征地协调部规章制度

① 农村土地征收管理办法

农村土地一般都是集体土地，按照《土地法》、《土地管理法》等严格管理；征收与补偿仍参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《土地管理法》的有关规定；下面是我下载的一篇文章看是否有参考价值，能否解决你的问题？土地管理法修改有望实现国有集体土地
同价同权
（2011-04-19 10:12:53）
《中国经济周刊》记者 马玉忠I北京、黑龙江报道“强拆”的事，还没完。
近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关加强监督检查，进一步规范征地拆迁行为。该通知明确要求，在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要“参照”新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征收条例》)的精神执行。《土地管理法》修改将参照《征收条例》，国有、集体土地有望实现同价同权。
但是，新颁布的《征收条例》适用于城市范围内国有土地上的房屋征收，对于集体土地上的拆迁仍然依据《土地管理法》，这导致了同样是房屋征收与补偿，城镇与农村适用不同的法律法规，造成了立法和执法上的不公平。
农村怎么办？《中国经济周刊》记者了解到，为了解决城乡实行不同的征收补偿制度的问题，正在修改之中的《土地管理法》，将参照《征收条例》中确立的基本原则。
法律的废旧立新，标志着一个时代的开始。
农村拆迁维权依旧难
2010年10月30日上午，黑龙江省密山市市民崔德喜，因为抵制政府强拆，在自家房顶上点燃汽油自焚。而就在自焚事件时隔不到一个月，密山市民陈跃兴家的房子也遭遇了违法强拆，72岁的陈跃兴和71岁的鲁瑞芳老两口在零下二十多度的冬夜中无避寒之地……
钟如九，这个平凡的江西女孩，因为去年“宜黄自焚事件”中，用微博直播家人抗强拆过程，成为媒体关注的焦点人物。
当今年1月21日，实施了10年的《城市房屋拆迁管理条例》被废止，《征收条例》出台，也许“陈跃兴们”会很高兴。但是，《征收条例》对“钟如九们”而言，则未必能高兴起来。这部被社会各界寄予厚望的《征收条例》只适用于城市范围内国有土地上房屋征收与补偿问题。而农村集体土地上的房屋拆迁问题仍旧适用现行的《土地管理法》。
“实际上拆迁的主要矛盾在集体土地，在农村。如果集体土地上的拆迁没有解决，那么拆迁问题就没有真正的解决。”曾为“宜黄自焚事件”等重大拆迁案件当事人提供法律援助的王才亮律师对《中国经济周刊》说。
王才亮认为，相对于城市居民，农民的维权能力更差。所以，发生在农村集体土地上的拆迁矛盾冲突更大，恶性事件更多。比如去年的“宜黄自焚事件”，2009年成都的“唐福珍自焚事件”，都发生在集体土地的拆迁过程中。
国务院法制办、住建部负责人对此问题的公开表态是：将会同有关部门抓紧《土地管理法》的修改工作，通过该法来解决集体土地上的征收拆迁问题。
一位参与了《土地管理法》修改稿研讨的法学专家向《中国经济周刊》透露，为了立法上衔接统一，以及统筹解决国有土地和集体土地征收问题，《征收条例》中的大部分基本原则，将会在《土地管理法》修改时参照适用。
“对公民的财产征收，应该适用统一的法律标准。以前，城乡间实行不同的征收补偿制度。现在，《征收条例》已经出台了，如果继续按照以往的模式，会造成巨大的不平等，也无法真正解决拆迁问题。”这位专家说。
“公共利益”标准将城乡统一
以前，国有土地和集体土地上的房屋征收分别是由《拆迁条例》和《土地管理法》调整。城乡间两种不同的地权，适用两种不同的征收补偿制度。
《土地管理法》第二条规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”
近年来，随着我国城化率的飞速提高，将集体土地征收转换为国有土地现象越来越普遍。与被废止的《拆迁条例》相似，《土地管理法》中，没有就公共利益做出明确界定。
“由于《土地管理法》中对‘公共利益’没有做出明确界定，这导致了地方政府只要说为了‘公共利益’需要，随时都可以对农民集体所有的土地实行强制征收。”王才亮说。
在王才亮代理的多起集体土地征收拆迁案件中，他发现“公共利益”变成了“百宝箱”，“什么都往里边装”。有的地方政府认为，招商引资修建厂房属于“公共利益”进行征收；有的地方政府认为，进行房地产开发属于“公共利益”进行征收；更有甚者，有的地方政府为了修建高尔夫球场，打着“公共利益”进行征收。
“公共利益界定的不明确也导致土地征收权被政府机关极度滥用。”王才亮说。
一位参与了《土地管理法》修改稿研讨的专家透露，该法将会参照《征收条例》中对公共利益界定的规定，明确公共利益的界定范围。
“如果能参照《征收条例》中对公共利益界定，将会缩小征地范围，规范地方政府滥用权力随意征地的现状。”王才亮说。
农民应有建设用地议价权
除了“公共利益”界定模糊，征收补偿标准过低也成为《土地管理法》遭诟病之处。
“现行法律规定的标准是按照被征用土地的原用途给予补偿。以耕地为例，其补偿标准为被征收前3年的平均产值的6至10倍。”长期关注拆迁问题的北京市中高盛律师事务所李滨律师向《中国经济周刊》介绍，去年，黑龙江省密山、绥化、龙江、宾县等地，相继出现过多起因拆迁补偿过低而引发的拆迁争议事件。“实践中集体土地征收的补偿费根本不能保障失地农民以后的生活，而政府征地后按市场价格出售后，其成交价格往往为补偿费用的十几倍甚至几十倍。”
新实施的《征收条例》中确定了对被征收房屋进行市场化价值补偿的原则，即补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
那么集体土地的征地补偿能否也借鉴此原则？上述参与了《土地管理法》修改稿研讨的专家透露，如果适用此原则，就要有市场价格作为参考，但是目前土地一级市场是被政府垄断的，没有市场价格。所以，如何确定征收补偿标准，成为了《土地管理法》修改中一个难点。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明安教授认为，既然土地的产权是属于农民集体的，为什么一定要政府强制征收后才能卖掉？农民自己为什么不能卖呢？所有权人不能处分自己的土地，这是没有道理的。
他建议，对《土地管理法》进行修改，农村土地转化成建设用地可以有两个途径，一个是政府征收，用于公共利益；另一个就是交易，用于商业利益。就是说建设用地，不但政府可以卖，拥有土地所有权的农民也可以卖。
“公共利益”
《征收条例》第八条采取了列举方式，将以下五种情形界定为公共利益：国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
除此之外，界定公共利益还需要通过“纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划，经市、县级人民代表大会审议通过”等一系列程序。

