深圳经济特区土地使用权出让条例

A. 土地使用费怎么收取

土地使用费收费标准是每平米140元。土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的费用，是土地使用者获得用地应付出的代价。按照规定，新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。土地使用费自核定之日起五年内不变;五年期满后，根据实际情况，重新核定。

国家新增建设用地土地有偿使用费缴纳标准，拟在现行基础上提高1倍。最高的一等地区，将从70元/平方米调整为140元/平方米。按照规定，新增建设用地土地有偿使用费，是指新增建设用地的平均土地纯收益。据估算，标准调整后，中央和地方实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费将提高1倍。
征收土地使用费是国家土地所有权的经济体现，是政府加强土地管理，合理配置土地资源的经济手段。土地使用费的收入，用于特区国土资源的保护开发、优化利用的行政管理。

什么情况下，需缴纳土地使用费？

使用特区范围内土地的单位和个人，都必须依据深圳经济特区土地使用费征收办法的规定缴纳土地使用费，但该办法规定免缴的除外。 同时，在土地使用权出让合同书中还约定：乙方在使用土地期间，未按合同约定支付土地使用权出让金和土地开发与市政配套设施金，并未按合同规定缴纳土地使用费的，甲方可不予办理与本地块有关的房地产权登记、建筑许可、销（预）售许可及。

B. 最高法院2013民提字第94号

深圳市福田区南天一花园业主委员会诉讼房屋侵权纠纷再审案民事判决书最高人民法院（2013）民提字第94号
深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司等房屋侵权纠纷再审民事判决书
中华人民共和国最高人民法院
民事判决书
（2013）民提字第94号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市福田区南天一花园业主委员会，住所地广东省深圳市福田区百花三路南天大厦二幢1单元首层。
负责人：范国振，该委员会主任。
委托代理人：吴耀鸿，广东金圳律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城市建设开发（集团）公司，住所地广东省深圳市罗湖区红岭南路金华街一号。
法定代表人：方一兵，该公司董事长。
委托代理人：刘长森，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
委托代理人：杨洲，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：深圳市城建监理有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭园中花园D座三楼。
法定代表人：梁跃东，该公司董事长。
委托代理人：毕秀林，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。
委托代理人：徐仲南，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。
一审被告、二审被上诉人：深圳市城建物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南中路统建办公楼1栋15层。
法定代表人：王黎，该公司董事长。
委托代理人：董江，深圳市城市建设开发（集团）公司职员。

