楼巴管理条例

Ⅰ 在那可以找到广州市经济适用房公示

广州市国土资源和房屋管理局http://www.laho.gov.cn/

经济适用房建设与管理条例http://www.laho.gov.cn/fgzj/jjsyf/

现在在售的是中海馨园，设计还不错，全部一口价6150元/平，可以过去看看。楼巴在东山广场，每天10：30第一班车，45分钟一班。

Ⅱ 祈福新村楼巴

关于1月16日内外线邨巴无法运营的说明

1、对于2013年1月16日内外线邨巴停运事件给业主造成的不便和麻烦，我司深表遗憾和歉意！
2、因物业公司没有道路运输经营许可证，而房地产公司拥有道路运输经营许可证，为了依法依规经营，集团决定将司机的人事关系从物业管理公司调入房地产公司，继续邨巴的营运。
3、我司已与各位司机充分协商，并就上述调整签订了协议，约定待遇不变，且工作年资给予连续计算，完全依法保障了员工的利益。但部分司机中途反悔，并以停止开车的方式提出大幅提高工资待遇等一系列要求，导致1月16日下午4点半后邨巴无法运营。
4、此事件政府相关部门已介入，目前尚在协商中。
我司再次就此事件给各位业主带来的不便表示诚挚的歉意！

广州市番禺祈福物业管理有限公司
2013年1月16日

Ⅲ 如何做好小区物业管理

呵呵，给大家看一点东西，这只是针对小区物业管理的一些最基本的东西，关键还要看管理单位怎么做，有没有一个好的服务理念，物业管理一定要以服务为核心的，从细节入手，对待业主要采取主动服务，不能被动，这样才会取得业主的许可。下面的东西希望可以给大家一点帮助
。一、物业管理企业1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置。

Ⅳ 小区内绿地被占用或挪用，你怎么看

一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密 物业服务 1“以人为本”才是正道“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务 业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。 优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。增值服务 2“创意”考验用心程度创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。业主投诉 3接诉要耐心处理要及时业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司必须要做到及时、有效。无论业主投诉是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以及时处理。优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。社区安全 4社区安全维护时刻不能马虎安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。物管技能 5员工实际技能决定公司专业性物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。小区绿化 6绿化管理要因地制宜小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。物业维修基金 7做好物业维护最重要目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，能够有效对自己楼盘的物业维修基金进行监控

