物业管理条例题目

A. 小区物业很重要 物业管理条例的内容有哪些

买房子除了开发商的实力之外，还要看小区物业的质量，有些小区的物业不负责任，为小区抹黑；有些小区的物业兢兢业业，为楼盘争光添彩。国家有关于物业管理条例的规定，因此，了解物业管理条例对于入住之后的一些麻烦有实际性的指导作用。

物业管理条例是国家为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的管理条例。

随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。全国物业管理企业飞速增加。它的产生和发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，扩大就业起着积极的作用。也出现了一些问题，需要通过立法、完善制度加以解决。

（以上回答发布于2013-06-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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B. 物业管理法律法规答案

第一个问题,现在国家在制定物业管理相关法规时也是在充分考虑企业利益也考虑公民的利益,所以你所说的问题不是很详细我很难回答,如果是因为管理公司的责任过失造成车辆丢失管理公司负有责任,2是自己保管不善造成比如车门车窗未关,自己亲戚朋友内盗等.记住一点物业管理公司所收的不是车辆保管费,而是车场停车使用费.
第二个问题,跟简单都是因为有问题而与物业管理公司发生纠纷,不交管理费等等,但是管理公司没有停水停电的权力,如果你自己未按时交纳物业管理费,后期如果物业管理公司起诉你的话你将要缴纳千分之几的迟纳金.

C. 《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理进入了( )发展的新时期。

正确答案:C
解析：本题考核的知识点为《物业管理条例》颁布的意义。《物业管理条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

D. 一些物业题目 急需，4点前要的，大家帮帮忙啊

1、物业服务企业，注重的就是“服务”二字，我是物业服务企业的品质部，一个物业服务企业想要做好，服务质量起到决定性的作用，而决定服务质量的要素就是员工的素质，而员工素质的决定性在于两方面：一、招聘人员时一定要把好关，二、加强对员工的培训，理论知识，实践操作。
而要做到优秀，那就必须有完善的管理制度，用制度去管理“人”，而不能是用“人”去管人。
建议严某提高员工培训有效性，完善公司管理制度。

2、（1）物业公司没有罚款的权利。
（2）物业企业不能收取装修押金。
（3）物业公司的权利主要取决于与业主签署的《装修承诺表》，如业主违反装修承诺表的规定，物业公司有权要求装修立即停止，并还原！

3、（1）造成事故的原因，物业公司的工程部未对物业的公共设施及时、定时进行维修养护。
（2）工程部按时进行维修、养护、维护。
（3）工程部按时进行维修、养护、维护。保安定期检查。
4、业主委员会的做法是正确的。物业服务公司的做法是不正确的。
物业服务公司未按照服务合同对小区进行服务，如未达到服务要求，业委会可以提出整改，如在期限内未整改或整改未达到要求的，业主委员会有权接触服务合同，物业公司必须遵守。
5、(1)房产公司无权免除物业费，而且不合法，如果以后有物业公司进入，物业公司可以按照国务院《物业管理条例》收取物业费。
(2)也可以兑现，物业费由房产公司支付。
6、现在的很多新开发的楼盘，前期的物业服务都是由房产公司的下属物业公司在进行服务的。

