０％，另７０％归还林地所属单位。
区、县土地管理部门从收取的集体、个人及其他非国有林业单位经营或所有林地的林地补偿费和林木补偿费中提留２０％，另８０％退还林主。
区、县土地管理部门提留的林地补偿费、林木补偿费总额的２０％上缴市土地管理局。
区、县林业（农林）局从收取的国有林业单位、集体、个人及其他非国有林业单位经营或所有林地的森林植被恢复费中提留８０％，另２０％上缴市农林局。

第十条市、区（县）林业（农林）、土地管理部门收取、提留的林地补偿费、林木补偿费、森林植被恢复费按国家有关规定全部纳入本市育林基金，实行同级财政专户储存，用于造林、营林、恢复森林植被，不准挪作他用。

第十一条收费部门应严格执行规定的收费项目和收费标准，对不按规定乱收费的，由物价检查部门依照国家有关价格法规、规章的规定予以查处。

第十二条本办法各条款由市物价局、财政局、农林局、土地管理局按照各自的职责负责解释。

第十三条本办法自发布之日起执行

㈥ 天津市以宅基地换房建设示范小城镇管理办法的第三章　土地管理

第十六条 示范小城镇土地利用应当坚持增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地的原则；采取城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的实施办法。
第十七条 乡镇人民政府应当根据镇土地利用总体规划、示范小城镇总体规划和专项调查，编制示范小城镇建设项目土地挂钩实施方案、土地整理复垦规划，并负责组织实施。编制的方案和规划应当包括用地规模、范围、布局、保障措施和土地平衡情况、土地整理复垦可行性研究、工作计划等。
第十八条 示范小城镇建设用地实行城乡建设用地增减挂钩周转指标管理。周转指标应当总量控制、封闭运行、定期考核、到期归还。
区县土地行政主管部门应当建立周转指标使用管理台账，并对周转指标的使用和归还进行全程监管。
挂钩项目区应当分期实施，由其所在区县人民政府按照建设时序申请周转指标，周转指标自下达到归还的使用期限不得超过3年。
第十九条 示范小城镇村民原有宅基地和其他集体建设用地整理复垦实行责任制，由区县人民政府负责。
区县或乡镇人民政府应当与具体实施整理复垦单位签订土地整理复垦合同。合同应当约定整理复垦期限、复垦范围、质量标准、资金来源、后期管理等内容。
土地整理复垦的实施，应当依照有关规定，执行项目法人制、招投标制、工程监理制、公告制等制度。
第二十条 乡镇人民政府应当在归还土地周转指标之日起90日内，向区县土地行政主管部门提出复垦土地验收申请。申请应当包括下列材料：
（一）申请书；
（二）复垦工作报告；
（三）项目建设情况表、土地整理复垦前后土地利用结构变化情况表；
（四）土地整理复垦后实测的现状地形图或地籍图及有关图纸；
（五）项目工程总结报告；
（六）项目区实施前后1∶10000或更大比例尺的土地利用现状图和影像资料。
第二十一条 区县土地行政主管部门接到复垦土地验收申请后，应当在10个工作日内组织有关部门开展初审。初审合格后，由区县土地行政主管部门报市土地行政主管部门组织竣工验收。
市土地行政主管部门在接到初审报告后10个工作日内，会同市发展改革行政主管部门等有关部门成立竣工验收组。验收合格的，由竣工验收组出具竣工验收报告。
第二十二条 村民原有宅基地和其他集体建设用地整理复垦验收合格后的新增耕地，可用于发展现代化设施农业产业园区，并且应当确认土地权属，通过承包、租赁等方式确定土地使用权。

㈦ 天津市土地管理条例的第八章

国有土复地有偿使用 出让国有土地使制用权，应当由有资质的土地评估机构进行土地价格评估，土地行政主管部门确认评估结果，并根据确认的评估结果和其他相关因素，拟订土地使用权出让底价，报市或者区、县人民政府批准。
国有土地使用权的出让金不得低于出让底价。 将以划拨方式取得的国有土地及其建筑物、其他附着物出租，或者其他涉及土地处置的，土地使用人应当到土地行政主管部门办理土地使用权有偿使用手续后，方可出租或者处置。
以租赁方式取得国有土地使用权的，土地使用人应当与土地行政主管部门签订土地租赁合同，按照约定向土地行政主管部门缴纳租金。 因企业兼并、收购、重组或者资产处置等情形，涉及国有土地使用权变更的，应当按照有关规定办理土地使用权转让手续。
使用划拨土地的企业，实施企业产权交易涉及土地使用权转让的，在同等条件下，人民政府对土地资产有优先购买权。 市人民政府确定的土地整理储备机构，负责本市土地整理储备计划的组织实施，承担土地整理储备、集体土地征收和土地开发整理等具体工作。
依法收回的国有土地，其整理、储备由市土地整理储备机构按照有关规定办理。

㈧ 积极探索农村土地使用权流转法律制度新的实现形式——天津市宅基地换房的法律制度研究

南开大学法学院教授万国华

一、问题的提出

宅基地换房，是在国家现行政策框架内，坚持承包责任制不变、可耕种土地不减、尊重农民自愿的原则，农民以其宅基地，按照规定的置换标准换取小城镇中的一套住宅，农民原有的宅基地统一组织整理复耕，实现耕地“占补平衡”，是天津市推进小城镇建设的创举。宅基地换房适应了城镇化的发展趋势，是解决“三农”问题的迫切要求，是全面建设小康社会实现农村现代化的必然要求，是解决制约小城镇发展的土地与资金问题的必然要求。

