青岛市新物业管理条例

Ⅰ 青岛市物业管理条例的第三章 前期物业管理

建设单位选聘物业管理企业，应当与其签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式和起始时间等内容。
建设单位与物业买受人签订的物业销售合同，应当包含前期物业服务合同约定的内容。 前期物业服务合同应当约定期限，最长不得超过二年。分期建设的物业除外。
前期物业服务合同期限未满，业主大会选聘新的物业管理企业的，前期物业服务合同终止。
前期物业服务合同期限已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止。业主应当按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准交纳物业服务费用。但业主大会要求物业管理企业退出的，物业管理企业应当退出。
前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的，物业管理企业应当于期满前二个月通知业主。 建设单位应当在销售物业之前，参照国家示范文本制定业主临时公约，并向物业买受人明示。
物业买受人在与建设单位签订物业销售合同时，应当书面承诺遵守业主临时公约。 建设单位在组织竣工验收或者综合验收时，区(市)物业管理行政管理部门应当查验下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)业主名册；
(五)物业管理所必需的其他资料。
建设单位在与物业管理企业办理物业承接验收手续时，应当全部移交前款所列资料和物业管理用房。物业管理企业应当对物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房等进行查验，登记造册。 建设单位应当按照开发建设总建筑面积的千分之五在物业管理区域内配置物业管理用房，最低不得少于一百平方米。
规划行政主管部门在审批建设工程规划时，应当审查该工程规划设计是否符合前款规定。对不符合规定要求的，不予核发有关证件。
建设单位在申请商品房预售许可证和房地产权属登记时，应当提交物业管理用房的面积、位置等相关资料。房地产权属登记机关在核发商品房预售许可证和办理房地产权属登记时，应当在相关资料上注明物业管理用房的位置，并告知区(市)物业管理行政管理部门。 物业管理用房属全体业主所有。物业管理企业，应当将物业管理用房的有关情况在物业管理区域内公示，无偿使用物业管理用房并负责维护。
物业管理用房不得抵押、交换、买卖；未经业主大会同意，不得改作他用。 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。
出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；物业销售合同未约定的，由建设单位承担。

Ⅱ 青岛市住宅小区物业管理实施细则

第一章总则第一条根据《青岛市住宅小区物业管理试行办法》（以下简称《办法》），制定本细则。第二条《办法》所称物业管理，是指物业管理单位对住宅小区实行的专业化统一管理和综合性服务。包括对房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿地等维护与修缮和环境卫生、交通、治安保卫、环境容貌等管理和服务活动。第三条本市行政区域内的建筑面积在5万平方米以上的新建城市住宅小区、建筑面积在2万平方米以上的旧城改造区（片）住宅小区（以下简称小区），应实行物业管理。
《办法》发布前，已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。
公寓、商住楼、写字楼、办公楼、别墅区及建筑面积在2万平方米以下的居住组团等，亦应创造条件，实行物业管理。第四条物业管理纳入住宅小区建设规划。住宅小区建设可行性研究报告应载明实行物业管理的意向。第五条青岛市城乡建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政主管部门（以下简称市物业主管部门），下设市物业管理办公室（以下简称市物业管理部门），按规定的权限分工，负责物业管理的具体行政管理工作。
市和各县级市（含黄岛区、崂山区、城阳区，下同）物业管理部门的职责：
（一）贯彻执行有关住宅小区物业管理的法律、法规、规章，制定住宅小区物业管理发展规划；
（二）负责本辖区物业管理单位的资质审核管理工作；
（三）对住宅小区物业管理招标、招聘工作进行监督和管理；
（四）负责组织辖区内住宅小区综合验收和交接工作。
（五）按权限分工负责住宅小区管理基金的管理和使用。
市南区、市北区、四方区、李沧区（以下简称四区）物业管理部门的职责：
（一）负责本辖区物业管理单位的资质初审管理工作；
（二）参与本辖区内住宅小区的竣工验收和交接工作；
（三）参与本辖区内住宅小区物业管理的招标、招聘工作的监督和管理；
（四）负责本辖区内住宅小区物业管理承包合同、委托管理合同的登记备案工作；
（五）协调本辖区内有关管理部门与住宅小区管委会、物业管理单位的工作关系。第六条房管、市政、园林、环卫、公用事业、公安、交通、工商、物价等行政主管部门，按照职责权限分工，负责对住宅小区委托物业管理单位管理事项进行监督与指导。第二章管委会第七条住宅小区交付使用且入住率达到50％以上时，县级市、区物业管理部门应会同开发建设单位和县级市、区人民政府指定的街道办事处，召集首次房屋所有人和使用人（以下称业主）代表大会，选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会）。
管委会委员数额，根据住宅小区规模大小确定，一般为11至15人，设主任1人（由当地人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任），副主任2人（由业主代表中产生）。
管委会每届任期为3年，管委会委员可连选连任。管委会委员在任职期间如有变动，应召开业主代表大会及时补选。
管委会下设办公室，聘请工作人员1至3人，负责处理日常工作，其费用由物业管理单位负担。第八条管委会为社团法人组织，依法登记备案，取得社团法人资格。第九条管委会全体会议应每季度召开一次。经管委会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开会议。涉及本住宅小区物业管理的重大事项，由管委会过半数以上组成人员实行无记名投票表决制度。决定事项，必须达到三分之二以上多数通过。
住宅小区业主代表大会应每年召开一次，由管委会组织并报告工作。第十条管委会通过招标、招聘等形式确定本住宅小区的物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》。《住宅小区管理承包合同》应报市和县级市、区物业管理部门备案。
《住宅小区管理承包合同》应包括管理项目、管理内容、管理费用、双方权利和义务、管理与服务质量、合同期限、违约责任等内容。
《住宅小区管理承包合同》期限一般不过3年，到期可续签或重新签订。第三章物业管理单位第十一条实行物业管理的住宅小区，由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位是具备相应资质条件的企业法人。