E. 物业管理法规试题，在线求答案

摘 要
物业管理是随着我国房地产业的发展,特别是住房制度的改革而出现的一个新兴行业。随着丽水市城市化进程的进一步发展，丽水房地产事业的发展，原来独门独户自我管理形式已被迅猛发展的城市物业集中管理所取代。本文依据物业管理理论，分析丽水物业管理的现状和存在的问题，认为丽水市物业管理水平还很落后，覆盖率还很低，制约丽水物业管理发展的主要问题是法律法规滞后、管理理念陈旧、从业人员素质差、经营风险、收费问题。本文进一步探讨了提高丽水物业管理水平的对策，认为解决上述问题应该政府、物管企业和社会三方联动，政府重在转变观念、健全法律法规；物管企业要适应现代企业制度要求，建立适应市场经济发展要求的物业管理新模式；社会则要为物业管理的发展提供良好的环境条件。
关键词：物业，产权，管理，对策
目 录
1 引言 ……………………………………………………………………………………1
2 物业管理有关基本概念 …………………………………………………………2
2.1 物业及物业管理 ………………………………………………………………………2
2.2 物业管理理论 …………………………………………………………………………2
2.2.1产权理论 ………………………………………………………………………………2
2.2.2公共选择理论 …………………………………………………………………………3
2.2.3委托代理理论 …………………………………………………………………………3
3 丽水市物业管理的现状分析 ……………………………………………………4
4 丽水市物业管理存在的问题 …………………………………………………… 5
4.1 政府部门对物业管理行业重要认识度不够 ………………………………………… 5
4.2 法律法规滞后，体系不完善 ………………………………………………………… 5
4.3物业管理从业者的素质问题 ……………………………………………………………6
4.4物管企业经营的风险问题 ………………………………………………………………6
4.5开发商遗留的问题 ………………………………………………………………………7
4.6物业管理收费低，收费率低，入不敷出 ………………………………………………7
5 丽水市物业管理的对策 …………………………………………………………… 9
5.1 政府方面 ………………………………………………………………………………9
5.1.1政府职能的转变 ………………………………………………………………………9
5.1.2物业管理重在立法 ……………………………………………………………………9
5.1.3加强物业管理市场的培育，鼓励房地产开发、房地产管理分开经营 ……………9
5.2 物管企业方面…………………………………………………………………………10
5.2.1经营的风险意识………………………………………………………………………10
5.2.2转变观念，提高服务水平……………………………………………………………10
5.2.3杜绝开发商可能遗留的隐患…………………………………………………………11
5.3 社会方面………………………………………………………………………………11
参考文献 …………………………………………………………………………………13
致谢 ………………………………………………………………………………………14
你可以参考这篇文章，加以修改可以实现你的论文。

F. 关于新的<物业管理条例>

就我个人观点来说,目前的物业管理其实早就是物业管理服务了,所以改回与不改只是一个用词答的问题,我们的工作实质都一样.

从ISO9000开始,特别是换2000版之后,许多物业公司都成立了自己的客户服务中心,这应该是一个从之前物业管理转向物业管理服务的一个标志吧.

从国家的法律角度来说,特别是即将实施的<物权法>明确了物权关系.对物具有完全所有权才称的上管理,所以从某种角度来说,物业公司从来就没有管理权,因此也不存在丧失的问题.之所以之前一直提出物业管理的说法含义是指受到业主委托进行管理,而不是直接管理权.物业公司就像保姆,对小孩的管理权是小孩的父母委托保姆执行的,因此保姆(物业公司)并不是真正的管理者,只是依据小孩父母(业主)指令,根据双方事先的约定提供一种管理服务.

因为这个话题有点大,如果还有不清楚,可以发邮件或者短消息给我。

G. 物业管理法规考试题

物业管理法规考试题（一）

一、判断题：（每小题1分，共20题）

1、物业管理企业应该服从业主大会、业主委员会所作出的一切决议和决定。（ Х ）

2、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对业主临时公约予以书面承诺。（ √ ）

3、前期物业管理的费用，由物业建设单位或与其签订物业服务合同的物业管理企业承担。（ Х ）

4、业主是物业所有权人。（ Х ）

5、业主享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。（ √ ）

6、《物业管理条例》不适用建设单位自建自用，不聘请物业管理企业的情况。( √ )

7、物业管理活动的内容是对房屋、场地、设施设备进行维修养护管理，以及维护环境卫生和秩序。( √ )

8、业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。（ Х ）

9、业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。( √ )

10、业主委员会应当向所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。( √ )

11、物业管理企业与居民委员会之间并不存在法律上的关系。( √ )