宅基地换房是一项系统工程，涉及众多法律关系。天津市宅基地换房的第一批试点已经进入尾声，第二、第三批试点已经开始运作。第一批试点积累了大量的成功经验。因此，系统地分析宅基地换房法律制度，既可以为今后开展以宅基地换房模式推进小城镇建设提供法律支持，为相关主管部门依法决策提供法律参考，又能为全国开展宅基地换房推进小城镇建设提供示范；同时，宅基地换房在我国还是一项城乡统筹发展的新探索，目前国内学者研究甚少，具有极高的理论研究价值。

二、宅基地换房的整体法律性质——民商事、行政及其他法律关系的综合体

宅基地换房涉及的主体众多，关系复杂，包含大量民商事法律关系、行政法律关系和其他性质的法律关系，明显具备综合性的特点。从整体制度分析，宅基地换房是一系列民商事、行政及其他法律关系的综合体，任何试图把宅基地换房简单定性为一种民商事或行政法律关系的做法都是片面的、不全面的。

（一）各种法律关系概览

宅基地换房中各主体间的法律关系主要如下图所示。

城乡土地管理制度改革新论：首届城乡土地管理制度改革滨海新区高层论坛论文集

（二）民商事法律关系体系

宅基地换房中，上述主体参与了大量民商事法律关系，构成宅基地换房的民商事法律关系体系。主要包括：村民与村集体之间的换房协议关系；村集体与镇政府之间的换房协议关系；镇政府与开发建设投资机构之间的换房总体协议关系；区（县）政府与开发建设投资机构之间的投资关系；开发建设投资机构与银行之间的借款合同等关系；开发建设投资机构与勘察、设计、施工、监理单位之间的建设工程合同关系；有关委托方与评估机构之间的委托评估合同关系。

（三）行政法律关系因素

宅基地换房是在政府推动下进行的，政府对整个工程进行规划、指导和管理，在一些特定情况下直接参与宅基地换房的具体操作。在这一过程中，政府实施了大量的行政行为，产生了大量的行政法律关系。具体包括：行政管理法律关系；征收补偿关系；土地划拨出让关系；行政审批关系；行政监督关系等。

上述各种行政法律关系是宅基地换房的重要组成部分，这充分体现了在宅基地换房的整体法律性质中存在着行政法律关系性质的要素。

（四）其他法律关系因素

主要有：村民与村集体经济组织或村委会之间的群众自治关系，这种关系主要属于宪法法律关系范畴；社会保障关系，在性质上具有经济法的属性。

综上四个方面的论述可以发现，在宅基地换房中，存在着民商事法律关系、行政法律关系、宪法法律关系、经济法法律关系等多种性质的法律关系。因此，宅基地换房的整体法律性质具备综合性的特点。

三、宅基地换房核心法律关系的性质——自愿、平等基础上的新型置换关系

我们研究认为，宅基地换房协议关系是宅基地换房各种法律关系中的核心法律关系。其性质是一种在自愿、平等基础上的新型置换关系。

（一）新型置换关系的基础

1.自愿

值得注意的是，置换关系中的自愿在3个层次的换房协议中具有不同的内涵：在村民与村集体签订协议时，既要求签订协议的村民自愿，也要求村集体的集体自愿。而在村集体与镇政府，以及镇政府与开发建设投资机构签订协议时，自愿主要是指集体自愿。

2.平等

在农村与村集体、村集体与镇政府、镇政府与开发建设投资机构签订协议时充分地体现了协议各方的平等地位。

（二）新型置换关系的主体

这种新型置换关系的主体包括农民、村集体、镇政府、开发建设投资机构。

（三）新型置换关系的标的

天津市宅基地换房涉及的主要标的是：宅基地使用权及宅基地上的原有房屋，新建小城镇中的新建住房及其国有土地的使用权。

（四）新型置换关系的内容

新型置换关系的主要内容并非简单的物物交换，而是农民以放弃宅基地使用权与原有房屋的所有权为代价，获取新建房屋的所有权及相关国有土地使用权，是一种新型的置换，表现在：宅基地使用权被自愿放弃，没有转让给开发建设投资机构；原有房屋被拆除，也没有转让；农民在自愿放弃宅基地使用权及原有房屋的所有权之后，获取新建住房的所有权及其土地的使用权；新建住宅的建设者——开发建设投资机构，在交付新建住宅之后，并没有取得宅基地使用权及原有房屋的所有权。

四、宅基地换房的基本法律原则

（一）合法原则

1.合法的内涵

宅基地换房，是一项创新性的举措。在这个系统工程中，不乏创新性的制度设计，然而，所有的制度设计都是围绕合法性原则展开的。因此，合法是指宅基地换房的每个环节都有法可依，依法办事。