② 征地拆迁协调员的工作流程

基地升2本，升下掠夺科技，建造野兽栅栏，出狼骑。

③ 如何搞好临时征地协调工作

学习一下这个：
庞光镇焦东村一个委员走活一盘棋
http://www.hxw163.com
一个委员走活一盘棋
——庞光镇焦东村监委会委员郑付善支持比亚迪项目建设侧记
正当庞光镇焦东村征地工作陷入困境之时，该村村民监督委员会委员郑付善在村党支部、村委会、监委会的大力支持下，采取“自下而上”的工作模式，联合本组35户村民率先完成征地工作，为焦东村1800亩征地工作创造了宝贵经验，起到了很好的模范带头作用。
今年5月，时任庞光镇焦东村第15村民小组组长的郑付善被群众推选为村民监督委员会委员。比亚迪项目征地工作开始后，郑付善因支持项目建设，逢人就讲开发的意义和好处，因此被一些群众特别是本组的群众不理解，骂他是“卖国奸贼”，并召开村民小组会议，决议取消了他的组长权力。这对郑付善来说，无疑是一个无情的打击。在此种情况下，他以一名监委会委员和普通村民的身份做宣传，坚定“开发一定能让群众过上好生活”的思想信念，联合郑有亮、郑都信两位村民代表，硬着头皮、三番五次地做群众思想工作，同时还创造性地提出了“家庭代表先签 ，联户代表、小组组长后签，自下而上逐层签”的征地签字工作模式，终于使本组35户村民中的26户消除了思想疑虑，先后在《征地意见表》、《征地补偿款分配花名册》、《青苗赔偿分配表》上签了字。到9月12日，该组35户村民已全部签字，700多米围墙全面动工，350多万元征地补偿款、青苗赔偿款全部发放到农户手中。
一石激起千层浪。在郑付善及其35户村民的带动下，焦东村4组、9组、10组等村民小组的群众思想豁然开朗，纷纷签字，同意征地开发。人们称赞郑付善：“一个委员走活了一盘棋。”（县纪委 邢建武）

本文来源于画乡网（www.hxw163.com）原文出处：http://www.hxw163.com/2009/0921/2503.html

④ 土地协调费

建设项目涉及到征用土地时，情况比较复杂，为了更快地办好征地手续，有些用地单位便拿出一部分资金给负责做征地协调工作的乡镇村等单位。
协调费没有什么具体标准，由协调方和用地单位协商。根据征地面积的大小和工作难易程度而定，有些用地单位在协调工作结束后，认为协调方工作做的好，为他们的工程提前了时间，还另外再加协调费也是有的。

⑤ 国土资源部《关于最新征地补偿的通知》

征地补偿标准是由各地区的不同，根据实际情况来制定的，所以国土资源部没有一个统一专的标准。

征收属土地的补偿

根据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条 征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

(5)征地协调部规章制度扩展阅读

具体标准的制定

征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。

被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。

征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

⑥ 征地补偿安置协调制度是什么

法律分析：征地补偿安置协调制度是一项专门一项专门针对征地补偿安置争议设立的纠纷解决制度针对征地补偿安置争议设立的纠纷解决制度。协调裁决的范围是，对被征地农民与实施征地的市、县政府在补偿安置方面的争议。

法律依据：《征地补偿安置标准争议协调裁决暂行办法》 第四条 协调和裁决征地补偿安置标准争议，应当遵循合法合理、公正公开、及时便民、先协调后裁决的原则。

⑦ 征地拆迁工作管理办法

您好，根据土地管理法中的规定，给予被征收人的补偿包括土地的补偿、地上附着物、安置补助费、青苗补助费及农村村民住宅费等，原则上来说是不能低于被征收人原有的生活水平。所以，如果觉得补偿不合理，建议当事人采取法律措施来维护自己的合法权益。

