北京房屋管理局住房租赁管理条例
⑴ 北京住房租赁条例公开征求意见
为建立“租购并举”的住房制度，规范住房租赁市场秩序，8月24日，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见。其中特别提出，要建立租金监测和发布机制。即住房租金快速上涨时，主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。
ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然在接受《证券日报》记者采访时表示，《条例》立足于大力推动保障性租赁住房的发展，针对租金上涨过快进行的一系列调控措施有望从根本上杜绝资本快钱对于行业的侵扰。
北京市住建委相关负责人表示，近年来，长租公寓、租金贷、短租房等“租赁 互联网 金融”新业态、新模式不断出现，现有法律文件层级和内容与现实需要的不匹配问题日益突出，急需通过地方性立法加强住房租赁的顶层设计，完善住房租赁管理制度体系。出台《条例》既是落实党中央“房住不炒”的举措，也是完善住房租赁制度体系的需要。
具体来看，在租赁服务方面，《条例》明确提出，将加强住房租赁服务管理和监督。一是设定住房租赁企业、房地产经纪机构准入条件；二是加强企业行为监管，包括规范信息公示和房源发布、控制资金池、实行合同网签等；三是强化网络平台的信息核验责任；四是管控租金贷，如住房租赁企业以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款的，在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容的，由主管部门责令限期改正，情节严重的，注销备案，构成金融违法行为的，由金融监管部门给予处罚。
58安居客房产研究院分院院长张波对记者表示，《条例》对于住房租赁企业收取租金的时间和数额进行规范，将在很大程度上规范住房租赁企业的运营，更好保障承租人实际支付租金本身的安全性，避免了由于部分租赁企业运营不善而导致的承租人权益受损等情况发生。
另外，《条例》还提出，要建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系，实行守信激励、失信惩戒。
“整体上看，《条例》着重强调了规范化、标准化的行业监管，有利于住房租赁开发运营企业进行精细化运营管理。”在赵然看来，“建立住房租赁信用管理制度，纳入全市信用体系”这项内容，未来将重塑行业发展。即在信用体系下，住房租赁开发运营企业将被严格约束，倒逼形成精细化运营，从根本上提高行业、企业的运营效率，最终促使行业形成稳定可持续的收益率水平。
在增加市场供给、调节供应结构方面，《条例》明确，鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；鼓励利用非居住存量土地、集体建设用地建设租赁住房。此外，《条例》还鼓励商业银行为租赁住房建设和运营提供期限匹配、利率适当、风险可控、商业可持续的信贷产品和服务。
⑵ 北京租房新政：禁止隔断房，从政策上升至法律
在今天之前，北京住房租赁市场实施的是2008年版的房屋租赁合同文本，从今日起，北京将要实施新版的租赁合同，无论是对于租客来说，抑或是对于房东、中介机构来说，都有着深刻影响。
7月8日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市市场监督管理局正式发布了《北京市住房租赁合同》《北京市房屋出租经纪服务合同》《北京市房屋承租经纪服务合同》三个合同示范文本，示范文本自发布之日起正式推行使用。
据新京报记者了解到，新版本的住房租赁合同示范文本不再按成交方式区分不同版本，将2008年版的自行成交、经纪机构居间成交、经纪机构代理成交的租赁统一到同一版合同，将涉及经纪服务的内容纳入到经纪服务合同。
在具体合同执行上，有几点新内容值得关注，一是禁止群租房、隔断房，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。二是关于租金，未经双方当事人协商一致，出租人不得在租赁期限内单方面提高租金。三是关于续租的问题，房东继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权（原承租人存在重大违约行为的除外）。
禁止隔断房，从政策上升至法律
除了对于租赁方式、租金等内容进行规定外，新版住房租赁合同示范文本对于群租房的政策再次重申。
记者发现，在新版住房租赁合同示范文本中最前面写到：根据《关于公布本市出租房屋人均居住面积标准等有关问题的通知》（京建法〔2013〕13号）的规定，本市住房出租应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
具体来看，这一段有两层意思，一是禁止隔断房、群租房，二是对于具体的租赁面积、居住人数进行了规定与限定。
群租房人数较多，居住环境差，管理薄弱，违章用火、用电、用气现象大量存在，消防安全隐患巨大。2017年，大兴西红门发生的一起严重火灾令政府下令严查群租房、隔断房。