2.合法原则的体现

（1）“承包责任制不变”和“可耕种土地不减”充分体现了合法性原则。“承包责任制不变”和“可耕种土地不减”，是天津市宅基地换房的核心指导思想，符合法律规定。

（2）宅基地换房的具体做法体现了合法原则，下文具体阐述。

（二）自愿原则

1.自愿的内涵

这里的自愿原则，主要强调的是村集体自愿，包括自愿申请，自愿整理宅基地，自愿签订拆迁还迁协议。

2.自愿原则的体现

根据《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条规定，涉及村民利益的重要事项，村民委员会必须提请村民会议讨论决定，方可办理。处置村内土地所有权属于涉及村民利益的重大事项，应该经过村民会议的大多数同意。天津宅基地换房实践对此有更高要求，天津市发展改革委《关于在示范小城镇试点中深入细致做好群众工作维护好农民权益有关问题的通知》规定：“必须以村为单位进行群众意愿表决，群众拥护率低于90%，不能参加试点项目，市政府也不批准开展建设。”

（三）创新原则

1.创新的内涵

宅基地换房中的创新是指在现有法律政策的框架下，探索一条城镇化建设的新路子。

2.创新原则的体现

（1）农村土地整理制度的创新。宅基地换房通过城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩，原宅基地整理复垦在耕地面积不减少的情况下实现了土地利用集约化，为城镇建设用地开创了新来源，是农村土地整理制度的重大创新。

（2）小城镇建设和投融资机制创新。从小城镇建设方式来看，宅基地换房由政府投资组建开发建设投资机构，专业负责小城镇的开发与建设。小城镇建设用地享受经济适用房的优惠政策，通过划拨方式取得。小城镇建设的资金不是来自农民，也不是来自政府财政支出，而是通过市场机制取得，政府不赚一分钱，资金平衡，最终的收益全部归属于农民。

（3）农村基层工作创新。从农村工作角度来看，天津宅基地换房在具体操作上遵循农民自愿，重视村民决议的作用。

（4）管理体制、管理方式创新。小城镇管理体制、管理方式、小城镇综合执法体制等方面进行了创新。小城镇的管理体制与我国现有的社区管理体制不同，有着自己独特的机制。

（5）小城镇社会保障制度创新。小城镇中的保障对象都是搬迁的农民，农民进入新建小城镇，享受城市里的社会保障待遇，还建立了小城镇农民的住房补贴制度，在社会保障制度方面实现了创新。

（四）平衡原则

平衡原则是宅基地换房遵循和体现的一项重要原则。

1.平衡的含义

天津宅基地换房中的平衡原则是指宅基地换房是在国家不花钱、农民不掏钱、社会耕地不减少的前提下，实现各方利益的平衡与社会的和谐发展。

2.平衡原则的体现

（1）天津宅基地换房实现了各种利益平衡，实现了政府、农民、社会等主体的多赢。

（2）天津宅基地换房有利于建设社会主义和谐社会。

五、宅基地换房具体制度的合法性

既然宅基地换房是一系列规则制度的综合体，那么分析宅基地换房制度合法性必然要分析个性具体制度的合法性。

（一）政府主导作用的合法性

政府是宅基地换房办法的总设计师，积极推动了宅基地换房的顺利实施，在这一过程中起着主导作用。宅基地换房涉及天津市小城镇和社会主义新农村的建设、主要城乡建设，同时涉及地方经济、财政、民政、公安等行政工作，属于地方政府行政管辖范围，属于政府的职权范围。同时，积极采取行政措施，开展城乡建设，推动城乡经济、政治发展，也是政府的职责。

（二）宅基地换房核心关系的合法性

在宅基地换房中，以宅基地使用权及原有地上房屋置换新建小城镇的一套房屋及其国有土地使用权是其核心关系。分析该核心法律关系的合法性需从几个方面分析：

（1）宅基地使用权没有流转。在我国，《中华人民共和国物权法》刚刚颁布实施，该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”但是《中华人民共和国土地管理法》尚没有关于宅基地使用权流转的直接规定，因此，依据目前的法律规定，宅基地使用权的流转是存在法律障碍的。以宅基地换房时，农民自愿放弃原有宅基地使用权，拆除地上房屋，不违背现行法律，没有发生宅基地使用权和原有房屋产权的流转。因此，宅基地换房的核心法律关系不存在集体建设用地非法流转的问题。

（2）村民交回宅基地使用权并拆除原住房的行为合法。《天津市土地管理条例》第六十六条第三款规定：“迁村并镇和村民迁入新建住宅的，原住房应当予以拆除，宅基地收回，进行土地整理。”根据这一款规定，迁村并镇和村民迁入新住宅的，收回宅基地是一种强制性规范，不需要征得使用权人的同意即可收回。天津市的宅基地换房符合本条款的规定，农民迁村并镇和村民迁入新建住宅，放弃宅基地使用权完全合法。

（3）以小城镇中的住宅及相关国有土地使用权作为置换对价的做法合法。宅基地换房协议双方有权自主约定置换对价。宅基地换房协议属于民事协议，在不违反法律的前提下，尊重当事人双方的意思自由，当事人双方有权利约定置换对价的具体内容。