⑧ 国土部关于进一步做好征地管理工作的通知原文

反对！假如由于种种原因今年没完成征地工作，明年接着征地，但是低价格就变了，征差价由谁补？这样农民的期望值就越来越高，谁会同意把地让你征走？

⑨ 求国土资源部《关于进一步做好征地管理工作的通知》的文件全文

关于进一步做好征地管理工作的通知（原文）编辑本段回目录国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作 切实维护群众合法权益的紧急通知
各省、自治区、直辖市人民政府、国务院各部委、各直属机构：
近期，一些地区在农村征地和房屋拆迁（以下简称“征地拆迁）中，相继发生多起致人死伤事件，群众反映强烈，社会影响十分恶劣。国务院领导同志高度重视，批示要求做好有关工作。为保护群众的合法权益，维护正常的经济秩序，严厉打击犯罪行为，进一步加强征地拆迁管理，经国务院同意，现将有关事项紧急通知如下，关于进一步做好征地管理工作的通知：
一、充分认识做好征地拆迁管理工作的重要意义
征地拆迁关系人民群众的切身利益，党中央、国务院对此高度重视，明确要求坚决制止乱占滥用耕地，严格城镇房屋拆迁管理，坚决纠正侵害人民群众利益的问题，切实维护社会稳定。进一步加强征地拆迁管理，妥善处理城市发展和征地拆迁的关系，是贯彻落实科学发展观，维护群众合法权益，构建社会主义和谐社会，促进经济社会可持续发展的一项重要工作。各地区、各部门一定要充分认识做好这项工作的极端重要性，树立全面、协调、可持续的科学发展观和正确的政绩观，端正城乡建设的指导思想，严格执行国家关于征地拆迁的法律法规和政策规定，严格履行有关程序，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为。要改进工作作风，完善工作机制，下大力气化解征地拆迁中的矛盾纠纷，妥善解决群众的实际困难，维护正常的生产生活秩序和社会和谐稳定。
二、严格执行农村征地程序，做好征地补偿工作
征收集体土地，必须在政府的统一组织和领导下依法规范有序开展。征地前要及时进行公告，征求群众意见；对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决，不得强行实施征地。要严格执行省、自治区、直辖市人民政府公布实施的征地补偿标准。尚未按照有关规定公布实施新的征地朴偿标准的省、自治区、直辖市，必须于20lO年6月底前公布实施；已经公布实施但标准偏低的，必须尽快调整提高。要加强对征地实施过程的监管，确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠、截留、挪用等问题。征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。重大工程项目建设涉及征地拆迁的，要带头严格执行规定程序和补偿标准。
三、控制城镇房屋拆迁规模，依法依规拆迁
城镇房屋拆迁，必须严格依法规范进行，必须充分尊重被拆迁人选择产权调换、货币补偿等方面的意愿。立项前要组织专家论证，广泛征求社会各界特别是被拆迁人的意见，并进行社会稳定风险评估。要控制拆迁规模，对于没有经过社会稳定风险评估或群众意见较大的项目,一律不得颁发房屋拆迁许可证。要严格控制行政强制拆迁的数量，实施行政强制拆迁要严格执行相关程序，并报请上一级人民政府备案。程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制定应急预案的,一律不得实施强制拆迁。
四、强化监督管理，依法查处违法违规行为
各地要立即对所有征地拆迁项目组织开展一次全面排查清理，重点检查征地程序是否合法、拆迁行为是否规范，补偿安置是否合理、保障政策是否落实等情况,限期整改排查清理中发现的各种问题。对采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁，以及采取“株连式拆迁”和“突击拆迁”等方式违法强制拆迁的，要严格追究有关责任单位和责任人的责任。因暴力拆迁和征地造成人员伤亡或严重财产损失的，公安机关要加大办案力度，尽快查清事实，依法严厉惩处犯罪分子。对因工作不力引发征地拆迁恶性事件、大规模群体性上访事件，以及存在官商勾结、权钱交易的，要追究有关领导和直接责任人的责任，构成犯罪的，要依法严厉追究刑事责任。对随意动用公安民警参与强制征地拆迁造成严重后果的，要严肃追究有关党政领导的责任。
五、健全工作机制，及时化解矛盾纠纷
各地区、各有关部门要严格按照信访评估到位、审批程序到位、政策公开到位、补偿安置到位的要求，建立健全征地拆迁信息沟通与协作机制，及时掌握和化解苗头性、倾向性问题，防止矛盾积累激化。要健全征地拆迁信访工作责任制，加快建立上下贯通的信访信息系统，积极探索征地拆迁矛盾纠纷排查调处机制，采取各种有效方式做好群众思想工作，防止简单粗暴压制群众，避免困征地拆迁问题引发新的上访事件。地方各级人民政府和有关部门要深入到问题较多的地方去接访、下访，主动倾听群众诉求，把问题解决在初始阶段。各地要加强形势分析与研判，一旦发生恶性事件，要及时启动应急预案，做好稳控工作，防止事态扩大。要加强和改进宣传工作，充分发挥舆论监督和引导的重要作用。
六、加强协调配合，强化工作责任
各地区、各有关部门要把做好征地折迁管理工作作为落实中央宏观调控政策和维护社会和谐稳定的重要内容，列入近期工作的重要议事日程。省、自治区、直辖市人民政府要加强对征地拆迁工作的管理和监督，切实加强对征地拆迁规模的总量调控，防止和纠正大拆大建。市、县人民政府对征地拆迁管理工作负总责，要明确政府分管负责人的责任，对出现群体性事件的，市、县人民政府主要负责人要亲临现场做好相关工作。有关部门要加强协作，密切配合，加强对各地征地拆迁工作的指导监督，联合查处典型案例，研究完善相关政策措施，及时向国务院报告重要情况。
各省、自站区、直辖市人民政府要在2010年8月底前将落实“关于进一步做好征地管理工作的通知情况”报国务院，同时抄送住房城乡建设部和国土资源部。

