物业管理条例考试题

Ⅰ 物业管理案例分析题

我当做再考一次物业管理实务。案例4：物业公司只承担最多20%的责任，理由是物业公司未尽到部分管理义务，根据民法通则、侵权责任法规定，5岁的孩子是没有行为能力的人，其监护人没有管理好孩子应当负主要责任。
案例:6：由于物业公司没有做好安全防护措施，没有警示牌，物业公司应当承担全部侵权责任。
案例7：价格法规定，此收费没有经过当地物价局批准是非法收费，如果经过当地物价局批准同意收费所得除去必要的交通设施维修费、车管员工资外全部纳入专项维修资金账户是建设部专项维修资金管理暂行办法规定的。
案例9：物业公司没有责任，是楼上业主侵权，根据物业管理条例、合同法规定物业公司可以起诉该业主缴纳物业费和滞纳金。
案例10：（一）物业公司立即整改，(二）物业公司提请开发商尽快修复，(三）提请当地公安、街道办进行综合治理。
案例11：没有责任，根据最高法院的司法解释，物业服务企业不能确保单位、个人的人身、财产受到不法侵害的义务。
案例12：物业公司做法不合理、不合法，因为在物业费的测算中已经包括空调电费，物业公司出于节能的考虑可以制定合理的运行方案，我赞同业户的观点，物业公司不得在另行收费，业户提出自行加装空调是不合理的行为，破坏了外立面和造成大厦整体用电的不平衡。
案例17：业主的说法正确，大堂的面积已经分摊，属于业主的共同财产，物业公司出租共有部分应当经过开发商或业主大会同意，收益除去必要的开支外，纳入专项维修资金。建设部专项维修资金管理暂行办法规定。
案例18：此说法不对，受益8户不能代表整幢其他业主没有受益，应当是经过业委会同意由整幢业主分摊维修费用。法律依据同上。
以上代表我个人观点，有不妥处请同行提出宝贵意见！给我评分。

Ⅱ 关于物业管理考试的问题

物业管理的资格证书,现在市场上比较混乱,原因是几个部门都在培训和颁发证书,
1.建设部和人事部
2.劳动局
3.协会
之前未从事物业行业的人员,建议考建设部的证,这个证目前相关部门的资格审查都需要,其他部门颁发的证书暂未得到认可.
考取证书程序是,到当地培训机构报名,考试(一般很简单,有无基础均能通过),若当地无相关的培训机构,需要到异地.详细情况可登陆:深圳物业管理进修学院,该网有比较详细和正规的介绍.

Ⅲ 2010物业管理师考试试题加答案

2010年注册物业管理师真题（物业实务案例题）

一、 某小区已经入住两年，业主投诉：（1）小区内防火防烟门经常处于开启状态（2）部分屋顶漏水（3）小区周围治安环境乱。

1、 物业公司如何处理一般投诉。（16分）
2、 针对以上三个问题将如何解决。（9分）

二、 某小区刚入住，部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足、开发商遗留问题，小区业主多次找到物业公司及开发商均无法解决，于是部分业主通过私下选举，串联成立了临时业主委员会，并联系媒体报道此事。临时业主委员会通过协议的方式寻找到新的物业公司。临时业主委员会将决定张贴在小区公告栏中：决定解聘现在物业公司，选聘新的物业公司。媒体相继报道了此事，社会反响强烈，部分业主甚至围堵物业管理处办公室。

1、上述有几点操作违规之处。（10分）
2、假如你作为本小区的项目经理，你如何做来解决上面问题。（20分）

三、 某物业项目建筑面积29万平方米，可收物业服务费用面积26万平米，计划成本542万元，现在进行招投标，有一物业公司管理项目多层住宅20万平米，高层住宅20万平米，别墅4万平米，该项目投标做了一个物业费的核算，总共包括以下项目：

（一）人员工工资奖金及福利包括
1、分管此项目的副总经理工资
2、项目经理工资
3、项目员工年终绩效奖金
（二）补充养老金
（二）公共区域维修保养费用
（三）工程保修费用
（四）管理区域保洁材料费用
（五）管理区域装修垃圾清运费用
（六）公共秩序维护费用
（七）项目履约金
（八）公共部位公共设施公众责任保险费用
（九）固定资产折旧费
（十）对社会的爱心捐赠
全国物业管理师执业资格考试试题
物业管理基本制度与政策