（三）申请开展试点与签订具体协议的合法性

1.村集体自愿申请开展宅基地换房试点的合法性

宅基地换房涉及对村集体的土地所有权进行处分，因而在自愿原则下，应该经过村集体的同意，因此，应该在村内进行民主决议。

2.签订具体协议的合法性

宅基地换房涉及多种协议，例如：村民与村委会、村委会与政府、政府与开发建设投资机构等，这些以书面协议形式签订民事合同、行政合同，确定双方权利义务的做法符合民事合同与行政合同的相关规定。

（四）运作主体及投融资机制的合法性

1.政府组建开发建设投资机构的合法性

宅基地换房资金需求巨大，需要进行大笔资金的融资。而根据现有法律文件规定，地方政府不能以自身名义进行贷款或通过发行地方政府债券的方式融资，必须组建政府投融资平台。天津宅基地换房中组建了独立于政府的小城镇开发建设投资机构，在法律地位上是独立的民事主体，具备法人资格，以其自身名义进行投融资建设，符合法律规定。

2.融资机制的合法性

小城镇开发建设投资机构是从事房地产开发的企业法人，有权依法从银行获得贷款。根据《中华人民共和国合同法》、《贷款通则》等规定，双方订立贷款合同关系，符合法律规定的。

3.税收返还的合法性

实际生产经营地坐落在试点小城镇规划建设区域内的新建企业所缴纳的各项税收，自企业产生税收之日起，其市、区两级留成部分，五年内予以全部返还，专项用于小城镇社会公益性建设和管理支出。这部分税收属于市、区两级财政收入，市区财政依法对其作出处分，给予税收优惠政策，将其收入在五年内全部返还也是合法的。

（五）小城镇用地与建设的合法性

1.政府对建新地块进行征收合法性

根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，为了公共利益的需要，国家可以征收土地，但应当给予补偿。宅基地换房中涉及土地所有权转变，政府对建新地块进行土地征收并给予补偿的行为合乎法律规定，因为以下三点：第一，对建新地块征收的目的符合公共利益要求。天津宅基地换房对建新地块予以征收，其目的在于提高农村建设用地利用水平，节约有限的土地资源，提高农民生活水平，促进小城镇建设，有利于社会主义新农村建设，这一目的符合公共利益的要求。第二，对建新地块征收的程序合法。第三，在对建新地块的征收之前考虑集体的意愿也是合法的。宅基地换房“一切为了农民，一切依靠农民”，充分尊重农民意愿，在试点审批环节已经充分考虑了村集体与农民的意愿，不但合法，而且因在行政行为中引入平等理念，保护了相对人的利益，体现了现代法治的要求。

2.新建小城镇享受经济适用住宅的优惠政策符合法律规定

根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，市、县人民政府有权确定经济适用房的具体政策。因此，天津市政府有权批准安置房屋享受经济适用房的有关优惠政策。

3.以划拨方式取得小城镇安置房屋的土地使用权符合法律规定

根据《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。

根据天津市人民政府对第一批试点的批示，示范小城镇还迁房屋享受经济适用住房的优惠政策。建设用地以划拨方式取得国有土地使用权，符合法律规定。

4.房屋建设的合法性

由小城镇开发建设投资机构负责小城镇建设符合法律规定。

5.以“招拍挂”方式出让小城镇经营用地的合法性

根据《中华人民共和国土地管理法》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，国有土地使用权可以出让，经营性用地应该通过“招拍挂”的方式进行出让，因而宅基地换房中，由相关部门对小城镇经营性用地进行招标、拍卖、挂牌、出让的做法合法。

（六）周转指标的使用与整理复耕的合法性

国土资源部将天津市确定为城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的试点城市，周转指标的使用与整理复耕是城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的主要内容。天津宅基地换房中对农村建设用地进行规划整理，采取城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的办法进行建设用地指标周转，将农村宅基地与小城镇房屋进行置换，对原有宅基地进行整理复耕和调剂使用，实现了农民住宅用地的集约化，保持了耕地面积不减少，实现了建设用地的盘活，这些规划整理措施符合相关法律文件规定。

（七）小城镇管理的合法性

1.小城镇行政管理体制的合法性

根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十八条的规定，市辖区人民政府，经上一级人民政府批准，可以设立若干街道办事处，作为它的派出机关。因此，小城镇的行政机构及其权限设置符合法律规定。

2.小城镇社区管理体制的合法性

就华明示范镇的现状来看，小城镇的社区管理主要是通过设置社区居委会来进行的。社区居委会为群众性的自治组织，取代原先村委会的职能，并有所创新，主要负责社区内的社会事务、社会保障及治安调解等工作。居委会成员由居民选举产生。

3.小城镇物业管理的合法性

小城镇的物业管理包括物业公司的选聘、更换、解聘，物业服务的内容以及物业服务双方的权利义务关系等众多内容。在示范小城镇的物业管理上，物业管理企业按照国务院《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》的相关规定，采用招、投标的方式择优选聘具有相应资质的物业管理企业。物业公司的更换、解聘均由业主大会决定。物业服务合同的内容及双方的权利义务严格按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。小城镇物业管理的相关内容符合法律规定。

（八）小城镇社会保障措施的合法性

1.小城镇社会保障具体内容的合法性

小城镇的社会保障主要包括居民最低生活保障、医疗保险、养老保险和住房补贴制度等。由于目前我国尚没有关于农村社会保障的具体法律规定，2007年7月11日下发了《国务院关于在全国建立农村最低生活保障制度的通知》，要求在农村建立全面的社会保障制度，但对于具体制度如何设计没有具体规定。天津市宅基地换房中，小城镇的社会保障体系比照城市居民的保障标准制定，是合法的。

