土地一级开发法规

❶ 什么是土地一级开发权

土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件(熟地)，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
房地产开发商拿土地盖房子属于二级开发。
土地一级市场是指发行市场，二级市场是交易市场。

土地一级开发项目的流程
一 ．土地储备开发项目的要求
土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划（国有土地不受年度土地利用计划的制约）及土地储备开发计划。

二．土地一级开发的程序
（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。
（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。
（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。
（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。
（五）通过联审会的项目确定土地开发主体

1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。以招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。
2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续

(七)如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收

建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：

1、审核土地一级开发成本
2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求
3、根据委托合同支付相应土地开发费或管理费
4、纳入市土地储备库

❷ 土地一级开发具体流程图及相关法律法规

土地一复级开发流程，指企业从项制目前期调研、立项，一直到土地开发建设后的土地上市的全过程。

可简单表述如下：
前期调研 —— 规划意见 —— 规划用地 —— 立项 —— 征地 —— 拆迁 —— 市政建设 —— 验收 —— 上市

相关的法律法规如下：
1、财政部、国土资源部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
2、国务院《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》
3、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》
4、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
5、国土资源部《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》的通知
6、国土资源部《关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知》
7、国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》
8、商务部办公厅《关于在招商引资过程中严格执行国家有关政策的通知》

❸ 土地一级整理的暂行办法

长春市土地一级开发管理暂行办法第一条 为合理开发利用土地资源，满足本市经济发展和城市建设用地需求，规范土地一级开发行为，根据国家《土地储备管理办法》和《长春市土地储备管理办法》等相关法律法规的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 除榆树、九台、德惠、农安、双阳外的本市行政区域内，经市政府批准的土地一级开发项目，适用本办法。
第三条 本办法所称土地一级开发，是市国土资源主管部门按照土地利用总体规划、城市总体规划，为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。涉及国有土地及地上房屋征收的，按照有关法律执行。
第四条 市国土资源主管部门负责本市土地储备的管理工作。
市土地储备机构受市国土资源主管部门委托，负责本市土地储备的具体工作。
第五条 土地一级开发坚持以政府主导、市场运作的原则。按照《土地储备管理办法》的规定，经市国土资源管理部门批准，市土地储备机构对储备土地进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。土地一级开发涉及工程类投资的，按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位。
第六条 土地一级开发主要包括：
1.办理一级开发相关的政府审批手续，包括计划、规划、征地、农转用、房屋征收和需要办理的其他手续;
2.实施集体土地的征用及地上房屋的征收工作;
3.实施国有土地收回及地上房屋的征收工作;
4.实施地上附着物拆除、地下构筑物拆移工作;
5.进行土地平整及其他基础设施配套建设工作;
6.其他一级开发工作。
第七条 市土地储备机构通过招商方式融资实施一级开发的，应签订《土地一级开发融资合同》。
第八条 土地一级开发涉及的工程，按照有关规定，以公开招标方式确定工程监理公司，对工程实施单位进行履约管理。
第九条 土地一级开发项目融资实施的，融资成本应列入土地一级开发成本。
第十条 土地一级开发项目的偿还融资期限协商确定，但一般不少于3年(不包括项目施工期)。可优先偿还征地、拆迁等非工程类融资款项;基础设施配套建设项目按比例分期偿还。
第十一条 本办法自颁布之日起施行。

❹ 一级土地开发的国家政策有哪些

各省市都有相关的配套政策，常规的有《X省市国有建设用地供应办法》，《X省市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法》，《X省市土地储备和一级开发管理办法》，《X省市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让地价确认办法》等等，这是几个指导性的文件，然后还有很多细分的办法和规定等。

❺ 土地一级开发，房开企业应当具备哪些资质

1．注册资本不低于5000万元；
2．从事房地产开发经营5年以上；
3．近回3年房屋建筑面积累计竣工答30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续5年建筑工程质量合格率达100％；
5．上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。