一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业管理的内容是（ ）。
A、对物业进行维修 B、对物业进行养护、管理 C、对相关区域卫生、保洁 D、对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
2、（ ）可作为物业管理活动的前提条件。
A、市场原则 B、平等原则 C、公平原则 D、公开原则
3、物业管理起源于19世纪60年代的（ ）。
A、法国 B、德国 C、英国 D、美国 -
4、新中国成立的五十多年中，公有住宅总量经历了一个（ ）的过程。
A、由小到大，再由大到小 B、由大到小，再由小到大 C、一直持续大 D、一直持续小
5、（ ）美国成立了第一个行业协会 芝加哥建筑管理人协会。
A、20世纪初 B、20世纪末 C、21世纪初 D、20世纪中期
6、我国的物业管理制度是由（ ）共同组成。
A、国家法规 B、地方性法规 C、中央性法规 D、国家法规政策和地方性法规政策 " N
7、（ ）建设部颁布了《城市新建住宅小区管理办法》。
A、1994年3月20日 B、1994年3月21日 C、1995年3月23日 D、1994年3月23日
8、（ ）是物业管理的基础。
A、业主的住宅权 B、业主的财产权 C、物业管理者所得 D、物业管理服务
9、物业服务合同规定以外的服务是（ ）。
A、无偿服务 B、义务服务 C、有偿服务 D、业内服务
10、物业管理应（ ）巡查小区单元门、楼梯道以及门窗、玻璃等状况。
A、每两日1次 B、每日1次 C、每三日2次 D、每日2次
11、物业服务的原则是（ ）。
A、合理原则 B、公开原则 C、收费与服务水平相适应原则 D、合理、公开、收费与服务水平相适应原则
12、《价格法》对价格管理规定了（ ）。
A、政府定价 B、政府指导价 C、市场调节价 D、政府定价、政府指导价、市场调节价
13、以政府定价方式管理物业服务收费存在的弊端是（ ）。
A、不利于物业管理企业提高服务质量 B、不利于物业管理企业降低服务质量 C、利于物业管理企业提高服务质量 D、利于物业管理企业提高服务态度
14、物业服务合同确立了业主和物业管理在物业管理活动中的（ ）。
A、权利 B、义务 C、权利、义务 D、权利和义务的法律依据
15、下列选项中，有关物业合同应具备的内容不包括（ ）。
A、物业管理事项 B、物业服务质量 C、专项维修资金的管理与使用 D、物业服务态度
16、物业收费的形式为（ ）。
A、1月收1次 B、1年收1次 C、1日收1次 D、包干制或酬金制
17、《物业管理条例》（ ）规定，物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。
A、第四十七条第二款 B、第四十七条第一款 C、第四十六条第一款 D、第四十六条第二款
18、物业管理企业（ ）。
A、应自觉接受公安机关监督和指导 B、被逼迫接受公安机关监督 C、不受公安机关监督 D、不受任何部门干涉
19、（ ）可以改变物业管理区域内公共建筑和公用设施。
A、业主大会 B、业主委员会 C、业主和物主 D、以上人员都不可
20、物业管理区域内的道路、场地是为（ ）而建设。
A、业主利益 B、物主利益 C、业主共同利益 D、国家利益
21、业主是（ ）。
A、房屋所有人 B、住宅人 C、管理房屋人 D、房屋所有权人
22、业主作为不动产所有权人（ ）。
A、受国籍限制 B、不受国籍限制 C、收地域限制 D、受户籍限制
23、物业管理往往涉及多个业主利益，业主之间（ ）。
A、只有个人利益 B、只有公共利益 C、无共同利益 D、既有个体利益，也有共同利益
24、（ ）是业主之间建立关系的基础。
A、个人财产B、个人利益C、共同财产和共同利益D、以上说法都不对
25、物业管理是市场经济的产物，（）是市场经济的基本特征。
A、平等互利 B、公平 C、竞争 D、发展
26、前期物业管理招标投标活动（ ）。
A、有利于遏止协议选聘物业管理企业各种不正当竞争行为 B、有利于创造物业管理公平的市场竞争环境 C、有利于促进物业管理企业提高物业服务质量 D、以上说法都正确
27、下列关于物业管理招标投标的说法，错误的是（ ）。
A、采取地方保护主义违背公开、公平、公正原则 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、对潜在投标人分三六九等区别对待也违背公开、公平、公正原则 D、对潜在投标人可以提出与招标物业管理项目实际不符的要求
28、对实行物业承接查验制度的说法，错误的是（ ）。
A、可弥补前期物业管理期间业主大会缺位的弊端 B、重视物业共用部位 C、扰乱业主生活规律 D、保障业主财产利益
29、物业承接查验的内容包括（ ）。
A、物业管理资料移交 B、物业现场验收 C物业管理资料移交和物业现场验收 D、物业合同
30、（ ）逐步推行城镇住房制度改革。
A、1980年以来 B、1981年以来 C、1979年以来 D、1982年以来的
31、物业管理企业是一种（ ）的企业。
A、以较多自有资本而管理企业 B、以较少自有资本而管理庞大资产企业 C、以较多自有资本而管理较小企业 D、以较少资本管理较小企业
32、（ ）制定了应对物业管理人员实行职业资格制度。
A、物业管理活动的特殊性 B、经营管理的专业性 C、学科多，管理复杂 D、以上说法都正确
33、同一行业的职业群体应注意（ ）。
A、从业信念 B、职业操守 C、行业习惯 D、从业信念、职业操守、行业习惯、行为准则
34、业主首次交存住宅专用维修资金的标准为当地房改成本价的（ ）。
A、20％ B、8％ C、2％ D、30％
35、住宅专项维修基金的使用，应遵循（ ）的原则。
A、不公开 B、受益人和负担人不一致 C、任何单位和个人不得挪作他用 D、方便但缓慢
36、根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，达到房地产开发企业资格的条件是（）。
A、有100万元以上的注册资本 B、有50万元以上的注册资本 C、有3名以上持有资格证书的房地产专业人员 D、有1名以上持有资格证书的专职会计人员