2.税收返还保障小城镇社会保障资金的合法性

小城镇社会保障的资金主要来源于市、区两级政府的税收返还，专项用于小城镇社会公益性建设和管理支出。这部分税收属于市、区两级财政，不涉及中央部分，市、区财政依其职权对这两部分作出处分。

综上所述，虽然在现在法律法规中没有关于“宅基地换房”的直接的、明确的规定，但是“宅基地置换”具体制度设计的各个基本组成环节都源于法律，具有相关法律依据，因此，宅基地换房的具体制度具备合法性。

六、宅基地换房法律关系的稳定措施

宅基地换房的顺利稳定进行对社会经济发展、和谐稳定具有重要意义。一项完整的法律制度设计应当包括纠纷预防，特别是应当包含纠纷解决机制，以维护有关法律关系的稳定，宅基地换房的法律关系也不例外。我们认为，宅基地换房纠纷预防和解决机制应当包括如下内容：

（1）纠纷预防机制。预防纠纷产生的关键是利益分配的平衡问题。集体经济组织和农民是宅基地换房的重要参与者，维护农民利益，尊重农民意愿，可以最大限度预防纠纷产生，在法律框架内注意保护其利益，尊重其意愿，充分调动其积极性、主动性，处理好集体经济组织、农民与开发建设投资机构、政府及政府工作部门、其他相关主体的关系，宅基地换房才能顺利进行。

（2）纠纷解决机制。根据宅基地换房中的具体法律关系的性质，纠纷解决机制主要有：协商、调解、仲裁、行政裁决、行政复议、诉讼（包括民事诉讼和行政诉讼）。根据不同法律关系的性质选择具体的纠纷解决机制。

七、结论

综上所述，在组成宅基地换房的若干法律关系中，其核心的法律关系的表现形式是宅基地换房协议，是一种建立在平等、自愿基础之上的新型置换关系。

通过对宅基地换房的整体法律性质、核心法律关系的性质、内在法律原则、具体制度的合法性、纠纷预防与解决机制进行逐步分析之后，我们可以充分地肯定：宅基地换房在我国现有法律的框架内，对土地流转制度和小城镇建设制度进行大胆改革与创新，在总体制度上具备合法性。

天津市宅基地换房的实践，对天津农村的经济、政治、文化体制的发展与完善作出了突出贡献，同时对全国的城镇化建设、社会主义新农村建设的立法实践也具有丰富的借鉴意义。

宅基地换房在我国还是一项城乡统筹发展的新探索，对相关民事、经济、行政领域的法学研究具有积极的研究价值。我们预测，宅基地换房将在未来引发国内学者对其进行法学研究的热潮，填充相关法学理论的研究空白，从而大大提高国内学者在宅基地换房领域的学术水平，并通过法学理论研究进一步促进社会主义法治的发展。

㈨ 天津市土地管理法

全文】

*注：本篇法规已被《天津市人民代表大会常务委员会关于修改<天津市土地管理条例>的决定》（发布日期：1997年7月30日 实施日期：1997年7月30日）修改

天津市人大常委会公告
（第十八号）

《天津市土地管理条例》已由天津市第十一届人民代表大会常务委员会第三十七次会议于1992年9月9日通过，现予公布，自1993年1月1日起施行。
天津市人民代表大会
常务委员会
1992年9月9日
天津市土地管理条例

第一章 总则

第一条 为加强土地的统一管理，维护土地的社会主义公有制，合理开发、利用土地，根据《中华人民共和国土地管理法》（以简称《土地管理法》）和有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本条例。
第二条 本条例适用于在本市行政区域内从事土地开发、利用、经营的单位和个人。
天津经济技术开发区和天津港保税区的土地管理，按照法律、法规和本市的有关规定执行。
第三条 土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
禁止侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。
国有土地和乡（街）村建设用地实行有偿使用制度。
乡（镇）村建设用地有偿使用的具体办法，由市人民政府制定。
第四条 本市各级人民政府应当珍惜和合理使用土地，切实保护耕地，制止乱占耕地和滥用土地的行为。
第五条 市土地行政管理部门主管全市土地的统一管理工作。
区、县土地行政管理部门负责本行政区域内的土地管理工作，业务上受市土地行政管理部门的领导。
乡、镇人民政府负责本行政区域内的土地管理工作，业务上受区、县土地行政管理部门的领导。
铁路、港口、农场等部门负责本部门、本系统的土地规划、利用和保护工作，业务上受市或者区、县土地行政管理部门的领导。
驻津部队土地管理部门负责军事用地的规划、利用和保护工作，业务上受市土地行政管理部门的指导。
第六条 市和区、县人民政府对模范遵守土地法律、法规，积极同违法行为作斗争，在保护或者开发土地资源，合理利用土地，以及进行有关科研等方面作出显著成绩的单位和个人，给予表彰和奖励。