再审申请人深圳市福田区南天一花园业主委员会（以下简称南天一花园业委会）与被申请人深圳市城市建设开发（集团）公司（以下简称深圳城建公司），深圳市城建监理有限公司（以下简称深圳城建监理公司）及一审被告、二审被上诉人深圳市城建物业管理有限公司（以下简称深圳城建物业公司）房屋侵权纠纷一案，广东省高级人民法院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决。南天一花园业委会不服，向本院申请再审。本院于2013年1月10日作出（2012）民申字第1281号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2013年7月11日开庭进行了审理。南天一花园业委会的负责人范国振、委托代理人吴耀鸿，深圳城建公司的委托代理人刘长森、杨洲，深圳城建监理公司的委托代理人毕秀林、徐仲南，深圳城建物业公司的委托代理人董江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2002年11月11日，南天一花园业委会以深圳城建公司、深圳城建监理公司、深圳城建物业公司为被告，向广东省深圳市中级人民法院（以下简称深圳中院）提起本案诉讼，深圳中院以南天一花园业委会不拥有本案所涉房地产产权，与本案没有直接利害关系为由，于2003年3月31日作出（2003）深中法民五初字第51号民事裁定，驳回南天一花园业委会的起诉。南天一花园业委会不服上述裁定，上诉至广东省高级人民法院（以下简称广东高院）。广东高院于2003年12月23日作出（2003）粤高法立民终字第180号民事裁定，撤销深圳中院的上述裁定，指令深圳中院对本案进行审理。深圳中院审理后，于2004年10月20日作出（2003）深中法民五初字第51号民事判决，驳回南天一花园业委会的诉讼请求。南天一花园业委会不服，上诉至广东高院。广东高院于2006年12月30日作出（2006）粤高法民一终字第12号民事裁定，撤销一审判决，将本案发回深圳中院重审。
南天一花园业委会诉称，南天一花园是深圳城建公司于80年代末开发的商品房住宅小区，小区内主建筑物为三栋18层住宅楼（下称南天大厦），所有大厦底层均规划设计为公共开放空间（下称架空层），净空为4.5米。另小区内还规划有两栋小楼，作为三栋大厦的公用配套设施，面积为937平方米，《深圳市白沙岭片区法定图则》（以下简称《法定图则》）确定其用途为居委会和社区管理用房。上述小区共有商品房1140套，深圳城建公司自1988年开始对外预售，现已全部入住。根据法律规定，深圳城建公司转让上述房地产后，小区红线范围内的土地使用权、房屋及其公用配套设施的产权转归全体业主享有。但深圳城建公司自1995年8月14日至今擅自改变公共开放空间的设计功能，将各栋大厦底层违章改建成商业铺位，委托其下属子公司深圳城建物业公司对外出租，从中牟取利益。同时，深圳城建公司自1995年8月14日至2000年3月13日私自将两栋配套小楼对外出租并收取租金，2000年3月14日深圳城建公司又将上述小楼私自委托其下属公司深圳城建监理公司对外出租，并由深圳城建物业公司收取租金。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司的行为严重侵害了南天一花园全体业主的权利，故起诉请求：1、深圳城建公司、深圳城建物业公司停止侵权，拆除南天一花园三栋大厦底层的违章建筑，恢复底层为公共开放空间，并赔偿损失145万元；2、深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿损失655万元；3、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归全体业主共同享有；4、深圳城建公司、深圳城建监理公司按照政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还房屋之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，三栋大厦底层的所有权属于深圳城建公司，将底层封闭是符合规划设计的，封闭底层出租是历史问题。两栋小楼是规划中的建筑，有自己合法独立的用地面积，是按程序报建、报批由深圳城建公司投资建设的。两栋小楼不在南天一花园业委会名下，其以侵权为由要求深圳城建公司赔偿损失没有依据。南天一花园业委会提出巨额赔偿要求，增加的诉讼请求没有交纳诉讼费用的情况下，不应属于本案审理范围。本案没有损害事实的存在，底层改建成商铺出租依法办理了租赁许可证，不具有违法性，且已被拆除恢复了原有功能，深圳城建公司主观上没有过错，南天一花园业委会以指导租金为依据计算的数额与底层改建商铺对外出租之间不存在因果关系。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建物业公司答辩称，南天一花园业委会不是适格原告。业主对南天一花园三栋大厦底层没有所有权，南天一花园总房产证已对底层建筑面积确权，产权人为深圳城建公司，虽然总房产证已经被注销，但并不当然说明底层归属于业主所有。南天一花园业委会提供的2001年8月27日深规土函第HQ0102001号复函证明，底层未参加公用面积分摊给各业主。在法律法规没有规定底层所有权归属的情况下，建筑物区分所有权理论不能作为定案依据。《建筑面积计算规则》规定超过2.2米的底层应当计算建筑面积，应当计算建筑面积的部分没有分摊给业主，根据“谁投资，谁受益”的原则，该部分建筑面积属于深圳城建公司所有。同济大学建筑设计研究院深圳分院1994年6月3日《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》证明，底层使用的基本原则是封闭1/3供配套使用，其余2/3供停车和休闲用。深圳城建物业公司对底层的管理行为是受深圳城建公司委托而进行的，是合法行为。南天一花园业委会计算底层损失没有充分依据。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳城建监理公司答辩称，南天一花园业委会不具有诉权。两栋小楼初始登记虽然经行政诉讼被撤销，但是行政诉讼判决同时明确了南天一花园业委会对两栋小楼不享有所有权，因此不存在深圳城建监理公司侵犯南天一花园业委会权利和赔偿的问题。请求驳回南天一花园业委会的诉讼请求。
深圳中院一审经审理查明：涉案南天一花园为深圳城建公司于20世纪80年代末开发的商品房，截至2001年10月底南天一花园的大部分房产已被深圳城建公司出售。1995年始南天一花园的部分房屋底层架空层被封闭作商业用途出租，由深圳城建物业公司进行管理并收取房屋租金，直至2002年11月涉案架空层拆除封闭，架空层空间被恢复。南天一花园红线内两栋配套小楼为深圳城建公司开发。1995年8月深圳城建公司将两小楼出租，收取租金。2000年初深圳城建公司委托其下属深圳城建监理公司出租，并收取租金。深圳市福田区租赁管理局于2000年3月14日，向深圳城建监理公司核发了上述两栋配套小楼（福公）房租证第G10171号01《房屋租赁许可证》。南天一花园业委会以该租赁许可证违法为由，于2002年4月27日诉至深圳市福田区人民法院（以下简称福田区法院）。福田区法院认为该区租赁管理局核发此租赁许可证的行为不合法，以（2002）深福法行初字第62号行政判决，撤销了上述租赁许可证。本案审理期间，深圳城建公司就案涉两栋小楼申请初始登记，深圳市国土资源和房产管理局依其申请将房屋登记确权给深圳城建公司。南天一花园业委会于2004年3月8日向福田区法院提起撤销登记的行政诉讼，福田区法院于2004年7月6日裁定不予受理，南天一花园业委会不服，向深圳中院提起上诉。深圳中院于2006年5月8日作出（2006）深中法行终字第144号行政判决、（2006）深中法行终字第110－131号行政判决，确认涉案两栋商业服务楼的初始登记和分户产权登记应予以撤销。深圳市规划与国土资源局福田分局于2002年11月7日向深圳城建公司发出《强制恢复建筑物原使用功能的公告》，决定于2002年11月18日对南天一花园一、二、三栋架空层被违法改变功能的部分强制恢复原使用功能。
深圳中院一审认为，南天一花园业委会经业主合法选举产生并经行政主管部门批准成立，有权代表业主提起本案诉讼，是本案适格诉讼主体。对于深圳城建公司改建的南天一花园各栋大厦底层架空层商业铺位，政府主管部门已认定为违法建筑，并已强制恢复原状。因此，南天一花园业委会要求恢复架空层原状的诉讼请求已得到实现，本案中不再处理。即使深圳城建公司因出租该违法建筑获取了收益，该收益亦属违法所得，应由政府主管部门进行处理，南天一花园业委会无权对该违法所得提出主张。所以，南天一花园业委会要求深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司就架空层的改建赔偿损失145万元的诉讼请求缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据深圳城建公司提交的涉案两栋小楼的报建、规划资料，涉案两小楼是深圳城建公司所建的独立建筑，虽然属于小区的配套设施，但不属于公共建筑面积分摊的范围，也没有被规划为物业服务用房，南天一花园业委会主张该两栋小楼产权属于小区全体业主共有，没有事实和法律依据，该院不予支持。因该两栋小楼的产权并不属于小区全体业主共有，对南天一花园业委会就该两栋小楼停止侵权并赔偿经济损失的诉讼请求，该院亦不予支持。深圳中院于2010年3月2日作出（2007）深中法民五重字第2号民事判决：驳回南天一花园业委会的诉讼请求。本案一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担。
南天一花园业委会不服，向广东高院提起上诉称，案涉架空层的权益归属全体南天一花园业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司与深圳城建监理公司未经南天一花园业委会和业主同意私自出租牟利，侵害全体业主的权利，依法应承担侵权赔偿责任。案涉两栋小楼依法属于南天一花园全体业主共有，深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司强行占有使用，构成侵权，应承担返还房屋和赔偿损失的责任。故请求：1、撤销一审判决；2、确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、判令深圳城建公司、深圳城建物业公司赔偿因其侵占并封闭南天一花园三栋住宅架空层予以商业出租造成全体业主经济损失145万元；4、判令深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，并赔偿全体业主损失655万元，以及按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司答辩称，一审判决认定南天一花园业委会请求的架空层改建损失缺乏事实和法律依据正确。南天一花园业委会关于返还两栋配套小楼并赔偿损失的请求没有事实和法律依据。
深圳城建物业公司答辩称，业主分摊的公用面积不包括案涉架空层建筑面积，架空层不属于业主所有。《中华人民共和国物权法》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称建筑物区分所有权司法解释）均是本案纠纷行为发生后施行的，本案不应适用相关规定。深圳城建物业公司受深圳城建公司委托对架空层进行的物业管理行为合法。
深圳城建监理公司答辩称，深圳城建监理公司提交的白沙岭用地划拨红线图证明两栋小楼的用地已经划拨给了深圳城建公司，但深圳市上世纪80年代到90年代初的土地都是政府划拨的，无需交纳土地出让金，因此当时没有意识要办理两栋小楼的土地使用权证。