此次政府发布的新版租赁合同示范文本中，将隔断房和群租房纳入进去，并受到法律约束，意义重大。在58安居客房产研究院首席分析师张波看来，虽然之前的租赁相关规定中对于居住空间的分割有着直接要求，但是实际运营过程中，不少长租公寓运营方会采取各种突破的方式，包括客厅、阳台空间的分割利用等。本次列入租赁合同中就有着明确的法律准绳，租赁合同本身受合同法约束，违反租赁合同将会影响出租方利益，甚至导致合同本身无效并需进行相应赔偿。因此，本次北京的新版租赁合同可视为针对租赁管控的进一步升级，对于租赁行业的健康发展将起到重要作用。
“N+1”将面临巨大政策风险
7月初，闫丽（化名）发朋友圈吐槽说，自己租赁的房子要被拆除了。闫丽告诉新京报记者，这个房子是从机构手中租赁的，将客厅隔了出来用来租住。但是被举报后，就收到了拆除的通知。
目前在部分出租房中，仍存在房屋打隔断行为，最常见的做法是，将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后，作为一间房单独出租使用，这被称之为“N+1” 模式。
由于客厅面积大、价格相对合适，且经过租赁机构装修后，居住环境大大提高，这种房源在紧张的北京租赁市场有着部分需求存在，而分散式长租公寓运营机构可以通过“N+1”的模式，来提高盈利水平。
但由于属于隔断房的一种，客厅、起居室本不具有居住功能，是疏散通道，如果用来居住，会增加消防安全隐患。此外，在当下的租赁市场中，隔断房的隔断材料是否具备防火效果，这个仍存在潜在风险。因此，“N+1”的模式在北京并不受到法律和政策支持。在2017年底到2018年初的北京住房租赁市场整治风暴中，“N+1”房源曾部分受到清理，此后，也是发现一处查出一处。
有中介机构的工作人员告诉记者，目前北京对于“N+1”态度是，如有举报，就会立马拆除。
中原地产首席分析师张大伟表示，租赁企业目前还处于野蛮发展中，隔断房源比例非常高。从政府政策看，隔断违规一直没有变过。在新版合同中，再次明确了这一点，不得改变房屋结构，对于租赁企业来说，将面临非常大的政策风险。
上海、广州、苏州试行“N+1”
随着各地租赁市场的发展，“N+1”模式在符合消防安全的前提下，能够解决部分住房租赁需求。因此，部分城市试行“N+1”模式，目前，包括上海、广州、苏州等城市已经出台了相关文件或政策。
2015年1月份，上海市政府办公厅转发的《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房的试行意见》，其中规定单套住房内使用面积12平方米以上的客厅（起居室），可以作为一间房间单独出租使用，但餐厅、过厅除外。客厅单独出租使用的，客厅（分隔后）和与之相连的餐厅等均应当具备直接采光和自然通风条件，室内及套内的入口过道应当符合国家和本市住宅设计规范的要求，不得破坏房屋承重结构，并且符合本市居住房屋最小出租单位、居住人数限制、最低承租面积和消防安全管理的相关规定。
这意味着上海开始尝试“N+1”的租赁模式。该意见自2015年3月1日施行，有效期至2017年2月28日。2017年2月24日，上海市人民政府办公厅发文称，经评估需继续实施，有效期延长至2019年2月28日。
2018年底，广州市人大常委会发布公告，对《广州市房屋租赁管理规定（草案）》（下称《草案》）面向社会征求修改意见和建议。《草案》规定，出租人应当以居住空间的一间卧室或起居室（厅）为最小出租单位，且每个卧室或起居室（厅）居住使用人的人均使用面积不得少于5平方米，但居住使用人之间有法定赡养、抚养义务关系的除外。《草案》还明确，厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等原始设计为非居住用途的空间不得出租供人居住。违反上述两项规定且逾期不改正的，将处五千元以上三万元以下罚款。
苏州则走在“N+1”的前列，已经出台相关执行政策。日前，《苏州市出租房屋居住安全管理条例》正式获批，2019年5月1日将开始执行。根据条例规定：使用面积十二平方米以上的起居室（厅），可以隔断出一间居室出租，且出租的每间居室人均使用面积不得低于四平方米。这也意味着“N+1””模式在苏州正式合法化。
在业内人士看来，“N+1”模式的合法化，不仅使许多符合条件的隔断间可以允许被出租，增加了房源的供应量。同时，也减轻了年轻租房人群的经济压力。但是，由于改变原本的室内建筑结构，会增加消防隐患，因此在进行隔断时，应严格采用安全的隔断材料，保证通风和采光，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。
⑶ 北京住建委发布首部地方版住房租赁条例 着力规范出租行为
观点地产网讯：8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》，面向社会公开征求意见，征求意见截止时间为2021年09月23日。
据悉，《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》共6章81条，对长租公寓监管、租金贷、网络房源发布、群租房等热点问题予以规范。其中特别提出，当租金快速上涨时，主管部门可以采取措施调控住房租赁市场。这也是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