37、关于房地产开发企业一级资质的要求，正确的是（ ）。
A、注册资本不高于5000万元 B、从事房地产开发经营4年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、注册资本不低于5000万元
38、取得建设用地批准文件后（ ）。政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。
A、超过1年未动工开发的 B、超过半年未动工开发的 C、超过2年未动工开发的
D、超过3年未动工开发的
39、房地产转让的内容包括（ ）。
A、房屋转让 B、土地使用权转让 C、房屋转让和土地使用权转让 D、划拨土地使用
40、经审查，开发企业的申请符合法定条件的，房地产管理部门应当在受理之日起（ ）依法做出行政许可书面决定。
A、9日内 B、15日内 C、10日内 D、12日内
41、商品房预购人应当在预购商品房交付使用之日起（ ），依法到房地产管理部门办理权属登记手续。
A、90日内 B、100日内 C、50日内 D、1个月内
42、下列说法正确的是（ ）。
A、房屋所有权人是房屋出租人 B、房屋使用人是房屋出租人 C房屋使用人是房屋承租人 D、房屋使用人是业主
43、承租人如需继续租用房屋的，应当在租赁期限届满前（ ）提出并经出租人同意，重新签订租赁合同。
A、2个月 B、1个月 C、半个月 D、3个月
44、下列关于房地产中介服务机构履行义务的说法，正确的是（ ）。
A、可以不遵守自愿 B、可以不交纳税费 C、可以自行规定收取费用 D、遵守有关法律、法规和政策
45、下列关于设立房地产中介服务机构应具备的条件的叙述，错误的是（ ）。
A、有自己名称、组织机构 B、有固定的服务场所 C、无规定数量的财产和经费 D、具有房地产及相关专业中等以上学历
46、（ ）是《担保法》规定的担保形式之一。0
A、质押 B、抵押 C、物押 D、约定
47、抵押人应当在房地产抵押合同自签订之日起（ ），到房地产所在地办理房地产抵押登记。
A、20日内 B、1个月内 C、28日内 D、半个月内
48、契证登记制度注重当事人订立的和约，房地产权属方面的合同一经生效，当事人之间（ ）。
A、债权成立 B、债权先成立，物权后成立 C、物权先成立，债权后成立 D、债权和物权同时成立
49、下列不属于转移登记的是（ ）。
A、继承 B、划拨 C、合并 D、城迁
50、鉴定机构接到鉴定申请后，应进行的程序不包括（ ）。
A、受理申请 B、初始调查，摸清房屋的历史和现状 C、现场查勘、测试 D、立即做决定，签发鉴定文书
51、我国借鉴英国模式，从（ ）开始住房制度的改革。
A、20世纪90年代 B、20世纪80年代 C、20世纪70年代 D、20世纪60年代
52、美国的物业管理已有（ ）的历史。
A、50年左右 B、60年左右 C、70年左右 D、80年左右
53、美国物业经理职位层次划分为（ ）。
A、资产经理 B、物业经理 C、楼宇经理 D、前面三项都是
54、（ ）日本人开始接管部分楼宇管理工作。
A、1956年 B、1958年 C、1957年 D、1960年
55、日本物业管理从业人员的培训分为（ ）。
A、协会培训 B、企业培训 C、社会培训 D、前面三项都是
56、新加坡邮政储蓄银行是（ ）。 \ 8V*>abQ&
A、国家所有企业 B、政府所有企业 C、个人所有企业 D、法人所有企业
57、除（ ）外，至1982年末，新加坡银行机构达118家。
A、工行 B、招行 C、邮政储蓄 D、中行
58、20世纪60年代中期开始，新加坡建屋发展局根据国家总体规划，大力发展（ ）。 T
A、大城市 B、小村镇 C、郊区 D、综合性新城
59、香港房屋委员会注重（ ）。
A、利润 B、收取费用 C、民事纠纷 D、物业的保养、维修及改善
60、（ ）可以树立商场的美好形象，吸引顾客。
A、房屋新构造的艺术性 B、花草树木的植种 C、良好的楼宇管理 D、以上说法都不对

