住房租赁条例拟规定
11日，国务院办公厅发布《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》（以下简称“《通知》”），公布了2019年立法工作计划，明确了55项立法项目及负责起草的单位。
《通知》显示，国务院2019年立法工作将围绕打好三大攻坚战，推动经济高质量发展，加强社会主义文化建设，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，有效维护国家安全，深化国防和军队改革，深入推进依法行政、加强政府自身建设等8个方面科学合理安排立法项目。
其中，在围绕提高保障和改善民生水平方面，将提请全国人大常委会审议退役军人保障法草案，制定保障农民工工资支付条例、消费者权益保护法实施条例、城镇住房保障条例、住房租赁条例、社会保险经办管理服务条例等。
附：《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位
一、拟提请全国人大常委会审议的法律案（13件）
1.契税法草案（财政部、税务总局起草）
2.退役军人保障法草案（退役军人部起草）
3.社区矫正法草案（司法部起草）
4.密码法草案（密码局起草）
5.原子能法草案（工业和信息化部、国防科工局起草）
6.出口管制法草案（商务部起草）
7.固体废物污染环境防治法修订草案（生态环境部起草）
8.税收征收管理法修订草案（税务总局、财政部起草）
9.著作权法修订草案（版权局起草）
10.治安管理处罚法修订草案（公安部起草）
11.海上交通安全法修订草案（交通运输部起草）
12.监狱法修订草案（司法部起草）
13.档案法修订草案（档案局起草）
二、拟制定、修订的行政法规（42件）
1.非存款类放贷组织条例（人民银行起草）
2.处置非法集资条例（银保监会起草）
3.私募投资基金管理暂行条例（证监会起草）
4.排污许可管理条例（生态环境部起草）
5.地下水管理条例（水利部起草）
6.优化营商环境条例（发展改革委、商务部、财政部、市场监管总局起草）
7.反走私工作条例（海关总署起草）
8.企业名称登记管理条例（市场监管总局起草）
9.未成年人网络保护条例（网信办起草）
10.保障农民工工资支付条例（人力资源社会保障部起草）
11.消费者权益保护法实施条例（市场监管总局起草）
12.城镇住房保障条例（住房城乡建设部起草）
13.住房租赁条例（住房城乡建设部起草）
14.社会保险经办管理服务条例（人力资源社会保障部起草）
15.生物技术研究开发安全管理条例（科技部起草）
16.生物医学新技术临床应用管理条例（卫生健康委起草）
17.建设工程抗震管理条例（住房城乡建设部起草）
18.城市公共交通管理条例（交通运输部起草）
19.社会组织登记管理条例（民政部起草）
20.公共安全视频图像信息系统管理条例（公安部起草）
21.领事保护与协助工作条例（外交部起草）
22.外国人永久居留管理条例（公安部起草）
23.关键信息基础设施安全保护条例（网信办、工业和信息化部、公安部起草）
24.人类遗传资源管理条例（科技部起草）
25.重大行政决策程序暂行条例（司法部起草）
26.政府督查工作条例（国务院办公厅、司法部起草）
27.司法所条例（司法部起草）
28.外资银行管理条例（修订）（银保监会起草）
29.报废机动车回收管理办法（修订）（商务部起草）
30.国家科学技术奖励条例（修订）（科技部起草）
31.粮食流通管理条例（修订）（发展改革委、粮食和储备局起草）
32.企业所得税法实施条例（修订）（财政部、税务总局起草）
33.个体工商户条例（修订）（市场监管总局起草）
34.水下文物保护管理条例（修订）（文化和旅游部、文物局起草）
35.民办教育促进法实施条例（修订）（教育部起草）
36.失业保险条例（修订）（人力资源社会保障部起草）
37.食品安全法实施条例（修订）（市场监管总局起草）
38.生猪屠宰管理条例（修订）（农业农村部起草）
39.医疗器械监督管理条例（修订）（市场监管总局、药监局起草）
40.化妆品卫生监督条例（修订）（市场监管总局、药监局起草）
41.收费公路管理条例（修订）（交通运输部起草）
42.预算法实施条例（修订）（财政部起草）
三、拟完成的其他立法项目
1.深化国防和军队改革需要提请全国人大常委会审议的法律草案，以及需要制定、修订的行政法规
2.政府职能转变和“放管服”改革、优化营商环境等涉及的法律法规清理项目
3.外商投资法相关配套法规
4.党中央、国务院交办的其他立法项目
B. 国务院公布立法计划 住建部负责起草住房租赁条例等3项法规
近日，国务院办公厅发布了《关于印发国务院2019年立法工作计划的通知》，公布了《国务院2019年立法工作计划》明确的立法项目及负责起草的单位。