Ⅳ 鼎泽物业搞不清关系，是为业主服务的还是为开发商服务

作物业公司说主要服务搞业主利益主既发商业主委员选择家物业要业主考虑面让业主觉用家物业放、安让家觉家庭首先重要服务服务态度恶虐哪业户满意其质量尽快处理业主投诉建议再工作认真其实工作像与相处要关系处太差工作太差体谅物业专业物业管理员要做项工作第必须要知道所管辖楼宇业主资料业主姓名 业主事工作业主脾气与性格 第二与保洁 工程 保安搞际关系 工作光与业主打交道 更请其部门支持工作 并且都要用 第三实际解决业主问题 拉近业主关系 与收取物业费关系 第四物业知识解 物业费构 、寻楼事项 第五解所管辖楼宇层数 户数及周边设施 超市 洗衣店 垃圾台等 细节问题 记住口号 没任何借口 细节决定败 物业管理包括几面：1、工程维修室内维修业主家报修维修水、电等室内维修属于偿维修；公共设施维护更换走道灯、路灯、墙面粉刷、供水、供电设备保养、公共管道维护等；2、安全防护3、清洁绿化4、客服接待5、电梯维护些内容维护标准每物业公司都标准同标准高低取决于物业费高低参照同等收费区 物业管理员岗位职责： 1.物业管理部经理领导具体行使管理、监督、协调服务职能 2.负责管理区清洁、绿化、治安、维修、接待、访等项服务工作 3.全面掌握区物业公共设施、设备使用程 4.送发物业管理面文件 5.总结月工作制订月计划 6.负责发现运作合格服务项目进行跟踪、验证处理业户（业户）投诉 7.收集价值物业信息推公司物业管理工作发展谋划策 8.完交办各项任务 物业服务 1 本才道 本物业服务根本理念本物业管理其实要做充业主解忧广业主利益性、便利性发点进行区物业服务目前社区物业管理服务仅仅种基本服务比负责社区安全、卫工作没针业主实际需求、特别需求做性化服务 业内士指现阶段业主物业服务需求已经扩仅仅基本服务已经能满足需求物业公司必须进行自我增值业主度身定做化服务形式 优秀案例：今初利海·君林二期引入金钥匙24酒店式服务服务内容细微业主外旅游、公干订房、安排车机场、车站、码接送业主甚至代业主购物 增值服务 2 创意考验用程度 创意服务贴服务基础种增值表现房价高企今购房者改善条件、追求享受置业者物业管理质量服务种类都极看重 目前市场情况众发商都意识区物业管理水平何直接影响业主否住舒纷纷保持原优质服务基础或构思新服务点、或引入高水平际机构做顾问进步提升物业服务水平增加服务种类 优秀案例：恒荔湾畔今元霄节、秋节等传统节举办许增加业主节气氛同使业主加强社区认同 业主投诉 3 接诉要耐处理要及 业主投诉于物业管理公司说件比较痛事情要处理业主投诉物管公司必须要做及、效论业主投诉否合理物业管理员都应理性思维耐倾听、询问受理业主效投诉受理投诉员应迅速投诉信息进行归类并信息反馈给部门负责及处理 优秀案例：广州力物业管理限公司用换位思考式十注意投诉事跟踪及投诉案例析、总结、培训绝允许再发同类投诉事件 社区安全 4 社区安全维护刻能马虎 安全首要需求没安全业主作社区管家物业公司应高度重视社区安全保障工作区规范化管理保持责任减少隐患 优秀案例：保利（广州）物业管理限公司刻树立第责任意识中国业主所中国作核原则细节做起区服务手册明确各类设施设备操作规范等 物管技能 5 员工实际技能决定公司专业性 物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等些项目都专业性强独立行业事实专业性指物管公司工作员实际技能拿电梯说载电梯突故障物管公司能够拥定技能及救援业主业主提供更加安全靠环境 优秀案例：广州城建物业管理限公司拥支既技术懂管理、能提供细节服务专业级物业管理队伍赢业主称赞 区绿化 6 绿化管理要制宜 区特定环境决定绿化保护必须作物业管理首要任务抓具体措施包括通宣传、报道等式提高区居民护绿、护家园意识绿化保护工作抓懈才能园林绿化效性打坚实基础其绿化养护重要绿化养护既要做勤要注重科 优秀案例：广州新世界物业管理公司区绿化面做遵循科原则制宜既机械照搬循守旧 物业维修基金 7 做物业维护重要 目前少楼盘物业维修基金监管运用都逐渐规范化发商敢随意挪用物业维修基金并且于民 物业维修基金用物业管理关条例明确规定需要三二业主同意物业管理公司说程重要做物业维护现问题则要作公评估业主提供合理建议才能自身角度保证物业维修基金合理运用 优秀案例：逸景翠园业主都拿维修基金卡能够效自楼盘物业维修基金进行监控 公共设施 8 公共设施所效益归业主 根据相关规定房屋外建筑物、其附着物能房屋所共同所都属于区公共财产公共设施主要包括教育、医疗卫、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施物业公司仅些公共设施进行维护、管理并些公共设施所产效益交给业主 优秀案例：广东恒宝物业管理限公司除公共设施进行维护管理外些公共设施所产效益交给业主让业主获益 社区文化 9 文化内涵给房注入命力 于楼盘言文化类居住内驱力凝聚力嫁接房产市场推力吸引力单房言水泥加钢筋混合物旦赋予文化内涵命力楼盘文化含量高低越越择居重要标准 优秀案例：广州雅居乐物业管理服务限公司社区文化建设面倾注量血经举办诸业主运、社区足球联赛等社区 楼巴 10 楼巴服务物管考题 楼巴度称楼盘私家车充保证业主行安全性、便性特别华南板块、广园东等稍偏远楼盘楼巴于班族业主说现阶段疑中国楼盘与市区重要纽带楼盘发逐渐完及政府加楼巴管制力度情况部发商节约本逐渐减少楼巴班使少楼巴经营难继 符合市场情况做疑楼巴公交化发展模式早实行公交化华南新城近楼巴运营情况看疑种取消楼巴便业主行效目前尚未完全实现楼巴公交化情况做楼巴服务考核郊区楼盘物业管理服务水平重要素 优秀案例：祈福新村楼巴型车队式运营目前楼盘运营楼巴功典范功与其规模、运营情况紧密联系难复制 物管员素质 11 高科技设施呼唤高素质才 早期物业管理简单仅仅户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等现量新材料、新技术建筑工程运用量高科技、智能化设施、设备进入居民住宅进入楼堂馆所使物业管理范围已扩区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等面内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管中国维修养护、设备保养与使用及更新等等没高素质专业才难实现现代化物业管理