二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有一个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5）
61、物业管理基本特征有（ ）。
A、社会化 B、专业化 C、市场化 D、人为化 E、自然化
62、物业管理作为一个新兴的行业，其作用为（ ）。
A、实施物业管理可促进经济增长 B、实施物业管理有利于提高人民群众居住质量 C、实施物业管理有利于增加就业 D、实施物业管理有利于维护社区稳定 E实施物业管理不利于推动房地产的发展
63、《城市新建住宅小区管理办法》规定的作用有（ ）。
A、确定了物业管理活动的主管部门 B、确定了物业管理工作的基本内容 C、明确了社会化、专业化的物业管理模式 D、确定了业主选举产生物业管理委员会制度 E、明确了业主的权利和义务
64、在《物业管理条例》起草阶段，起草小组应（ ）。
A、收集有关资料，了解国内外物业管理的立法情况 B、开展立法调研，掌握第一手材料C、进行专家论证，研讨立法中的难点问题 D、广泛征求意见，以求彰显民意 E、接受法律、法规指导
65、物业管理服务的特点有（ ）。
A、物业管理服务无偿性 B、物业管理服务的公共性和综合性 C物业管理服务受益主体的广泛性和差异性 D、物业管理服务的即时性和无形性 E物业管理服务的持续性和长期性
66、物业服务收费原则有（ ）。
A、最大利润原则 B、利润为主，服务为辅原则 C、合理原则 D、公开原则 E、收费与服务水平相适应原则
67、物业服务合同应包括（ ）等内容。
A、物业服务质量 B、物业服务费用 C、双方的权利和义务 D、合同期限 E、赔偿范围
68、《物业管理条例》关于利用物业共用部位、共用设备进行经营，主要采取的措施是（ ）。
A、原则规定了利用物业共用部位 B、不得利用共用设施设备 C、明确相关业主、业主大会、物业管理企业对利用共用部位等进行经营的事前否决权 D、确定业主由于物业共用部位、共用设施设备经营所得收益的使用方向 E、利用共用部位、共用设施设备经营不需征得相关业主的同意
69、业主的权利包括（ ）。
A、按物业服务合同规定，接受物业管理企业提供服务 B、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议 C、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议D、参加业主大会会议，行使投票权 E、选举业主委员会委员，但无被选举权
70、业主使用物业应当遵守的规定有（ ）。
A、相邻权规定 B、房屋装饰装修规定 C、共用部位、共用设施设备的使用规定 D、占用公共用地，不负责任 E、使用物业的禁止性规定

71、前期物业管理项目招标的原则有（ ）。
A、不得以不合理条件限制或排斥潜在投标人 B、不得对潜在投标人实行歧视待遇 C、不得对潜在投标人提出与招标物业项目实际不符的资格要求 D、对潜在投标人分三六九等区别对待 E、与物业管理市场化背道而驰
72、物业管理区域环境验收的注意事项（ ）。
A、道路、围墙不属于管理范围 B、看临时设施及临时用房是否拆除清理干净 C、看物业区域是否建立垃圾存放处或垃圾中转站 D、看绿化草坪是否符合百姓的要求，是否科学合理实用 E、看停车场是否符合交通管理部门要求
73、物业管理企业取得一级资质的条件是（ ）。:
A、注册资本人民币400万元以上 B、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书 C、有多层住宅200万平方米以上物业管理经验 D、有独立式住宅15万平方米以上物业管理经验 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
74、下列关于房地产开发企业二级资质的条件，正确的是（ ）。
A、注册资本不低于2000万元 B、从事房地产开发经营2年以上 C、连续3年建筑工程质量合格率达100% D、未发生过重大工程质量事故 E、工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称
75、禁止转让的房地产有（ ）。
A、达不到法定条件的房地产也可转让 B、依法收回土地使用权的房地产 C、共有房地产，未经其他共有人书面同意的房地产 D、权属有争议的房地产 E、未依法登记领取权属证书的
76、商品房现售条件包括（ ）。
A、没持有建设工程规划许可证 B、取得土地使用权证书 C、已通过竣工验收 D、拆迁安置已经落实 E、未超过土地使用年限
77、商品房买卖合同应明确（ ）。
A、当地人年龄、性别 B、商品房基本状况 C、商品房的销售方式 D、交付使用条件及日期 E、装饰、设备标准承诺
78、（ ）、房屋，禁止租赁。
A、未依法取得房屋所有权证的 B、共有房屋取得共有人同意的 C、权属有争议的 D、属于违法建筑的 E、不符合安全标准的
79、物业管理的特点有（ ）。
A、超前管理意识 B、高度重视清洁工作 C、重视各类人员的培训 D、协会培训 E、企业培训
80、商场楼宇管理工作主要有（ ）。
A、确保楼宇设施和结构不随意更动 B、增加商场人流以增加其营业额 C、保证交通便捷、停车有位 D、环境保洁 E、噪声污染处理