12、建设单位应当在销售物业之后，制定业主临时管理规约。（ √ ）

13、物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。（ √ ）

14、宪法是我国的根本大法，在国家法律体系中享有最高的法律地位和法律效力，自然是物业管理的法律渊源。（ √ ）

15、法律是由全国人大及其常委会依法制定和变动的，其法律地位和效力低于宪法而高于其他法，是法的形式体系中的二级大法。（ √ ）

16、行政法规是由最高国家权力机关依法制定和变动的，有关行政管理和管理行政事项的规范性文件的总称。（ √ ）

17、各地方人大及其常委会都可以颁布物业管理的地方法规。（ Х ）

18、由国务院颁布的、于2003年9 月1日实施的全国《物业管理条例》是目前我国物业管理行业第一个具有最高法律效力的行政规章。（ Х ）

19、有行为能力的人一定有权利能力，有权利能力的人一定有行为能力。（ Χ ）

20、物权是指直接支配物并具有排他性的民事财产权利。（ √ ）

二、单项选择题：（每题1分，共20题）

1、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以（ A ）

A、书面承诺 B、承诺 C、不应承诺 D、不予书面承诺

2、（ D ）必须通过招投标方式选聘物业管理企业。

A、所有物业 B、住宅物业

C、住宅规模较小的 D、前期管理的住宅物业

3、从事物业管理的人员应当按照国家的有关规定，取得（ D ）

A、上岗证书 B、职称证书 C、执业资格证书 D、职业资格证书

4、物业管理的权利基础来源于（ B ）

A、委托管理 B、建筑物区分所有权

C、政府的分配 D、居民委员会的授权

5、物业管理对公共秩序的作用是（ B ），属于安全防范性质。

A、保障业主的人身安全 B、提供协助性管理服务

C、行使治安管理职能 D、业主自治管理

6、建筑物区分所有权人就是指在物业管理活动中的（ C ）。

A、住户 B、租户 C、业主 D、物业管理企业

7、物业管理区域内的共用部分的经营性收益属于（ A ）所有。

A、全体业主 B、物业管理企业 C、开发建设单位 D、居民委员会 E、公安派出所

8、业主（ A ）变更通过专有部分的供水、供电、供气、通讯等维持物业正常使用的各种管线。

A、不得随意 B、允许根据自己的需要 C、可以任意 D、能擅自

9、业主或物业使用人对其他业主、物业使用人及物业管理企业的合理使用、维护、修缮和改良行为，彼此间（ C ）相互容忍。

A、没有必要 B、根据自己的需求 C、应该有义务 D、没有义务

10、物业管理企业通过签订物业服务合同，明确与业主的（ A ）关系。

A、权利与义务 B、服务与被服务

C、管理与被管理 D、委托与被委托

11、一个物业管理区域内，具有物业管理重大事项最终决定权的是：（ C ）

A、业主委员会 B、居委会 C、业主大会 D、其他组织。

12、在物业管理中，房屋的所有权归业主，业主处于（ A ）地位。

A、主导 B、次要 C、服从 D、协助

13、在房屋保修期内，竣工验收与交付业主使用前的时间差而产生的修缮责任，由（ C ）承担。

A、施工单位 B、物业管理单位 C、建设单位 D、业主

14、业主大会、业主委员会与物业管理企业的关系是：（ A ）

A、平等的法律主体关系 B、领导和被领导的关系

C、管理者与被管理者的关系 D、法人与法人的关系

15、业主在首次业主大会会议的投票权，按照（ D ）确定。

A、业主的人数 B、入住时间长短

C、物业使用人数比例 D、业主拥有物业的建筑面积、住宅套数

16、弃权或投反对票的业主（ C ）业主大会做出的各项决议。

A、可以不服从也不执行 B、可以服从但不执行

C、应当服从并执行 D、可以选择性服从和执行

17、业主的更迭、业主大会以及业主委员会的改选（ B ）物业服务合同以及业主管理规约的法律效力。

A、直接影响着 B、都不影响 C、部分影响 D、削弱了

18、物业管理企业的资质审批应由当地（ B ）负责。

A、工商部门 B、房地产行政主管部门

C、税务部门 D、物业管理协会

19、物业管理区域内道路、园林绿化的保修期为（ D ）。

A、2年 B、5年 C、10年 D、合同约定期间

20、在物业管理活动中，以合同的格式条款侵害业主、业主大会、业主委员会或物业管理企业的合法权益（ C ）。

A、合同整体无效 B、合同的格式条款有效

C、合同的格式条款无效 D、合同应撤销。

三、多项选择题 ：（每题2分，共10题）