专家解读：关于进一步做好征地管理工作的通知 编辑本段回目录保障被征地农民生产生活和长远生计
――部耕保司负责人解读《关于进一步做好征地管理工作的通知》
征地工作关系重大，备受社会各界关注。为了加强征地管理，切实保障被征地农民的生产生活和长远生计，日前，国土资源部发出《关于进一步做好征地管理工作的通知》（以下简称《关于进一步做好征地管理工作的通知》），我国征地制度建设再次迈出重要步伐。
《关于进一步做好征地管理工作的通知》出台的背景是什么，在政策措施上有哪些创新，解决了哪些实际问题？就这些问题，记者采访了国土资源部耕地保护司负责人。
记者：请您介绍一下《关于进一步做好征地管理工作的通知》出台的背景。
负责人：征地管理一直是国土资源管理一项重点工作，难度也相当大。在制定《关于进一步做好征地管理工作的通知》之前，我们深入开展了长时间的调研，并广泛征求了各方的意见。它的出台主要基于以下四个方面：
一是总结推广各地一些成功的做法，形成规范性政策。近年来，一些地方在提高征地补偿标准、落实征地补偿费用、拓展补偿安置途径、推进被征地农民社会保障工作等方面进行了积极探索，这些办法和措施被证明行之有效。
二是征地管理中有些方面需要进一步明确和细化，为此，我们有针对性地提出了改进完善的政策措施。比如，各地反映，全面实施征地统一年产值标准和区片综合地价后，应相应明确征地补偿费的分配政策；征地中房屋拆迁补偿安置纠纷突出，需要明确有关意见；征地报批前期程序和批后实施程序有所重复，需要简化程序提高征地实施效率等。
三是加强征地批后实施监管的需要。国土资源部改进用地报批工作后，重点是强化用地批后实施监管，但实施情况的监管工作一直比较薄弱。为适应新的形势要求，建立健全相关制度，确保监管到位。
四是国务院最近的有关规定要求。日前，国务院下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，对征地拆迁管理工作提出了更严格的要求，国土资源部门需要及时贯彻落实，明确有关政策措施。
记者：这是继2004年《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》之后，国土资源部针对征地管理出台的最为全面的一个文件。这次在内容上进行了哪些改进和完善？
负责人：这次对征地政策措施进行改进完善的地方比较多，主要有八个方面：
用地预审时足额落实征地补偿费。对于新上建设项目，在用地预审时就严格把关，确保项目按照征地统一年产值标准和区片综合地价核算征地补偿费，足额列入项目概算。
推行征地补偿款预存制度。江苏、辽宁、广东、贵州等省已推行这一制度，并切实解决了征地补偿费拖欠问题。因此我们鼓励各地学习借鉴这一办法，结合本地实际，进一步探索完善。
征地补偿费直接给到农民个人。要求市县按照确定的征地补偿安置方案，将补偿安置费用直接、及时支付给农民个人，防止和纠正截留、挪用的问题。
鼓励单列被征地农民社会保障费用。目前这一做法已经在一些省份实施。实践证明，实行新农保的地区，“只做加法，不做减法”，不影响被征地农民纳入社会保障。因此，我们鼓励借鉴，以解决征地补偿费用偏低、社保资金普遍难以落实的问题。
落实征地房屋拆迁补偿安置有关政策。针对农村房屋拆迁补偿存在的突出问题，2009年底，国土资源部会同国务院法制办、住房和城乡建设部进行研究，有针对性地提出了政策意见。《关于进一步做好征地管理工作的通知》吸收了该意见，在农村房屋拆迁补偿安置的组织、领导、原则、方法等方面明确了有关要求。
充分征求被征地农民意见。按照国办发15号明电精神，需要进一步明确要求各地在实施征地前充分听取被征地农民意见，对被征地农民提出的合理要求必须妥善予以解决，并做好政策宣传解释和群众思想疏导工作，不得强行实施征地。
简化征地批后实施程序。今年初，国土资源部对报国务院批准城市建设用地征地申报前期程序和批后实施程序进行了规范和简化，即对于征地报批前履行了相关程序并完成有关确认工作的，征地批准后，征收土地公告和征地补偿安置方案公告可同步进行，缩短征地实施周期。考虑到各类建设征地程序应保持一致性，因此将上述意见纳入了《关于进一步做好征地管理工作的通知》内容，要求全面实行。
落实征地批后实施反馈制度。自2002年起，国土资源部开始推行征地反馈制度，但这项制度尚未完全落实到位。为适应的新要求，《关于进一步做好征地管理工作的通知》对反馈的内容、方式、时间等作出了具体规定，进一步落实这项制度。之后，我们还将进一步细化具体要求。
记者：《关于进一步做好征地管理工作的通知》提到了推进征地补偿新标准实施，同时第一次提及征地房屋拆迁补偿安置的问题，这两个“新”主要体现在哪些方面？
负责人：2004年以来，国土资源部按照国务院的有关规定，指导各省（区、市）制定了征地统一年产值标准和区片综合地价。目前，全国大多数省份都公布实施了新的征地补偿标准，但是在具体用地项目上还没有完全执行到位。因此，《关于进一步做好征地管理工作的通知》从政策层面要求予以全面实行，目的是推进它的落实到位。
征地房屋拆迁的补偿安置问题确实是第一次提出。按照《土地管理法》规定，征地中房屋作为附着物予以补偿。但近年来城镇化速度加快，征地拆迁量越来越大，而随着房屋价值的凸显，征地中的拆迁房屋作为附着物补偿，很难满足被拆迁农户的需要。因此，《关于进一步做好征地管理工作的通知》在现有法律框架下，规范征地中农民住房拆迁补偿行为，维护农民的土地权益和社会稳定。