Ⅳ 跪求！！！2007年物业管理考试题！

http://bbs.021wy.com/cgi-bin/bbs/ccb/topic_view.cgi?forum=7&article_id=0007060110143424&publishtime_id=0007060110143704&t=0&page=25

Ⅳ 物业管理法规考试题

物业管理法规考试题（一）

一、判断题：（每小题1分，共20题）

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ Х ）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ Х ）

4、业主是物业所有权人。（ Х ）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ √ ）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( √ )

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( √ )

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ √ ）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ √ ）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ Х ）

18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（ Χ ）

20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）

二、单项选择题：（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）

A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺

2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业 B、住宅物业

C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）

A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于（ B ）

A、委托管理 B、建筑物区分所有权

C、政府的分配 D、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。

A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务

C、行使治安管理职能 D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。

A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所

8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。

A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

A、权利与义务 B、服务与被服务

C、管理与被管理 D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）

A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导 B、次要 C、服从 D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。

A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）

A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系

C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

A、业主的人数 B、入住时间长短

C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。

A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行

C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。

A、工商部门 B、房地产行政主管部门

C、税务部门 D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（ C ）。

A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效

C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。

三、多项选择题 ：（每题2分，共10题）

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ ABD ）以及国际公约。

A. 地方性法规 B. 行政规章 C. 宗教戒律 D. 司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

B．参加业主大会会议，行使投票权

C．监督业主委员会的工作

D．按时交纳物业服务费用

E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是：（ ABD ）

A. 制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C. 与物业管理企业签订物业服务合同

D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD ）

A. 物业建设单位 B. 物业管理企业

C. 房地产行政主管部门和街道办事处 D. 业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强

C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力 E．具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的

B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的

C. 有犯罪行为的

D．拒不履行业主义务的

E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的

B. 20%以上业主提议的

C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的

D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（ AC ）所构成。

A．专有部分所有权 B．房地产产权

C．共用部分持分权 D．人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ ABCD ）。

A.占有 B.使用 C.收益 D．处分

10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ABCDE ）。

A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分

B. 维护建筑物的安全和外观美观

C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

E. 对他人的合理行为应相互容忍

四、论述题：

1、 试述《物业管理条例》颁布实施的意义? （8分）

答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。

第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。

第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

2、 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）

答：一是，业主大会制度。

各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

二是，业主规约制度。

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

三是，物业管理招投标制度。

物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

四是，物业承接验收制度。

物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五是，物业管理企业资质管理制度。

物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

六是，物业管理专业人员职业资格制度。

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七是，住房专项维修资金制度。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析题：

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。

答案要点：

1、业主张某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）

答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；

（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

Ⅵ 懂物业管理的帮帮忙，解答些题目

这些答案我都有了,看来分数归我了
我会发到你的联系地址
到时候你把分数给我啊

Ⅶ 注册物业管理师考试试题近年的要有答案

注册物业管理师考试试题及答案近年的阅读狐狸readfox这里可以下载!