Ⅵ 怎么赶走现在的物业管理

如何更换物业程序
我国物业管理法律、法规规定，选聘物业管理企业的权利在物业区域内的行使者为业主委员会，同时规定有权更换物业管理企业的主体也为业主委员会，因此业主要求更换物业管理企
业的，均必须通过业主管理委员会并实施一定的程序后实行。

1、法定更换物业管理企业的条件所需程序。

当物业管理企业出现法定更换物业管理企业条件时，即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，其与业主委员会或者业主所签订的《物业管理委托合同》自动解除，业主委员会可以按照选聘物业管理企业的条件和程序重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。

2、约定更换物业管理企业的条件所需程序。

当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。业主委员会可以按照选聘物业管
理企业的条件和程序，重新通过招标的方式选聘新的物业管理企业。 业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议？
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项： （1）授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标；
（2）确定采取公开招标或邀请招标方式；
（3）授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会
最终确定中标人；
（4）物业服务价格幅度或水平。

业主委员会招标前，是否需要备案？
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以
下资料：
（1）业主大会决议；
（2）招标公告或者投标邀请书；
（3）招标文件；
（4）法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双
方签订的委托书。

业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权？
应从以下几个方面保障业主的知情权：
（1）业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会
决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示；
（2）评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听；
（3）评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全
体业主公示；
（4）中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、
范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。

业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业？ 原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知物
业管理企业。

业主委员会招标应当何时完成？
业主大会通过招标方式选聘物业管理企业的工作，应在原物业服务合同到期前一个月完成。

貌似必须成立业主委员会，超过半数的业主通过，才能更换物业，而成立业主委员会的条件
如下：
（1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上；
（3）住宅出售已满2年。

我于2006年4月购买了一套商品房并于次月办理了入住手续。入住后发现住宅小区内的物业管理特别混乱，小区内的居民对小区物业公司的服务均不满意。请问，是否能更换别的物
业管理公司？我们业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制？
■律师解答:
一、是否能更换其它物业管理公司
根据我国《物业管理条例》相关规定:业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管
理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
如果现在没有成立业主委员会,也没有关系,根据<物业管理条例>第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主
一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时,由全体业主共同履行职责.当你们找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同,那么与现在
的物业管理企业合约关系自动解除.

第一、要解聘或者更换物业既可以通过业委会，也可以通过业主自身的多数决定。
第二、根据中华人民共和国物权法第76条的规定，半数以上业主同意可以解聘或者选聘物
业服务企业。
第三、对于半数以上业主通过的解聘或者选聘物业决议，原物业公司拒绝退出的，可以通过
法院要求其强令退出

Ⅶ 如何管理好一个校区

360问答
如何做好小区物业管理

sommetus LV12
2014-10-06
小区物业管理应该怎么做才好?有人说很简单，但是也有人说不好做。我想问问，小区物业管理它具体应该做些什么，怎么做才好。
满意答案

cwertyuiw
LV12
推荐于2018-06-20
一个好的物业公司，该具备哪些工作能力和素质？哪些细节是物业公司在日常管理服务中容易忽略的？本报从业主投诉处理、社区安全维护、物管公司的专业性和知名度、维修基金运用合理性、物管人员素质、以人为本的服务理念、社区文化建设、公共设施管理、绿化管理、楼巴服务、创意服务等方面进行全方位介绍，并将新出炉的“十优物管”及“十优十佳物业”的过“人”之处一一进行解密

物业服务 1
“以人为本”才是正道
“以人为本”是物业服务的根本理念。“以人为本”的物业管理，其实就是要做到充分为业主解忧，以广大业主的利益性、便利性为出发点去进行小区的物业服务。目前，大多社区的物业管理服务仅仅是一种基本服务，比如只负责社区的安全、卫生工作，而没有针对业主的实际需求、特别需求做出个性化的服务

业内人士指出，在现阶段，业主对物业服务的需求已经扩大，仅仅是基本的服务已经不能满足他们的需求。物业公司必须进行自我增值，为业主度身定做多样化的服务形式。
优秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金钥匙24小时酒店式服务，服务内容细微到业主外出旅游、公干的订房、安排车到机场、车站、码头接送业主，甚至代业主购物。