观点地产新媒体查阅获悉，《计划》明确的立法项目可分为三大类，共涉及59件立法项目，其中包括拟提请全国人大常委会审议的法律案13件、拟制定、修订的行政法规42件和拟完成的其他立法项目4件。
在围绕提高保障和改善民生水平、住房保障方面，《计划》披露，在42件拟制定、修订的行政法规中住房和城乡建设部需负责起草《城镇住房保障条例》、《住房租赁条例》和《建设工程抗震管理条例》。
国务院表示，2019年立法工作将围绕打好三大攻坚战，推动经济高质量发展，加强社会主义文化建设，提高保障和改善民生水平，加强和创新社会治理，有效维护国家安全，深化国防和军队改革，深入推进依法行政、加强政府自身建设等8个方面科学合理安排立法项目。
C. 住建部将推动出台《住房租赁条例》 相关个股或受益
住建部部长王蒙徽近日表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。要支持人口净流入的大城市发展共有产权住房，供应范围以面向户籍人口为主，逐步扩大到常住人口。另外，还要开展灵活就业人员参加住房公积金制度和住房公积金支持租赁住房发展试点。A股相关概念股主要有世联行、我爱我家等。
D. 住建部表态整顿住房租赁市场秩序 《住房租赁条例》料加速出台
近日，住房和城乡建设部部长王蒙徽在接受媒体采访时表示，要推动出台《住房租赁条例》，加快完善长租房政策。
回看刚刚过去的2020年，疫情“突袭”给住房租赁行业带来一定影响，例如因疫情所致的需求缩水、房租被动下调，以及长租公寓企业发生资金链断裂危机等。但与此同时，也必须看到，整顿租赁市场秩序、规范租赁市场行为亦愈发紧迫。
上海易居房地产研究院综合研究中心总经理崔霁在接受《证券日报》记者采访时称，从行业本身来说，长租公寓市场利润水平较低，企业要想盈利只能通过规模效益摊薄固定成本；其次，从市场方面来看，去年因疫情所导致的空置率居高不下，进一步影响了长租企业现金流的稳定性；再次，从运营上看，“高进低出”“长收短付”模式，也是导致长租企业资金链断裂的原因之一；最后，由于部分地方监管政策的“跟风”出台，也在一定程度上加重了长租企业的经营困难。
当然，除了住房租赁企业自身的问题外，王蒙徽也指出，大城市房价高，租赁市场也存在着供应结构不合理、市场秩序不规范、租赁关系不稳定等问题。所以，解决好大城市住房突出问题，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。保障性租赁住房包括公租房和政策性租赁住房。其中，公租房主要面向城镇户籍住房和收入“双困”家庭，政策性租赁住房主要面向无房新市民。
王蒙徽表示，政策性租赁住房主要在人口净流入的大城市重点发展。住建部将会同有关部门按照中央经济工作会议要求，加快完善土地、财税、金融等支持政策。比如，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房等；在规范发展住房租赁市场方面，要整顿规范租赁市场秩序，加大对“高进低出”“长收短付”以及违规建立资金池等的整治力度，防止“爆雷”风险。降低租赁住房税费负担，对租金水平进行合理调控。
谈及如何降低租赁企业“爆雷”风险，崔霁认为，一方面可推行“白名单”制度，以有效区分涉嫌欺诈等企业，化解社会信用危机；另一方面，也要持续规范租金贷使用，鼓励金融机构提供帮扶，加快推进REITs等金融创新制度，切实提高长租企业融资能力；再者，还要切实为住房租赁企业减轻成本负担，对符合条件的长租企业给予财政补助，同时强化长租企业经营状况实时监管，鼓励培育“轻资产”托管和“重资产”持有的经营模式，适当限制目前过度同质化的代理经租“中资产”模式。
“整体上看，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议均重点阐述了租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。”在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，可以预期的是，未来住房租赁发展将在增加租赁房源供给，租赁权益的保障及扩大、规范及支持租赁企业发展等方面持续发力。
58安居客房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，展望2021年，预计针对住房租赁市场出台的政策措施，或在以下三方面发力：一是针对新市民和青年人的租赁问题，出台更为直接的支持性政策；二是对于行业内亟待规范的机构类市场，会有针对性整改和规范文件出台；三是在土地、财税、金融等方面，会进一步深化保障性措施，以此推进住房租赁市场的有序发展。
E. 住建部拟规定住房租赁合同中不得包含租金贷款相关内容