⑩ 征地制度中存在的问题及改革对策

土地是人类生存的基础，是一切基本建设的源头。因此，依法征得土地，工作的快慢直接影响到经济建设的全程，由此可见，征地工作在土地管理和经济建设中占有十分重要的地位。但严格的征地制度和繁多的征地材料也的确使征地工作步履艰难。

本文结合土地管理工作实践，就征地范围、征地工作程序、征地补偿制度、征地安置制度等四方面中存在的一些突出矛盾进行阐述，并提出相应对策。

1 征地范围方面

1.1 征地权使用范围过宽的问题

为了公共利益的需要而行使征地权，这是国家和政府的—项特殊权利，是国家强制力的体现。这在现代世界各国法律中都有相应的规定，但在对“公共利益”概念的理解上，各国之间有所不同，也就导致行使征地权的范围也不同。但有一点是相同的，即“公共利益”就是广泛性的大众的利益。就是说这种建设应是带有“公益性的”，不以盈利为主要目的的建设事业，如国防建设、环境保护、市政建设、交通运输、水利事业、公共卫生事业、科教文化等社会福利事业以及国家机关、安居工程等以公共利益为目的的建设。

但从我国现行法律条款中可以看出，在我国实行的土地社会主义公有制条件下，不论是“公共利益的需要”，还是“任何单位和个人进行建设”，都可以通过国家征用“原属于农民集体所有的土地”而取得土地使用权，都可以将集体土地（特别是耕地）转为国有土地（建设用地）。因此，征用土地就成为将农民集体土地转为国有土地，将耕地转为建设用地，为各项建设提供国有土地的唯—途径。这就从法律上模糊了“公共利益”与“非公共利益”的概念，把征地范围扩大到了所有经济建设用地，使得国家征地权使用范围过宽。

征地权使用范围宽，就不同程度地侵犯了农民集体土地所有权权益的享有。由于国家具有至高的强制力，征用土地是国家行政机关基于本身单方面的意志表示，不需要被征地方的同意。在征地实践中，国家征用土地是为了“公共利益”的需要，比如城市绿化用地、公路道路、建设水库、建设校舍、医院等城市基础设施，这些造福于人民大众，有利于国民经济的持续发展和民族整体素质提高的工程，代表了广大人民群众的利益，也包括当地农民的利益，这时群众对征地比较认同，一般都能服从国家需要。但是，如果政府征用集体土地是为了出让给投资者进行盈利性建设，并从征用土地中获取巨大利润，而国家的征地补偿仍使用与“公共利益”征地相同的标准和范围，实际上是剥夺了农民能够从集体土地中获得利益的一部分，同时把它转让给了某些单位和个人，无形中侵犯了农民的集体土地所有者权益，形成了新的社会分配不公平。从一定意义上说明，在征地过程中，由于农民集体土地所有权始终处于弱势地位，造成农民利益遭受严重侵犯的现象普遍存在。农民集体土地所有权权益遭到严重侵犯，这也是造成部分地区征地难的直接原因。例如，滑县县城开拓的四条大道占用耕地800多亩，每亩补偿均不超过1万元，但没有因为征地发生一起纠纷，时间仅用三个月便全部落实。同时，滑县2000 年度第一批次城市建设用地征用耕地180多亩，每亩土地补偿费为4.6～6.5 万元，安排项目为人民保险公司职工住宅、电信公司办公楼、商业住宅小区和一个别墅区，由于群众对征地用途不认可，不接受国家征地补偿，在落实中遇到很大阻力，尤其别墅区用地至今无法进地施工。

1.2 丰富制度，健全机制

从长远看，在征地制度改革过程中，应对国家征地权行使的范围进行调整，将其限制在狭义的公共利益用地范围内，并按集体土地被征用后土地利用和经营行为的性质，将征地分为两类：一是公益性非赢利类征用，即公益非赢利性用地；二是经营类征购，即公益性经营用地和非公益性经营用地。

需要说明的是，划分征地类型的主要依据是看用地单位使用土地是否以盈利为目的，若属非赢利性的，则划为征用类；若属赢利性的，则划为征购类。而建设项目的投资来源，则不作为划分征地类型的主要依据。其原因是随着社会主义市场经济体制的逐步确立及投融资体制的改革，投资主体呈现多元化趋势，投资主体与经营性质（用地性质）之间的相关性日趋减弱，因此从发展的趋势看，建设项目投资来源不应作为划分征（购）用土地类型的主要依据。

1.2.1 征购

征购是指：在符合土地利用总体规划和年度计划的前提下，在城市规划区范围内又符合城市规划，任何单位和个人以赢利为目的的建设用地需要经土地行政主管部门按市场评估价格收购集体土地的行为。