广东高院二审经审理查明：一审期间本案各方当事人均予确认的《法定图则》中的文本总则第2.2条载明：现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符。一审期间，南天一花园业委会为证明架空层经济损失提交了以下证据：（一）深圳市福田区房屋租赁管理办公室颁发给深圳城建公司的（福）房租证第G10034号《房屋租赁许可证》，该证明载明的用于出租的房屋是福田区白沙岭住宅区1-6号楼一层，包括了南天大厦的架空层。（二）深圳城建公司与架空层商铺承租人签订的《房屋租赁合同》，以证明深圳城建公司委托深圳城建物业公司出租架空层，并按55元／平方米的标准收取租金。（三）《架空层租金计算说明》。载明：1、根据《房屋租赁许可证》出租面积为5000平方米，出租时间自1995年8月14日至2002年11月14日。2、南天一花园业委会按2002年6月15日统计的出租面积和55元／平方米的标准计算如下：（1）总出租面积：一栋600平方米，二栋510平方米，三栋476平方米，累计为1586平方米。（2）时间自1995年8月14日至2002年11月14日共7年。（3）每年总计租金为55×1586×12=105万元。（4）7年累计租金为105万元×7=735万元。3、南天一花园业委会诉请架空层被侵权的损失为145万元。（四）载明南天大厦架空层出租面积为1586.75平方米的南天一花园出租架空层情况一览表。深圳城建公司、深圳城建物业公司、深圳城建监理公司对前述证据质证认为，对《房屋租赁许可证》的真实性无异议，对《房屋租赁合同》的真实性和客观性未发表意见，不同意南天一花园业委会计算的架空层出租面积及经济损失。一审期间，深圳城建公司提交了南天大厦的设计者同济大学建筑设计研究院深圳分院在1994年6月3日出具的《白沙岭居住区南天大厦底层使用问题的说明》，该文载明案涉架空层的基本使用原则是封闭三分之一供配套使用，其余三分之二供停车和休闲用。南天一花园业委会对于该证据的真实性不发表意见，不予确认。深圳城建物业公司、深圳城建监理公司确认该证据的真实性、合法性及关联性。
广东高院二审查明的其他事实与一审法院查明事实一致。
广东高院二审认为，本案系房屋侵权纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议的焦点是：（一）南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立。（二）南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入。
关于南天一花园业委会请求的架空层被改建的损失是否成立的问题。案涉架空层是南天大厦整体结构的一部分，是该大厦的附属设施，应由南天大厦全体所有权人共同使用。深圳城建公司不是案涉架空层的所有权人，其擅自改变案涉架空层的使用功能，封闭部分架空层用于商业出租，损害了南天大厦全体小业主的使用权，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款的规定，应向南天大厦全体小业主承担停止侵害、恢复原状、赔偿损失等民事责任。一审判决认定代表南天大厦全体小业主的南天一花园业委会无权请求因案涉架空层被封闭遭受的经济损失不当，该院予以纠正。深圳城建公司、深圳城建物业公司和深圳城建监理公司虽不确认南天一花园业委会提交的载明案涉架空层出租面积为1586平方米的证据，但未提交足以反驳的证据，南天一花园业委会以此为基数，按深圳城建公司与部分架空层承租人签订的租赁合同约定的55元／平方米的租金标准主张架空层损失有事实依据。据计算，深圳城建公司将案涉架空层封闭并出租7年的租金收入为735万元，南天一花园业委会只主张145万元经济损失，可以视为南天一花园业委会主张的该145万元经济损失已经扣除了深圳城建公司为封闭和出租架空层等支出的合理费用。故对南天一花园业委会主张的145万元经济损失予以支持。深圳城建物业公司擅自改变案涉架空层的设计功能后改建商铺出租，侵害了南天大厦全体小业主对架空层的使用权，深圳城建物业公司不考虑该行为的侵权性质，接受深圳城建公司的委托对外出租案涉架空层并收取租金，对于该侵权行为给南天大厦全体小业主造成的经济损失亦有过错。南天一花园业委会请求深圳城建公司、深圳城建物业公司共同赔偿因案涉架空层被改建所受经济损失合理，亦予支持。
关于南天大厦的全体购房人是否案涉两栋小楼的共有权人及可否主张该小楼的租金收入的问题。《法定图则》颁布前该两栋小楼未作为南天大厦的物业管理用房，而是一直由深圳城建公司对外出租，根据《法定图则》关于“现有土地的利用性质若与本图则规定不符，暂时不须更正，但若对用地的部分或全部进行改造，则该用地新的土地利用性质必须与本图则的规定相符”的内容，《法定图则》关于各地块配套设施的规划不改变相关地块上现有土地利用性质。可见，《法定图则》仅是有关地块用途规划的依据，而不是相关土地使用权及其地上建筑物所有权的依据，不能作为南天一花园业委会主张两栋小楼为南天大厦各购房人共同共有的依据。而该两栋小楼不属于南天大厦的附属设施，只是配套设施，其所有权不因南天大厦商品房出售给各购房人而当然属于购房人共同共有。根据1994年11月1日起施行的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第四十七条关于“开发建设单位在移交住宅区时，按市政府有关规定以建造成本价提供住宅区物业管理用房，其产权属该住宅区全体业主共有”的规定及第四十八条关于“开发建设单位应在移交住宅区时，按市政规定的比例以同期政府微利房价格向业主委员会提供部分商业用房，该商业用房的产权属该住宅区全体业主共有”的规定，南天大厦全体购房人需要两栋小楼内相关物业作为物业管理用房和商业用房的应分别支付相应的建造成本价和同期政府微利房价格以取得相关房产的共有权，但南天一花园业委会未举证证明南天大厦全体购房人按该小楼的成本价或者深圳市的微利房价格支付了该两栋小楼所有权的对价。案涉两栋小楼由深圳城建公司投资建设而成，不属于公共建筑面积分摊的范围，两栋小楼被登记为深圳城建公司所有的具体行政行为虽因程序性问题而被撤销，但并不能据此证明该楼房属小业主所有。
广东高院于2011年7月6日作出（2010）粤高法民一终字第114号民事判决：一、撤销深圳中院一审判决；二、深圳城建公司、深圳城建物业公司自判决生效之日起10日内向南天一花园业委会支付赔偿金145万元；三、驳回南天一花园业委会的其他诉讼请求。一审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。二审案件受理费50010元，由南天一花园业委会负担40945.7元，深圳城建公司、深圳城建物业公司共同负担9064.3元。
南天一花园业委会不服，向本院申请再审称，按照《法定图则》的规定，南天一花园的建筑容积率为3.0，该花园占地面积为36750.6平方米，总住宅建筑面积为114143.65平方米。因此，案涉两栋小楼没有计入建筑容积率，未分摊相应土地使用权份额。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条等法律规定的“房地一致”原则，该两栋小楼的所有权应当随该花园36750.6平方米土地使用权的转让转归全体业主共同享有。案涉小楼取得的房产初始及分户登记证书，已经被行政判决撤销，案涉小楼无法单独办理产权登记，根据民商法溯及力的基本规则，本案应当适用或类推适用物权法及建筑物区分所有权司法解释的规定，认定小楼属于建筑物区分所有权的共有部分，其产权归南天一花园小区全体业主共同所有。深圳城建公司主张两栋小楼有预留的用地面积缺乏事实和法律依据。案涉两栋小楼被《法定图则》确定为居委会和物业管理用房，应为全体业主共同所有，二审判决适用已经被废止的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的规定，以南天一花园购房人没有按规定支付案涉两栋配套小楼的对价为由，认定南天一花园业委会诉讼主张理据不足，属于适用法律错误。深圳城建公司占有并出租属于南天一花园小区全体业主共有的案涉两栋小楼，构成侵权。故请求：1、撤销广东高院二审判决第三项；2、改判确认南天一花园红线内两栋公用配套小楼的所有权归南天一花园全体业主共同享有；3、改判深圳城建公司、深圳城建监理公司停止侵权，返还南天一花园红线内两栋公用配套小楼，赔偿全体业主损失655万元，并按照深圳市政府主管部门公布的指导租金标准，赔偿全体业主自2003年3月1日起至返还上述配套小楼之日止遭受的损失。
深圳城建公司再审答辩称，《法定图则》所确定的建筑容积率是2000年发布的，而案涉地块在上世纪80年代末、90年代初建设时，是分批分期建设的，当时没有针对该地块的容积率，该图则不能作为确定案涉小楼所有权的依据，且《法定图则》明确指出，现有土地的利用性质若与图则规定不符，暂不须更正。案涉两栋小楼是深圳市政府主管部门规划的建筑，有单独的报批、报建、验收和工程结算手续，深圳城建公司并已就案涉两栋小楼的土地使用权与政府部门签订协议并补缴了地价款，取得了相应的土地使用权。在宗地红线图中，案涉两栋小楼有自己的用地面积，在深圳城建公司就南天大厦三栋住宅楼申请初始登记时，已经将案涉两栋小楼的基底面积做了预留，该两栋楼的用地没有计入三栋住宅楼的分摊公用地面积。对两栋小楼所占用土地，深圳城建公司享有独立合法的权利，该权利并未转让给南天一花园全体业主。案涉两栋小楼房产登记证书被撤销系因办证程序违法，行政判决并未从实体上认定该两栋小楼属于南天一花园业主共有，亦不能因此认定案涉小楼不能单独办理产权登记。案涉小楼具有构造上、利用上的独立性，有合法报建、审批及竣工验收手续，并非南天大厦三栋住宅楼的附属设施，不可能构成住宅楼的共有部分。深圳城建公司因合法建造的事实行为取得两栋小楼的所有权。案涉两栋商业服务小楼在规划、报建和审批文件中均确定为商业服务楼而非物业管理用房，建成后亦一直作为商业经营用途使用。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建监理公司再审答辩称，同意深圳城建公司的答辩意见。《法定图则》是2000年颁布的，不能约束1990年报建的房屋，不能作为认定案涉小楼所有权的依据。对于物权的认定，应当尊重房地产主管机关的专业意见，深圳城建公司有独立的报批、报建及工程验收手续，对于案涉小楼所占用的土地的使用，经过了相关国土资源管理部门的审批。对本案的处理，还应当考虑上世纪90年代初期的实际情况。二审判决适用当时的物业管理条例，符合当时的历史情况，不属于适用法律错误。根据建设部的相关规定，对于投资建房单位，在没有文件作出特别规定的情况下，应当登记为房屋所有权人。南天一花园业委会的部分再审请求，是2004年7月向原审法院申请增加的诉讼请求，没有缴纳相应的诉讼费，亦没有申请免交或者缓交诉讼费，不应列入本案审理范围。请求驳回南天一花园业委会的再审请求。
深圳城建物业公司述称，同意深圳城建公司和深圳城建监理公司的意见。
文件复函（深规土函第HQ0102001号），证明根据该复函内容，案涉两栋小楼属于南天一花园配套公用面积。该复函系对南天一花园业委会的答复，第3条称配套的二栋两层小楼属公用面积。深圳城建公司、深圳城建监理公司及深圳城建物业公司对上述证据的真实性未提出异议，但认为，初始登记证书并未写明用地面积及房屋建筑面积，附图中没有标明案涉两栋小楼，系因附图制作时小楼尚未建成，该初始登记证书虽被注销，但深圳城建公司继续享有未出售房屋的所有权，且案涉两栋小楼与三栋住宅楼不属于同一工程；《法定图则》是一份完整文件，其中注释明确该图则系对未来建设的指引，对原有建筑物没有约束力，不能作为本案确权的依据。
（注：全文字数超过网络知道的限制……）

