深圳经济特区房地产转让条例

❶ 杂物间是否有规定只能转让本小区业主

住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有 在目前的法律、行政法规、地方性法规、规章和规范性文件中，有关房地产行业的法律规范构成了现行的房地产法律制度。房地产的法律制度涵盖了土地使用权、房屋所有权、房地产开发和转让、房地产行业行政管理五大方面的内容，其各方面的内容都有可能涉及到房地产权这个重要问题。 本文就从现有的法律体系论述住宅小区楼房架空层产权应属于业主所有。 （一）从建设用地使用权和房屋所有权关系的相关规定来进行分析 1、《物权法》中的有关规定 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。 2、《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定 第三十一条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第四十一条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。第五十九条规定：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。 3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定 第二十三条规定：土地使用权转让时，土地上盖的建筑物、附属物同时转让。第二十四条规定：地上建筑物、其他附着物的所有权或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。第二十五条规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当按规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依规定办理过户登记。 4、《广东省城镇房地产转让条例》第四条第二款规定：房地产转让时，建筑物、附着物的所有权应当与该建筑物、附着物所占用土地的使用权同时转让、不得分割。《广东省城镇房地产权登记条例》第四条规定：依法核准登记的房地产受法律保护。房地产证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。 5、《深圳经济特区房地产转让条例》第五条规定：房地产建筑物、附属物转让时，该建筑物、附属物的土地使用权同时转移，不得分割。 从上述我国法律法规的规定可以看出，作为财产法律权利的房地产权，其形式和内容都较为特别：房依地存，地为房载，地转房随，房转地随，法定登记，确权保护。只有土地使用权份额的建筑物才可能取得有房屋所有权，没有土地使用权份额的建筑物的法律权利只能依附于具有土地使用权份额的建筑物，而且是一种从权利。房地产权是土地使用权与上盖建筑物、附着物的所有权合二为一的财产权利。土地使用权和房屋所有权，或房地产权并非由合同约定而确权，其须经法定登记才得于确权和保护。只有国家确认和保护的房地产权才能取得《房地产证》等房地产权证。架空层作为建筑物中公以结构体作为支撑、无围合外墙的一个开敞性空间层，依附于小区建筑物及其所占用的土地而存在，是地面到一楼的一段空间，只是一种附属物，不具有独立的产权，作为从物，其权利依附于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁。架空层所依附的建筑物和土地使用权都已被全体业主买走，所以其理应归全体业主所有。因此，架空层作为房地产的共用部位的所有权与使用权由买方依法所有，房地产开发商不得擅自处分。 （二）对《物权法》中的有关规定进行分析 1、《物权法》第十二章建设用地使用权相关规定 （1）第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 此条说明建设用地可以在土地的地表、地上或地下分别设立。架空层多为首层空间属于建设用地地表使用权，二楼以上的房屋均属于建设用地地上使用权，且后者的存在以前者的存在为基础和依附。当然建设用地地表使用权和建设用地地上使用权是相互独立的用益物权，但是在架空层与其以上楼房作为建筑物的共同体的情况下，后者不可以离开前者。建筑物未出售给业主之前，二者均属于开发商所有。但是在架空层以上的楼房均出售给业主之后，根据本文建筑容积率的论述可知，土地使用权已全部转移为业主拥有。如果架空层却没有随着楼房的转让而转移产权的情况下，架空层是作为依附在土地之表面的建筑物，则是对楼房业主权利的侵占。因为业主在通过购买楼房行为自然而然地取得了该块土地的使用权，且应以该块土地的地表所必须附属的一定范围的上下空间为权利范围，即该块土地的地下（地下室）、地表（架空层）和地上（楼房）的权利均属于楼房业主拥有。 （2）第一百四十二条 建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。 根据现行房地产管理方面的法律法规的规定，建设用地使用权人在取得建设用地使用权后，凭建设用地使用权证书及立项许可等其他政府批准文件，申请有关建设主管部门发放的建设许可证、开工许可证等，即可以按照批准和用途，以该土地建设建筑物、构筑物和其他附属设施。对建成后的的房屋等不动产的归属，《城市房地产管理法》第60条第二款规定“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”由此可见，在现行的法律模式下，建设用地使用权人在完成房屋等不动产建设后，有权凭借建设用地使用权证，申请办理房屋等不动产所有权权属证书，取得房屋等不动产所有权。因此，法律推定建设用地使用权人享有该土地范围内建造的房屋等不动产的所有权，除非有相反证据证明该土地范围内建造的房屋等不动产属于他人（如土地使用权转让、与他人合资共建等）。即在房产未依法预售给业主之前，房产开发商通过原始取得的方式取得了房屋等不动产的所有权。业主通过买售楼房，楼房依法转让后，依据“地随房走、地转房随”的法律原则下，业主成为该块土地的使用权人，因此建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于业主所有。架空层也是建筑物的构件之一，当然也属于该楼房业主的所有。 2、不动产登记的规定 《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第一百三十九条规定：“设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。” 由此可见，不动产物权变动经依法登记始发生法律效力是一项原则，但并非所有不动产的设立、变更、转让和消灭都需要登记才能产生法律效力，“法律另有规定除外”包括两种情况：一是无须进行登记的不动产物权，如《物权法》第九条第二款规定“依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”二是不动产物权的变动不以登记不生效要件，这又分两种情形：一是无须登记即能发生不动产物权变动效力，如《物权法》第二十八条、二十九、三十条规定。二是登记是不动产物权变动的对抗要件，如《物权法》第一百二十九条的规定。而很显然，架空层由于属于从物，从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物不能独立转让，它只能随着房屋这一主物的转让而转让，因此，架空层无须登记即发生法律效力，即产权自然而然地归属于房屋的买受者。 （三）从政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》的角度进行分析 诚然，在二级市场的房地产首次转让时，如果房地产开发商不违反与政府签订的《土地使用权出让合同》约定和相关法律规定，房地产开发商与买方双方当然可以在《房地产买卖合同》中作出如下的约定：主物和从物所有权转移给业主后，从物的占有、使用、收益的三项法律权利由房地产发展商享有。 然而，此种约定也只是一项债权约定，而非是一项财产所有权转移的确认，从物的所有权仍然依附于主物而属于买方。 但是，政府与房地产发展商订立《土地使用权出让合同书》约定了出让宗地号的土地面积、用途、地价、建筑容积率、开发建设完工期限等规定。同时，《土地使用权出让合同书》通常还有如下的约定：（1）房地产开发商除向政府给付土地使用权出让金外，每年还必须按规定缴付土地使用权费。（2）房地产开发商在土地使用年限内依照法律、法规、规章的有关规定以及合同的约定转让、出租、抵押土地使用权，其合法权益受法律保护。（3）土地使用权的转让包括土地使用权连同地上建筑物的转让。（4）建筑物必须连同土地使用权一起转让，转让双方签订转让合同并到产权登记部门办理变更登记手续，按政府有关规定缴纳税费。