征购范围：从土地用途上讲包括工业用地，商业、旅游、餐饮娱乐、住宅、医疗卫生、文化教育等经营性行业用地。从分布地域上讲包括城镇规划区内零星布置、抛荒、闲置或具有其他更高开发价值的集体农用地和集体建设用地，允许实施征购，这样既有利于土地国有化，又避免城市市区中长期存在“都市村庄”的不正常现象。但必须严格遵守“占一补一，占补平衡”的耕地保护政策，基本农田保护区的耕地禁止占用。

1.2.2 征用

征用是指：在符合土地利用总体规划和年度计划的前提下，在城市规划区内又符合城市规划各级人民政府为非赢利性项目建设的需要，向农民集体征收土地的一种强制性行为，同时应对被征地集体和个人进行公平合理的补偿。

征用范围：①国家机关和军事用地；②城市基础设施和非赢利性公益事业用地；③国家重点扶持和为公众服务的能源、交通、水利、环境保护、文物遗迹保护等用地；④法律、行政法规规定的非经营性的划拨用地。征用土地的目的必须为非赢利性的公共利益服务，公共利益的概念应是狭义的，征用土地的范围应是严格的。

征用的强制性：政府在征地之前应先发布预征地公告，举行听证会听取公众及被征地单位意见，由公众认定征地的非赢利性和公共利益性。一旦认定征地是为公众服务，经政府批准后，征用土地就具有了强制性，法定征地机构可以行使土地征用权，要求个人服从公众利益，必要时征地机构可以请求法院强制执行。征地权的强制行使必须是法定征地机构，只能用于公共目的且给予被征者合理补偿，三者缺一不可。

2 征地补偿制度方面

2.1 征地补偿范围窄、标准不合理的问题

纵观日、英、德等各国的立法和实践，征地补偿的原则随着权利观念从权利私有化向权利社会化的转变，不同时期也有不同的规定，大致经历了完全补偿——不完全补偿——相当补偿的过程。土地补偿范围和补偿标准虽然都存在差异，但大体都包含以下几项：土地补偿、残余地、连接地损害补偿、地上物补偿、经营损失补偿、迁移费补偿等，基本上把能够举证的具体损失和可以预见的利益都列入补偿范围。从世界的整体发展趋势看，对于国家合法行为造成的损失，其补偿范围与标准均呈日渐放宽之势，对农民所遭受的损失给予更充分、更完全的补偿。而我国征地现采用的补偿原则只能算是不完全补偿原则，征地补偿范围仅限于土地补偿、农业人口安置补助、青苗和地上物补偿。也就是说我国征地补偿范围仅限于与被征地客体直接相关的经济损失。而对与被征地客体间接关联以及因此延伸的其他附带损失未规定予以补偿，如残余地、连接地损害补偿，经营损失、租金损失等内容都没有列入补偿范围。与世界各国相比，我国的征地补偿不仅范围窄，而且标准也不合理。世界大多数国家的土地补偿费都是以公开市场的土地市价为标准，而我国的土地补偿费，仅以土地的原用途给予—定补偿，即以被征用前三年的平均年产值乘以一定倍数计算，年产值大小的确定在实际操作中难度很大，往往使补偿结果与实际情况不相适应，很多地方无法从根本上保证被征地农民的生活水平不因征地而下降，这是征地制度改革必须正视的现实。

由于我国规定的征地补偿标准是采用征地前三年耕地年产值的若干倍，就不可避免出现征地方和被征地方在年产值、倍数等问题上存在争议，从而加剧了征地双方矛盾，这样一方面给上级部门增加了协调工作难度，另一方面为双方以后的长期相处埋下了不安定的隐患，产生社会不稳定因素。如2001年安阳市政府征用郊区东郊乡土地时，蔬菜办统计的前三年菜地年产值为每亩1800～3700多元，郊区统计部门统计的前三年菜地年产值为每亩4491元，前三年粮地年产值每亩820～880元，农民上报的前三年土地年产值为每亩3000～5000元，使征地部门难以确定标准，也为征地双方制造了矛盾，妨碍了正常征地工作的进行。

从土地资源经济学上讲，我国目前实行的土地补偿最多达到对被征地方生存权的补偿，而没有考虑土地作为重要生产资料，土地所有权（包括农用土地使用权）也是一种财产权，应该按客观评估的市价进行补偿，这也从又一个方面说明在征地过程中，农民集体土地所有权始终处于弱势地位，权能得不到完全显化。

2.2 区别两种方式，遵循市场原则，力求科学合理

考虑到我国实行土地征用制度时间尚短，尤其是在征地补偿方面还不够科学，因此，应该积极的借鉴发达国家的先进合理经验，结合我国的实际情况，并充分利用农用土地定级评估理论和实践成果，确定科学完善的征地补偿标准。同时，要适应我国社会主义市场经济体系的建立，在征地过程中应该逐步引入市场机制，遵循市场原则，区别征用和征购土地两种方式，使征地补偿做到公平合理。

2.2.1 征购价格标准

地价应由具有土地资产评估资格独立的评估机构来评估。应根据当时的市场价格，按该地块城市规划的最高和最佳用途评估。即该地块土地利用现状是村办企业，但确定城市总体规划的最高最佳用途是商业用地，则按商业用地评估补偿，补偿金的价值内涵是“农地级差地租Ⅰ+农地级差地租Ⅱ+绝对地租（农用）+绝对地租（非农）”的资本化。同时，在城市（镇）规划区内，要进一步完善区域的功能分类，确保规划的严肃性和实施的连续性，不能随意变动，避免因功能划分随意变化，造成征地的困难，尤其影响地价评估的科学性和准确性，致使征地补偿价格不合理，引起被征地单位的强烈不满。