中新网9月7日电 据住房和城乡建设部网站7日消息，为了提高住房租赁立法质量，根据工作安排，住房和城乡建设部将《住房租赁条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。征求意见稿提出，出租人应当为承租人提供必要的居住空间。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。
征求意见稿明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
资料图：图为一处大型小区。 中新社记者 张浪 摄
征求意见稿提出，禁止将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租。设区的市级以上地方人民政府应当规定必要的居住空间标准，明确符合当地实际的单间租住人数和人均租住面积。未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。
征求意见稿明确，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。商业银行发放住房租金贷款，应当以备案的住房租赁合同为依据，贷款期限不得超过住房租赁合同期限。国家鼓励住房租赁企业与承租人签订租赁期限为3年以上的住房租赁合同。
征求意见稿提出，出租人将不符合工程建设强制性标准、消防安全要求或者室内装修国家有关标准的住房以及其他依法不得出租的住房出租，或者将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租的，由房产管理部门给予警告，责令限期改正；情节严重的，对个人处1万元以上5万元以下的罚款，对单位处10万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的，没收违法所得；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
出租人未经承租人同意擅自进入租赁住房，采取暴力、威胁或者其他非法方式迫使承租人腾退租赁住房，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管理处罚。
征求意见稿明确，自然人转租住房套数或者间数达到规定规模未办理市场主体登记的，由市场监督管理部门依法给予处罚。房产管理部门发现自然人转租达到规定规模未办理市场主体登记的，应当及时通报同级市场监督管理部门。
F. 北京拟立法规范住房租赁市场
对“黑中介”、“甲醛房”、虚假房源等乱象作出回应——
北京拟立法规范住房租赁市场
□ 住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。单次收取租金的数额，一般不得超过3个月租金。
□ 住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。
近年来，庞大的住房租赁规模和复杂的住房租赁关系引发不少矛盾纠纷，接诉即办涉住房租赁类诉求居高不下。近日召开的北京市十五届人大常委会第三十五次会议，对《北京市住房租赁条例（草案）》进行审议。条例草案对“黑中介”“甲醛房”、哄抬租金、虚假房源等住房租赁乱象作出了回应。
房租价格是租客关心的话题之一。条例草案提出，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，市政府可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施，稳定租金水平。一旦采取价格干预措施，出租人应当执行；拒不执行的，由市场监督管理部门依法处理。
租房押金和中介费怎么收、怎么退？长期以来，不同住房租赁企业的收费方式各不相同。“押一付三”“押二付六”等常见租房交易规则，让不少刚参加工作的年轻租客深感压力。对此，条例草案提出，住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过1个月租金，并按规定通过第三方专用账户托管。单次收取租金的数额，一般不得超过3个月租金，超收租金应当纳入监管。住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
此外，房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金，一般不得超过1个月租金。住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或者重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