（5）建筑物连同土地使用权转让后，新的土地使用者仍应遵守《土地使用规则》。由此可见，依《土地使用权出让合同》规定，房地产开发商在二级市场首次转让建筑物时，必须连同土地使用权一起转让。因此，在商品房住宅小区建筑物时首次转让时，当房地产开发商将不计算容积率的建筑物（面积）以买卖合同方式来约定不转移，为房地产开发商所有时，房地产开发商将违反《土地使用权出让合同书》规定，买卖合同将违反房地产法律的强制性规定而会导致无效。 （四）从房地产初始登记和转移登记进行分析 1、初始登记。住宅建设工程取得法定的建设工程竣工验收证书等法律文件后，房地产开发商将向房地产权登记机关申请办理住宅建筑物的房地产初始登记。理论上，房地产权登记机关应按如下原则办理房地产权的初始登记：（1）明确计算容积率建筑物的建筑面积与宗地号的土地使用权面积的除商关系，以确定计算容积率建筑面积每平方米摊分的土地使用权面积份额。（2）明确每一房屋单元的建筑面积（含应直接分摊到每一房屋单元的公用面积）的土地使用权面积份额，以确定每一房屋单元的房地产权。（3）将不计算容积率的建筑物（面积）的法律权利确立并归属于计算容积率建筑物（面积）。从上述（二）的分析可以看出，在初始登记中，由于不计算容积率建筑物（面积）不能取得其所在地块的土地使用权面积份额，不能取得完整、独立的房地产权利，不能取得《房地产证》，其法律权利只能依附并归于计算容积率建筑物（面积）。目前，在房地产初始登记的实务中，房地产权登记机关除办理《土地使用权证》、《房屋所有权证》，或《房地产证》外，对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理。 2、转移登记。在房地产二级市场，房地产开发商与买方签订《买卖合同》，买方依约付清购房款后，双方共同向房地产权登记机关申请办理首次房地产转移登记。房地产登记机关将按《房地产买卖合同》的约定办理转移登记，将房屋单元的房地产权转移登记给买方，确认买方的房地产权。而架空层的法律权利归属的转移并没能记载于房地产权证。如前所述，由于不计算容积率建筑物的法律权利只能依附在计算容积率建筑物，当房地产开发商将商品住宅小区的房屋单元全部出售完后，不计算容积率建筑物的法律权利将全部转移并归属于小区房屋的所有权人，由小区全部房屋的所有权人共同共有。 （五）从公用面积分摊的有关规定进行分析 1、1994年9月实施的《深圳市房屋建筑面积计算细则》第一条第（二）款第2项规定：公用面积分为应分摊公用面积和不能分摊公用面积两部份。应分摊的公用面积包括室外楼梯、楼梯悬挑平台、内外平台、门厅、电梯房、多层建筑中突出屋面结构的楼梯间等。不能分摊的公用面积除前款所列之外，建筑报建时未计入容积率的公共面积和在关文件规定不进行分割的公共面积，包括机动车库、非机动车库、消防避难层、地下室、半地下室、设备用房、梁底标高不高于2米的架空结构转换层和架空作为公众休憩或交通的场所等。第一条第（五）款规定：“公共面积（包括应分摊公用的和不应分摊的）应由物业管理部门统一管理，其产权属应属于建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，物业管理部门不得改变其使用功能或有偿出租（售）”。 2、《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》第4.3.1.1条规定：建筑物内可供公用使用的面积，包括应分摊公用建筑面积和和不分摊公用建筑面积。第4.3.1.3条规定：不分摊的公用建筑面积包括：…；建筑物底层、顶层或裙楼顶层架空用于公共通行、停车、绿化、休闲使用的公共空间；…；建筑物地下用于人防、公共停车、放置设备的建筑空间…。 根据《深圳市房屋建筑面积测绘技术规程》的规定可知，首层楼房架空层的建筑面积是不计算建筑容积率的，不能获得相应的土地使用权面积份额，其法律权利依附于计算建筑容积率的房屋建筑物。依据物权法理论，计算建筑容积率的建筑物是主物，不计算建筑容积率的建筑物是从物（是住宅房屋单元的从物）。从物的法律权利依附于主物。主物转移，从物随之转移，主物与从物不可分割。从物的法律权利依附于主物，但从物依然享有与主物相互联系的、可分离的使用、占有、收益的三项法律权利。 在现行的房地产行政管理制度下只有计算建筑容积率（建筑面积容积率=建筑总面积/建设用地面积）的建筑物才可以取得相应宗地号的土地使用权面积份额。计算建筑容积率的建筑物权利人要依法向国家支付土地使用费，并可依法取得《房地产证》。对于不计算建筑容积率的建筑物，由于其没有相应宗地号的土地使用权面积份额，因此，其权利人无须向国家交纳土地使用费，其初始登记时的法律权利依附于具有房地产权的建筑物，不能单独取得《房地产证》。不计算建筑容积率的建筑物的房地产权利完全依附于计算建筑容积率的建筑物，其不能单独地从计算建筑容积率的建筑物中分离或分割。 从上可知，架空层的公共开放空间的建筑面积不收取地价，不参与计算容积率，不作为共有建筑面积分摊给业主，也不确权给开发单位。房地产开发商在转移房地产时，首层楼房架空层不能从计算建筑容积率的房屋单元中分离或分割，也不能将首层楼房架空层的产权约定为房地产开发商所有。 首层楼房架空层的产权，实际上是依附于房屋单元的占有、使用、收益的不完全物权。初始登记时，楼房架空层依法不能取得独立的房地产权，其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。在转移登记时，其不能取得房地产权证，其产权依附于取得《房地产证》的房屋单元。房地产开发商预售或现售小区房屋单元后，房屋单元办理初始登记和转移登记，首层楼房架空层的房地产权应依法随房屋单元的转移而转移。 （六）从房屋本体维修基金管理规定进行分析 1、《物业管理条例》的有关规定 第五十四条规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。 专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。 第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 2、《深圳市房屋本体维修基金管理规定》有关规定 第二条规定：本体基金属住宅区、工业区及各类楼宇物业业壶的共有资产,以每栋房屋为单位,由该栋房屋的所有业主按各自房屋的建筑面积分担和享有,本体基金的主管部门是市住宅主管部门。各区住宅管理部门对辖区内各类物业的本体基金的使用和管理进行具体指导和监督。 第三条规定：业主自该栋房屋竣工交付使用保修期满后的第一个月起,按月向物业管理公司下属的管理处缴交本体基金。业主发生变更时原业主所交的本体基金不予退还。《条例》实施之前已人住并超过保修期的房屋的本体基金,由业主自《条例》实施之日起按月缴交,但经业主管委会或多数业主同意,可以缓自本规定实施之日起缴交。因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。 第六条规定：共用部位的维修养护由管理处组织实施,其费用从本体基金中支出。共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施、公共天线、本体上下水主管道、共用防盗监控设施等。 从以上《物业管理条例》第二、三条的规定及《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定可以看出，本体维修基金的交纳义务人是业主，因开发单位的原因造成空置的房屋,其本体基金由开发单位缴交。既然如果架空层属于开发商所有，但法律却没有规定开发商对此要交纳本体维修基金，开发商事实上也没有交纳本体维修基金。根据《深圳市房屋本体维修基金管理规定》第六条的规定，架空层当然属于共用部位[“是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等),抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)”]，因此架空层的维修支出需要由本体维修基金承担。开发商没有理由只享受权利却不承担义务。同时，从《物业管理条例》第五十五条规定也可间接也认定架空权的产权归属于业主所有。

❷ 商品房预售合同的转让条件

商品房预售合同的转让条件

商品房预售合同的转让，指购房者与房地产开发商签订了预购商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原来因签订购房合同而获得的权利转让给他人的行为。也成为“房屋期权转让”。从法律角度分析，房屋期权转让，房屋所有权尚未形成，因此，这是一种合同债权的转让。我国《城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”以法律条文的形式允许商品房预售合同的转让。

那么，商品房预售合同转让需要什么条件呢?