观点地产新媒体了解到，征求意见稿着力规范出租行为，保障租购同权。
根据规定，租赁住房应当依法订立住房租赁合同，且订立住房租赁合同前，出租人应当向承租人出示身份证明、不动产权证或其他证明不动产权利归属的合法凭证，配合承租人实地查看房屋，告知房屋装修完成时间。
属于这四种情况的住房不得出租用于居住：属于违法建设的；经鉴定为危房的；室内装修空气质量不符合有关标准规范的；法律、法规、规章规定的其他情形。据了解，本次为室内装修空气质量不达标首度被明确列入禁止出租之列。
征求意见稿统一规定，合同期限内出租人不得单方面提高租金，提倡出租人按月收取租金；租赁双方当事人在住房租赁合同中约定收取押金的，押金数额一般不超过1个月租金。
同时，北京将建立住房租赁管理服务平台，出租人应当通过住房租赁管理服务平台网签住房租赁合同，同步完成住房租赁登记备案和出租登记。
此前，住建部公开的《住房租赁条例（征求意见稿）》就提到，对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。北京版的条例对必要措施予以了细化。
征求意见稿提出，本市建立租金监测和发布机制。住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场。必要时可以实行佣金或租金指导价。
对长租公寓监管方面，征求意见稿在准入门槛、资金监管、贷款限定及违规处罚四个方面做出了规定。
包括提出从事住房租赁经营的企业需具备相应的资金、专业人员和管理能力；住房租赁企业向承租人单次收取租金的数额一般不得超过3个月租金总和，超过的收取租金应当纳入监管；住房租赁企业不得以隐瞒、诱导、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等等。
北京大学房地产法研究中心主任楼建波指出，长租公寓在资本驱动下出现的乱象，严重损害了租赁当事人的权益，此次征求意见稿也体现了严管的特点。
针对网络房源方面，征求意见稿规定，互联网信息发布平台应当依法对申请进入平台发布、展示、推广租赁信息的单位和个人真实有效身份进行审查、登记，建立档案，不得为提供材料不齐全的、被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单的、未按规定办理信息卡或使用他人信息卡的从业人员，以及被住房城乡建设等主管部门依法限制发布的单位和个人发布住房租赁信息。
此外，征求意见稿也对群租房作出禁止规定，明确出租住房应按照规划设计的套、间出租，人均使用面积和每个房间居住人数符合相关规定，且住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住。
征求意见稿明确，北京市鼓励单位和个人依法出租住房，稳定租赁关系，稳定租金水平；鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，鼓励将低效、闲置的办公、商业、旅（宾）馆、厂房、仓储等非居住房屋建筑按规定改建为租赁住房；鼓励依法利用集体建设用地建设租赁住房。据悉，北京市将逐步推行租赁住房和购买住房在享受公共服务上具有同等权利。
⑷ 北京住房租赁条例草案二次审议 完善农村住房租赁管理等方面
3月30日，《北京市住房租赁条例（草案）》提请市十五届人大常委会第三十八次会议进行二次审议。在明确“群租房”“黑中介”、哄抬租金、长租公寓监管等管理规范的基础上，二审稿进一步对政府统筹房源供给、农村住房租赁管理和社会风险管控等方面进行了细化完善。
据了解，《条例》二审稿将“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等内容直接写入草案，明确提出本市鼓励保障性租赁住房建设、扩大保障性租赁住房供给，禁止在首都功能核心区内经营短租住房等，体现了推动实现住有所居、宜居安居的坚定决心。
同时，突出多主体供给，在强化政府对房源供给统筹职责的同时，也强调了市场主体的自我管理和行为责任，如明确了“在新建商品住房项目中配建租赁住房”等。另在明确房租显著上涨时政府可采取价格干预措施的基础上，进一步强化风险管控，规定市住建部门加强租赁价格监测，建立健全预警机制，保持租赁价格的稳定。
此外，《条例》二审稿鼓励在新建商品住房项目中配建租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给；明确住房保障规划计划，规定，本市合理规划租赁住房供给规模、优化空间布局，促进职住平衡，将租赁住房纳入住房发展规划，并在年度住房用地供应计划中予以安排。
而在租金调控方面，条例草案规定，住房租金显著上涨时，市政府可以采取相应的价格干预措施以稳定租金水平。二审稿进一步完善相关内容，明确建立相关预警机制，增强了“价格干预措施”的可操作性。北京市住建部门应当加强住房租赁价格监测，建立健全相关预警机制。
另悉，二审稿增加农村宅基地上闲置住房可依法出租相关内容，明确农村集体经济组织可以通过自建或者联营、入股等方式利用集体建设用地建设、运营租赁住房。对于宅基地上闲置住房出租的管理，规定在落实户有所居、保障本村村民住房需求的前提下，农村集体经济组织及其成员可以将取得权属证书，或者依照本市相关规定取得其他证明材料的农村宅基地上闲置住房出租用于居住。