C. 土地审批权下放、存量盘活等助力深圳高质量发展

今年是深圳经济特区成立40周年，也是党中央决定建设中国特色社会主义先行示范区一周年之际。

新华社北京10月11日电，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020－2025年）》（下称方案），涉及土地制度、金融、教育领域等共27条，并发出通知，要求各地区各部门结合实际认真贯彻落实。

“审批权下放使土地效能最大化”

方案指出，在支持在土地管理制度上深化探索方面，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《每日经济新闻》记者表示，土地审批权下放并不是一个新政策，今年年中国家就发布文件将基本农田以外的农民地转建设用地审批权下放到各省，探索二三产业混合用地出让、弹性年限等对深圳都是利好的。对于地方来讲，它知道土地要素该怎么配置才能效益最大化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准，类似规定使得后续深圳在获取增量属性的建设用地方面有更大权限。此类做法实际上对于一些城市建设用地紧缺的城市是有启发意义的，能够减少土地征收征用的时限，促进相关土地市场的改革，最终增加土地供给规模和提高效率。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析，这一方案授权深圳市政府审批永久基本农田以外的农用地转为建设用地，给予先行示范区处理农民房、城中村特别支持，帮助深圳解决这一长期历史遗留问题。如果500万套左右的小产权房能够有序进入市场流通，将给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

“多形式丰富土地供应”

在寸土寸金的深圳，提高土地利用效率，是深圳高质量可持续发展的重要因素。

来自深圳市规划和自然资源局的调查显示，经初步梳理，截至2017年底，深圳市已签订土地使用权出让合同满2年仍未开发建设的土地共564宗，总用地面积为11.94平方公里。

为提高国土空间集约高效利用率，方案指出，支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

许小乐认为，大量小产权房、厂房宿舍等不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制，有助于盘活存量工业用地，按照产业结构转换的实际需求，使土地空间得到更加高效利用。一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。

李宇嘉认为，对于深圳来讲，盘活存量用地需求更迫切。随着40年的发展，深圳已由工业用地为主转向现代服务业、高科技高端制造和生活用地为主，用地的空间结构是必须调整的。

“通过此类用地市场的改革，有助于加快土地盘活，丰富土地供应，减少各类纠纷。”严跃进称，存量用地改革和增量用地改革一起，能够真正丰富深圳的土地供应，有助于先行示范区的真正改革。

D. 我国商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是

商业、旅游、娱乐用地四十年。

1：居住用地七十年，科技、文化：根据《经济特区土地使用权出让条例》第十四条的规定、体育用地五十年。

2：教育、旅游、加气站用地为二十年、娱乐用地四十年。

3：工业用地五十年，土地使用权出让最高年限按下列用途确定。

4：土地使用权是指国家机关、企事业单位、农民集体和公民个人，以及三资企业，凡具备法定条件者，依照法定程序或依约定对国有土地或农民集体土地所享有的占有、利用、收益和有限处分的权利。