首先，没有办理商品房预售登记的商品房预售合同转让比较简单。开发商、买受人、受让人协商一致后，解除买受人与开发商原先签订的预售合同，再由新的受让人与开发商另签一份商品房买卖合同即可，不须经过房屋主管部门的批准和履行预售商品房转让程序。

如果预售合同已经在房屋主管部门进行了商品房预售合同登记，那么。商品房预售合同转让需要符合下列条件才可以办理：

1、符合当地法律、法规的要求，允许预售转让的可以转让、不允许预售转让的不得转让。这个要求需要查阅当地房地产转让管理办法。例如《深圳经济特区商品住宅外销管理办法》规定：预售的外销商品住宅，未取得房地产证之前，不得转让。

2、商品房预售合同合法有效。最高人民法院民1996(2)号文件第28条规定：商品房预售合同无效的，商品房预售转让合同，一般也应认定为无效。

3、预售房屋尚未实际交付。

4、预购人履行了预购合同约定的义务。预购人没有履行预购合同的义务时，预购人无权转让该预售房屋。在商品房预售合同转让中，债务转让应当征得预售人的同意;如果预购人擅自转让，预售人享有合同解除权，并可以要求预购人承担缔约过失责任。同时，我国法律严禁买空卖空、倒卖合同的行为，不允许利用预售合同转让做变相期货交易。

5、签订商品房预售转让合同。无需签订新的预售合同。

另外，北京市的商品房预售转让，根据北京市人民政府关于修改《北京市城市房地产转让管理办法》的决定第四十四条的规定：预购人在预售合同登记备案后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：

(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意;

(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。

（以上回答发布于2014-07-07，当前相关购房政策请以实际为准）

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❸ 购买预售商品房后，发展商是否可以变更项目设计

您好，房地产开发商需要征得全体业主的八分之八十的同意才可以；

房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
《深圳经济特区房地产转让条例》规定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，对公共设施部分不得变更设计。如确需变更设计的，应征得全体受让人五分之四以上的同意。
《商品房销售管理办法》（建设部88号令）规定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。
买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

❹ 在什么情况下，可以变更或解除房地产买卖合同

商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，发生下列情形之一的， 可以变更或者解除房地产买卖合同：(一)经当事人双方协商一致，并且不因此损害国家利益和他人合法权益的；(二)因不可抗力致使房地产买卖合同无法履行或者不能全部履行的；(三)因一方违约，使房地产买卖合同履行成为不必要的；(四)出现房地产买卖合同约定的变更或者解除合同条件的。
双方协商变更或者解除合同的，应当订立书面协议。
一方当事人根据上述第(二)、(三)、(四)项的规定要求变更或者解除合同的，应当及时通知对方。
因变更或者解除房地产买卖合同致使一方当事人遭受损失的，有过错的一方当事人应当负赔偿责任。

❺ 房屋预售后土地使用权能做抵押吗

这种情况是不能办理《商品房预售许可证》的？跟据《深圳经济特区房地产转让条例》中规定，房地产开发商预售房地产应当符合下例条件：
（一）土地使用权已经依法登记，取得房地产权证书；
（二）取得《建筑许可证》和《开工许可证》：
（三）除付清地价款外，投入开发建设的资金己达工程预算投资况额的百分之二十五，并经注册会计师验资；（2001年《深圳市关于加强土地化管理进一步搞活和规范房地产市场的规定》中提出：提高商品房预售条件，预售条件中的形象进度定为：七层以下的达到主休工程封顶，七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数。）
（四）房地产开发商和金融机构已签订预售款监管协议；
（五）土地使用权未抵押或者已解除抵押关系。
符合以上列条件的，房地产开发企业可以向主管部门申请预售许可，经主管机构核准后，发给《房地产预售许可证》。