而对于按日或者按小时收费的短租住房，实行区域差异化管理，首都功能核心区内禁止经营短租住房。利用存量非居住土地建设的租赁住房、利用非居住存量房屋改建的租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、土地出让相关文件明确要求用于租赁的住房等，不得销售、变相销售，或者按日、按小时短期租赁。违反规定的，可处十万元以上五十万元以下罚款等；个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当向区市场监督管理部门申请住房租赁企业设立登记。具体数量由市住建部门会同有关部门制定。
⑸ 民盟北京市委建议北京制定住房租赁条例
中新网北京1月24日电（记者杜燕）北京市租赁市场规模庞大、交易活跃。中国民主同盟北京市委员会（简称“民盟北京市委”）表示，住房租赁市场已成为北京市不可或缺的住房供给渠道，有必要制定《北京市住房租赁条例》，推动北京住房租赁市场平稳健康有序发展。
1月24日，北京市政协十三届四次会议举行大会发言。民盟北京市委提交大会书面发言材料指出，制定《北京市住房租赁条例》有其必要性，建议国家《住房租赁条例（征求意见稿）》一旦通过，北京市要根据其中一些原则性规定进行细化，进一步巩固北京市住房租赁市场治理成果、健全住房租赁市场监管长效机制，并将一些行之有效的制度上升为地方立法。
北京市租赁中介和租赁经营企业数量庞大，监管难度大。民盟北京市委提出，要监管北京市租赁中介和租赁经营企业，有必要在地方立法中设置住房租赁行业准入门槛，健全租赁中介、租赁经营企业及其从业人员的备案登记制度。
民盟北京市委还提出，要规范发展长租房市场、民宿等新兴业态。近年来北京市住房租赁市场发生重大变化，住房租赁经营、民宿等新兴业态蓬勃发展。由于法律法规不健全，长租房市场“甲醛门”“爆仓门”“租金贷”等乱象频发，严重损害房东和租客利益，有必要通过地方立法明确住房租赁企业概念，规范长租房市场，调整民宿行业。
民盟北京市委认为，《北京市住房租赁条例》的制定应当与《民法典》等上位法做好衔接，密切关注正在制定的全国《住房租赁条例》，并结合首都城市战略定位和租赁市场实际，解决长期困扰北京市住房租赁市场发展的租赁住房类型及合法性条件不明确、住房经营企业法律地位不明朗、以房管人机制运行不协调、长期租赁合同难推行等四个方面的问题。
民盟北京市委建议，北京市要全面梳理住房租赁市场现状和存在的问题，充分吸收本市政策性文件及其执行过程中累积的成果，明确条例调整范围，规定租赁住房的合法性、适租性条件。同时，要鼓励住房租赁企业发展，加强行业监督管理，比如推进房地产行业自律管理和信用管理，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制；再比如，加强行业诚信管理，建立健全经营异常名录和严重违法黑名单。
民盟北京市委认为，要落实多元共治下的租赁住房管理，建立统一的租赁住房登记备案信息平台，实现信息实时共享。明确信息收集、处理和利用的主体，消除因部门职能侧重而产生的租赁信息管理手段、管理要求的差异。（完）
⑹ 北京住房租赁条例草案二次审议 禁止出租甲醛房、隔断房
为推动实现住有所居、宜居安居，北京市拟明确出租住房条件要求，包括不得打隔断违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等不符合条件的房屋等。
30日，北京市十五届人大常委会第三十八次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》进行第二次审议。
草案二审稿共6章73条，包括总则、出租与承租、租赁经营与服务、培育发展与监督管理、法律责任和附则等部分。
鼓励新建商品住房项目中配建租赁住房
草案二审稿包括“住有所居、房住不炒、租购并举、职住平衡”等内容，明确提出北京市鼓励保障性租赁住房建设、扩大保障性租赁住房供给，体现了北京市推动实现首都人民住有所居、宜居安居的坚定决心。
保障租赁住房供给方面，草案二审稿提出，鼓励通过新增或者利用已有用地专门建设租赁住房、在新建商品住房项目中配建租赁住房、将非居住存量房屋按规定改建为租赁住房、将符合条件的闲置住房出租等方式，多渠道增加租赁住房供给。
禁止打隔断违法群租
草案二审稿明确了出租住房条件要求。要求房屋应当符合建筑、治安、室内空气质量等基本安全标准要求，具备供水、供电等基本居住条件，不得打隔断违法群租，不得出租违法建设、危房、甲醛房等不符合条件的房屋。
草案二审稿提出，出租住房应以原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构;起居室不得单独出租，厨房、卫生间、阳台、储藏室及其他非居住用途空间不得出租用于居住。
为保护租赁关系，草案二审稿明确，租赁当事人合法权益受法律保护，承租人平等享受物业服务;倡导签订长期租赁合同，建立稳定的租赁关系;建立健全多元纠纷化解机制，进一步强调相关部门和市场主体化解纠纷的责任等。
禁止诱导使用住房租金贷款
草案二审稿还加强新兴住房租赁经营管理，严管“租金贷”，规定金融机构发放租金贷款应当以备案的租赁合同为依据，贷款金额不得高于租金总额、贷款期限不得超过租赁合同期限，发放贷款频率应当与承租人支付租金频率匹配，且贷款应划入承租人账户。