E. 从《经济生活》的角度，分析深圳经济特区能够创造“奇迹”的原因。我要最佳答案。

自1978年中国的经济政策确定了改革开放路线之后,经济特区的设立可以说是首波重
大的经济政策,而经济特区也俨然是中国由计画经济走向市场经济的「实验室」,在1980年
核准成立的五个经济特区之中,深圳地区由於得到政策的偏好与地理位置的优势,短短十年
之内以惊人的速度发展,其经济成长的速度和程度在中国几乎没有地区可以与之相比.然而
当深圳特区完成市场经济的阶段性任务之后,政策优势开始转移至其他地区,因而此区的建
设进程逐渐缓和下来,经济成就也相继被其他经济特区超越,由於区域发展过於快速,深圳
地区虽然曾经拥有傲人的发展成绩,但也尝到了发展的恶果.
边区在国家发展的过程中,因资源有限,远离中央,故在发展的契机上,有其
局限性,因而造成国家力量在边区发展扮演了重要角色.随著国家政策的施予,边区
会依据特定的政策目标接收来自中央的行政资源,导致边区发展受制於国家政策,而
有跳跃式的情况发生,中国经济特区产生,就是一个标准的案例.
经济特区在定义上是「国家在其领土范围内划出的，为外国投资者提供减免关
税和劳动力 市场等优惠条件的一定区域.是一种对外开放 对内实行不同於国内其
他地区的管理方式并适当隔离的特殊经济区域.」因此「经济特区」
在区域的发展上,完全是受制於政策导引,而其中又以深圳特区为发展之最.
深圳特区座落於深圳市南侧,东临大鹏湾,西接珠江口,南为深圳河,北
傍梧桐山和羊台山,呈东西向狭长带状分布,自1980年成立以来,从昔日的广东沿
海小镇,逐步建设为百业俱兴,高楼林立,工商,农牧,住宅,旅游等综合发展的新
兴现代化城市人口超过700万的大都市,发展历程
1978年底,中国共产党召开第11届三中全会,首度启动经济改革政策,邓xp要求「可以先从局部做起,从一个地区,一个行业做起,逐步推行.中央各部门要允
许和鼓励它们进行这种试验」因此「经济特区」便是在这样的政
策目标下产生,即利用开辟特别行政区域的方式,独立於当时现行的法令规章,甚至
是意识型态(即在社会主义国家进行资本主义活动),在中国先行试验市场经济体制,
於是1979年3月以原广东省宝安县改隶深圳市,1980年5月国务院决定在广东深圳
与其他地区(珠海,汕头和福建厦门),成立经济特区.
深圳特区总面积为三二七.五平方公里,占深圳市总面积的六分之一,人口四
十七万.(江季桦,1988),并於1983年耗资一亿三千万元人民币,著手建立一条长
达84公里的第二国境线(简称二线)将深圳特区异於其他地区的管辖,
不论是投资,旅游都可享受免税或减税的优待,但是在特区生产的货物如要销往中
国,则必须补办完税,检验等手续,才能通过「二线」,人员要从特区进入,亦要办
理一般的入境手续藉此区隔特区管理与其他地方行政区的不同.
深圳特区的功能随著发展的进程而有所调整,综观其发展过程,可以分成两个
时期,即优惠政策时期与后优惠时期.
一,政策优惠时期
深圳经济特区最初成立的目标,在於成为类似其他国家的加工出口区或是出口
特区 ,此时期的产业结构以「三来一补」产业为主,即来料加
工(外商提供企业材料,经加工后收取加工费),来样加工(外商提供式样,品质与规格,
并供应原料,经加工后收取加工费),来件装配(外商提供配件,而委任进行装配工作,
装配完成,收取装配费)及补偿贸易(外商提供信用贷款,或直接提供生产所必须的机
器设备,技术,物资或劳务,期限内以产品或劳务等价值偿还外商).
所以「三来一补」的产业便是利用中国廉价的劳工和低廉的生产成本,来吸引
外商进行投资,属於典型的劳力密集产业,综合分析深圳的产业结构和技术构成,前
18年深圳基本上是以引进国外的劳动密集型产业为主,形成了劳动密集行为主导的
产业格局,资本密集型的产业引进成效不太显著,大工业基本未能成为深圳经济主体
与产业支柱因此「三来一补」的政策,将使外商转移生产技术
较低的产业,甚至只做简单的装配工作,紧缩「三来一补」将成为
特区管理的新的转捩点.
1991-1995是深圳特区的转型时期,首先1991年7月深圳证交所开业,10月耗
资一亿八千五百万美元的深圳国际机场启用,1992年1月邓xp南巡,1992年7月
全国人大常委会授予深圳市立法权,深圳市将有更多的自主权从事扩大改革开放,但
是无可否认,过去十多年来深圳经济的高度成长,主要仰赖政策优惠,特别是藉「外
汇留成」所形成的竞争优势,而中国中央为纾缓内陆省市与特区间的利益矛盾,日前
取消特区外汇留成之优惠,改为「二八分帐」,深圳的外贸灵活度立遭打击而1994年起,「三来一补」也不再享有三年免税的待遇 1980年深圳只是个年平均所得100美元的地方,而自1980年至19955年,外资
企业赴大陆的投资金额超过1,000亿美元,其中90%流入沿海的12个省分,因此内
陆的18个省也想要吸引外资,并认为必须停止经济特区的优惠条件,才能改变外商
的投资态度 因此从1992年开始,新一轮改革开放开始,到1995年特区优惠政策基本上走
完淡化的历史过程,特区的优惠政策从出台,实施到淡化,取消,表明经济特区已经
走过一个相对完整的发展阶段 由此可见,政府对经济特区优惠
政策的逐步取消,也是其他地区有机会起步发展以及深圳逐渐丧失部份优势的原因.
二,后优惠时期
面对政策优惠的逐渐丧失,深圳特区势必在产业政策上必须有所调整,即深圳
地区的产业由原来的劳力密集产业,逐步倾斜至高科技产业,因此经营模式用「先进
工业」来代替一般工业,随后更进一步明确提出以「高,精,新」作为发展工业的方
针
这个时期,深圳高新技术产品产值从1995年的225.8亿元(人民币),增加到2002
年的1710亿元,增长了29.4%,而高新技术产品产值占全市工业总产值的比重由1995
年的20.5%,提高到2002年的47.88%.而高科技产业中,又以电子信息产业一枝独
秀,2002年电子及通信设备制造产业值达到2011.90亿元,比2001年增长34.6%,
占工业总产值的比重由2001年的50.9%提高到56.3%,所以深圳现阶段可说是全力
发展高科技产业.
其次,第三产业的发展也成为此一时期的重要课题,过去第三产业的存在是为
了服务加出口业,其发展处於次要地位,而随著高科技产业的提倡,第三产业的服务
成为重要的支柱,再加上深圳地区第三产业在第一时期的所奠定的基础,使深圳成为
全国第三产业数一数二的城市,例如深圳有全国第二大的股票市场,仅次於上海,又
有180多个国家地区,300多家金融机构在此建立「代理关系」,以深圳的第三产业
规模,不但可以服务境内的产业,还能成为中国其他地区的服务中心,因此第三产业
也成为深圳「胜出」的重要发展方向.
深圳特区的优势
深圳地区之所以发展起来,除了国家政策的给予援助之外,其本身也具有区位
优势,以及因经济建设所累积的制度和法律优势:
一,区位的优势:「比邻香港」可以说是深圳最大的区位优势,这样的位置使深
圳一方面可借鉴香港先进的市场管理经验和市场法律体系,另一方面在经济发展上可
以和香港做连结,因此在成立经济特区之后,深圳成功地吸引来自香港劳动型产业,
截至2002年,港商在深圳实际投资累计达200多亿美元,占外商在深圳实际投资金
额的70%多,而深圳的港资企业约有9000余家,占深圳外资企业的80%左右.从海
港来看,深圳具有区位优势,其「东南临海,东部和东南部是大亚湾,大鹏湾,西部
和西南部是朱江口,伶仃洋,海岸线总长229.96公里,具有建设深水港的天然条件」
目前深圳东部开发了3个港区,西部开发了4个港区,其中盐
田港区更有建设成为国际中转枢纽港的实力所以"以港强市"
也成为深圳的发展优势.
二,制度的优势:「深圳特区二十年来最大的成就不是盖了多少楼,有多少产品
出口,而是初步建立起了社会主义市场经济体制,就算哪一天深圳一夜之间被夷为平
地,只要这套机制还在,二十年后,又是一个深圳!」由这一段话就可以看出,深圳特区的成立,基本上就是一种制度的创新,深圳是中国特色社会主义的实验室,在中国其他地区经济未开放之时,深圳就扮演体制改革的先锋,
而二十年来在深圳建立的市场经济体制,已成为深圳最大的卖点.
三,法律法规的优势:深圳市於1992年获得单行法规的立法权,在这之前,有关经济特区的立法是由全国人大常委会制定法律,国务院制定法规和发布政策文件,
广东省人大常委会制定的具体法规,深圳市政府发布的规范性文件所组成取得立法权之后,深圳市人大,深圳市政府开始进行大量的立法工作,对批发市场,保税生产资料市场,拍卖行,期货交易等,都颁布了管理的规章或规定,并「在反暴利,反不正当竞争,保护消费者权益等方面都有立法 深圳地区的商业法制相较於其他地区是比较完善的.而从对经济活动最有直接影响的
公司法来看,深圳特区的立法也较其他地区迅速与弹性,例如深圳率先制定了几个有
关重要的公司地方法规,《深圳经济特区股份有限公司条例》(1993.4),《深圳经济特
区有限责任公司条例》(1993.4),《〈深圳经济特区有限责任公司条例〉实施细则》
(1993.9),和《深圳经济特区股份合作公司条例》(1994.4),这些公司法律法规的确定
不但在时间上比其他地区超前许多,更重要的是其具有实质内容的优势 土地制度的改革
今日深圳特区的建设和发展是起源於中央决策,但发展的初期深圳除了国家给
予的优惠政策之外,唯一的资本就只有土地,当时中国土地由国家和集体所拥有,土
地的使用都必须经由这两个单位审批,划拨,没有对外开放的土地交易,计画经济体
制下的传统土地供应制度,对土地实施单一的行政划拨供给制度和无偿,无限期使
用,以及排斥市场流通为特徵因为没有外来的投资或私人投资,没有开放土地交易的需求,土地使用权一直掌握在国家或集体手中.但是随著经济改革,深圳成立经济特区之后,为了能灵活运用土地资本,深圳市於1987年公开拍卖了第一块土地使用权,自此宣告中国的土地改革向市场经济靠拢.
深圳特区在发展初期,急需大量的基础建设,城市规划和各种配套措施,这些
建设都需要政府投入大量资金,而钱从哪里来 唯有将土地转换成资金,才能支撑庞
大的硬体建设,当初深圳市政府将福田区30平方公里的规划面积交给香港的地产商
来开发,中方用以地入股的方式合作开发,深圳就是用这种成片开发,分块出让,滚
动发展并带动其他产业发展的模式,依靠卖地的钱进行基础设施建设,修路,修桥等,
据统计从特区成立之初,依靠土地积累每年投入到公共建设的资金达40多亿,这一
数字从1996年后每年更达到100多亿
1987年2月,深圳市委,深圳市政府批准了《深圳经济特区土地管理体制改革方案》,提出在坚持土地社会主义公有制的基础上,实行土地有偿,有限期使用制度,
建立规范化的土地开发供应计画制度"接著於1998年虽然颁布了《深圳经济特区土地使用权招标,拍卖规定》,《深圳经济特区土地使用权出让条例》等法令,但在1999年之前,90%的土地还是以非市场化的方式协议出让.2001颁布实施《深圳市土地交易市场管理规定》,此后深圳特区除了非营利性土地以行政协议
方式之外,把各种土地使用权的出让行为都纳入市场机制,以市场公开拍卖,招标的
方式来进行土地使用权的出让.土地交易范围除了土地使用权出让(属於土地一级交
易)之外,还包括转让和租赁(分属於二,三级交易),之前的土地交易法规只规定土地
使用权出让部分,而2001年之后便纳入转让和租赁的部分,使土地交易体系更形完
整.