❻ 单位集资建房出售后遇棚户区改造能要求补偿吗

产权登记类知识172、什么叫房地产登记？答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。173、房地产登记主要记载哪些内容？答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。174、房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权文窗口按规定进行受理。175、有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《深圳经济特区房地产登记条例》第二十条第一款(二)、(三)、(四)、(五)项情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。176、房地产转让时，同时转让的有哪些权益？答：根据《深圳经济特区房地产转让条例》的规定，房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。177、怎样申请房地产登记？答：申请房地产登记，应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时间向房地产所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。178、房地产的登记种类有哪些，文时间需多少天？答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记文时间为90天，转移登记文时间为30天，抵押登记15天，变更登记文时间30天。179、房地产登记的权利人名称是如何确定的？答：房地产登记的权利人名称根据如下法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记时的法定名称；(2)国家机关、事业单位，为该机关、单位的法定名称或政府确认的名称；(3)非法人组织，为该组织依法登记的名称或政府批准的名称；(4)个人，为合法身份证明上的姓名；(5)共有人，为各权利人的名称或姓名。180、申请房地产登记，可否委托他人？答：申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。由代理人申请的，应向登记机关提交经公证的委托书。181、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产的买卖、抵押、分割、交换、赠与等房地产登记由有关当事人共同申请。182、哪些房地产登记可由当事人单独申请？答：下列情形的房地产登记，当事人可以单独申请：(1)土地使用权或建筑物、附着物所有权的初始登记；(2)因继承或遗赠取得房地产的转移登记；(3)因人民法院已经发生法律效力的判决、裁定和调解而取得房地产权利的有关登记；(4)变更登记；(5)因土地使用年期届满的注销登记；(6)因房地产权利证书灭失、破损而重新申领、换领房地产证书等其他登记。183、法律规定共同申请，一方当事人不配合，另一当事人该怎么？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，应由当事人共同申请登记的，一方申请，另一方不申请或虽申请但不提供登记文件的，登记机关可责成不申请登记或不提供登记文件的一方限期登记手续。限期内仍不的，可处以一千元以上五千元以下罚款。登记机关经审查认为符合登记条件，可迳为登记。184、采取欺骗手段骗取房地产登记的，应承担什么责任？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，利用欺骗手段获得核准登记的，由登记机关撤消核准登记，没收其非法所得，并处以非法所得一倍以下的罚款。情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任，造成他人损失的，应负赔偿责任。185、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部分核准登记事项？答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(一)当事人对房地产不拥有合法权利的；(二)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(三)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。186、房地产登记中，土地的使用年期是怎样确定的？答：1988年1月3日之前政府无偿划拔用地仍按原规定执行，即：(1)住宅50年；(2)教育、科技、医疗卫生、市政、公共建筑、交通、特殊用地50年；(3)工业、仓储30年；(4)商业、金融业用地20年；(5)种植、畜牧、养殖业用地20年。1988年1月3日之后、凡通过有偿方式与国土局签订了《土地使用权出让合同书》的土地，其土地使用最高年期按国家规定执行。即：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业、旅游、娱乐用地40年；（5）综合或者其他用地50年。187、什么叫“确权”？答：确权就是房地产登记机关对房地产权利的确认。即是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放权利证书等登记规定程序，确认某一房地产权利归属的过程。188、《房地产证》主要记载哪些内容？答：现在所发的《房地产证》，主要记载业主所购房地产的房产与土地的有关内容。如权利人名称、身份证号；土地的权属来源、宗地号、土地等级、用途、使用年限；房地产的名称、栋号、房号、建筑面积、建购价款等。189、未成年人是否可以作为权利人《房地产证》？答：未成年人可以作为权利人《房地产证》，但时须提交其监护关系证明和监护人身份证明，并在《房地产证》上备注其法定监护人姓名。由于未成年人为没有民事行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。190、什么叫房地产初始登记？答：房地产初始登记是指对未经登记机关确认其房地产权利，领取房地产权利证书的土地使用权及其建筑物、附着物的所有权进行的第一次登记。191、哪些情况应申请初始登记？答：（1）通过行政划拨或出让手续取得土地的，应在完成用地手续后三十日内申请土地使用权初始登记；（2）在取得土地使用权的土地上建造房地产和建筑物、附着物的，自取得建筑物、附着物竣工证明之日起六十日内应申请房地产初始登记。已初始登记的房地产增加面积的，增加部分应在竣工后六十日申请初始登记。192、如何查证《房地产证》的真实性？答：可通过以下两种方法进行查证：（1）拿《房地产证》到市规划与国土资源局产权档案室（深南中路档案大厦10楼）查询，看是否已有登记记录，《房地产证》号、房地产坐落位置是否属实；（2）注意识别《房地产证》上所盖印章的真伪。自我市发放《房地产证》以来，共使用过以下几种印章：“深圳市人民政府房地产证专用章”（1989年10月20日前）；“深圳市房地产权登记处”印章（1989年10月21日-1991年8月16日）；“深圳市房地产权管理处”印章（1991年8月17日-1992年1月20日）；“深圳市房地产权管理处”钢印及“深圳市规划国土局房地产证专用章”。要注意印章的使用日期及字体。193、查阅产权档案有什么规定？答：可以查阅房地产权档案的组织或个人为：（1）产权证书上记载的权利人；（2）依法行使有关权力的司法机关、行政机关工作人员；（3）受权利人委托代理房地产有关事务的律师及有关人员；（4）作为抵押权人的银行、拍卖行授权的工作人员。房地产权档案查阅地点：深南中路档案大楼十楼房地产权档案部。194、什么情形属于房地产变更登记？答：下列情形属于房地产变更登记：(1)房地产使用用途改变的；(2)权利人姓名或名称发生变化的；(3)房地产座落名称或房地产名称发生变化的；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的。195、申请变更登记应提交什么文件，变更登记时需缴纳什么费用？答：(1)《房地产变更登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)改变房地产用途的，应提交土地主管部门同意改变用途的批准文件及土地使用合同书，需补交地价的，还应提交付清地价款证明；改变权利人姓名或名称的，应提交行政主管机关批准的文件；个人的提交公安部门证明；企业法定代表人变更一般不需变更登记，待权属发生转移时，同时提交变更证明即可；(4)建筑物、附着物倒塌、拆除的应提交有关部门证明。变更登记每项交纳登记费20元。196、哪些情况下需二级市场房地产转移登记？答：(1)向发展商购买的商品房(包括合法的合作建房、集资建房、拆迁赔偿房)；(2)企事业单位房改出售给本单位职工的福利房、微利房；(3)市、区住宅局出售的福利房、微利房。197、购买二级市场商品房后，何时可以申请《房地产证》？答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》第三十六条的规定，只有商品房项目了房地产初始登记后，小业主才能顺利地领取《房地产证》。也就是说，只有发展商按要求将商品房项目有关初始登记材料上报登记部门，按规定交纳有关税费并经登记部门按程序审批核准后，初始登记才算结束，小业主才能。因此，并不是发展商一提交商品房项目的资料后，小业主就可以申请《房地产证》。198、如何二级市场转移登记手续？答：二级市场转移登记需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)房地产买卖合同；(4)付款发票和付清房款证明。二级市场转移登记一般由发展商统一，也可以自行到产权登记部门。199、拆迁赔偿房如何《房地产证》？能否转让？答：拆迁赔偿的房地产，原则上按被拆房地产的性质进行登记发证。