❻ 土地一级开发的内容是什么

土地一级开发是指政府或其授权委托的企业在土地出让前，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详规，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一征用、拆迁、补偿、安置，并进行适当的基础设施建设和社会公共设施建设，使该区域范围内土地达到“几通一平”的建设条件，从而可以净地出让土地使用权的行为。
土地一级开发可以由土地储备机构主导，负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。在这种情况下，开发企业仅仅是作为土地储备机构的受托人，具体执行一级开发相关事务，开发企业的管理费（利润率）为开发成本的2%。
由开发企业自行负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织施的，利润率为开发成本的8%。
土地一级开发业务的特点
*资金密集。土地一级开发业务是属于资金密集型业务，资金需求往往达到几亿元或者几十亿元。
*融资困难。从事一级开发的企业大多数是为项目设立的项目公司，融资比较困难，原因在于：（1）企业成立时间短，缺少经营业绩，市场信誉和银行信用还没有建立起来；（2）企业缺少固定资产或其他有效财产作为融资抵押。一级开发阶段，土地使用权不归开发企业所有，企业不能以此进行抵押融资；（3）受国家宏观调控政策调控的影响，银行对包括土地一级开发在内的房地产行业贷款处于收缩状态。中国人民银行“121号文件”明确规定要“严格控制土地储备贷款的发放”，使得各类土地一级开发主体从银行获得资金支持难度加大；（4）缺少债券、股票上市等直接融资渠道。
* 需求稳定。土地是资源类商品，也是房地产产业链最前端的环节。而土地的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，使土地在很长一段时期将处于增值过程。以土地加工和交易为对象的土地一级开发业务基本上不存在价值风险，流动性风险也比较小。
*土地一级开发过程简单，与其对应的资金路线图清晰。现金流方面，资金主要用于征地、拆迁、市政基础设施建设和其他相关费用。由于征地、拆迁、市政等子市场比较成熟和透明，法律政策体系相对完备。因此，一级开发的过程和成本是可控的，事先可以做出比较准确的预算。8%的开发利润基本由政策提供保障。以上特性决定了土地一级开发与房地产二级开发不同的风险收益特性，是风险较低和收益稳定的经营业务。
*土地一级开发业务的发展方向是政府主导、市场化运作。从相关政策的演进来看，政府逐渐从市场的直接参与者向规则制定者和行业监管者的角色转变，通过培育市场主体、加强市场监管等举措推动土地市场发育。从规划的制订到土地供应的计划管理、土地入市交易管理等，都体现了政府的主导作用。同时，政府也在积极培育合格的市场主体，以维持适度竞争。
*土地一级开发业务的发展方向是培育市场化的土地一级开发主体，实行市场准入制度。
《北京市土地储备和一级开发管理暂行办法》第四条规定，“土地储备开发坚持以政府主导、市场化运作的原则，可以由土地储备机构承担或者通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。”未来，只有有诚信、有实力的开发企业才能经营土地一级开发，市场准入门槛的提高将进一步提升土地一级开发企业的整体素质，降低融资风险。
日前，北京市土地一级开发招投标政策已获审批通过，将正式开始实施，这意味着北京市土地一级开发将驶入更加市场化、透明化运行的轨道。

❼ 国土资源部的土地一级开发“退出令”是什么文件具体内容是什么请高人指点！

部细化“两整治一改革”目标任务
明确4个方面19项任务完成时限；13个司局、4个直属单位为责任单位

2010-09-14 | 作者： 刘振国 吕 媛 | 来源： 中国国土资源报 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

9月10日，国土资源部办公厅通知明确，“两整治一改革”的目标任务细化为开展土地和矿业权交易市场专项整治、开展整纪纠风专项整治、深化国土资源管理制度改革、加强统筹协调和监督检查等4个方面共19项任务。各项任务确定了完成时限，部机关13个司局、4个直属单位为责任单位。

在各项任务中，有多项需要尽快拿出对策、方案。今年9月底前，土地利用管理司要提出规范土地使用权交易市场的实施方案并组织实施，矿产开发管理司要提出建立健全矿业权有形市场的实施意见并组织实施。10月底，“两整治一改革”专项治理办公室将组织开展工作情况检查。

今年12月底前，要完成风险点排查和自查自纠并进行总结、分析、报告，对开展地方和基层国土资源部门主要负责人廉政教育集中整训作出计划安排，完成对现有审批事项的梳理并制定土地和矿业权审批制度改革实施方案，研究制定综合电子信息监管平台建设、应用、管理实施方案，完成国土资源系统行政管理人员交叉任职情况的清理并研究制定领导干部在社会组织中兼职的管理规定，制定土地估价管理办法和矿业权评估行业管理办法，建立中介机构廉洁从业和诚信档案，研究制定国土资源领域违规违法案件公开通报和挂牌督办实施办法、国土资源行政处罚办法等。

有多项任务规定明年完成。其中，2011年3月底前，土地储备机构必须与其下属和挂靠的从事土地开发相关业务的机构彻底脱钩。 各地国土资源部门及所属企事业单位都不得直接从事土地一级市场开发。从2011年起，各级国土资源管理部门要制定并公开年度职能转变的具体工作目标，对大额资金管理、重大专项资金实施等实行在线全程监管。