F. 杂物间是否有规定只能转让本小区业主

住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有 在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。 本文就从现有的法律体系论述住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有。 （一）从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析 1、《物权法》中的有关规定 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定 第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定 第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。 4、《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。 5、《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。 从上述我国法律法规的规定可以看出，作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别：房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。因此，架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。 （二）对《物权法》中的有关规定进行分析 1、《物权法》第十二章建设用地使用权相关规定 （1）第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，根据本文建筑容积率的论述可知，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的权利均属于楼房业主拥有。 （2）第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 根据现行房地产管理方面的法律法规的规定，建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件，申请有关建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等，即可以按照批准和用途，以该土地建设建筑物、构筑物和其他附属设施。对建成后的的房屋等不动产的归属，《城市房地产管理法》第60条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由此可见，在现行的法律模式下，建设用地使用权人在完成房屋等不动产建设后，有权凭借建设用地使用权证，申请办理房屋等不动产所有权权属证书，取得房屋等不动产所有权。因此，法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产的所有权，除非有相反证据证明该土地范围内建造的房屋等不动产属于他人（如土地使用权转让、与他人合资共建等）。即在房产未依法预售给业主之前，房产开发商通过原始取得的方式取得了房屋等不动产的所有权。业主通过买售楼房，楼房依法转让后，依据“地随房走、地转房随”的法律原则下，业主成为该块土地的使用权人，因此建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。架空层也是建筑物的构件之一，当然也属于该楼房业主的所有。 2、不动产登记的规定 《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 由此可见，不动产物权变动经依法登记始发生法律效力是一项原则，但并非所有不动产的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力，“法律另有规定除外”包括两种情况：一是无须进行登记的不动产物权，如《物权法》第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”二是不动产物权的变动不以登记不生效要件，这又分两种情形：一是无须登记即能发生不动产物权变动效力，如《物权法》第二十八条、二十九、三十条规定。二是登记是不动产物权变动的对抗要件，如《物权法》第一百二十九条的规定。而很显然，架空层由于属于从物，从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物不能独立转让，它只能随着房屋这一主物的转让而转让，因此，架空层无须登记即发生法律效力，即产权自然而然地归属于房屋的买受者。 （三）从政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》的角度进行分析 诚然，在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 然而，此种约定也只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方。 但是，政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。因此，在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定而会导致无效。 （四）从房地产初始登记和转移登记进行分析 1、初始登记。住宅建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理住宅建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。从上述（二）的分析可以看出，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理。 2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。而架空层的法律权利归属的转移并没能记载于房地产权证。如前所述，由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。 （五）从公用面积分摊的有关规定进行分析 1、1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。 2、《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》第4.3.1.1条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第4.3.1.3条规定：不分摊的公用建筑面积包括：…；建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；…；建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间…。 根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》的规定可知，首层楼房架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。依据物权法理论，计算建筑容积率的建筑物是主物，不计算建筑容积率的建筑物是从物（是住宅房屋单元的从物）。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。 在现行的房地产行政管理制度下只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/建设用地面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房地产证》。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。 从上可知，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。 首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 （六）从房屋本体维修基金管理规定进行分析 1、《物业管理条例》的有关规定 第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 2、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》有关规定 第二条规定：本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业壶的共有资产,以每栋房屋为单位,由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有,本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。 第三条规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。《条例》实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金,由业主自《条例》实施之日起按月缴交,但经业主管委会或多数业主同意,可以缓自本规定实施之日起缴交。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。 第六条规定：共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。 从以上《物业管理条例》第二、三条的规定及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定可以看出，本体维修基金的交纳义务人是业主，因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。既然如果架空层属于开发商所有，但法律却没有规定开发商对此要交纳本体维修基金，开发商事实上也没有交纳本体维修基金。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第六条的规定，架空层当然属于共用部位[“是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)”]，因此架空层的维修支出需要由本体维修基金承担。开发商没有理由只享受权利却不承担义务。同时，从《物业管理条例》第五十五条规定也可间接也认定架空权的产权归属于业主所有。