1、我国物业管理法的渊源有宪法、法律、行政法规（ ABD ）以及国际公约。

A. 地方性法规 B. 行政规章 C. 宗教戒律 D. 司法解释

2、业主在物业管理活动中，享有（ABC）权利

A．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务

B．参加业主大会会议，行使投票权

C．监督业主委员会的工作

D．按时交纳物业服务费用

E．遵守业主管理规约、业主大会议事规则

3、业主大会的职责是：（ ABD ）

A. 制定、修改业主管理规约和业主大会议事规则

B. 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作

C. 与物业管理企业签订物业服务合同

D. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施

4、有权组织业主成立业主大会的有（ACD ）

A. 物业建设单位 B. 物业管理企业

C. 房地产行政主管部门和街道办事处 D. 业主代表

5、业主委员会委员应当符合下列（BDE）条件。

A. 本物业区域内的业主 B. 热心共益事业、责任心强

C. 经济实力雄厚 D. 具有一定组织能力 E．具备必要工作时间

6、业主委员会委员有下列（ACDE）情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止。

A. 因物业转让、灭失等原因不再是业主的

B. 无故缺席业主委员会会议累计三次以上的

C. 有犯罪行为的

D．拒不履行业主义务的

E．因疾病等原因丧失履行职责能力的

7、有下列（BCD）情况，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

A. 物业区域内经持有20%以上投票权业主提议的

B. 20%以上业主提议的

C. 发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的

D. 业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况

8、建筑物区分所有权是由区分所有建筑物（ AC ）所构成。

A．专有部分所有权 B．房地产产权

C．共用部分持分权 D．人身权和人格权

9、业主对建筑物区分所有权的专有部分所享有的权利为（ ABCD ）。

A.占有 B.使用 C.收益 D．处分

10、业主对建筑物区分所有权的专有部分所应承担的义务为（ ABCDE ）。

A. 按照本来用途和使用目的使用专有部分

B. 维护建筑物的安全和外观美观

C. 不得随意变更通过专有部分的用于维持建筑物使用功能的各种管线

D. 独自承担修缮自己专有部分的费用和责任

E. 对他人的合理行为应相互容忍

四、论述题：

1、 试述《物业管理条例》颁布实施的意义? （8分）

答：第一，规范发展物业管理有利于促进经济增长。住房消费是今后相当长一段时期居民消费的热点，住宅与房地产业是全面建设小康社会时期国民经济增长的持续推动力。因此物业管理不但有利于刺激居民购房积极性，其本身也对扩大消费拉动经济增长有重要作用。随着我国城市化进程的加快，物业管理所创造的国内生产总值将会越来越多。

第二，规范发展物业管理有利于提高人民群众居住质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平，随着第一步和第二步战略目标的顺利实现，人民生活实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越，居民消费由追求基本生活资料的满足向注重生活质量转变。

第三，规范发展物业管理有利于增加就业。我国正处于城市化高速发展时期，农村劳动力向非农产业的转移，加之我国正处于经济调整时期，就业结构处于调整期中，大量的下岗失业问题，就业形势极为严峻和复杂，必须增加就业机会，物业管理就业容量大，对扩大就业有重要的作用。

第四，规范发展物业管理有利于维护社区稳定，维护社会安定是全国建设小康社会的重要保证。随着社会经济体制的转形，社区建设越来越受到各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作，物业管理是社区服务的重要组成部分，对于维护社区环境和秩序具有重要作用。

2、 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了哪七项物业管理的基本制度？并就其中一项制度进行详细论述。（14分）