第二章 土地的所有权和使用权

第七条 下列土地属于全民所有即国家所有：
（一）城市市区的土地；
（二）依法没收、征用、征收、征购、收归国有的土地（依法划定或者确定为集体所有的除外）；
（三）国家未确定为集体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂、河滩地以及其他土地；
（四）按照法定程序，农业集体经济组织在集体所有的土地上建造的房屋销售给全民所有制单位、城市集体所有制单位和城市非农业户口居民，其所售房屋占用的土地。
第八条 本条例第七条规定的国有土地以外的土地，属于集体使用。
第九条 国有土地和集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用。
第十条 国有土地使用者、集体土地所有者和集体土地非农业建设用地使用者，必须向土地所在地的区、县土地行政管理部门提出土地登记申请，经审核同意后，由市人民政府核发《国有土地使用证》；由区、县人民政府核发《集体土地所有证》、《集体土地建设用地使用证》。
第十一条 跨区、县行政区域占有和使用土地的，应当分别向土地所在地的区、县土地行政管理部门提出土地登记申请，根据土地权属性质，按照本条例第十条的规定，分别由市或者、县人民政府核发土地所有证书或者使用证书。
第十二条 变更土地的所有权、使用权或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物而使土地使用权转移的，应当向土地所在地的区、县土地行政管理部门提出变更登记申请，由市或者区、县人民政府更换土地证书。
第十三条 临时使用土地的，必须向土地所在地的区、县土地行政管理部门提出土地登记申请，由区、县土地行政管理部门核发《临时用地使用证》。
第十四条 国有土地使用权被依法收回后，由区、县土地行政管理部门办理注销土地登记手续。
第十五条 各级土地行政管理部门应当做好土地调查、土地登记、土地评价和土地统计工作，建立健全地籍管理制度。
土地所有者和使用者应当向土地行政管理部门提供土地统计、土地调查所需要的文件和资料，不得虚报、瞒报、拒报，不得伪造、篡改。
第十六条 土地所有权和使用权发生争议的，按照《土地管理法》第十三条和国务院《土地管理法实施条例》第八条规定处理。

第三章 土地的利用和保护

第十七条 土地利用应当制定总体规划。土地利用应当符合城市规划。
市和区（县）、乡（镇）土地利用总体规划，分别由本级人民政府组织编制，报上一级人民政府批准后执行。
土地利用总体规划的修改，必须经原批准机关批准。
第十八条 非农业建设用地实行计划管理。市土地行政管理部门和市计划行政管理部门应当按照国家计划编制用地计划指标。用地计划指标不得突破。
第十九条 征用菜地，由用地单位按照国家和本市有关规定向市或者区、县农业行政管理部门交纳新菜地开发建设基金。
征用粮田，由粮食、税务等行政管理部门相应核减被征地单位的粮食指标和农业税。
占用耕地进行非农业建设的单位或者个人，应当依法交纳耕地占用税。
第二十条 严格控制新建砖瓦窑场用地。原有的砖瓦窑场未经批准不得扩大用地范围。
禁止在耕地上擅自修建坟墓、采矿、采石、挖沙、取土等破坏土地资源的行为。
第二十一条 单位或者个人承包耕种的土地，不得荒芜。荒芜土地满一年的，由乡、镇人民政府按照荒芜前土地年产值一倍至二倍征收荒芜费。荒芜土地满二年的，除征收荒芜费外，由发包单位收回承包经营权。
荒芜费用于农业建设和生产发展，不得挪作他用。
第二十二条 从事采矿、采石、挖砂、取土等经营活动的单位和个人，必须按照有关规定办理用地手续，并向所在地的区、县土地行政管理部门预交复垦保证金。用地单位或者个人按照国务院《土地复垦规定》对土地复垦后，区、县土地行政管理部门应当退回复垦保证金。
第二十三条 以行政划拨方式取得的国有土地使用权，有下列情况之一的，由市或者区、县土地行政管理部门报同级人民政府批准，收回土地使用权：
（一）用地单位撤销或者迁移的；
（二）未经原批准机关同意，连续二年不使用的；
（三）不按批准用途使用的；
（四）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
集体所有土地上的非农业建设用地，不再使用或者连续二年不使用的，由土地行政管理部门收回土地使用权后归还村民委员会或者农业集体经济组织。
第二十四条 各类经济组织或者个人可以根据土地利用总体规划开发荒山、荒地、滩涂等土地资源，从事农、林、牧、渔业生产。
开发土地应当注意保护生态环境，防止水土流失。
第二十五条 开发国有荒山、荒地、滩涂从事农、林、牧、渔业生产，用地不足二百亩的，由区、县人民政府批准，报市土地行政管理部门备案；用地二百亩以上的，经市土地行政管理部门审核，报市人民政府批准。
开发集体所有的土地，从事农、林、牧、渔业生产，由开发单位或者个人与村民统员会或者农业集体经济组织签订开发承包合同，并报区、县土地行政管理部门备案。