2.2.2 征用补偿标准

征用土地费是国家为获得公益性非赢利类用地而征用集体土地时付给土地所有者和使用者的补偿费，以保障被征地农民生活水平不降低为基本标准，由征用地价款、地上附着物和青苗的补偿费构成。其中地上附着物和青苗的补偿费如实补偿；建议改革征用地价款测算标准，取消倍数及年产值。征用地价款以农地地价为标准测算，其中农地地价（农用土地定级评估理论评估确定）是在农地本身的自然条件（如光、温、水、热及土壤肥力等）、社会条件（如土地制度、农地政策、人口状况等）、经济条件（如经济发展水平、经济政策、经济发展规划等）下，农地所有权（使用权）在未来年期收益的资本化区域平均价格，其价值内涵是“农地级差地租Ⅰ+农地级差地租Ⅱ+绝对地租（农用）”的资本化。

地、市级土地行政主管部门应定期对农地地价进行调整和向社会公布，使之在一段时期内相对稳定，但在较长的时期内具有动态性。

2.2.3 征购（用）土地费按下列原则在被征购（用）土地的集体经济组织和农民之间分配

地上附着物和青苗补偿费属被征购（用）土地地上附着物和青苗的所有者。

征购（用）土地费中属于被征购（用）土地农民的数额应包括：被征购（用）土地的承包经营权（或使用权）的价值、被征地者在使用土地过程中的对土地的投入以及被征购土地的所有权价值中应分摊的部分（征用土地情况下不含这部分）等。

征购（用）土地费中支付给被征购（用）土地农民个人用于安置就业，其数额应至少能够保证其生活水平与被征购（用）土地前生活水平相当。

剩余部分属被征购（用）土地的所有者即土地所属各乡（镇）、村、组农村集体经济组织所有。

3 征地工作程序方面

3.1 征地工作中存在的问题及对策

实践证明，新的土地管理法规是当前依法管地、依法用地的正确选择，它所确立的各项制度和措施是切实可行的，符合我国土地管理事业发展的实际需要。

但与此同时，现行的征地制度的确存在不少问题，这些问题可用6句话24个字来概括：程序繁琐，报件复杂，资料臃肿，耗时过长，工作量大，成本太高。无论是批次用地还是项目用地，均需要花费大量的人力、物力、财力。这些问题应引起高度重视。

3.1.1 征地程序透明度不高

征地是社会城市化过程中的必然，随着城市化进程推进，征地现象也将不断发生。目前征地程序的不透明主要表现在：一是征地行为的透明度不高，由于土地行政部门征地对象针对农村村委会，因此，被征用者中仅有个别人了解情况，如村委会主任，支部书记等，而广大的共有人——农民对此了解很少或不了解；二是土地征用是政府行为，批准征地方案之前基本没有考虑被征地者的意见，被征地者也无法通过正规渠道知道土地将被征用，没有形成一定的制衡机制；三是两公开制度，村一级组织往往由于某种利害关系，在许多地方没有很好地落实执行。不少地区征地补偿没有依法进行，低于或高于法定补偿标准，公告怕群众意见大，索性不公开。

3.1.2 预征土地，完善程序，均衡权利

笔者建议：当用地单位向土地管理部门提出征地申请后，土地管理部门应在当地报纸上连续三周通告有关征地内容及事项。任何与征用有关的土地所有者可以在接到正式通知或第一次通告30日内，向土地管理部门提出书面申请，要求举行预征地听证会，土地管理部门根据申请人多少情况，决定是否举行预征地听证会。如果举行听证会，由土地管理部门负责从社会上特邀一些与这次征地无切身利害冲突并具有良好品质和社会信誉的调查人员，成立调查委员会。在举行听证会前，调查委员会要准备有关资料并到现场查看做出必要记录作为正式清点时的参考依据。调查委员会就采用哪种征地方式，征地的公平、正确、合理必要性等，综合双方的证据、意见，向土地管理部门提交报告。在土地管理部门收到调查委员会报告之后的30日内向争议双方（用地单位和被征用土地涉及到的所有者）和当地人民政府以书面形式提交会议纪要，由同级人民政府根据会议纪要和调查委员会的报告决定是否批准征地或修改征地计划。

法定征地机构必须在批准征地后的30日内在被征地所在的乡（镇）、村予以第一次征地公告（或以书面形式向被征地所有者下达征地通知书），土地所有者可以在通知下达的15日内，持土地权证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记，并以书面申请补偿事宜，选定补偿评估日期。征地机构征得土地所有者同意后，可以进入现场进行补偿评估，拟订征地补偿标准和方案实施第二次公告。被征购土地者对补偿标准有争议的，由用地户和被征地者（单位）自行协商解决。被征用土地者对补偿标准有争议的，由本级地方人民政府协调；协调不成的，由批准征用土地的人民政府裁定，并由相关部门协助强制执行此裁定。然后依次办理其他相关手续。