答：一是，业主大会制度。

各地在物业管理实践中，大多采用业主委员会制度，即由业主召开会议，选举产生业主委员会，代表全体业主行使有关物业管理的权利。从实践效果来看，业主委员会制度对物业管理行业的发展起到过一定的促进作用。但由于该制度集决策和执行于一体，缺乏有效的监督机制，难以体现全体业主的意愿，有违权责一致的原则。在实践中，有少数业主委员会成员侵害大多数业主的利益，也有的住宅小区发生业主委员会作出换聘物业管理企业或同意利用公共设施经营的决定，但遭到大多数业主反对，导致矛盾产生。鉴于以上认识，《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。这一制度有利于维护大多数业主的合法权益，保障物业管理活动的顺利进行。

为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

二是，业主规约制度。

物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益，也有共同利益。在单个业主的个体利益与业主之间的共同利益发生冲突时，个体利益应当服从整体利益，单个业主应当遵守物业管理区域内涉及到公共秩序和公共利益的有关规定。鉴于业主之间在物业管理过程中发生的关系属于民事关系，不宜采取行政手段进行管理，《条例》对各地实施物业管理中已具有一定实践基础的业主管理规约制度进行了确认，规定业主管理规约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主管理规约，业主大会制定的业主管理规约生效时临时管理规约终止。业主管理规约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主管理规约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。

三是，物业管理招投标制度。

物业管理是市场经济的产物，竞争是市场经济的基本特征。为了扭转房地产开发企业自建自管、因建管不分而引发物业管理纠纷增多的被动局面，保障业主自主选择物业管理企业的权利，同时也为物业管理企业参与平等竞争创造机会，《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。

四是，物业承接验收制度。

物业承接验收是物业管理的基础工作。目前，在物业管理过程中，老百姓反映强烈的质量缺陷、配套设施不完善等热点问题，多数是在开发建设阶段遗留下来的。由于建管不分，依附于房地产开发企业的物业管理企业往往无法进行严格的物业承接验收。还有一些物业管理企业一味偏重市场份额的扩大，在物业承接验收时敷衍了事。对业主的投诉，房地产开发企业和物业管理企业相互推诿。为了明确开发建设单位、业主、物业管理企业的责、权、利，减少物业管理矛盾和纠纷，并促使开发建设单位提高建设质量，加强物业建设与管理的衔接，《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。

五是，物业管理企业资质管理制度。

物业管理具有一定的特殊性。物业管理服务实质上是对业主共同事务进行管理的一种活动，带有公共产品的性质。在物业管理区域内，物业管理企业要依照全体业主的授权，约束个别业主的不当行为，如制止违章搭建及违章装修、制止扰乱公共秩序及危害环境卫生等，以维护全体业主的利益和社会公共利益。物业管理企业还有与业主长时间保持密切联系的特点，企业的素质及其管理水平的高低，直接影响到业主的生活环境和工作质量。物业管理具有一定的专业性，随着经济的发展和科技的进步，新技术、新产品在房地产开发建设中被广泛采用，物业的智能化程度越来越高，这也要求物业管理企业具有一定数量的高素质管理和技术人员，具有先进的工具及设备，建立科学、规范的工作程序，对价值量巨大的物业资产实施良好的管理与维护。基于以上认识，并为了有利于整顿和规范物业管理市场，《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

六是，物业管理专业人员职业资格制度。

物业管理活动的特殊性、经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了应对物业管理专业人员实行职业资格制度。物业管理专业人员如物业管理处主任（项目经理）等，作为物业管理活动的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系物业的承接验收、维修养护以及物业管理服务水平，直接影响物业的保值增值，关系到业主共同利益和社会公共利益。物业管理专业人员只有在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，才能有效地做好管理服务工作。不少发达国家以及香港、台湾地区等都通过对物业管理专业人员进行职业资格的认证以及继续教育制度，来实现对物业管理行业的规范和管理。现阶段，我国已建立的物业管理专业人员队伍、高等院校及科研机构提供的教育支撑和人才储备以及日臻完善的法规体系等，为建立物业管理专业人员职业资格制度创造了有利条件。因此，《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。我部将配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。