时应提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)身份证明；(3)经规划国土部门或旧城改造鉴证的拆迁赔偿协议书；(4)补偿与被拆迁房地产有差价的，差值部分应提交补差发票复印件及发展商出具的付清差价款证明。拆迁赔偿房的登记价，一般按新建房的建筑成本登记；补交差价的，差价计入登记价。拆迁赔偿房属于商品房地产的，发红皮《房地产证》，可以转让；不属于商品房的，发绿皮《房地产证》，不能转让。200、集资房、合作建房如何《房地产证》？答：(1)集资建房、合作建房的，必须是经政府有关部门批准的，并了房地产初始登记的房地产才可以小业主的《房地产证》；(2)未经政府有关部门批准的非法集资建房、合作建房，必须经过有关部门处理并补交地价款，按规定房地产初始登记后，方可小业主《房地产证》；(3)经初始登记后的集资建房、合作建房提交下列资料后即可《房地产证》:《房地产转移登记申请书》；身份证明；集资建房或合作建房合同书或协议书；购房发票复印件；发展商出具的付清房款证明。201、什么情况属于三级市场转移登记？答：凡房地产已二级市场产权登记并领取产权证后又发生转移的，称为三级市场转移登记。如房地产买卖、赠与、交换、继承，人民法院判决、裁定的强制性转移等等。202、三级市场转移登记需提交什么资料？答：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)转让、受让双方身份证明；(3)《房地产证》或其他产权证书；(4)房地产买卖合同。203、拍卖的房地产过户需提交哪些资料？答：通过法院拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；(5)原产权证书，人民法院在案中未能收回原产权证的，需以法院名义在《深圳特区报》或《深圳商报》公告作废；(6)若所拍卖的房地产是行政划拔、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)竞授人身份证明；(3)拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；(4)原产权证书；(5)委托拍卖的公证书。拍卖房地产过户税费按三级市场转让计算。204、如何房地产交换？需缴纳哪些费用？答：房地产交换是指当事人将各自拥有的房地产相互转移给对方的法律行为。当事人双方签订换房协议公证书(福利房需原产权单位和房改审批部门的同意)，并提交房地产转移登记申请书、身份证明、原产权证书；对商品房交换的房屋有差价的，应当就差价部分按三级市场转让交纳税费。205、什么叫房地产赠与？如何过户手续？答：房地产赠与是指当事人一方将自己拥有的房地产无偿地转让给他人的法律行为。按《深圳经济特区公证条例》第十三条、第十八条等规定，赠与应在不动产所在地公证处赠与合同公证，并提交经公证的亲属关系证明书、房地产转移登记申请书、身份证明及原产权证书过户手续。境外当事人提交的证明材料按规定需经司法部认可的律师认证或我国驻当地大使馆(领使馆)公证。206、如何继承的房地产登记？需缴纳哪些费用？答：需提交下列资料：(1)《房地产转移登记申请书》；(2)不动产所在地公证处出具的《继承权公证书》；(3)身份证明；(4)《房地产证》或其他产权证书。需交纳税费有印花税(税率为0.05%，双方交)，另每证另贴5元，登记费(个人50元，单位80元)。207、什么叫房地产抵押？答：房地产抵押是指债务人或第三人(抵押人)以其合法拥有的房地产作为担保物向债权人(抵押权人)提供债务履行担保的行为。房地产按揭属于房地产抵押的一种形式，一般特指用所购房屋作为担保贷款购房的行为。208、房地产抵押登记需提供哪些资料？答：(1)《房地产抵押登记申请书》；(2)房地产权利证书；(3)身份证明；(4)经公证的借款合同和抵押合同。非法人企业、组织的房地产抵押需提交其产权部门同意抵押的批准文件。209、申请楼花按揭登记需提交什么资料？答：发展商提供该按揭项目的楼花备案资料，经登记机关审查后可楼花按揭登记。需提交下列资料：(1)《楼花抵押登记申请书》；(2)盖有“预售合同备案专用章”的房地产买卖合同书；(3)身份证明；(4)借款合同和按揭抵押合同(经公证)。210、房地产抵押登记需缴纳哪些费用？答：抵押登记费按抵押价值的万分之一交纳，但每项最低不少于一百元。收费的币种原则上与抵押贷款的币种一致，但可按当天的外牌价结算成人民币计收。211、为什么抵押登记要先缴纳土地使用费？答：根据深府［1997］136号文的规定，抵押人在房地产抵押登记之前应先向规划国土部门交纳土地使用费后方可。具体要求是：(1)抵押人属单位的，所有用途的抵押物都应交纳土地使用费后才抵押登记；(2)抵押人属个人的，其自用性质的住宅可以暂不交纳土地使用费，其它用途的抵押物亦必须先交纳土地使用费后方可抵押登记。212、三级市场的房地产转让按揭，应如何抵押登记？答：有两种法：(一)先由买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，受让方的《房地产证》，由受让方按房地产抵押登记的规定现楼抵押登记；(二)买卖双方签订《房地产买卖合同公证书》，同时提交按揭登记资料。产权登记部门先转让，后按揭登记(同时由一人操作完成，避免由时间差造成银行方面的损失)，转让及按揭登记完成后，领发已盖有抵押专用章的《房地产买卖合同公证书》。213、已楼花按揭登记的房地产能不能《房地产证》？答：可以。已楼花抵押登记的房地产，原抵押(按揭)合同中如规定有楼花转现楼登记的条款，在完成初始登记后，并在已楼花转现楼抵押登记的前提下，可由银行代业主统一申《房地产证》，并由银行领取。214、哪些房地产不能抵押登记？答：(1)权属来源是限制抵押的(包括福利房、微利房、私人建房等)；(2)根据城市规划，市区政府决定收回土地使用权的；(3)司法机关、行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(5)权属有争议的；(6)法律、法规或市政府规定禁止抵押的；(7)除乡(镇)、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权利依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权之外的其它集体土地使用权。215、第三者担保的抵押登记应如何？答：第三者担保的抵押贷款在提交资料时，除按一般现楼抵押贷款提交资料外，还应提交第三者(通常是借款人)的有关身份证明，同时在房地产抵押合同中应明确写明抵押人与借款人。216、土地来源属行政划拨或减免地价款的房地产能否抵押登记？答：凡土地来源属行政划拨或减免地价的企业土地，在未向政府缴纳地价或未缴足地价前，不能单独以土地进行抵押登记；若土地上的建筑物已合法登记，可以同意单独以房屋作抵押，在处分抵押物时，必须委托深圳市不动产拍卖行进行拍卖或变卖，不动产拍卖行负责扣发应补交的土地价款。凡行政、事业单位的房地产，不得擅自为企业提供抵押担保。217、注销房地产抵押登记应提交什么资料？答：(1)抵押权人属金融机构的，应由金融机构出具注销抵押登记申请；(2)抵押权人属企业的，应由企业提交身份证明和出具注销抵押登记申请；(3)抵押权人属个人的，应由提交经公证的注销抵押登记申请并亲自到收文窗口交件；(4)注销抵押应与申请注销的抵押物证件同时提交(即房地产证或房地产买卖合同书，事人应有授权委托书、身份证等)。218、双方共同购买已按揭登记的房地产，一方因故退出或转让，该如何登记手续？答：根据《中华人民共和国担保法》的规定，已抵押的房地产可以转让，但应由抵押权人、转让人和受让人三方签订有关的公证书，即签订将原抵押转移给新的受让方的协议；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。抵押转移给新的受让人的，要向登记机关同时提供房地产转让和现楼房地产抵押登记两套资料。登记部门先按转让，待新的受让人的《房地产证》打印后，同时抵押登记。219、地下室、停车场及车位可否销售、抵押？答：地下室、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同拥有，由房屋物业管理部门统一管理，不允许销售、抵押。在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下室、停车场及车位可以销售、抵押。220、已房地产抵押登记后，原合同内容变更的，如何登记？答：已抵押登记后，若发生变更抵押物，追加抵押物，变更抵押金额、币种或抵押期限等情况，应提交记载变更内容的抵押公证书、原抵押合同及借款合同公证书复印件，登记机关作相应的变更抵押登记。221、什么叫分割房地产？答：分割房地产是指将总的房地产面积根据需要分割成若干份，在房地产登记上表现为《房地产证》的分证，即将一本《房地产证》分为几本《房地产证》，但总面积不发生变化。222、如何分割房地产的《房地产证》？需要缴纳哪些费用？答：分割的房地产必须是能在实地分割清楚的，如按层登记的房地产分割为按套登记等。由分割人填写《房地产其它登记申请书》，分割后的房地产需要进行查丈的，还要申请查丈。该项登记仅需缴纳登记费。223、商业用途的房地产业权合起来重新划分，该如何手续？答：同一权利人的多个商业用途的房地产，属于《房地产证》的合并或分割，应经过重新测量并变更登记手续；如属多个权利人的商业用途房地产，将分散业权合起来重新划分实际上是重新转让，应当转移登记。224、被司法部门依法查封的房地产能否转让？查封期满六个月是否自动解封？答：被依法查封的房地产不得转让和抵押。《深圳经济特区房地产登记条例》规定，查封房地产或以其他形式限制房地产的期限，最长不得超过六个月。查封或限制六个月后未继续查封或限制的，登记机关可迳为注销查封或限制并予以公告。225、安居房分为哪几种？答：安居房包括按规定出售或出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利