Ⅷ 物业管理考试

试卷A
简答题：
1、简述物业管理服务的基本内容
物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。
2、简述物业管理企业的权利、义务
物业管理企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。③制止、处理违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：①履行物业服务合同，提供物业管理服务。②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督。③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支帐目，接受质询和审计。④接受有关行政主管部门的监督管理。⑤法律、法规规定的其他义务。
3、物业服务收费的费用构成
物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其它费用。
四、案例分析题（每题20分、共40分）
1、某小区70多平方米的物业管理用房 在今年1月份老物业公司撤出后，被他们锁上了一间，造成新的物业公司不但办公面积狭小，而且连生活用水、上厕所等基本问题都得不到解决。物业公司把物业管理用房上锁的理由：这套物业管理用房的产权还是属于开发商，开发商想怎么处理就怎么处理。面对此种情况， 业委会应该如何维护广大业主的利益，解决物业管理用房问题呢？
答：根据国务院条例，物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主，不是属于开发商的，开发商无权处理物业管理用房。处理意见和法律依据如下：
首先，业委会可以到房产规划局查明小区物业管理用房的标注，因为建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时，应当将物业管理用房的座落、面积、室号在预测面积（实测面积）报告中予以注明，并加盖建设单位公章，物业管理用房在小区规划中都应配置。根据《上海市实施〈物业管理条例〉的若干意见》规定： 1997 年 7 月 1 日至 2003 年 8 月 31 日竣工的居住物业管理区域，其物业管理用房应按照规划中配置的标准提供；规划中未配置的，按照物业管理区域实际使用状况予以提供。老物业公司实际使用的物业管理用房是 70 多平方米，物业公司更换后使用的物业管理用房也应是 70 多平方米。
其次，根据《物业管理条例》第三十八条的规定：物业管理用房的所有权依法属于全体小区业主。 业委会应尽快和开发商一起把物业管理用房的产权由开发商的大产证转到业主大会的名下。 根据《物业管理条例》的规定，物业服务合同终止时，老物业应将物业管理用房和下列材料交还给业主委员会： 1 、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料； 2 、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； 3 、物业质量保修文件和物业使用说明文件； 4 、物业管理所必需的其他资料。
2、2007年初业主李某所在的居住小区物业公司催交2006年度的物业管理费.李某任务,自己交纳的物业管理费中保安保安费,可是,其所居住的小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全,自己在小区内丢失了三辆自行车,故而拒绝交纳物业管理费.物业公司则任务,物业管理公司的保安任务只负责维护小区公共秩序和安全,定时开关小区大门,巡逻时发现火警、治安、交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查。而丢失的自行车属于治安刑事案件，应当由公安机关负责处理，与物业公司无关。双方意见不一，交涉没有结果，物业公司遂将李某诉至法院。你怎么看待“业主因在小区内丢失财务而拒交物业费”一事？
答：物业公司是根据《物业服务合同》在国家法律法规的规定范围内对物业进行管理的活动。他地位是来自那份合同，根据合同约定并在法律法规规定范围内提供相应的服务，物业安保工作也是在这份合同之内的，物业公司解释的没有错，物业保安的主要职能是：小区公共秩序的维护、小区公共安全管理，和各类突发事件的先期应急处理。物业管理始终处在公共管理和服务的位置上，保安工作根据合同提供约定的安保服务，并不对小区业主个人财产、生命安全起保管、保全的作用。只要他们按照合同提供了相应的服务，就没有责任，而且安保工作不可能做到万无一失，只能是通过防范，降低他的发生率。而且就这个案例讲只要物业公司尽到了自己在安保方面的义务就不存在管理过失，也就不承担责任，而且物业管理费是小区正常运转的费用，你拒交并又享受了小区的公共服务，其实是在侵犯其他业主的权益，而且业主不能以任何理由拒交物业管理费，这是有规定的，即使物业公司在管理方面存在过失，业主赢了官司，你的物业费同样要缴纳，至于物业公司的过失另作处理，业主大这样的官司胜诉率非常的低，在物业公司管理无作为方面是很难取证的。

试卷B
1、简述物业管理的基本含义
物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的定义表明：①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业服务合同；③物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
2、简述《物业管理条例》确定的基本制度
a、业主大会制度：确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。
b、业主公约制度：规定业主公约对全体业主具有约束力。
c、物业管理招投标制度：鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
3、简述业主的基本权利、义务
在物业管理活动中，业主享有下列权利：①按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；②提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；③提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；④参加业主大会会议，行使投票权；⑤选举业主委员会委员，并享有被选举权；⑥监督业主委员会的工作；⑦监督物业管理企业履行物业服务合同；⑧对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；⑨监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；⑩法律、法规规定的其他权利。。 在物业管理活动中，业主应履行下列义务：①遵守业主公约、业主大会议事规则；②遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；③执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；④按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑤按时交纳物业服务费用；⑥法律、法规规定的其他义务。
4、简述解决物业管理服务费漏交率问题的对策
漏交率问题由于多种原因，物业管理服务费的收缴很难达到100％，这就产生了漏交率的问题。解决这一问题的正确途径是，一方面物业管理企业要严格按照物业服务合同的约定提供质价相符的物业管理服务；另一方面业主要增强物业管理消费观念，按时缴费。
5、简述物业管理服务的基本内容
物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。
另外，针对不同类型物业的具体特点，业主与物业管理企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。
6、简述前期物业管理阶段的基本环节
a、物业的接管验收；新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收；包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收
b、业主入住；物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料
c、档案资料的建立；物业的接管验收后；包括业主或租住户的资料和物业的资料
d、日常的前期物业管理服务；包括日常的综合服务与管理、系统的协调
e、首次业主大会召开；当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时；组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业， 决定有关业主共同利益的事项
四、思考题（每题20分、共40分）
1、物业接管验收工作中存在的问题有哪些？怎样解决这些问题？
a.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。
b.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。
c.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。
5.开发商应向物业管理企业移交整套图纸资料，包括产权资料和技术资料。
e.物业管理企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。
f.接管验收符合要求后，物业管理企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。当物业管理企业签发了接管文件，办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。
2、谈谈你对住宅小区物业管理的构想？
城市居住小区是一个“微型”社会，它的管理好坏，反映一个地区的文明程度。城市居 住小区的出现，在管理上也是城市住宅建设的新课题，在这方面，我国目前在住房管理上也存在从旧体制向新体制的转轨时期。在这一时期内，一方面旧的管理方式依然存在，另一方 面，专业的物业管理方式已经出现。各地在积极地进行探索，目前我国住宅的几种管理方式有：
1.政府房屋管理部门管理。
2.企业、事业单位自行管理。
3.房地产开发企业管理。
4.物业管理企业管理。
不管是房地产管理部门直接管理的，还是单位自管的，或是街道办事处的小区和各类房屋，都程度不同地存在着管理机构不健全，管理经费 无渠道，管理工作不到位等一系列的问题。
1.变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理。
2.变过去那种单纯的房屋维修为对建筑物附属物、场地和环卫、治安、绿化、道路等实施全方位的维修、养护以及专业化的管理和多方面的综合性服务。
3.变政府部门行政性、福利型的管理为企业化、专业化、经营型和有偿服务。
4.变管理单位的终身制为现在的由业主选择并且通过合同方式在合同规定期限内的聘用制。
以上这种集高度统一管理、全方位多层次的服务、市场和经营为一体的充满生机和活力 的物业管理的出现，越来越显示出其强大的生命力，成为今后住宅物业管理的发展方向。