此外，住房租赁企业不得诱导承租人使用住房租金贷款，或者在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。
从严管理个人转租住房行为
关于“二房东”整治，草案二审稿进一步突出对个人转租住房行为从严管理的导向，规定个人转租住房应当严格遵守相关规定，依法规范开展业务活动，转租住房超过规定数量的，应当设立住房租赁企业。
关于“甲醛房”问题，草案二审稿规定，住房租赁企业装饰装修应当征得所有权人同意，遵守相关规定和标准。
2021年11月，北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例(草案)》进行了第一次审议。
⑺ 房屋租赁管理办法介绍
蜗居一词在我们现在的生活中是很多人生活的真实写照，房价高住房难是很多人必须要面对的问题，恰好赶上这些问题的又都是相对来说比较年轻的人，自身的经济实力有限，所以住房问题实在必须要解决的头等大事，也是最让人头疼的事情。
房屋租赁
船到桥头自然直，在经济上面没有实力去购买一套自己的房子，就可以通过租赁这种方式，让自己拥有一个暂时的家。在一线城市租房子是非常可行的办法的，一线城市是很多重要场合的聚集地，房价自然而然是非常的高，不论自己是不是在市中心价格都不是一般的家庭可以承受的，也就是这个时候租房子能够带给我们很多幸福感和温暖。通过房贷买得得房子，尽管能让自己提前享受到房子的舒适度，可是沦为房子的奴隶也不是一件容易的事情。所以还是尽量要选择一种能让自己觉得快乐事情，而不是拖着自己走，只会让自己在生活中添上了更多的麻烦。
房屋租赁管理办法
就像上面刚刚说到的，房屋租赁还是有很多好处的，也正是因为这样，房屋租赁现在也是非常火热。那么针对于现在的这种情况，需要做的就是制定出一套非常合理的房屋租赁的管理办法。为了能够更好的在城市和国家中进行房屋租赁，相关部门也制定了有关的条文进行引导和约束，在这种硬性条件的指导下，还是有很大成效的，能够很好的做到是正常安全也是对整个城市发展有利的房屋租赁。在注重相关条文的同时，我们还要掌握很多其他的东西，也要有自己的判断能力，在我们有想要租赁的房子的时候，我们需要对这个房子本身进行一定的了解，最主要的就是给我们租赁房子的主人是否为本房子的主人，是否是持有房产证的主人，如果不是的话，我们就需要进一步对于主人进行了解，最终在确认可以租赁，并且租赁的房子是安全的之后，再去租赁，这也是对我们自身的负责。在租赁房子被很多人接受之后，就会有很多不法分子，趁机谋取一些利益，这种情形并不是我们想要看到的，所以在选择在的时候一定要谨慎。
在自己还有能力去努力的时候，就应该多多的去累积，这样才能够让自己有更多的机会去选择，而不是被动的选择一些剩下的，这样也会让自己过的更好一些。
⑻ 首部地方版住房租赁条例即将出炉，北京租赁行业将迎哪些变化
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租赁条例（征求意见稿）》（简称“征求意见稿”），面向社会公开征求意见。征求意见稿共6章，共计81条，对长租公寓监管、租金贷等热点问题予以规范。这是继住建部公开住房租赁条例后，首部公开的地方版住房租赁条例。
业内人士称，北京此次公布的征求意见稿，充分体现了“严管”的思路，在立法规范方面为落实解决大城市租赁住房突出问题提供了参考范本。与此同时，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
而对于征求意见稿的规定，自如、冠寓等租赁企业表示将坚定支持、积极响应。
铁腕整治住房租赁乱象，又为行业发展给予支持
“2021年是‘十四五’规划开局之年，北京公开征求住房租赁条例意见，很及时，很必要。”北京房地产中介协会秘书长赵庆祥告诉新京报记者，征求意见稿政治站位高，锚定住房租赁立法目标，聚焦市场秩序乱象，将坚持房住不炒定位、建立健全租购并举住房制度、实招调控住房租赁市场、铁腕整治住房租赁乱象等内容写入条例，做到了目标导向和问题导向有机结合。
赵庆祥表示，征求意见稿将成熟的做法和成功的经验上升为法规，将分散于相关法律法规的住房租赁规定进行归并，将互联网等科技手段引入租赁管理和服务，做到了守正和创新高度统一，“期待尽快审议通过，尽快发挥应有的积极作用。”
房东东公寓学院全雳指出，围绕今年大力发展保障性租赁住房的精神，征求意见稿全面贯彻对精神的领会和执行。2018年，住建部发布《住房租赁征求意见稿》，此次北京的征求意见稿，更优化了住建部的内容和细则，增强了落地性。
58安居客房产研究院分院院长张波表示，该条例中有关租赁的内容十分翔实，在落实中央要求加大对新市民居住保障的基础上，进一步从法规意义上对租赁进行了规范和保障，有序引导租赁行业健康发展，更好保护承租人相关权益。