七是，住房专项维修资金制度。

随着我国城镇住房制度改革的不断深化，居民个人拥有住房产权的比例越来越高，旧住房体制下由国家或单位单一承担住房维修的状况相应发生了根本性改变。为了解决在住房产权结构多元化情形下，住房共用部位、共用设施设备发生大修、中修及更新、改造时，如何在多个业主之间及时筹集所需费用的问题，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，我部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修资金管理办法》，对维修资金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。4年多的实践证明，建立专项维修资金，对保证物业共用部位、共用设施设备的维修养护，保证物业的正常使用，保障全体业主共同利益，是十分必要的。针对目前存在的专项维修资金交纳范围不明确以及挪用专项维修资金等问题，《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

五、案例分析题：

（一）业主张某未经物业管理企业的许可将自家阳台用玻璃窗封闭，物业企业发现后以张某装修阳台未经申报，且破坏了建筑物外观的一致性，违反了物业装修管理规定及违反了业主公约为由，要求业主张某限期改正。张某以阳台属自有部位，物业企业无权干涉为由，仍拒不改正。于是，物业管理企业即依据《业主管理规约》的规定，对业主张某采取了停水停电措施。三个月过后，业主张某以物业管理企业停水停电侵害了其房屋使用权为由，向人民法院起诉，要求物业企业赔偿因停水停电导致其物业无法使用的经济损失。

答案要点：

1、业主张某的行为违反了《业主管理规约》及相关法律规定，其行为已构成违约；

2、《业主管理规约》中有关物业管理企业可以采取停水停电的方法来要求业主改正违章装修行为的约定因违反了法律的强制性规定而无效。

3、物业管理企业应承担赔偿责任，赔偿的数额以停水停电期间政府指导租金为限。

4、根据《物业管理条例》第46条的规定，物业管理企业对业主的违章装修行为应当制止并及时向关行政管理部门报告。

（二）路雪与陈红是同一住宅楼上下层的邻居，陈红住在楼下。“五一”旅游后回到家，发现家里积满污水，经查是与楼上相连接处的下水道（管）漫出。事后，小区物业管理企业称：下水管道是畅通的，因此不负管理责任；物业建设单位则称：此楼已经通过综合验收，是合格的，所以也无责任。请问本案的责任应由谁业承担，为什么？（6分）

答：

（1）如果是管道质量问题，在保修期内由物业建设单位承担责任；

（2）如果是人为损坏，由责任人承担；

（3）物业管理企业有定期检查维修的义务，如有违反，应承担法律责任。

H. 物业管理案例分析题

1、（1）测算不对。共用设备设施的大修费用应当从维修基金里出。
（2）应当包括以下内容：人工费，包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等，也可以按工作岗位核算（如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等）。公共设施设备日常运行、维修及保养费，包括各种维修与保养费用以及消防费用（比如灭火器的购置，锅炉的检查等）；室内装修费（办公、设备等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、电、气、油等），康乐设施费、其他杂项（比如划车位线、做指示牌等）绿化管理费（考虑办公室的植物摆放）。清洁卫生费（考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理）。保安费用。行政办公费用（考虑低值易耗品采购、广告宣传、市场推广费用、法律费用等）。固定资产折旧费 。不可预见费（考虑物价上涨，突发事件等）。法定税费 。企业管理费及利润 。保险费（各种保险，火险，锅炉保险，财产损毁保险、业主和租客责任保险等）。房产税
2、积极联系开发商，协调开发商处理此事。或者会同业主委员会一起，对聘请专业外墙防水公司所需费用进行测算，然后向所在地的县级房管局申请拨付维修基金，聘请专业外墙防水公司进行维修。
3、（1）《物业管理条例》明确规定：物业管理公司对于接管的小区，可以将该小区的部分业务转包给具有资质的专业公司，但不得将小区的所有业务全部转包出去。工程人员想把设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责，符合《物业管理条例》的规定。
（2）包括特种设备的名称、合格证明、使用说明、验收记录、维保记录等