增值服务 2
“创意”考验用心程度
创意服务是在贴心服务基础上的一种增值表现。在房价高企的今天，购房者多是以改善生活条件、追求生活享受的多次置业者，因此，他们对物业管理的质量和服务种类都极为看重。
在目前的市场情况下，众多开发商都意识到，小区的物业管理水平如何，将直接影响到业主是否住得舒心。因此，他们纷纷在保持原有优质服务的基础上，或构思新的服务点子、或引入高水平的国际机构做顾问，以进一步提升物业服务的水平，增加服务的种类。
优秀案例：恒荔湾畔今年在元霄节、中秋节等传统节日举办了许多活动，在增加业主过节气氛的同时，也使业主加强了对社区的认同感。

业主投诉 3
接诉要耐心处理要及时
业主投诉对于物业管理公司来说是一件比较头痛的事情。要处理好业主投诉，物管公司必须要做到及时、有效。无论业主投诉是否合理，物业管理人员都应以理性的思维耐心倾听、询问。在受理了业主的有效投诉之后，受理投诉的人员应迅速将投诉信息进行归类，并将信息反馈给部门负责人，以及时处理。
优秀案例：广州天力物业管理有限公司用换位思考方式，十分注意投诉事后的跟踪及投诉案例的分析、总结、培训，绝不允许再次发生同类投诉事件。

社区安全 4
社区安全维护时刻不能马虎
安全是人的首要需求，没有了安全感，业主就无法正常生活。作为一个社区的“管家”，物业公司应高度重视社区的安全保障工作，对小区的规范化管理保持责任心，以减少隐患。
优秀案例：保利（广州）物业管理有限公司时刻树立第一责任人意识，以“急业主所急”作为核心原则，从细节做起，如在小区服务手册中明确各类设施设备的操作规范等。

物管技能 5
员工实际技能决定公司专业性
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等，这些项目都是专业性很强的独立行业。事实上，专业性是指物管公司里的工作人员实际技能。拿电梯来说，如果一个载人电梯突然出了故障，如果物管公司能够拥有一定的技能，就可以及时救援业主，为业主提供更加安全和可靠的生活环境。
优秀案例：广州城建物业管理有限公司拥有一支既有技术又懂管理、还能提供细节服务的专业级物业管理队伍，赢得了业主的称赞。

小区绿化 6
绿化管理要因地制宜
小区特定的环境决定了绿化保护必须作为物业管理的首要任务来抓，具体措施包括通过宣传、报道等方式来提高小区居民爱护绿地、爱护家园的意识。绿化保护工作只有长抓不懈，才能为园林绿化的长效性打下坚实的基础。其次，绿化养护也很重要，绿化养护既要做到勤，又要注重科学。
优秀案例：广州新世界物业管理公司在小区绿化方面做到了遵循科学原则，因地制宜，既不机械照搬，也不因循守旧。

物业维修基金 7
做好物业维护最重要
目前，不少楼盘对物业维修基金的监管和运用都逐渐规范化，开发商也不敢随意挪用物业维修基金，并且“还之于民”。
物业维修基金的动用，在物业管理的有关条例中有明确的规定，需要得到三分之二以上业主的同意。对物业管理公司来说，在这一过程中，重要的是做好物业的维护，如果出现问题则要作出公正的评估，为业主提供合理的建议，才能在自身的角度上保证物业维修基金的合理运用。
优秀案例：逸景翠园的业主都拿到了维修基金卡，能够有效对自己楼盘的物业维修基金进行监控。

公共设施 8
公共设施所生效益归业主
根据相关规定，房屋以外的地上建筑物、其他附着物只能为房屋所有人共同所有，都属于小区的公共财产。公共设施主要包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施。一个好的物业公司，不仅对这些公共设施进行日常维护、管理，并将这些公共设施所产生的效益交给业主。
优秀案例：广东恒宝物业管理有限公司除了对公共设施进行日常维护和管理以外，还将这些公共设施所产生的效益交给业主，让业主从中获益。

社区文化 9
文化内涵给房子注入生命力
对于一个楼盘而言，文化是人类居住的内驱力和凝聚力，嫁接到房地产就是市场的推动力和吸引力。单就房子而言，它只是水泥加钢筋的混合物，而一旦赋予它文化的内涵就有了生命力。楼盘文化含量的高低越来越成为人们择居的重要标准。
优秀案例：广州雅居乐物业管理服务有限公司在社区文化建设方面倾注了大量心血，经常举办诸如业主运动会、社区足球联赛等社区活动