第四章 土地的征用和划拨

第二十六条 国家建设用地征用、划拨，按照下列程序办理：
（一）用地单位持批准的设计任务书或者初步设计、年度基本建设计划等有关文件和城市规划行政管理部门核发的《建设用地规划许可证》，向市或者区、县土地行政管理部门申请建设用地。
（二）市或者区、县土地行政管理部门按照《建设用地规划许可证》核定的用地位置和界限，组织用地单位和被征地单位以及有关单位商定征用土地的补偿、安置方案。
（三）市或者区、县土地行政管理部门对补偿、安置方案按审批权限报人民政府批准并核发建设用地批准书后，办理土地的征用、划拨手续。
（四）建设项目竣工后，由市或者区、县土地行政管理部门会同城市规划行政管理部门核查实际用地，经认可后办理土地登记手续，核发国有土地使用证。
第二十七条 全民所有制企业、城市集体所有制企业同农业集体经济组织共同投资举办的联营企业，需要使用集体所有土地的，按照《土地管理法》第三十六条的规定办理。
第二十八条 国家建设用地的征用、划拨的审批权限：
（一）征用、划拨耕地一千亩以上、其它土地二千亩以上的，由市人民政府审核后，报国务院审批。
（二）征用、划拨外环线绿化带以外东丽、西青、津南、北辰四区和蓟县、宝坻、武清、宁河、静海五县范围内耕地五亩以下、其他土地十五亩以下的，由区、县人民政府审批，报市土地行政管理部门备案。
（三）征用、划拨塘沽、汉沽、大港三区范围内耕地十亩以下、其他土地十三亩以下的，由区人民政府审批，报市土地行政管理部门备案。
（四）征用、划拨外环线绿化带以内地区的土地和本款（一）（二）（三）项规定以外的土地以及国家重点建设项目用地，由市政府审批。
前款（二）（三）项用地涉及农业户口转非农业户口或者农民转工人的，由市人民政府审批。
第二十九条 一个建设项目需要使用的土地，应当根据总体设计一次申请批准，不得化整为零。分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用。
第三十条 与建设项目用地相邻的规划道路中心至建设项目用地之间的道路用地、无法继续耕种的土地等界外处理土地，由用地单位负责支付土地补偿费和安置补助费，具体范围由土地行政管理部门会同城市规划行政管理部门共同核定。
界外处理土地，由区、县土地行政管理部门负责管理。任何单位和个人不得侵占。
使用无法继续耕种的界外处理土地的，应当对原用地单位实际支付的土地补偿费和安置补助费予以补偿。
第三十一条 全民所有的农场、林场、牧场、渔场和部队、铁路等单位，在其农业用地范围内进行非农业建设，应当按照本条例第二十六条规定办理。
第三十二条 以行政划拨方式取得国有土地使用权的土地使用者，应当按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第三十三条 国家建设征用集体所有的土地，由用地单位按照下列规定向被征地单位支付土地补偿费和安置补助费：
（一）被征土地的补偿费按照土地被征用前三年平均年产值的六倍计算，其中学校、幼儿园、敬老院、医院等城市公益事业建设用地的土地补偿费，按照土地被征用前三年平均年产值的三倍计算。
（二）青苗补偿费按照耕地被征用前三年平均年产值计算，其中种植韭菜、藕等老根蔬菜的，按照被征用前三年平均年产值的三倍计算。
（三）地上附着物的拆迁补偿费应当按照有关规定合理作价补偿。
（四）安置补助费应当按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征耕地的数量除以征用前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每个需要安置的农业人口的安置补助费标准，按照每亩土地补征用前三年平均年产值的三倍计算。但是每被征用土地的安置补助费，最高不得超过土地被征用前三年平均年产值的十倍。
自市或者区、县城市规划行政管理部门核发《建设用地规划许可证》后，再种植的农作物和新建设的地上附着物不予补偿。
第三十四条 土地被征用前三年平均年产值的标准，应当按照下列方法计算：
（一）市土地行政管理部门会同市统计、物价、农业等行政管理部门核定不同类别土地被征用前三年平均年产值。
（二）区、县土地行政管理部门可以根据被征土地的具体条件和农作物生长情况，按照前项核定的平均年产值上下浮动百分之二十确定土地被征用前三年平均年产值。
第三十五条 用地单位支付的各项补偿费和补助费，除被征用土地上属于个人的附着物和青亩的补偿费付给本人外，其余部分应当专项存入银行，由区、县土地行政管理部门和乡、镇人民政府共同监督使用，由被征地单位用于发展生产、安置就业和不能就业人员的生活补助不得挪作他用。对农民转工人，农业户口转非农业户口的，用地单位应当将相应的安置补助费转拨给接收劳动力的单位。
第三十六条 因国家建设征用土地造成的多余劳动力，应当通过发展生产和其他就业途径就地安置。安置不完且人均耕地不足一亩的，根据被征地单位的征地数量与土地、劳动力的比例，安排部分符合条件的人员转为工人。......