❼ 深圳经济特区商事登记若干规定的内容解读

根据《深圳经济特区商事登记若干规定》、《珠海经济特区商事登记条例》，此次深圳、珠海经济特区商事登记改革的内容非常丰富，本文摘取改革的主要内容并予以解读。
一、明确商事登记、商事主体等基本概念。两个特区商事登记立法均明确规定，商事登记，是指申请人向商事登记机关提出申请，由商事登记机关将商事主体的设立、变更或者注销事项登记于商事登记簿予以公示的行为。商事主体，是指经依法登记，以营利为目的从事经营活动的自然人、法人和其他经济组织。珠海特区立法则进一步明确商事主体包括个体工商户、个人独资企业、合伙企业、公司、企业分支机构等。
【解读】现行国家层面的法律、行政法规和部门规章以及司法解释中，都没有关于商事主体或商事登记的概念，商事登记的定义体现了其“审批许可”向“核准登记”的转变倾向，商事主体的定义则明确了“以营利为目的从事经营活动” 来抽象概括商事主体的本质，这在我国商事登记立法中尚属首次，具有重要的意义。
二、明确商事登记机关对申请人提交的材料进行形式审查，申请人应当对其提交的材料内容的真实性负责。
【解读】长期以来，我国商事登记实行“折中审查”模式，即“形式审查为主。实质审查为辅”。但在登记实践中，受现实条件制约，对实质审查的边界难以把握，造成实质审查的自由裁量权较大，既增加了申请人负担，同时在当前尚不完善的追责制度下，登记机关也承担着权责不对等的执法风险问题。明确商事登记的形式审查原则，有利于提高经济效率、减少登记申请人的成本，有利于登记机关在职权能力范围内履行审查职责，也有利于树立商事主体的自身信用意识，加强信用体系建设和事后的监管。
三、明确商事登记的具体办理时限。
深圳特区立法规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，商事登记机关应当自收到材料之日起一个工作日内一次性告知申请人需要补正的材料，并说明要求。申请材料齐全，符合法定形式的，商事登记机关应当受理，并自受理之日起三个工作日内予以登记并颁发营业执照。商事登记机关在三个工作日内不能完成登记的，经商事登记机关负责人批准，可以延长三个工作日。
珠海特区立法法规定：申请材料不齐全或者不符合法定形式的，商事登记机关应当当场一次性告知申请人需要补正的材料，并说明要求；申请材料齐全，符合法定形式的，应当受理，并自受理之日起在一个工作日内予以登记；一个工作日内不能完成登记的，经商事登记机关负责人批准，可以延长三个工作日。
深圳和珠海均明确商事登记机关办理商事登记，不收取登记费用。
【解读】通过立法进一步缩短办照时限，使申请人办事有了良好的心理预期，是服务型政府建设的具体表现，有利于营造法制化国际化的营商环境。
四、明确商事主体的经营范围由章程、协议、申请书等确定。
商事登记机关应当参照国民经济行业分类标准制定经营范围分类目录，为申请者提供指引。改革后的营业执照不再记载企业的经营范围，但社会可以通过商事主体公示信息予以查询。
【解读】长期以来，经营范围的问题一直困扰着企业及企业登记机关。一方面，企业和登记机关均需要花费大量的成本来明确经营范围；另一方面，随着经济社会的迅速发展，交易活动愈加频繁，新兴行业和新型业态层出不穷，现行国民经济行业分类不能满足形势发展要求，企业经营范围的核定也就成为了一个难题。根据深圳、珠海经济特区商事登记立法，商事主体的经营范围不再作为登记事项（改为备案事项），将确定经营范围的权利交回给了企业，体现了商事登记从“审批许可”向“核准登记”的转变，以及“有限政府”的转变。通过经营范围的改革，进一步厘清政府与市场的关系，引导商事主体自主经营、诚信经营，营造诚实守信的营商环境。改革后的营业执照不再记载企业的经营范围，但社会公众可以通过政府信息公示平台查询。
五、明确有限公司实行注册资本认缴制度。申请人申请有限责任公司设立登记时，商事登记机关登记其全体股东认缴的注册资本总额，无需登记实收资本，申请人无需提交验资证明文件。
【解读】现行企业注册资本制度设计，存在一些与市场经济发展不相适应的地方，如验资手续繁琐，期限过长，增加了企业设立的成本；现行规定允许股东可以用实物、知识产权、土地使用权、股权、债权等出资，但由于公司尚未成立，设立之初无法完成过户转让手续，公司的首期出资实际仅限于货币出资，限制了知识产权、非专利技术、股权、债权等社会资源的合理有效利用；货币出资比例等限制不尽符合公司经营的实际；一些验资机构出于逐利目的，与投资人串通，以垫资的方式验资，或出具虚假验资报告等，滋生大量“两虚一逃”（虚报注册资本、虚假出资和抽逃出资）违法行为。现行注册资本制度设计预期与经济快速发展实际存在一定差距，不能真实反映企业的资产实力，对企业乃至经济发展产生了一定的制约，也带来了影响社会信用和市场经济秩序的制度性问题。探索注册资本登记认缴制度改革，有助于积极破解注册资本存在的“玻璃门”等难题，降低企业进入市场成本，进一步提高行政效率，疏导“两虚一逃”等违法违规行为，为企业发展、社会信用建设提供新的动力。
六、明确住所（经营场所）的改革。深圳商事登记特区立法提出：商事主体设立分支机构的，分支机构经营场所与商事主体住所不一致且在特区内跨区的，商事主体应当办理分支机构登记；分支机构经营场所和商事主体住所不一致但在特区内不跨区的，商事主体应当选择办理分支机构登记或者将分支机构经营场所信息登记于其隶属的商事主体营业执照内。
珠海商事登记特区立法提出：商事主体的经营场所是其从事经营活动的营业场所，经营场所可以与住所不一致。经营场所和住所不一致的，可以办理分支机构登记，也可以向商事登记机关申请备案。在珠海经济特区的办公区域内，经市人民政府相关部门出具住所使用证明的，同一地址可以作为多家商事主体的住所。
【解读】住所和经营场所问题也是以往企业登记的难题。现行登记规定对于场所（住所、经营场所）的要求较为严格（按照国家工商总局以往规定，住所证明为：自有房产提交房屋产权证复印件；租赁房屋提交租赁协议复印件以及出租方的房屋产权证复印件。有关房屋未取得房屋产权证的，属城镇房屋的，提交房地产管理部门的证明或者竣工验收证明、购房合同及房屋销售许可证复印件；属非城镇房屋的，提交当地政府规定的相关证明），由此带来场地资源利用效率低下等问题，增加了创业投资成本。一些经营者由于住所问题无法办理工商登记，也带来了无照经营等突出问题。深圳、珠海的商事改革进一步放宽了企业登记的场所条件，在“一址多照”、“一照多址”方面的积极探索等，有助于解决当前场地登记面临的实际问题，对于创业就业、中小微企业发展等具有很强的现实意义。
七、明确商事登记推行网上申报、受理、审查、发照和存档。电子档案、电子营业执照与纸质形式具有同等法律效力。
【解读】随着科技的发展，计算机技术和网络技术在企业登记中已被广泛使用，电子化已成为商事登记未来的发展趋势。为了适应这种发展，广东省一早就开始了网上登记注册的探索。如2009年推行“网上登记注册大厅”，网上预审通过后，申请人带齐需提交的申请材料到登记机关注册大厅提交申请并优先办理。推行“网上申请、双向快递”登记服务，通过快递方式使企业足不出户即可办理工商登记。上述改革主要集中在网上预审，对全流程网上登记，基于国家法律法规对电子执照、行政许可中的电子签名效力等规定的缺乏，则一直未有进展。此次深圳、珠海的商事登记特区立法均明确规定了电子执照、电子档案的效力，从特区立法上对全流程登记注册电子化予以了保障，有利于推进这项企业登记注册方式的颠覆性变革和重要创新，或将引发行政许可网上申请和审批的新一轮改革热潮。