楼巴 10
楼巴服务成物管“考题”
楼巴，一度被称为“楼盘的私家车”，充分保证了业主出行的安全性、方便性。特别是在华南板块、广园东等稍为偏远的楼盘，楼巴对于无班一族的业主来说，在现阶段无疑是连接楼盘与市区的重要纽带。然而，在楼盘开发逐渐完成以及政府加大楼巴管制力度的情况下，部分开发商为节约成本，逐渐减少了楼巴的班次，使不少楼巴的经营难以为继。
最符合市场情况的做法，无疑是楼巴“公交化”的发展模式。从最早实行公交化的华南新城近一年多的楼巴运营情况可以看出，这无疑是一种在取消楼巴之后方便业主出行的有效方法。而在目前尚未完全实现楼巴公交化的情况下，做好楼巴的服务，是考核郊区楼盘物业管理服务水平的一个重要因素。
优秀案例：祈福新村的楼巴以一个大型车队的方式运营，成为目前楼盘运营楼巴的一个成功典范。但它的成功与其规模、运营情况有紧密的联系，是很难复制的。

物管人员素质 11
高科技设施呼唤高素质人才
早期的物业管理很简单，仅仅为户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等。而现在，大量新材料、新技术在建筑工程中运用，大量高科技、智能化的设施、设备进入居民住宅，进入楼堂馆所，从而使得物业管理的范围已扩大到小区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等多个方面，内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备的保养与使用及更新等等。没有高素质的专业人才，很难实现现代化的物业管理。

Ⅷ 怎样的监理服务，才能让业主放心，安心

作物业公司说主要服务搞业主利益主既发商业主委员选择家物业要业主考虑面让业主觉用家物业放、安让家觉家庭首先重要服务服务态度恶虐哪业户满意其质量尽快处理业主投诉建议再工作认真其实工作像与相处要关系处太差工作太差体谅物业专业物业管理员要做项工作第必须要知道所管辖楼宇业主资料业主姓名 业主事工作业主脾气与性格 第二与保洁 工程 保安搞际关系 工作光与业主打交道 更请其部门支持工作 并且都要用 第三实际解决业主问题 拉近业主关系 与收取物业费关系 第四物业知识解 物业费构 、寻楼事项 第五解所管辖楼宇层数 户数及周边设施 超市 洗衣店 垃圾台等 细节问题 记住口号 没任何借口 细节决定败
物业管理包括几面：1、工程维修室内维修业主家报修维修水、电等室内维修属于偿维修；公共设施维护更换走道灯、路灯、墙面粉刷、供水、供电设备保养、公共管道维护等；2、安全防护3、清洁绿化4、客服接待5、电梯维护些内容维护标准每物业公司都标准同标准高低取决于物业费高低参照同等收费区
物业管理员岗位职责：
1.物业管理部经理领导具体行使管理、监督、协调服务职能
2.负责管理区清洁、绿化、治安、维修、接待、访等项服务工作
3.全面掌握区物业公共设施、设备使用程
4.送发物业管理面文件
5.总结月工作制订月计划
6.负责发现运作合格服务项目进行跟踪、验证处理业户（业户）投诉
7.收集价值物业信息推公司物业管理工作发展谋划策
8.完交办各项任务

物业服务 1
本才道
本物业服务根本理念本物业管理其实要做充业主解忧广业主利益性、便利性发点进行区物业服务目前社区物业管理服务仅仅种基本服务比负责社区安全、卫工作没针业主实际需求、特别需求做性化服务

业内士指现阶段业主物业服务需求已经扩仅仅基本服务已经能满足需求物业公司必须进行自我增值业主度身定做化服务形式
优秀案例：今初利海·君林二期引入金钥匙24酒店式服务服务内容细微业主外旅游、公干订房、安排车机场、车站、码接送业主甚至代业主购物

增值服务 2
创意考验用程度
创意服务贴服务基础种增值表现房价高企今购房者改善条件、追求享受置业者物业管理质量服务种类都极看重
目前市场情况众发商都意识区物业管理水平何直接影响业主否住舒纷纷保持原优质服务基础或构思新服务点、或引入高水平际机构做顾问进步提升物业服务水平增加服务种类
优秀案例：恒荔湾畔今元霄节、秋节等传统节举办许增加业主节气氛同使业主加强社区认同