Ⅲ 青岛市物业管理条例(2021修订)

第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务人的合法权益，改善生活和工作环境，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。第二条本市行政区域内的物业管理以及相关监督管理活动，适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过自行管理或者委托物业服务人的形式，对物业管理区域内的建筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护，管理、维护环境卫生和相关秩序的活动。

本条例所称物业服务人，包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理实行业主自治、专业服务与政府监督管理和指导相结合的原则。第四条市、区（市）人民政府应当将物业管理纳入社区建设和社会治理体系，并将物业服务业纳入本级服务业发展规划，建立与物业管理工作相适应的保障机制，完善政策扶持措施，促进和谐社区建设与物业服务业发展。第五条市、区（市）物业主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

城市管理、发展改革、公安、房屋、民政、财政、自然资源和规划、水务管理、生态环境、市场监管、应急管理、园林和林业、综合执法等相关部门，按照各自职责，做好物业管理相关工作。第六条街道办事处（镇人民政府）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会选举、换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，协调处理物业管理中的重要问题和事项。

居（村）民委员会负责指导业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，调解物业管理纠纷，协助街道办事处（镇人民政府）开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。第七条建立健全党组织领导下的物业管理党建机制，发挥党建引领作用。第八条建立完善和解、调解、行政复议、仲裁、诉讼等途径构成的多元纠纷解决机制，化解物业管理纠纷。第九条支持市、区（市）物业管理行业协会依法制定和组织实施自律性规范，实行自律管理，调解行业纠纷，维护企业合法权益，推动行业健康有序发展。第十条鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服务向智能、绿色方向发展。第二章物业管理区域和共有物业第十一条物业管理区域的划分，应当综合考虑建设用地宗地范围、共用设施设备、建筑物规模和类型、社区建设等因素。

分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。第十二条建设单位办理商品房预售许可或者商品房现售备案前，应当向区（市）物业主管部门申请划分物业管理区域。

物业主管部门应当自受理申请之日起二十日内，在征求街道办事处（镇人民政府）、房地产开发主管部门等单位的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。第十三条物业管理区域划定后，相关业主委员会或者专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主，可以向区（市）物业主管部门提出调整物业管理区域的申请。

物业管理区域确需调整的，物业主管部门可以按照本条例的相关规定重新进行划分，但应当经物业管理区域内业主按照本条例第三十条、第三十一条的规定共同决定。第十四条物业管理区域内的以下部分属于业主共有：

（一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的绿地除外；

（二）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施设备，避难层、设备层或者设备间等；

（三）物业服务用房和其他公共场所、公用设施；

（四）法律、法规规定或者物业买卖合同依法约定的其他共有部分。第十五条物业服务用房由建设单位无偿提供，并应当符合下列配置要求：

（一）建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于二十平方米。