八、明确改革企业监管方式。根据两个特区商事登记立法，均规定实行商事主体年度报告制度和经营异常名录制度。其中，年度报告制度为：商事主体应当按照本规定向商事登记机关提交年度报告，无需进行年度检验。年度报告包括商事主体的登记事项、备案事项、注册资本实缴情况、年度资产负债表和损益表。经营异常名录制度为：商事主体有下列情形之一的，由商事登记机关将其从商事登记簿中移出，载入经营异常名录，并纳入信用监管体系：（一）不按时提交年度报告的；（二）通过登记的住所或者经营场所无法联系的。商事登记机关在作出载入经营异常名录决定之前，应当通过本规定第三十五条规定的信息平台告知商事主体作出载入经营异常名录决定的事实、理由及依据，并告知其依法享有的权利。对商事主体载入经营异常名录负有个人责任的投资人、负责人、董事、监事、高级管理人员的信息纳入信用监管体系。
【解读】实际上，企业提交年报的改革取代了此前年审的做法，除名制度则完善了此前的吊销营业执照制度。年报制度改革，一方面简化了提交材料，如审计报告、财务报表等；一方面减少了办事环节，更真实地反映企业的实际经营情况；并且使得商事主体从被检查变为自愿提交报告，体现了商事主体自治的转变。除名制度主要是改革企业退出，过去是逾期年审直接吊销营业执照，现在改为年报逾期后除名，增加了信息公示环节，发挥信用惩戒作用，同时对企业确因疏忽等原因给予救济帮助，进一步完善了商事主体退出机制。
九、明确商事登记机关和行政许可审批部门监管职责。
【解读】通过特区立法进一步明确商事登记机关和行政许可审批部门之间的监管责任，按照“谁审批谁监管”的原则，划分监管责任，切实解决此前“重准入轻监管”而产生的各部门间职责不清、监管错位缺位等问题，提升了部门的整体监管效能，有助于加快行政审批制度改革和政府职能转变步伐。
十、明确建设商事主体登记许可及信用信息公示平台。两个特区商事登记立法均提出，由市政府建立统一的商事主体登记及许可审批信用信息公示平台（简称信息平台），用于发布商事登记、许可审批事项及其监管信息，实现信息互通。
【解读】建设商事主体登记许可及信用信息公示平台是商事登记改革的重要支撑，有助于改革的顺利推进，有利于加强社会监管和部门监管，也有利于强化企业信用体系和社会信用体系建设。
关于商事登记改革营业执照的具体问答
按照《深圳经济特区商事登记若干规定》、《珠海经济特区商事登记条例》（以下分别简称《若干规定》、《登记条例》），深圳市、珠海市在全面推进商事登记改革的同时，依照国家工商总局下发的《工商总局关于同意广东省商事登记营业执照改革方案的批复》（工商企字〔2013〕36号，以下简称《批复》），试行商事登记改革后的营业执照。这也是深圳、珠海商事登记改革试点的一大亮点，是商事登记改革成果的具体体现。
一、深圳、珠海商事登记营业执照改革的意义。
一是体现了行政审批制度改革的原则和宗旨。营业执照样式改革后，原则上只记载与商事主体资格相关的必要事项，不再记载商事主体的经营范围、注册资本（金）、实收资本等，体现了企业登记注册从“审批许可”向“核准登记”的转变，以及“有限政府”的转变；也体现了改革进一步厘清政府与市场的关系，赋予商事主体更大信任的决心。
二是适应经济形势发展要求。据统计，目前使用的各类营业执照（登记证）达18种，种类繁多、记载事项设置不一、规格也不尽一致，且每类营业执照均对应特定的申请表格等，无论是对申请人还是企业登记机关，都造成不同程度的困扰，也增加了办事成本和行政成本。精简营业执照种类，统一规范营业执照记载事项，是新形势下营业执照发展的客观要求。同时，随着营业执照记载事项的相应精简，了解商事主体基本信息的渠道不再主要依赖营业执照，而是通过查询商事主体公示信息的方式，符合现代经济社会信息化发展的趋势。
三是有助于强化企业信用体系建设，加强社会监管和部门监管。营业执照作为商事主体的资格凭证，具有重要的对外宣示性功能，是商事登记改革的重要载体。改革后营业执照不再记载经营范围和注册资本等，有利于引导商事主体自主经营、诚信经营，营造诚实守信的营商环境。同时，在营业执照上设置“重要提示”栏，有利于改革的平稳衔接，引导市场交易各方通过开放的信息平台查询商事主体有关信息，强化社会监管和职能部门的监管。同时，改革体现了商事登记改革的理念，引导社会公众正确理解商事登记的实质。
二、为什么在深圳、珠海进行营业执照样式的改革？
根据《若干规定》和《登记条例》，商事登记改革后，营业执照记载的事项与之前发生了较大变化。而《公司登记管理条例》等规定，营业执照正本、副本样式由国家工商总局统一制定。为积极稳妥推进我省商事登记改革，在充分征求我省商事登记改革试点地区意见的基础上，广东省工商局向国家工商总局报送了《广东省商事登记营业执照改革方案》，提出依据特区立法先行在深圳、珠海市试行改革后的营业执照。2月20日，国家工商总局下发《批复》，原则同意广东省商事登记营业执照改革方案，在深圳市、珠海市试行改革后的营业执照。
三、改革后的营业执照是什么样的？
改革后的营业执照分为四大类：
一是《企业法人营业执照》。适用于公司及非公司企业法人。记载：名称、企业类型、住所、法定代表人、成立日期。
二是《非法人企业营业执照》。适用于个人独资企业、合伙企业、中外合作非法人企业。记载：名称、企业类型、经营场所、投资人或执行事务合伙人（个人独资企业或中外合作非法人企业为投资人，合伙企业为执行事务合伙人）、成立日期。
三是《分支机构营业执照》。适用于分公司及非公司企业法人分支机构、个人独资企业分支机构、合伙企业分支机构、外国（地区）企业在中国境内从事生产经营活动、外国（地区）公司分公司。记载：名称、企业类型、经营场所、负责人、成立日期。
四是《个体工商户营业执照》。适用于个体工商户。记载：名称、经营场所、经营者、成立日期。
改革后的营业执照均设置“重要提示”栏，显示商事主体经营范围、注册资本、信息查询（包括出资情况、营业期限、许可审批项目、年报及其他监管信息等事项的查询）等重要提示内容。
改革后的营业执照样式附后。
四、改革后的营业执照是怎么个换发程序？
《若干规定》、《登记条例》均规定，自2013年3月1日起一年内，本地区的商事主体应向原登记机关申请换领商事主体营业执照。除主动申请外，商事主体在办理各类变更登记业务及年检时，可一并办理新营业执照的换发。
五、为什么保留3类营业执照、登记证样式不变？
主要是从这些主体、组织类型的特殊性考虑，保留现有样式不变。一是农民专业合作社（包括分支机构）。因农民专业合作社是在农村家庭承包经营基础上，同类农产品的生产经营者或者同类农业生产经营服务的提供者、利用者，自愿联合、民主管理的互助性经济组织。以其成员为主要服务对象，提供农业生产资料的购买，农产品的销售、加工、运输、贮藏以及与农业生产经营有关的技术、信息等服务。这种主体较为特殊，与企业和个体工商户有较大区别。二是外国（地区）企业常驻代表机构，该机构此前一直核发的是《登记证》，且不从事经营活动，仅从事联络业务。三是企业集团，企业集团是一种企业联合体，不具备企业法人资格，不得以企业集团名义从事经营活动，对其核发《企业集团登记证》。考虑到上述三类主体的特殊性，因此均不列入商事登记营业执照改革的范畴。
六、改革营业执照后，企业使用新版营业执照在其他地区会不会出现一些障碍？
商事登记改革仍然一个不断探索的过程，特别是商事登记营业执照样式改革在深圳、珠海先行先试，会存在与全国其他地区不同步的问题。基于此，我们做了如下努力：
一是在改革后的营业执照设计上，尽量与原营业执照保持相同的痕迹。如在显著图像标识上，营业执照的正上方印有中华人民共和国国徽图案。同时，营业执照右下方统一印“中华人民共和国国家工商行政管理总局监制”字样。
二是在营业执照的真伪辨别上采取了相应的措施。改革后的营业执照采用防伪底纹设计，编制防伪条形码。营业执照左下方统一设置“重要提示”栏，显示商事主体信息查询的方式方法，社会可以通过相应的网址查询。
三是尽可能加强对营业执照改革的宣传。国家工商总局下发《批复》，并将改革后的营业执照样式抄送各省、自治区、直辖市工商行政管理局。同时，省局在全省工商系统转发总局《批复》及新版营业执照。并且，利用多种渠道加强对营业执照改革的宣传力度，营造良好的社会氛围。