就征求意见稿具体内容来看，新京报记者注意到，针对住房租赁市场存在的疑难杂症和顽疾重疾，征求意见稿创新举措、对症下药。比如，针对群租房标准问题，明确规定住宅的起居室、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不得单独出租用于居住；针对租赁经纪和经营行业鱼龙混杂问题，明确规定住房租赁企业、房地产经纪机构符合相应条件，并经所在区住房城乡建设主管部门备案。而针对佣金收费混乱的问题，征求意见稿提出，规定房地产经纪机构提供居间、代理服务收取的佣金一般不超过一个月租金；住房租赁合同期满，出租人和承租人续订或重新签订住房租赁合同的，房地产经纪机构不得再次收取佣金。
“住房租赁市场在快速发展变化中，因此，征求意见稿对方向性、趋势性、创新性的模式和做法也都给予了空间。”赵庆祥分析称，比如，突出了租赁管理和服务并重，依托住房租赁管理服务平台，利用科技手段提供合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等服务，与公安、教育、人力社保、住房公积金、金融等主管部门建立信息互通共享机制，实现了住房租赁管理服务的“数据多跑路，群众少跑腿”思路。
新派公寓创始人及CEO王戈宏表示，征集意见稿中提出，鼓励利用存量非居住土地按规定建设租赁住房，这是真正盘活城市存量资产，解决职住平衡的重要举措。王戈宏告诉新京报记者，很多好地段的存量，过去由于土地性质、规划、建筑、消防、产权等各种原因无法改成租赁住房，新政策有利于改善及丰富租赁住房的未来供应。期待相关配套政策尽快推出，比如资产属地的工商注册、民水民电的落实、结构改造的规划特批等。
乐乎公寓集团创始人CEO罗意则表示，政策对租赁行业的培育和发展给予了足够的支持和空间，鼓励包括村集体等多种单位主体进入保障性租赁住房领域，租赁运营企业的发展在政府的监督下，会快速且规范地发展，“多样主体进入租赁市场后，如何清晰划分各类企业属性、如何制定行业标准将会被不断论证。”
规范化、标准化行业监管，倒逼企业精细化运营
值得关注的是，征求意见稿对租赁企业而言，究竟将带来哪些影响？对此，全国政协委员莫天全告诉新京报记者，征求意见稿对北京租赁市场的参与者影响很大，尤其是对租赁经纪公司和长租公寓，将会起到很大的约束和监管作用。
具体而言，征求意见稿指出，北京市将通过建立全市统一的住房租赁管理服务平台，实现合同网签、信息查询、信息核验、登记备案等功能。住房租赁企业、房地产经纪机构需要在该平台网签住房租赁合同和经纪服务合同，并留存合同及相关资料不少于5年。“这对企业来说，必定是要求网签、合同内容等各方面按照规定办理，落实使用从业人员信息卡、实名从业等要求。”莫天全称。
“本次租赁条件也将通过价格杠杆等方式，控制资本对租赁市场及房源等的控制，间接防止市场垄断情况的产生。”莫天全表示。
针对租金上涨问题，征求意见稿指出，北京市将建立租金监测和发布机制。当住房租金快速上涨时，住房城乡建设等主管部门可以采取限制住房租赁企业经营房源的租金涨幅、查处哄抬租金行为等措施，调控住房租赁市场，必要时可以实行佣金或租金指导价。对此，业内人士普遍认为，这一条政策充分体现了北京市调控租赁市场、稳定租金水平的决心，同时也对大租赁企业竞价收房，以及资本助推市场波动形成了一定约束，有利于保持租赁住房市场平稳有序发展。
基于此，莫天全指出，住房租赁市场是民生市场，对于企业而言，需要尽快适应新的要求，调整相关业务。
“征求意见稿再次强调了规范化、标准化的行业监管，迫使租赁住房企业进行精细化运营管理。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，在信用体系下，租赁住房企业将被严格约束，倒逼下形成精细化运营，也将从根本上提高行业、企业运营效率，最终促使行业形成稳定、可持续的收益率。
而在全雳看来，对良性长租企业而言反而是好事，“现在真正进入良币驱除劣币的时候，该爆雷的企业也爆得差不多了，剩下那些不规范的经营企业，要好好掂量下，政府部门是下定了决心治理好租赁市场。”
自如等企业称坚定支持、积极响应
新京报记者了解到，对于该征求意见稿，租赁企业纷纷表示支持，随着政策后续落地，北京住房租赁市场将进入更全面、更稳定的高质量发展期。
北京自如相关负责人表示，征求意见稿有利于指导行业长期稳定发展、维护清朗的市场环境，进一步保障业主和租客的正当利益，也有利于企业自身稳健运营，“自如将积极响应政策号召，在合规经营、信用建设、运营管理等方面与有关部门对接，维护行业健康发展。”
对于征求意见稿中的相应要求，北京自如方面介绍称，自如租金贷占比一直远低于政府部门要求的30%，今年3月，自如通过北京房地产中介行业协会建立专用托管账户，成为北京市首批纳入押金监管的企业之一。此外，在室内空气质量要求上，2018年起，自如联合多家专业科研机构研发制定“深呼吸2.0”标准，从原材料、施工工艺、空气净化设备应用等多维度保障居住产品品质。
在谈及征求意见稿对企业的影响时，王戈宏指出，新派公寓对条例中提及的租金贷使用上一直十分谨慎，除了初期面对信用合规租户少量尝试，后期基本停止；同时，对押金的收取从当初两个月统一调整为现在的一个月；另外，新派公寓每一个项目的装修从选材的源头把关，实现了开业即达标，虽然前期投资大了些，但保障了租户的健康，提高了居住体验。
“可以预见的是，规范化、规模化发展将会是租赁市场的长期定调。”罗意表示，“透明交易是乐乎公寓一贯坚持的，相信接下来也会逐步成为整个市场和业内企业的统一认知。”