G. 深圳经济特区商事登记若干规定的内容解读

根据《深圳经济特区商事登记若干规定》、《珠海经济特区商事登记条例》，此次深圳、珠海经济特区商事登记改革的内容非常丰富，本文摘取改革的主要内容并予以解读。
一、明确商事登记、商事主体等基本概念。两个特区商事登记立法均明确规定，商事登记，是指申请人向商事登记机关提出申请，由商事登记机关将商事主体的设立、变更或者注销事项登记于商事登记簿予以公示的行为。商事主体，是指经依法登记，以营利为目的从事经营活动的自然人、法人和其他经济组织。珠海特区立法则进一步明确商事主体包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业、公司、企业分支机构等。
【解读】现行国家层面的法律、行政法规和部门规章以及司法解释中，都没有关于商事主体或商事登记的概念，商事登记的定义体现了其“审批许可”向“核准登记”的转变倾向，商事主体的定义则明确了“以营利为目的从事经营活动” 来抽象概括商事主体的本质，这在我国商事登记立法中尚属首次，具有重要的意义。
二、明确商事登记机关对申请人提交的材料进行形式审查，申请人应当对其提交的材料内容的真实性负责。
【解读】长期以来，我国商事登记实行“折中审查”模式，即“形式审查为主。实质审查为辅”。但在登记实践中，受现实条件制约，对实质审查的边界难以把握，造成实质审查的自由裁量权较大，既增加了申请人负担，同时在当前尚不完善的追责制度下，登记机关也承担着权责不对等的执法风险问题。明确商事登记的形式审查原则，有利于提高经济效率、减少登记申请人的成本，有利于登记机关在职权能力范围内履行审查职责，也有利于树立商事主体的自身信用意识，加强信用体系建设和事后的监管。
三、明确商事登记的具体办理时限。
深圳特区立法规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，商事登记机关应当自收到材料之日起一个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料，并说明要求。申请材料齐全，符合法定形式的，商事登记机关应当受理，并自受理之日起三个工作日内予以登记并颁发营业执照。商事登记机关在三个工作日内不能完成登记的，经商事登记机关负责人批准，可以延长三个工作日。
珠海特区立法法规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，商事登记机关应当当场一次性告知申请人需要补正的材料，并说明要求；申请材料齐全，符合法定形式的，应当受理，并自受理之日起在一个工作日内予以登记；一个工作日内不能完成登记的，经商事登记机关负责人批准，可以延长三个工作日。
深圳和珠海均明确商事登记机关办理商事登记，不收取登记费用。
【解读】通过立法进一步缩短办照时限，使申请人办事有了良好的心理预期，是服务型政府建设的具体表现，有利于营造法制化国际化的营商环境。
四、明确商事主体的经营范围由章程、协议、申请书等确定。
商事登记机关应当参照国民经济行业分类标准制定经营范围分类目录，为申请者提供指引。改革后的营业执照不再记载企业的经营范围，但社会可以通过商事主体公示信息予以查询。
【解读】长期以来，经营范围的问题一直困扰着企业及企业登记机关。一方面，企业和登记机关均需要花费大量的成本来明确经营范围；另一方面，随着经济社会的迅速发展，交易活动愈加频繁，新兴行业和新型业态层出不穷，现行国民经济行业分类不能满足形势发展要求，企业经营范围的核定也就成为了一个难题。根据深圳、珠海经济特区商事登记立法，商事主体的经营范围不再作为登记事项（改为备案事项），将确定经营范围的权利交回给了企业，体现了商事登记从“审批许可”向“核准登记”的转变，以及“有限政府”的转变。通过经营范围的改革，进一步厘清政府与市场的关系，引导商事主体自主经营、诚信经营，营造诚实守信的营商环境。改革后的营业执照不再记载企业的经营范围，但社会公众可以通过政府信息公示平台查询。
五、明确有限公司实行注册资本认缴制度。申请人申请有限责任公司设立登记时，商事登记机关登记其全体股东认缴的注册资本总额，无需登记实收资本，申请人无需提交验资证明文件。
【解读】现行企业注册资本制度设计，存在一些与市场经济发展不相适应的地方，如验资手续繁琐，期限过长，增加了企业设立的成本；现行规定允许股东可以用实物、知识产权、土地使用权、股权、债权等出资，但由于公司尚未成立，设立之初无法完成过户转让手续，公司的首期出资实际仅限于货币出资，限制了知识产权、非专利技术、股权、债权等社会资源的合理有效利用；货币出资比例等限制不尽符合公司经营的实际；一些验资机构出于逐利目的，与投资人串通，以垫资的方式验资，或出具虚假验资报告等，滋生大量“两虚一逃”（虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资）违法行为。现行注册资本制度设计预期与经济快速发展实际存在一定差距，不能真实反映企业的资产实力，对企业乃至经济发展产生了一定的制约，也带来了影响社会信用和市场经济秩序的制度性问题。探索注册资本登记认缴制度改革，有助于积极破解注册资本存在的“玻璃门”等难题，降低企业进入市场成本，进一步提高行政效率，疏导“两虚一逃”等违法违规行为，为企业发展、社会信用建设提供新的动力。
六、明确住所（经营场所）的改革。深圳商事登记特区立法提出：商事主体设立分支机构的，分支机构经营场所与商事主体住所不一致且在特区内跨区的，商事主体应当办理分支机构登记；分支机构经营场所和商事主体住所不一致但在特区内不跨区的，商事主体应当选择办理分支机构登记或者将分支机构经营场所信息登记于其隶属的商事主体营业执照内。
珠海商事登记特区立法提出：商事主体的经营场所是其从事经营活动的营业场所，经营场所可以与住所不一致。经营场所和住所不一致的，可以办理分支机构登记，也可以向商事登记机关申请备案。在珠海经济特区的办公区域内，经市人民政府相关部门出具住所使用证明的，同一地址可以作为多家商事主体的住所。
【解读】住所和经营场所问题也是以往企业登记的难题。现行登记规定对于场所（住所、经营场所）的要求较为严格（按照国家工商总局以往规定，住所证明为：自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明），由此带来场地资源利用效率低下等问题，增加了创业投资成本。一些经营者由于住所问题无法办理工商登记，也带来了无照经营等突出问题。深圳、珠海的商事改革进一步放宽了企业登记的场所条件，在“一址多照”、“一照多址”方面的积极探索等，有助于解决当前场地登记面临的实际问题，对于创业就业、中小微企业发展等具有很强的现实意义。
七、明确商事登记推行网上申报、受理、审查、发照和存档。电子档案、电子营业执照与纸质形式具有同等法律效力。
【解读】随着科技的发展，计算机技术和网络技术在企业登记中已被广泛使用，电子化已成为商事登记未来的发展趋势。为了适应这种发展，广东省一早就开始了网上登记注册的探索。如2009年推行“网上登记注册大厅”，网上预审通过后，申请人带齐需提交的申请材料到登记机关注册大厅提交申请并优先办理。推行“网上申请、双向快递”登记服务，通过快递方式使企业足不出户即可办理工商登记。上述改革主要集中在网上预审，对全流程网上登记，基于国家法律法规对电子执照、行政许可中的电子签名效力等规定的缺乏，则一直未有进展。此次深圳、珠海的商事登记特区立法均明确规定了电子执照、电子档案的效力，从特区立法上对全流程登记注册电子化予以了保障，有利于推进这项企业登记注册方式的颠覆性变革和重要创新，或将引发行政许可网上申请和审批的新一轮改革热潮。
八、明确改革企业监管方式。根据两个特区商事登记立法，均规定实行商事主体年度报告制度和经营异常名录制度。其中，年度报告制度为：商事主体应当按照本规定向商事登记机关提交年度报告，无需进行年度检验。年度报告包括商事主体的登记事项、备案事项、注册资本实缴情况、年度资产负债表和损益表。经营异常名录制度为：商事主体有下列情形之一的，由商事登记机关将其从商事登记簿中移出，载入经营异常名录，并纳入信用监管体系：（一）不按时提交年度报告的；（二）通过登记的住所或者经营场所无法联系的。商事登记机关在作出载入经营异常名录决定之前，应当通过本规定第三十五条规定的信息平台告知商事主体作出载入经营异常名录决定的事实、理由及依据，并告知其依法享有的权利。对商事主体载入经营异常名录负有个人责任的投资人、负责人、董事、监事、高级管理人员的信息纳入信用监管体系。
【解读】实际上，企业提交年报的改革取代了此前年审的做法，除名制度则完善了此前的吊销营业执照制度。年报制度改革，一方面简化了提交材料，如审计报告、财务报表等；一方面减少了办事环节，更真实地反映企业的实际经营情况；并且使得商事主体从被检查变为自愿提交报告，体现了商事主体自治的转变。除名制度主要是改革企业退出，过去是逾期年审直接吊销营业执照，现在改为年报逾期后除名，增加了信息公示环节，发挥信用惩戒作用，同时对企业确因疏忽等原因给予救济帮助，进一步完善了商事主体退出机制。
九、明确商事登记机关和行政许可审批部门监管职责。
【解读】通过特区立法进一步明确商事登记机关和行政许可审批部门之间的监管责任，按照“谁审批谁监管”的原则，划分监管责任，切实解决此前“重准入轻监管”而产生的各部门间职责不清、监管错位缺位等问题，提升了部门的整体监管效能，有助于加快行政审批制度改革和政府职能转变步伐。
十、明确建设商事主体登记许可及信用信息公示平台。两个特区商事登记立法均提出，由市政府建立统一的商事主体登记及许可审批信用信息公示平台（简称信息平台），用于发布商事登记、许可审批事项及其监管信息，实现信息互通。
【解读】建设商事主体登记许可及信用信息公示平台是商事登记改革的重要支撑，有助于改革的顺利推进，有利于加强社会监管和部门监管，也有利于强化企业信用体系和社会信用体系建设。
关于商事登记改革营业执照的具体问答
按照《深圳经济特区商事登记若干规定》、《珠海经济特区商事登记条例》（以下分别简称《若干规定》、《登记条例》），深圳市、珠海市在全面推进商事登记改革的同时，依照国家工商总局下发的《工商总局关于同意广东省商事登记营业执照改革方案的批复》（工商企字〔2013〕36号，以下简称《批复》），试行商事登记改革后的营业执照。这也是深圳、珠海商事登记改革试点的一大亮点，是商事登记改革成果的具体体现。
一、深圳、珠海商事登记营业执照改革的意义。
一是体现了行政审批制度改革的原则和宗旨。营业执照样式改革后，原则上只记载与商事主体资格相关的必要事项，不再记载商事主体的经营范围、注册资本（金）、实收资本等，体现了企业登记注册从“审批许可”向“核准登记”的转变，以及“有限政府”的转变；也体现了改革进一步厘清政府与市场的关系，赋予商事主体更大信任的决心。
二是适应经济形势发展要求。据统计，目前使用的各类营业执照（登记证）达18种，种类繁多、记载事项设置不一、规格也不尽一致，且每类营业执照均对应特定的申请表格等，无论是对申请人还是企业登记机关，都造成不同程度的困扰，也增加了办事成本和行政成本。精简营业执照种类，统一规范营业执照记载事项，是新形势下营业执照发展的客观要求。同时，随着营业执照记载事项的相应精简，了解商事主体基本信息的渠道不再主要依赖营业执照，而是通过查询商事主体公示信息的方式，符合现代经济社会信息化发展的趋势。
三是有助于强化企业信用体系建设，加强社会监管和部门监管。营业执照作为商事主体的资格凭证，具有重要的对外宣示性功能，是商事登记改革的重要载体。改革后营业执照不再记载经营范围和注册资本等，有利于引导商事主体自主经营、诚信经营，营造诚实守信的营商环境。同时，在营业执照上设置“重要提示”栏，有利于改革的平稳衔接，引导市场交易各方通过开放的信息平台查询商事主体有关信息，强化社会监管和职能部门的监管。同时，改革体现了商事登记改革的理念，引导社会公众正确理解商事登记的实质。
二、为什么在深圳、珠海进行营业执照样式的改革？
根据《若干规定》和《登记条例》，商事登记改革后，营业执照记载的事项与之前发生了较大变化。而《公司登记管理条例》等规定，营业执照正本、副本样式由国家工商总局统一制定。为积极稳妥推进我省商事登记改革，在充分征求我省商事登记改革试点地区意见的基础上，广东省工商局向国家工商总局报送了《广东省商事登记营业执照改革方案》，提出依据特区立法先行在深圳、珠海市试行改革后的营业执照。2月20日，国家工商总局下发《批复》，原则同意广东省商事登记营业执照改革方案，在深圳市、珠海市试行改革后的营业执照。
三、改革后的营业执照是什么样的？
改革后的营业执照分为四大类：
一是《企业法人营业执照》。适用于公司及非公司企业法人。记载：名称、企业类型、住所、法定代表人、成立日期。
二是《非法人企业营业执照》。适用于个人独资企业、合伙企业、中外合作非法人企业。记载：名称、企业类型、经营场所、投资人或执行事务合伙人（个人独资企业或中外合作非法人企业为投资人，合伙企业为执行事务合伙人）、成立日期。
三是《分支机构营业执照》。适用于分公司及非公司企业法人分支机构、个人独资企业分支机构、合伙企业分支机构、外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动、外国（地区）公司分公司。记载：名称、企业类型、经营场所、负责人、成立日期。
四是《个体工商户营业执照》。适用于个体工商户。记载：名称、经营场所、经营者、成立日期。
改革后的营业执照均设置“重要提示”栏，显示商事主体经营范围、注册资本、信息查询（包括出资情况、营业期限、许可审批项目、年报及其他监管信息等事项的查询）等重要提示内容。
改革后的营业执照样式附后。
四、改革后的营业执照是怎么个换发程序？
《若干规定》、《登记条例》均规定，自2013年3月1日起一年内，本地区的商事主体应向原登记机关申请换领商事主体营业执照。除主动申请外，商事主体在办理各类变更登记业务及年检时，可一并办理新营业执照的换发。
五、为什么保留3类营业执照、登记证样式不变？
主要是从这些主体、组织类型的特殊性考虑，保留现有样式不变。一是农民专业合作社（包括分支机构）。因农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织。以其成员为主要服务对象，提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。这种主体较为特殊，与企业和个体工商户有较大区别。二是外国（地区）企业常驻代表机构，该机构此前一直核发的是《登记证》，且不从事经营活动，仅从事联络业务。三是企业集团，企业集团是一种企业联合体，不具备企业法人资格，不得以企业集团名义从事经营活动，对其核发《企业集团登记证》。考虑到上述三类主体的特殊性，因此均不列入商事登记营业执照改革的范畴。
六、改革营业执照后，企业使用新版营业执照在其他地区会不会出现一些障碍？
商事登记改革仍然一个不断探索的过程，特别是商事登记营业执照样式改革在深圳、珠海先行先试，会存在与全国其他地区不同步的问题。基于此，我们做了如下努力：
一是在改革后的营业执照设计上，尽量与原营业执照保持相同的痕迹。如在显著图像标识上，营业执照的正上方印有中华人民共和国国徽图案。同时，营业执照右下方统一印“中华人民共和国国家工商行政管理总局监制”字样。
二是在营业执照的真伪辨别上采取了相应的措施。改革后的营业执照采用防伪底纹设计，编制防伪条形码。营业执照左下方统一设置“重要提示”栏，显示商事主体信息查询的方式方法，社会可以通过相应的网址查询。
三是尽可能加强对营业执照改革的宣传。国家工商总局下发《批复》，并将改革后的营业执照样式抄送各省、自治区、直辖市工商行政管理局。同时，省局在全省工商系统转发总局《批复》及新版营业执照。并且，利用多种渠道加强对营业执照改革的宣传力度，营造良好的社会氛围。