I. 物业管理条例实用问答的目录

上篇 物业管理法律政策解答
第一章 物业管理的基本问题
001 什么是物业管理？为什么要制定《物业管理条例》？
002 《物业管理条例》是一部怎么样的法规？其颁布施行有什么意义？
003 如何理解物业管理中的基本概念——物业、业主？
004 如何认定业主的身份？
005 物业管理活动由哪些机关负责管理监督？
006 什么是物业管理区域？
第二章 业主的权利义务
第一节 业主的建筑物区分所有权
007 什么是建筑物区分所有权？为什么要对建筑物区分所有权？
008 业主的建筑物区分的专有部分包括哪些？业主对专有部分享有哪些权利？
009 业主的建筑物区分的共有部分包括哪些？业主对共有部分享有哪些权利？
010 业主转让建筑物区分的专有部分时，共有部分如何处理？
011 建筑区划内的道路、绿地、公共场所等，如何归属？
012 建筑区划内的车位、车库如何归属？
013 承租人等物业使用人在建筑物区分所有权中处于什么地位？
第二节 业主的基本权利义务
014 业主在物业管理活动中享有哪些基本权利？
015 业主在物业管理活动中需要履行哪些基本义务？
016 哪些事项需要由业主共同决定？
017 在业主需要共同作出决定或分摊建筑物及其附属设施的费用、分配建筑物及其附属设施的收益时，专有部分面积和建筑物总面积分别如何计算？
018 在业主需要共同作出决定时，如何确定业主人数和总人数？
019 哪些情况和资料应当向业主公开？
第三节 业主大会与业主委员会
020 什么是业主大会？业主大会的基本职责是什么？
021 业主大会如何成立?
022 业主大会如何筹备?
023 什么是物业管理规约?物业管理规约应包括哪些内容?其效力如何?
024 什么是业主大会议事规则?议事规则应包括哪些内容?
025 召开业主大会会议前应做好哪些准备?
026 业主大会会议如何召开?
027 物业管理区域内业主人数较多时，如何推选业主代表参加业主大会会议?
028 业主可否委托代理人参加业主大会会议?
029 业主大会的职责有哪些?
030 业主大会决定哪些事项需要多数业主同意?
031 什么是业主委员会?业主委员会履行哪些职责?
032 业主委员会如何产生?
033 担任业主委员会委员需要符合哪些条件?
034 业主委员会产生后如何向政府主管部门备案?
035 业主在哪些情况下丧失业主委员会委员资格?
036 业主委员会委员如何变更?
037 业主委员会的职责有哪些?
038 业主委员会会议如何召开?
039 业主委员会如何换届?
040 业主大会、业主委员会作决定时有哪些限制?其决定违法时怎么办?
041 业主大会或者业主委员会作出的决定有何效力?如何公示?
042 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，怎么办?
043 业主大会和业主委员会怎样应对小区内损害他人合法权益的行为?
044 业主大会和业主委员会开展工作的经费由谁承担?
045 业主大会、业主委员会与公安机关、居委会是什么关系?
第三章 前期物业管理
046 前期物业管理是怎么回事?为什么要进行前期物业管理?
047 前期物业服务合同应于何时签订?其具有哪些法律特征?
048 业主如何获知前期物业服务合同的内容?
049 什么是临时管理规约?临时管理规约应于何时制定?
050 业主如何获知临时管理规约?
051 如何选聘前期物业管理的物业服务企业?
052 前期物业服务合同的法律效力延续到什么时候?
053 物业共用部位、共用设施设备包括哪些?建设单位可否对其处分？
……
第四章 物业管理服务
第五章 物业的使用与维护
第六章 法律责任
中篇 物业管理实用信息
下篇 物业管理常用法律法规
……

J. 《物业管理条例》的问题

请问：我家房子在七楼，已经两个月没住人了，今天物业告知因管道不通，导致楼上住户使用的废水从厕所便盆洞冒出，三房两厅的木地板全部被淹，损失惨重！请问这种情况该由物业做出怎样的负责呢？