试卷C
1、简述物业的含义
物业的含义从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
2、简述《物业管理条例》的立法原则
a、物业管理权利和财产权利相对应的原则：明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务
b、维护全体业主合法权益的原则：对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定
c、现实性与前瞻性有机结合的原则：注重保持法规、政策的连续性和稳定性
d、从实际出发，实事求是的原则：充分考虑各地区的实际情况
3、简述物业管理招投标的内涵
物业管理招投标的内涵物业管理招投标包括物业管理招标和物业管理投标两部分。物业管理招标是指物业所有人通过制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，向社会公开选聘并确定物业管理企业的过程。物业管理投标是指物业管理企业为开拓业务，依据物业管理招标文件的要求组织编写标书，并向招标单位递交投标书和投标文件，参加物业管理竞标，以求通过市场竞争获得物业管理项目的过程。
物业管理招投标是物业管理招标行为和物业管理投标行为的有机结合，通过招投标，物业管理供需主体在平等互利的基础上建立起一种新型的服务关系。物业管理招投标实质是一种市场双向选择行为。
4、简述物业管理合同的签订要点
a、“宜细不宜粗”的原则。在对合同进行谈判洽商时，要遵循"宜细不宜粗"的原则，即对合同的具体条款要进行细致的充分协商，取得一致，不仅要从宏观上把握，更要从微观上给予明确。国内一般物业管理合同对委托的管理服务包括四个层次的约定：首先，委托管理服务的具体项目；其次，该项管理服务所包含的具体内容；第三，该项管理服务质量的评判方法与具体标准；第四，该项管理服务收取的实际费用金额。上述内容可用附录形式列出。
b、不应有无偿无限期的承诺。除委托方对物业管理企业可无偿提供管理用房外，在物业服务合同中，不应有无偿无期限的承诺。如对住用人无偿提供班车服务等。这是因为，首先物业管理从本质上讲是市场经济条件下的有偿服务，无偿提供服务是福利制的产物；其次，无偿提供导致住用人之间享受到的服务不一致，因为物业管理企业提供的无偿服务对每个住用人来说，并不都是必需的；第三，物业管理的委托是有期限的，无期限的承诺从理论上讲是不通的，在实践上也是难以做到的。
五、思考题（15分）
物业服务收费的费用构成与测算方法
答：物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
另外，实行包干制的，物业服务费用的构成除上述9项外，还包括法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述9项外，还包括物业管理企业的酬金。
物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9）
式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月。平方米；Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月。平方米；i——分项项数；∑——表示对各分项费用算术求和。