龙湖冠寓方面表示，坚决响应相关政策要求，按照意见的规定，一如既往地履行租赁企业主体责任，维护租户的合法权益，提供优质服务，为租户带来更好的租住体验，“住房租赁市场监管与支持政策并举，冠寓将主动践行相应政策和规定，助力行业健康发展。”
⑼ 北京今年拟安排住房租赁条例等54项立法
北京市人大常委会2021年有哪些重点立法工作？日前，市人大常委会法制办新闻发言人王爱声介绍了市人大常委会2021年度立法工作计划。今年拟安排立法项目五类，共54项，其中，审议项目25项，立项论证项目11项。在围绕强化公共卫生法治保障方面，拟制定献血条例、传染病防治条例，修改实验动物管理条例、院前医疗急救服务条例，对修改动物防疫条例开展立项论证等。
王爱声介绍，北京市人大常委会2021年度立法工作计划于2月4日经市十五届人大常委会第七十五次主任会议通过。今年北京市人大常委会的立法工作，在中共北京市委的坚强领导下，以首都发展为统领，紧紧围绕“十四五”规划确定的目标任务，进一步落实主动、担当、精准、有效的立法工作理念，加强高质量发展、公共卫生、城市治理、民生保障、城市安全等重点领域立法，提高立法质量和效率，增强立法针对性系统性，完善立法工作机制，为推动首都经济社会发展和改革攻坚任务提供及时、有力、到位的法治保障。
王爱声说，今年拟安排立法项目五类，共54项。其中，审议项目25项，立项论证项目11项，调研论证项目13项，继续推进起草工作的项目2项，法规预案研究项目3项。
围绕推动首都高质量发展，拟制定地方金融监督管理条例、生态涵养区生态保护和绿色发展条例、知识产权保护和促进条例、中国（北京）自由贸易试验区条例、社会信用条例、国际语言环境建设促进条例；对制定经济技术开发区条例、数字经济促进条例、国民经济和社会发展计划审查监督条例开展立项论证。
围绕强化公共卫生法治保障，拟制定献血条例、传染病防治条例，修改实验动物管理条例、院前医疗急救服务条例；对修改动物防疫条例开展立项论证。
围绕提升城市治理能力，拟制定北京中轴线文化遗产保护条例，户外广告设施、牌匾标识和标语宣传品设置管理条例，制止餐饮浪费规定，修改无障碍设施建设和管理条例；对制定乡村振兴促进条例、公共文化服务保障条例、土壤污染防治条例开展立项论证。
围绕保障和改善民生，拟制定接诉即办条例、单用途预付卡管理条例、住房租赁条例；对制定医疗保障基金监管条例、不动产登记条例、修改实施居民委员会组织法办法开展立项论证。
围绕维护城市安全，拟制定保守国家秘密条例、禁毒条例、种子条例、节约用水条例，修改安全生产条例；对制定预防未成年人犯罪条例和修改未成年人保护条例开展立项论证。
围绕完善人大制度，拟修改区、乡、民族乡、镇人民代表大会代表选举实施细则，人民代表大会常务委员会议事规则。
此外，根据对民法典涉及法规的清理结果，拟对与民法典相关的部分地方性法规进行修改和废止。开展城市更新、家庭教育、森林资源保护、实施消费者权益保护法办法等项目的调研论证。
⑽ 剑指“资金池”，北京出台住房租赁新规
2月2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市委网信办、北京银保监局联合印发《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》（简称“《通知》”），进一步规范住房租赁企业经营活动，促进住房租赁市场健康平稳发展。随后，北京房地产中介行业协会联合代表性住房租赁企业积极表态，配合落实《通知》要求，尽快做好相关工作，谋求行业平稳健康发展。
在业内看来，此次政策较为务实，补上了此前长租公寓的各类漏洞。而从信号意义角度看，这说明北京当前在积极落实租赁市场秩序管控的导向，有助于规范长租公寓的运行和发展，减少各类风险和纠纷。
补政策漏洞，北京住房租赁市场迎强监管
此次《通知》明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配；同时，住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金；此外，银行业金融机构、小额贷款公司等不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
据悉，上述新规适用于“住房租赁企业分散承租他人住房，再出租给承租人居住，并向承租人收取租金的活动”，即通常所说的“长租公寓”。该通知自今年3月1日起正式实施，此前已签订的合同继续履行。
“通知中的政策都较为务实，把此前长租公寓的各类漏洞给补上了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称，此次北京政策，管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。对租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”，这也是为了规范租金的使用；对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念；而对于首付贷资金来说，此次政策并没有打压首付贷，但是规定此类资金是不能直接给予长租公寓企业的。