H. 如何从立法层面上公平地解决土地使用权的有限性和房屋所有权的无期限性的矛盾

土地使用权的有限性和房屋所有权的无期限性其实并无矛盾，使用虽然是有期限的，但是也是可续期的啊，因为土地原本不属于个人，属于国家或农村集体，所以其使用权也不可能无限属于自然人或法人，要使用土地也就必须交纳使用费这不正体出市场的机能吗？，而房屋是完全属于所有权人的，所以只能是“土地使用权的有限性和房屋所有权的无期限性”

I. 土地交易的管理办法

第一章 总则
第一条 为加强土地市场管理，规范土地交易行为，确保土地交易的合法性和安全性，进一步优化配置土地资源，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《海南经济特区土地管理条例》等有关法律法规和《海口市人民代表大会常务委员会关于进一步加强土地管理若干问题的决定》的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本市行政区域内的土地使用权交易，适用本办法。
第三条 本办法所称土地使用权交易包括土地使用权的出让、转让、租赁、抵押和换地权益书的流转、质押。
前款所称土地使用权转让包括以下情形：
(一)出售;
(二)赠与;
(三)交换;
(四)以土地作价入股、与他人成立企业法人，发生土地使用权变更的;
(五)一方提供土地使用权，另一方提供资金合资或合作，发生土地使用权变更的;
(六)因企业被收购、兼并、合并或分立，土地使用权随之转移的;
(七)以土地使用权抵偿债务的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
第四条 土地使用权交易应当遵循公开、公平、公正、诚实信用的原则，任何单位和个人不得非法干预。
第五条 市人民政府设立土地交易市场，作为土地使用权交易的专门场所。
土地交易市场应当具备下列功能：
(一)提供交易场所。为土地使用权交易、洽谈、招商、展销等活动和招标、拍卖、挂牌交易提供场地;
(二)办理交易事务。为地价评估结果备案、交易过户、税费征收、土地登记发证等机构集中办公设立服务窗口;
(三)提供交易信息。公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等。
第六条 市土地行政主管部门是土地使用权交易活动的主管部门，负责土地使用权交易的行政许可工作，并依法监督管理土地交易市场。
市财政、规划、建设、房产、监察、国有资产管理、政府投资管理等主管部门应当按照各自职责，协同做好土地交易管理工作。
第七条 经市人民政府批准的土地交易机构是土地使用权交易的服务机构。其主要职责是：
(一)贯彻执行土地管理法律、法规、规章和政策，具体实施土地交易市场的建设计划和管理目标;
(二)具体实施土地使用权交易的事务性和技术性工作;
(三)接受主管部门和自然人、法人及其他组织的委托，具体实施土地使用权出让、租赁、转让的招标、拍卖和挂牌交易工作;
(四)收集、汇总、储存、上报、发布土地交易供求信息和交易结果;
(五)承办市人民政府及市土地行政主管部门委托的其他事项。
第二章 交易方式和条件
第八条 土地使用权交易应当采取招标、拍卖、挂牌交易和协议交易的方式进行。
本办法所称招标交易，是指市土地行政主管部门通过发布招标公告或招标邀请书，邀请特定或者不特定的投标人参加土地使用权交易投标，根据投标结果确定中标人的行为。
本办法所称拍卖交易，是指市土地行政主管部门通过发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，确定最高应价者为竞得人的行为。
本办法所称挂牌交易，是指市土地行政主管部门通过发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟交易宗地的交易条件在土地交易市场或网上挂牌公布，接受竞买人的报价申请，根据挂牌期限截止时的出价结果确定竞得人的行为。
本办法所称协议交易，是指土地使用权人或换地权益书的权益人通过协商自行寻找受让人、承租人、抵押权人的交易行为。
第九条 下列土地使用权交易应当进入土地交易市场，采取招标、拍卖、挂牌交易等方式进行：
(一)商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地的国有土地使用权出让或租赁;
(二)经营性用地以外的土地在供地计划公布后，同一宗土地有两个以上意向用地者的国有土地使用权出让或租赁;
(三)国有企业、集体企业和公有经济成份占主导地位的企业或公司经批准，出售国有土地使用权、以国有土地使用权作价入股、以国有土地使用权联营合作开发或以国有土地使用权抵偿债务的;
(四)经有批准权的人民政府批准出售划拨土地使用权、以划拨土地使用权作价入股、以划拨土地使用权联营合作开发或以划拨土地使用权抵偿债务的;
(五)处置停缓建工程涉及土地使用权转让的;
(六)人民法院判决或裁定变卖土地使用权清偿债务的;
(七)为实现抵押权进行土地使用权转让的;
(八)法律、法规、规章等规定的其它情形。
第十条 本办法第九条规定的土地使用权交易，主要采取拍卖、挂牌交易方式，有三个以上的单位或自然人报名参与交易的，应当采取拍卖交易方式。但对具有特定的社会、公益建设条件或对用地项目有特殊要求的，可采取招标交易方式。
第十一条 本办法第九条规定之外的土地使用权或其他土地权益交易，可采取协议交易方式进行。
第十二条 本办法第三条第二款第(一)、(七)项规定的土地使用权交易，应当符合下列条件：
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上;属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
第十三条 以出让方式取得国有土地使用权的，土地使用权人自取得土地使用权之日起，可进行本办法第三条第二款第(二)、(三)、(四)、(五)、(六)项规定的交易行为，其土地使用权交易条件不受本办法第十二条规定的限制。
第十四条 有下列情形之一的，土地使用权或其他土地权益不得进入土地交易市场交易：
(一)未依法登记取得权属证书或土地权属不清、有争议的;
(二)欠缴土地出让金(含超容积率、改变土地用途但未按规定补交土地出让金的)的;
(三)司法机关、行政机关依法限制土地使用权利或其他土地权益的;
(四)依法需收回土地使用权的;
(五)共有的土地使用权或其他土地权益，未经其他共有人书面同意的;
(六)法律、法规规定禁止交易的其它情形。

J. 通过出让方式取得土地使用权后，为什么不可以处分该宗土地

土地使用权获取方式主要有出让、划拨、转让三种方式。一、以出让方式取得国有土地使用权1、内涵：土地使用权出让，是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

无偿收回划拨土地使用权的，其地上建筑物和其他附着物归国家所有，但应根据实际情况给予适当补偿。3、以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证。4、转让、出租、抵押的限制性规定：划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，但符合法定条件的也可以转让、出租、抵押：即土地使用者为公司、企业、其他组织和个人，领有土地使用权证，地上建筑物有合法产权证明，经当地政府批准其出让并补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交出让金。未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，没收其非法收入，并根据其情节处以相应罚款。