㈩ 天津市房地产交易管理条例的修改决定

天津市人民代表大会常务委员会关于修改《天津市房地产交易管理条例》的决定
（2014年5月23日天津市第十六届人民代表大会常务委员会第10次会议通过）
天津市第十六届人民代表大会常务委员会第十次会议决定，对《天津市房地产交易管理条例》作如下修改：
一、增加一条作为第五条：“房地产交易行政主管部门应当加强对房地产交易活动和中介服务机构的监督检查，受理群众投诉，及时依法处理。”
二、第十条改为第十一条，删除第五项。增加一款作为第二款：“转让共有的房地产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人书面同意，但共有人之间另有约定的除外。”
三、增加一条作为第十二条：“正在依法查处的附有违法建筑的房地产，不得转让。城市管理综合执法部门应当自立案查处之日起三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门限制该房地产转让。违法情形消除后，城市管理综合执法部门应当在三个工作日内，书面告知房地产交易行政主管部门解除对该房地产的转让限制。”
四、第十一条改为第十三条，修改为：“建筑设计为独立成套的房屋，不得分割转让。”
五、第十二条改为第十四条，修改为：“房屋转让的，其土地使用权应当同时转让。”
六、第十三条改为第十五条，修改为：“房地产转让的，转让人应当如实书面告知受让人所转让房地产的权属、抵押、租赁以及房地产是否附有违法建筑等相关情况。”
七、第十五条改为第十七条，修改为：“房地产开发企业应当将待售新建商品房信息输入网上交易管理系统，取得房地产交易行政主管部门核发的商品房销售许可证后，方可销售。
“房地产开发企业销售新建商品房，应当与购房人签订网上交易管理系统打印的新建商品房买卖合同，并按照国家和本市相关规定，在销售现场公示商品房销售许可证、商品房买卖合同示范文本、全部准售房源等有关信息。”
八、删除第二十条。
九、第二十三条改为第二十四条，修改为：“房地产经纪机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员，其中至少含一名注册执业房地产经纪人。房地产经纪机构设立分支机构的，其分支机构应当有固定的经营服务场所和两名以上房地产经纪人员。”
十、第二十四条改为第二十五条，修改为：“房地产经纪机构及其分支机构应当在领取营业执照后三十日内，到房地产交易行政主管部门备案。
“房地产交易行政主管部门应当在三个工作日内出具备案证明，并将备案情况向社会公布。”
十一、第二十五条改为第二十六条，修改为：“房地产中介服务机构及其分支机构的名称、地址、服务内容和执业人员等事项发生变更的，应当在变更后三十日内到房地产交易行政主管部门办理备案。
“房地产经纪机构及其分支机构终止房地产经纪业务的，房地产交易行政主管部门应当注销其备案，并向社会公布。”
十二、第二十六条改为第二十七条，第三项修改为：“服务内容、范围、合同示范文本和收费标准；”
十三、删除第二十九条。
十四、第二十八条改为第二十九条，第一款修改为：“房地产中介服务机构提供房地产估价、咨询、经纪服务，应当签订书面合同。”
十五、第三十二条修改为：“房地产中介服务机构及其从业人员在房地产中介服务活动中不得有下列行为：
“(一)伪造、涂改、转让、租借中介服务资质证书、备案证明、注册执业证书、执业专用章；
“(二)对当事人隐瞒涉及房屋交易的重要信息；
“(三)收取房款或者房屋交易的押金、保证金、定金等，扣留委托人有效证件、房地产权属证书、公有住房租赁合同等；
“(四)发布虚假房地产广告和信息；
“(五)违反规定收取中介服务费用；
“(六)为禁止交易房屋的当事人提供经纪服务；
“(七)法律、法规规定不得从事的其他行为。”
十六、增加一条作为第三十三条：“房地产经纪人员、估价人员不得在两个以上房地产中介服务机构执业。”
十七、删除第三十四条。
十八、增加一条作为第三十四条：“房地产开发企业违反本条例第十七条第二款规定，未在销售现场公示相关信息的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。”
十九、增加一条作为第三十六条：“房地产中介服务机构及其分支机构，违反本条例第二十七条规定，未在经营场所公示相关事项的，由房地产交易行政主管部门予以警告，责令限期改正；逾期不改正的，处以一万元以上三万元以下罚款。”
二十、第三十五条改为第三十七条，修改为：“房地产中介服务机构有下列违法行为之一的，由房地产交易行政主管部门按照下列规定给予行政处罚：
“(一)违反本条例第二十三条第二款的，处以五千元以上一万元以下罚款；
“(二)违反本条例第二十五条第一款的，责令其停止房地产中介服务业务，并处以一万元以上五万元以下罚款；
“(三)违反本条例第二十九条第一款的，责令改正，并处以一万元以上三万元以下罚款。
“(四)违反本条例第三十二条第一、二、三、六、七项的，处以一万元以上五万元以下罚款。”
二十一、第三十六条改为第三十八条，修改为：“房地产中介服务机构违反本条例第二十二条和第三十二条第四项规定的，由工商行政主管部门依法予以处罚。”
二十二、第三十七条改为第三十九条，修改为：“房地产中介服务机构违反本条例第三十二条第五项规定的，由价格行政主管部门依法予以处罚。”
二十三、增加一条作为第四十条：“房地产中介服务机构违反本条例规定，受到房地产交易行政主管部门行政处罚的，处罚结果记入其信用记录。”
二十四、第三十九条改为第四十二条，修改为：“房地产交易行政主管部门及其工作人员在管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、擅自泄露房地产交易信息的，由其上级主管部门或者所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
二十五、第四十一条改为第四十四条，修改为：“按照住房制度改革和住房保障有关政策购买公有住房、经济适用住房、限价商品住房和历史风貌建筑的交易活动，按照国家和本市的有关规定执行。”
本决定自2014年7月1日起施行。
《天津市房地产交易管理条例》根据本决定作相应修正，重新公布。