“租赁领域立法的缺失是租赁市场各类不规范问题产生的原因之一。条例草案的出台，将有效抑制各类住房租赁乱象，如克扣押金、单方面租金上涨、违规使用租金贷等。租赁市场主体将规范租金定价、租金收付行为，并在合理范围内确定租金涨幅。”贝壳研究院首席分析师许小乐说。
记者注意到，此次条例草案明确，室内装修空气质量不达标将被列入禁止出租之列。条例草案提出，住房租赁企业对租赁住房进行装修装饰的，应当遵守室内装修装饰相关规定和标准，保障租赁住房安全。房地产经纪机构应当编制住房状况说明书，向意向承租人推荐房源时书面告知房屋装修完成时间等情况。
同时，住房租赁企业对出租住房进行室内装修装饰，经有资质的检测机构检测，室内空气质量不符合标准的，由住房和城乡建设或者房屋主管部门责令限期改正，可处1万元以上5万元以下罚款；逾期不改的，可处10万元以上30万元以下罚款。
虚假房源“猫腻”太多怎么办？今后，互联网平台发布租房信息也将有监管。条例草案提出，互联网信息平台应当对发布者根据本条例相关规定提交的证明材料进行审查，合规的信息才能发布。互联网信息平台知道或者应当知道信息发布者存在提供虚假材料、发布虚假信息等侵害消费者合法权益行为的，应当及时采取删除、屏蔽相关信息等必要措施。对两年内因违法发布房源信息、推荐房源受到3次以上行政处罚，或者在停业整顿期间的，互联网信息平台应当采取一定期限内限制其信息发布等必要措施，保障消费者权益。
“随着企业监管体系完善，各类措施将倒逼房地产经纪机构、租赁企业和互联网信息平台等主体规范其经营行为，租赁市场主体进一步出清，形成稳定有序的租赁市场环境。”业内人士分析，未来租金管控体系、企业监管体系以及租客权益保障将得到完善。同时，随着租赁市场有效供给的增加，租客将实现更加安全和稳定的居住。
来源：经济日报
G. 北京今年拟安排住房租赁条例等54项立法
北京市人大常委会2021年有哪些重点立法工作？日前，市人大常委会法制办新闻发言人王爱声介绍了市人大常委会2021年度立法工作计划。今年拟安排立法项目五类，共54项，其中，审议项目25项，立项论证项目11项。在围绕强化公共卫生法治保障方面，拟制定献血条例、传染病防治条例，修改实验动物管理条例、院前医疗急救服务条例，对修改动物防疫条例开展立项论证等。
王爱声介绍，北京市人大常委会2021年度立法工作计划于2月4日经市十五届人大常委会第七十五次主任会议通过。今年北京市人大常委会的立法工作，在中共北京市委的坚强领导下，以首都发展为统领，紧紧围绕“十四五”规划确定的目标任务，进一步落实主动、担当、精准、有效的立法工作理念，加强高质量发展、公共卫生、城市治理、民生保障、城市安全等重点领域立法，提高立法质量和效率，增强立法针对性系统性，完善立法工作机制，为推动首都经济社会发展和改革攻坚任务提供及时、有力、到位的法治保障。
王爱声说，今年拟安排立法项目五类，共54项。其中，审议项目25项，立项论证项目11项，调研论证项目13项，继续推进起草工作的项目2项，法规预案研究项目3项。
围绕推动首都高质量发展，拟制定地方金融监督管理条例、生态涵养区生态保护和绿色发展条例、知识产权保护和促进条例、中国（北京）自由贸易试验区条例、社会信用条例、国际语言环境建设促进条例；对制定经济技术开发区条例、数字经济促进条例、国民经济和社会发展计划审查监督条例开展立项论证。
围绕强化公共卫生法治保障，拟制定献血条例、传染病防治条例，修改实验动物管理条例、院前医疗急救服务条例；对修改动物防疫条例开展立项论证。
围绕提升城市治理能力，拟制定北京中轴线文化遗产保护条例，户外广告设施、牌匾标识和标语宣传品设置管理条例，制止餐饮浪费规定，修改无障碍设施建设和管理条例；对制定乡村振兴促进条例、公共文化服务保障条例、土壤污染防治条例开展立项论证。
围绕保障和改善民生，拟制定接诉即办条例、单用途预付卡管理条例、住房租赁条例；对制定医疗保障基金监管条例、不动产登记条例、修改实施居民委员会组织法办法开展立项论证。
围绕维护城市安全，拟制定保守国家秘密条例、禁毒条例、种子条例、节约用水条例，修改安全生产条例；对制定预防未成年人犯罪条例和修改未成年人保护条例开展立项论证。
围绕完善人大制度，拟修改区、乡、民族乡、镇人民代表大会代表选举实施细则，人民代表大会常务委员会议事规则。
此外，根据对民法典涉及法规的清理结果，拟对与民法典相关的部分地方性法规进行修改和废止。开展城市更新、家庭教育、森林资源保护、实施消费者权益保护法办法等项目的调研论证。
H. 住建部就《住房租赁条例》征求意见 本次有望落地
9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“《条例》”）向社会公开征求意见，意见反馈截止日期为2020年10月8日。该版条例共8章，就出租与承租、租赁企业、房地产经纪活动、扶持措施等六个方面作出详细规定