“此次北京出台的政策，具有信号意义和行业示范效应。”严跃进指出，从信号意义角度看，这说明北京当前在积极落实租赁市场秩序管控的导向。通过此类政策，有助于规范长租公寓的运行和发展，真正促进长租公寓企业全面健康发展，有助于减少长租公寓市场的各类风险，同时也有助于减少长租公寓的纠纷。
在中指研究院调查事业部研究副总监战雪看来，北京本次的政策措施，明确断绝了高风险的租赁经营模式。相比于其他城市一般仅采取的监管租金措施，北京此次的政策手段更加严格。
严跃进认为，北京这一政策值得全国其他城市学习，尤其是上海、深圳等城市，“在2020年二手房比较火热的情况下，很多二手房的出租也变得比较强势。所以对于此类城市，后续也需要结合租赁市场的发展，积极出台政策，真正促进长租市场的健康发展。”严跃进称。
“这是非常有效的管理措施，对租客与房东的风险保护有了很好的法规。”在接受新京报记者采访时，新派公寓创始人王戈宏如是称。与此同时，他建议，应尽快落地对有良好声誉的租赁企业的金融政策落地，“只有对运营规范的租赁企业与机构有持续规模化的资金支持，良币驱逐劣币，这样整个市场才能真正健康繁荣。如果未来各城市都能有专项的住房租赁信贷资金，让合格的机构得到较便宜的资本，就可以从根本上杜绝运营商苦心钻营建‘资金池’的想法。”
自如等企业负责人：监管有利于行业平稳健康发展
新京报记者了解到，此次政策出台后，北京房地产中介行业协会联合代表性住房租赁企业积极表态，坚决拥护和落实规范住房租赁企业经营活动要求，相关负责人纷纷表示积极配合落实《通知》要求，尽快做好相关工作，谋求行业平稳健康发展。
北京房地产中介行业协会会长李文杰表示，《通知》“对症下药”，抓住了住房租赁企业经营风险的要害，瞄准租赁经营过度金融化造成的“资金池”问题，从收付租期匹配、限制租金贷、押金监管等方面开出药方，帮助住房租赁企业重新回到良性竞争和健康发展轨道上来，“北京房地产中介行业协会作为住房租赁行业组织，将按照《通知》要求，尽心尽力做好押金监管和住房租赁矛盾纠纷调解工作，责无旁贷地在促进行业自律经营方面继续发挥作用。”
部分头部企业和代表性的企业也都积极拥护住房租赁经营管理的新规。北京自如总经理周艺君认为，《通知》意义重大，有利于行业长期稳定发展，自如也将积极配合监管，落实新规要求，继续在合规经营、信用建设、运营监管等方面积极与相关部门对接，助推住房租赁市场平稳健康发展。
相寓总经理刘洋坦言，近年来各地住房租赁企业为抢占市场，不惜采取高进低出、强制租金贷等饮鸩止渴的手段扩大规模，最终导致爆雷事件频发，想稳健经营的企业也受到了影响，这次及时出台文件规制行业乱象，有利于纠正一些被资本绑架企业的错误发展方向，进一步净化住房租赁市场的竞争环境。
美丽屋CEO韩光亦表示，这次北京市五部门出台《通知》，精准打击了高风险的“烧钱”模式，避免住房租赁行业出现系统性风险，同时还着重强调支持专业化、规模化住房租赁企业持有房屋并依法出租，住房租赁企业还可以按规定享受税收、金融等优惠政策，这说明住房租赁行业继续向好发展的主基调没变，依然对住房租赁行业充满信心，也愿意积极主动落实好《通知》的相关要求。
润寓总经理张彤表示，“这次《通知》出台很及时，很必要，我们公司也将一如既往、不折不扣地拥抱监管，积极主动落实相关规定，期待《通知》实施后，住房租赁行业更加规范，住房租赁市场更加有序。”此外，巴乐兔租房平台相关负责人表示，“通过这次政府出台严规，市场优胜劣汰，租赁行业将会加速得到规范，引导企业回归民生服务，踏实健康经营的企业有前途，而投机企业则没有机会。”
业内：部分租赁企业将面临“去杠杆化”
“此举意味着，长租行业将真正进入到监管年。”房东东公寓学院全雳如是说。
为引导住房租赁市场良性发展，相关政府部门曾多次出台明确监管意见。新京报记者注意到，早在2019年底，住建部等六部委发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，对“高收低出”“长收短付”等模式进行监管，明确租金贷占比不得超过30%；2020年9月的《住房租赁条例（征求意见稿）》再次对上述两点进行了明确要求，并对企业经营活动、租赁各方权益作出规范。
今年1月初，中央政法工作会议特别提到，要高度警惕长租公寓的经营风险，要完善政法机构和金融机构、行业监管部门协同配合机制。
与此同时，中央和住建部再三强调，加快公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。
“从一系列政策来看，长租已经不是发布政策，而是要各项政策落地，而2021年是最恰当的时间。”全雳称，在“三道红线”涉及贷款分级管理对资金端的预期压力之下，将引导社会更多资金正确进入住房租赁市场。住房租赁业务在房地产企业中的收入比重也会明显增加，其也会成为部分房企转型升级的一个重要选择。
那么，对于长租公寓企业而言，在租赁监管下，其业务模式与之前相比需要哪些调整？贝壳研究院高级分析师黄卉指出，在此政策下，使用长周期预收资金的租赁企业将面临“去杠杆化”。具体而言，企业需要调整精细化经营模式、聚焦单店盈利，规范资金使用制度，审查自身合规性。此外，做好“以出定收”的成本管理，精细化运营保持稳定健康的现金流。
“在租赁行业监管日益完善的今天，企业只有聚焦自身运营能力建设、迭代产品服务，稳健经营才能长期深耕，租赁企业的核心竞争力是专业服务所产生的价值，这也是市场用脚投票的必然结果。”黄卉称。