3.2 征地审批制度、征地报件中存在的问题及对策

3.2.1 征地过程太复杂

新《土地管理法》颁布后，各地采取了一系列措施，认真学习和贯彻，普遍加强了耕地保护工作，农用地转用、土地征用等建设用地审批秩序明显改观。但与此同时，征地工作出现了新的特点，第一是征地批准权上收，报批过程加长。新《土地管理法》规定，征地制度将征地批准权上收到中央和省级人民政府。即县级政府新征任何一宗土地，都至少要经县、市、省三级人民政府审查。这一程序繁琐、报件复杂、耗时过长的马拉松式报批过程对急于开工建设的项目显然是不适应的。同时，到国务院、省政府、市政府报件所需的交通费用、招待费用及活动费用等都增加了征地成本。第二是技术要求过高。上级有关部门对征地勘测和图件绘制都做了规范性要求。安阳市所辖各县目前的测绘力量尚没有一家能达到所要求的资质条件，大都邀请的是外地市的测量队伍，这就导致一旦测量有误或《勘测定界报告书》格式不符或内容不详、用章有错等小问题就需要外地的测量人员重新来测或到外地测量机构所在地进行修改。

3.2.2 抓大放小，新旧结合，加强监督

新《土地管理法》将土地管理方式由以往的分级限额审批制度改为土地用途管制制度，上收审批权，虽然防止了分级限额审批制度“化整为零”的漏洞，改变了追求短期效益和局部利益的土地利用方式，强化了土地利用总体规划和土地利用年度计划的效力，加强了对农用地、特别是耕地的保护，但同时也产生了诸如程序繁琐等多种弊端。因此，建议国务院或省政府要严抓各地市土地利用总体规划的落实和加强“占一补一，占补平衡”执法监察力度，建立类似土地年度计划实施备案制度的农用地转用备案制度，在年度计划范围内，由市、县人民政府具体实施，即对规划区内用地，尤其是近郊区的农用地和市区内的零星农用地、插花地建设用地等，市、县（市）政府应具有一定限额的农用地转用、征用审批权，这样也有利于“都市村庄”土地的“国有土地所有权”实现，还可以降低征地工作成本。转用后土地利用现状图报有法定批准权限的部门备案，检查是否符合规划、是否占补平衡。这些部门将主要精力放在抓基本农田保护和重点项目上，以此精简审批层次，降低征地成本。同时从中央到地方各级政府和土地管理部门要健全执法网络，加大执法力度，查处各类违反土地利用总体规划，违反用途管制制度的土地违法行为，重点查处乱占滥用耕地、擅自改变原审批用途、私下转让炒卖土地等违法行为，为合法征地提供强有力的法律监督保障。

4 征地安置制度方面

4.1 对被征地农民安置补助办法不适用的问题

我国在改革开放之前，对被征地单位的农民通过安置转为城市户口，享受商品粮，并由劳动部门安置，改变职业当了工人，有了新的收入途径，从而保证了他们的生活水平不会降低。随着社会主义市场经济体制的逐步确立和户籍制度、劳动用工制度的改革，原有的劳动力安置办法和农转非的办法，在实践中已失去意义。因为以上办法会使被安置农民的生活面临许多危机：一是用工企业效益不好，甚至倒闭，农民可能重新失去工作，失去生活来源；二是由于农民的自身文化素质、劳动技能等方面的劣势，在市场竞争中容易被淘汰等等。鉴于以上问题，近几年又采用了直接补偿的办法，即把安置补助费直接以现金形式一次性补偿给失去土地的农民。这种补助形式的出发点是不错的，但是，新的问题又随之出现：一是补偿标准低，并且常常难以及时到位；二是受农民长期习惯和本身素质的制约，其理财办法、投资风险性预测以及长远计划能力等等方面往往会出现偏差，致使安置补助费用得不到很好利用，甚至有的会很快消费掉，这样农民以后的生活将重新陷入困境。因此，从某种意义上说，耕地作为农民的基本生活来源和保障是任何形式的补偿都难以相比的，农民一旦失去赖以生存的土地，其生活将面临许多不稳定因素的困扰。这就需要探讨一种稳定性好且能最大限度地补偿的安置补偿办法，以确保农民基本生活水平不因征地而下降。

4.2 建立农村社会保障机制和地产基金，对征地资金实现有效监督和管理，为征地工作提供宽松的社会环境

当前农村土地除担负产出农产品的经济功能以外，还担负着农民的社会保障功能。近年来，市区医疗、劳保、丧葬、抚恤、退休金等社会保证制度正逐步建立完善，而农村社会保障机制建设却显得相对落后。这就决定了农民不能轻易放弃土地。这已成为土地征用的显著障碍。要解除农民的后顾之忧，使广大农民从土地中解放出来，就必须改革和健全社会保障制度，将农村社会保障纳入社会保障的大范围之内，扩大农村社会保障的覆盖面，完备农村社会保障项目，加强农村社会保障管理，从而推进农业生产力的提高、农村经济发展和征用土地的顺利进行。

政府可以利用宏观调控的手段，由政府相关机构出面协调提留部分安置费用投入保险，不仅可以解决被安置人员的后顾之忧，更体现党和政府对被安置人员的关心和社会主义的优越性，真正做到老有所养，病有所医，颐养天年，保险是社会的稳定器，要充分发挥其作用，为征地工作上一份保险。

建立地产基金，利用金融工具为征地工作服务。地产基金在融资过程中可以吸纳部分农民的征地补偿费和安置补助费，农民可以随时将地产基金证券到指定金融机构将其兑现或到年底进行分红，这样使被征地后的农民能取得经常性的土地收益，避免一次性征地的短期行为。它也是政府垄断土地一级市场获取稳定土地收益的基本手段，是建立一套行之有效的土地征购、征用、整理、储备和供应体系的有效途径。在实施城市规划、调控房地产市场和提高土地资源配置效率方面发挥积极作用。