近年来，我国住房租赁市场发展迅速，市场日益蓬勃的同时，行业野蛮生长也导致问题事件频发，房屋中介发布虚假房源、租金贷、长租公寓企业跑路等现象时有发生，全行业约束性政策的出台迫在眉睫。
2017年，住建部曾就《住房租赁和销售管理条例》公开征求意见，但因种种原因政策未能落地。多位专家对《中国经营报》记者表示，新《条例》更符合我国当前实际情况，且更有针对性，本次新规有望落地。
多市场主体分类管理，降低市场风险 贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示，随着房屋租赁市场发展，过去只针对房东和租户的法规已难以覆盖对整个市场的指导和监管。《条例》的出台对于构建租购并举的房地产长效机制具有重大意义，有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池告诉记者，新条例的最大亮点是把出租人分为了个人出租、住房租赁企业以及房地产经纪机构进行分类管理，各自给出了不同的要求。
例如，个人转租超过一定规模，需要注册相应的机构；对于住房租赁企业，则对租金、押金都提出了监管要求；对于房地产经纪机构，则不允许赚取租金差价。《条例》第十九条规定，自然人转租住房套数或者间数达到城市人民政府规定规模的，应当依法办理市场主体登记。但“规定规模”一词目前还未细化。
贝壳研究院高级分析师黄卉则表示，上述条款对于推动个人二房东的正规化发展有着积极的作用。
许小乐也提及，《条例》明确建立住房租赁机构登记制度，提高准入门槛。建立租赁机构登记制度，要求企业进行备案，制定奖惩措施，明确了市场主体机构及从业人员行为的“红线”。
此外，本次新政涉及针对住房租赁乱象的惩戒措施，赵秀池认为，这与目前我国住房租赁市场的新形势相对吻合。条例第五十二、五十三条中明确提出，住房租赁企业不得违反本条例规定开展住房租金贷业务，更不得以租金优惠等名义诱导承租人使用租金贷。黄卉认为，此举可看作有关部门对此前租金贷乱象的重点关注和整治规范。
政策趋于成熟，新《条例》有望落地 此番向社会公开征求意见的《条例》酝酿已久，早在2017年5月时，第一部明确规范住房租赁和销售管理的行政管理法规《住房租赁和销售管理条例》曾公开征求意见，但并未正式实施。
“当年是销售和租赁放在一起了，其实两边的问题都很复杂，差异也比较大，有意见是要分开立法。”许小乐说。他认为，这或许是本次住建部为住房租赁单独制定条例的原因。
赵秀池认为，本次条例通过征求意见应该能够落地。她说，2017年曾公开征求意见的《住房租赁和销售管理条例》，其中一些条款不够成熟，与实际情况不符合。例如，旧版条例中提及，住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年，有些过于死板，新政中则将说法改变为鼓励签订三年以上合约。“这个措辞是正确的，鼓励长期租赁，形成稳定的租赁关系。”赵秀池说。
相较于当年的《住房租赁和销售管理条例》，本次公开征求意见的《条例》仅聚焦于住房租赁领域，并增添“租赁企业”与“扶持措施”两个章节，第六章“服务与监督”章节内容明显更为细化。
许小乐解释，跟2017年相比，规范和鼓励租赁企业做专业化运营的方向没有变，但是随着这几年租赁企业运营过程中产生的问题和风险，加大租赁企业的准入和风险管控就会更加重要。
赵秀池表示，本次《条例》与2017版条例相比，专门把住房租赁企业和经纪机构分为两个大的段落来阐述，论述详细、篇幅也更大，这也意味着，相关部门对《条例》的监管主要在住房租赁企业和房地产经纪机构方面。
《条例》第五章“扶持措施”中明确提及，国家鼓励单位和个人将依法符合出租条件的住房出租，签订长期住房租赁合同且合同履行达到一定年限的，按照设区的市级以上地方人民政府的规定享受相应的政策支持。住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策。国家支持金融机构在风险可控、商业可持续的原则下创新针对住房租赁的金融机构和产品。
许小乐认为，上述条款明确了鼓励商改租、工改租等存量盘活措施，鼓励增量租赁住房建设以及住房租赁金融的多元化发展，对住房租赁企业带来利好。同时，条例第七章“法律责任”中也明确了对于违法违规的市场主体的惩戒措施，旨在有效维护住房租赁市场中各个主体的公平竞争，推动市场良性进化。
《条例》公开征求意见的当日，北京住建委和财政局印发《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》（以下简称“《管理办法》”），对财政局安排培育和发展北京市住房租赁市场的专项资金使用作出规定。许小乐对记者表示，《管理办法》的发布与《条例》公开征求意见并无关系，《条例》的主要目的是给租赁立法，而北京住建委公布的《管理办法》则是规范和鼓励租赁企业发展的地方政策。