❽ 深圳经济特区物业管理条例的第六章

物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。具体办法由市价格主管部门会同市主管部门制定。
物业服务费的具体标准，由当事人根据前款规定在物业服务合同中约定。 业主入住前的物业服务费由建设单位承担，业主入住后的物业服务费由业主承担。建设单位出售物业时，不得向物业买受人承诺减免物业服务费。
前款所称入住是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面入住通知并办妥相关入住手续。业主收到书面入住通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关入住手续的，视为入住。建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关入住手续为准。 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。物业专项维修资金属业主所有。
物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金。
首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。日常收取的专项维修资金交纳标准由市价格主管部门会同市主管部门制定。
市政府应当根据物业不同类型，分别制定各类物业建筑安装工程总造价标准，并向社会公布。 市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。
物业专项维修资金的管理，遵循按幢立账、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、拨付快速、手续便捷的原则。
市主管部门可以在代管的物业专项维修资金的增值收益中提取一定比例的管理费，以支付相关单位的代收、代管等费用。具体办法由市政府制定。 物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。
物业部分共有部分的维修、更新、改造需要使用物业专项维修资金的，应当经该共有物业建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，但不得与业主大会对物业全体共有部分作出的决定相抵触。 物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：
（一）物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；
（二）物业部分共有部分所需费用，由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担。
物业共有部分遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。 业主转让物业时，其名下的物业专项维修资金余额随物业一并转让；因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将物业专项维修资金余额退还业主。
业主未缴清物业专项维修资金的，市房地产主管部门不予办理该物业的转让和抵押登记手续。 本条例实施前，建设单位未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定划拨公用设施专用基金的，应当按照该条例有关规定继续缴交。未按照规定缴交的，由区主管部门予以追缴。
按照前款规定收取与追缴的公用设施专用基金，应当存入物业专项维修资金专户。 本条例实施前，业主按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳的住宅维修基金，应当由该物业的管理单位按户设账，以物业管理区域为单位全额存入物业专项维修资金专户。
本条例实施前，业主未按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》有关规定缴纳住宅维修基金的，应当按照该条例的有关规定予以补足。 业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊费用。
物业被依法拍卖的，拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。 建设单位违反本条例第二十条第二款和第七十条第一款规定，不提供或者移交相关资料的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，由区主管部门给予警告，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
物业服务企业违反本条例第七十条第二款、第七十一条规定，未在物业服务合同终止时将有关资料、财物等移交给新选聘的物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处以二万元以上十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书。 建设单位、物业服务企业违反本条例第七十条第三款规定，故意泄露业主资料的，由区主管部门处以二万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。
业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万元罚款。 建设单位违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并处以十万元以上二十万元以下罚款。
业主大会、业主委员会违反本条例第七十四条规定，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由区主管部门责令限期改正，并对应当负责的业主委员会委员处以一万元罚款。 物业服务企业违反本条例第八十五条规定，不履行代收物业专项维修资金义务的，由区主管部门责令其追收；非业主原因而拒不执行的，由区主管部门责令物业服务企业代为缴纳。物业服务企业代为缴纳物业专项维修资金后，有权向未缴纳的业主收取。
物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的，由区主管部门责令限期存入，并按逾期月数每月处以一万元罚款。 本条例自2008年1月1日起施行，1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过、2004年6月25日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十二次会议修正的《深圳经济特区住宅区物业管理条例》同时废止。

❾ 房地产转让要满足什么条件

商品房的转让一般是指房屋的买卖，其一般流程为：一、查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到档案大厦国土部门查房档案。二、制定合同。三、买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司。四、卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务。五、买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)，约7~8个工作日左右。六、赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右。七、房屋过户：买方同担保公司去xx市房地产产权登记中心,签订<房地产买卖合同(现售)>，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日。八、交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。法律依据：《中华人民共和国合同法》第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。