试卷D
三、简答题
1、物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。
2、物业管理企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。③制止、处理违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：①履行物业服务合同，提供物业管理服务。②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督。③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支帐目，接受质询和审计。④接受有关行政主管部门的监督管理。⑤法律、法规规定的其他义务。
3、物业服务收费的费用构成实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；③物业管理区域清洁卫生费用；④物业管理区域绿化养护费用；⑤物业管理区域秩序维护费用；⑥办公费用；⑦物业管理企业固定资产折旧；⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；⑨经业主同意的其它费用。
四、案例分析
（一）案例1的答案
参考答案：本案的争议焦点在于被告交付物业管理费的日期起算点应当如何确定。对此上海市中茂律师事务所王国利律师告诉记者，王某认为应当按照其验收合格之日(2004年10月)后的次月1日，即2004年11月1日起算；物业公司则认为应当以2004年5月后的次月1日，即2004年6月1日作为收楼及缴纳物业管理费的日期。我们注意到，在双方的《商品房预售合同》补充协议中有过约定，这个约定其实对房屋买受人在验收房屋时的抗辩权的行使进行了一定的限制。由于该条款系第三人为了重复使用而预先拟定的条款，且并未采用不同的字体等方式予以明显提示，故应当根据诚实信用原则和合同目的来合理解释该条款的内容。该条款中的“存在质量问题”，应当解释为“存在一般的质量问题”，而不应包括使买受人合同目的不能实现的严重质量问题。本案所涉房屋，在初次收楼时，查验出约20处质量瑕疵，尽管从单处瑕疵来看，尚不足以认定为严重，但如此众多的质量问题同时出现于被告的房屋，则难以认定房屋状态符合买受人的合同目的。故此，初次收楼的日期不应当作为接收房屋的时间。
2004年8月，王某再次前往验收，仅提出了6处质量问题，且其认为较为严重的质量问题都已解决，而且自该月始，王某开始联系向外出租事宜。因此，应当认定王某该次验收时，房屋已经不存在影响被告合同目的实现的质量瑕疵，其不得拒绝收楼。综上所述，结合本案的实际情况，同时考虑到本案所涉三方签署的《管理公约》中的约定，王某应当以2004年9月1日作为缴纳物业管理费的日期。
（二）案例2的答案
参考答案：因为不能证明就是这3人向楼下扔了砖头，法院驳回了孔某的请求。法院在判决书中认为，本案中扔砖头侵害孔某的主体，不具有多数性，所以，板子就不能打到64户住户身上，而应该由那个导致了孔某损害但却无法确定的第三人负责。 物管公司作为安全保障义务人，让建筑物和废弃物混乱地堆放在三楼平台上，也没有有效地防止或者制止损害发生，具有过错，应当承担补充赔偿责任。该案的主审法官王冬说，物管公司承担责任后，还可以向真正的侵权人进行追偿。
最后，法院终审判决物管公司赔偿孔某经济损失共计50403.18元。
这两个案子是不同的。天降的砖头具有危险性，并且侵权人不明确，但本案的主体不存在多数性，因为没有证据证明64户住户都在阳台或窗台上搁置了砖头。因此，砖头坠落伤人，只能推断是单个行为，而不能认定为多数行为。
这些居民都把盆摆在阳台，且没有采取适当的防护措施，就构成了共同危险行为。法院支持了死者家属的赔偿请求，判8家住户共同赔偿。

Ⅸ 物业管理师二级考试习题

第一：有限制的责任

物业管理部，应告知业主相关规定、禁止行为；发现违约行为应及时制止并要求对方整改；如对方不予整改，则及时知会城市管理部门；

第二：物业应该承担；业主对房屋有所有权，物业不得私自闯入

Ⅹ 物业管理师考试试题

1\物业管理的要素市场是自用的居住用房管理、服务。
2\物业管理的消费市场是出租的居住用房和经营性用房的管理、服务。
3\在房地产市场体系中，物业管理市场处于最后一级。
4\物业管理市场的流通和交换的标的是提供商品性劳动服务。
5\物业管理市场的关系是供方物业管理企业向需方物业业主和非业主使用人、承租
人提供商品性劳动服务的市场关系，是双方按合同建立起来的平等的互助互利的
交换关系。
6\物业管理市场的含义是物业管理企业采用经营性的手段实施管理，对业主和非业主使用人、承租人提供服务，从而取得报酬。
7\ 深圳市物业管理目前需要解决的主要问题是继续加强立法及完善配套政策文件；
引导和推动规范化管理和规模化经营；继续加快物业市场化进程；加大政府监管
力度；提高物业管理的科技水平；继续探索，继续创新。
8\物业管理行业的主管部门是市政府住宅行政管理部门（市住宅局物业监管处）及各区人民政府住宅行政管理部门（区建设局物业管理科）。
9\物业管理市场的委托关系主要有委托管理型，自主经营型。
10\物业委托管理型的特征是开发商、业主（业主委员会）采用招投标或协议的方式，通过《物业管理委托合同》，委托专业化的物业管理企业，按照“统一管理，综合服务”的原则，提供劳务商品的市场交换关系。
11物业管理市场运行原则是业主自治与专业化管理相结合；统一管理、综合服务；
平等竞争。
12\业管理招投标的原则是公正、公平、公开；实事求是、合情合理；早期介入。
13\物业管理招投标的内外条件是物业管理招标方和投标方的成熟；规则的完善；市
场信息网络的建立。
14\物业管理公司取得物业管理权的主要途径是投标；协议；自管。
15\目前最新优秀示范物业标准分几个类型进行考评：大厦；工业区；住宅小区。
16\目前最新优秀示范物业标准有哪几个方面考评内容：大厦、工业区各九项，包括：
基础管理；房屋管理及维修养护；共用设备管理；共用设施管理；保安及车辆管
理；环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管理效益。（两者具体内容评分侧
重不同）住宅小区八项，包括：基础管理；房屋管理及维修养护；共用设施、设
备管理；保安、消防及车辆管理，环境卫生管理；绿化管理；精神文明建设；管
理效益。
17\深圳市物业管理行业协会的性质是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。