业主投诉 3
接诉要耐处理要及
业主投诉于物业管理公司说件比较痛事情要处理业主投诉物管公司必须要做及、效论业主投诉否合理物业管理员都应理性思维耐倾听、询问受理业主效投诉受理投诉员应迅速投诉信息进行归类并信息反馈给部门负责及处理
优秀案例：广州力物业管理限公司用换位思考式十注意投诉事跟踪及投诉案例析、总结、培训绝允许再发同类投诉事件

社区安全 4
社区安全维护刻能马虎
安全首要需求没安全业主作社区管家物业公司应高度重视社区安全保障工作区规范化管理保持责任减少隐患
优秀案例：保利（广州）物业管理限公司刻树立第责任意识急业主所急作核原则细节做起区服务手册明确各类设施设备操作规范等

物管技能 5
员工实际技能决定公司专业性
物业管理涉及治安、绿化、保洁、家政、房屋及机电维修保养等些项目都专业性强独立行业事实专业性指物管公司工作员实际技能拿电梯说载电梯突故障物管公司能够拥定技能及救援业主业主提供更加安全靠环境
优秀案例：广州城建物业管理限公司拥支既技术懂管理、能提供细节服务专业级物业管理队伍赢业主称赞

区绿化 6
绿化管理要制宜
区特定环境决定绿化保护必须作物业管理首要任务抓具体措施包括通宣传、报道等式提高区居民护绿、护家园意识绿化保护工作抓懈才能园林绿化效性打坚实基础其绿化养护重要绿化养护既要做勤要注重科
优秀案例：广州新世界物业管理公司区绿化面做遵循科原则制宜既机械照搬循守旧

物业维修基金 7
做物业维护重要
目前少楼盘物业维修基金监管运用都逐渐规范化发商敢随意挪用物业维修基金并且于民
物业维修基金用物业管理关条例明确规定需要三二业主同意物业管理公司说程重要做物业维护现问题则要作公评估业主提供合理建议才能自身角度保证物业维修基金合理运用
优秀案例：逸景翠园业主都拿维修基金卡能够效自楼盘物业维修基金进行监控

公共设施 8
公共设施所效益归业主
根据相关规定房屋外建筑物、其附着物能房屋所共同所都属于区公共财产公共设施主要包括教育、医疗卫、文化体育、商业服务、行政管理、社区服务等设施物业公司仅些公共设施进行维护、管理并些公共设施所产效益交给业主
优秀案例：广东恒宝物业管理限公司除公共设施进行维护管理外些公共设施所产效益交给业主让业主获益

社区文化 9
文化内涵给房注入命力
于楼盘言文化类居住内驱力凝聚力嫁接房产市场推力吸引力单房言水泥加钢筋混合物旦赋予文化内涵命力楼盘文化含量高低越越择居重要标准
优秀案例：广州雅居乐物业管理服务限公司社区文化建设面倾注量血经举办诸业主运、社区足球联赛等社区

楼巴 10
楼巴服务物管考题
楼巴度称楼盘私家车充保证业主行安全性、便性特别华南板块、广园东等稍偏远楼盘楼巴于班族业主说现阶段疑连接楼盘与市区重要纽带楼盘发逐渐完及政府加楼巴管制力度情况部发商节约本逐渐减少楼巴班使少楼巴经营难继
符合市场情况做疑楼巴公交化发展模式早实行公交化华南新城近楼巴运营情况看疑种取消楼巴便业主行效目前尚未完全实现楼巴公交化情况做楼巴服务考核郊区楼盘物业管理服务水平重要素
优秀案例：祈福新村楼巴型车队式运营目前楼盘运营楼巴功典范功与其规模、运营情况紧密联系难复制

物管员素质 11
高科技设施呼唤高素质才
早期物业管理简单仅仅户主守楼、护院、收发信件、代收水电费等等现量新材料、新技术建筑工程运用量高科技、智能化设施、设备进入居民住宅进入楼堂馆所使物业管理范围已扩区安防、清洁、绿化、工程维护、财务统计、社区文化等面内容涵盖智能化监控、计算机管理、消防巡检、交通指挥、管网维修养护、设备保养与使用及更新等等没高素质专业才难实现现代化物业管理