济南物业条例

Ⅰ 济南市物业管理条例「全文」(3)

济南市物业管理条例「全文」

第四十四条 物业管理区域内，业主、物业使用人不得实施赌博、利用迷信活动等危害社会的行为;不得违反规定饲养动物干扰他人正常生活;不得存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品;不得占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施。

第四十五条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修服务协定。

业主、物业使用人未签订装饰装修服务协定的，物业服务企业可限制施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当给予配合。

第四十六条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的维修、更新由业主负责，所需费用由业主承担。

第四十七条 物业保修期满后，物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、更新，由业主共同承担。

物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当及时修复，并对造成的损失承担赔偿责任。

第四十八条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备管理养护制度，按照合同的约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、养护，并做好记录。

电梯、锅炉等特种设备和自动消防设施，由业主或者物业服务企业根据物业服务合同约定，委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方安全管理责任。

第四十九条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位，对物业管理区域内专业经营设施设备和相关管线依法承担维修、更新责任。

第五十条 物业管理区域内有两户以上业主的，应当建立物业专项维修资金制度。

物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

第五十一条 住宅物业和住宅小区内的非住宅物业的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入商品住宅维修资金专户，尚未交存物业专项维修资金的房屋，房地产开发企业应当在办理房屋产权初始登记时一次性交存。

公有住房售房单位应当按照有关规定从售房款中提取物业专项维修资金，并存入售后公有住房维修资金专户。

第五十二条 共用部位、共用设施设备维修和更新、改造使用物业专项维修资金的，应当由相关业主表决通过。

有下列情形之一，可能危及业主生命和财产安全的，可以按应急维修程序支取使用维修资金：

(一)屋面漏雨、外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落、道路塌陷等经业主委员会或者社区居民委员会核实的;

(二)电梯运行存在安全隐患的;

(三)消防设施出现故障，公安机关消防机构下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

按应急维修程序支取维修资金的，待安全隐患处置妥当后，维修资金使用情况应当在物业管理区域内向业主公示。

第五十三条 物业专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但未建立物业专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。业主未续交、补交物业专项维修资金，发生共用部位、共用设施设备维修时，相关业主应当共同承担维修责任。

物业专项维修资金管理办法由市住房保障管理部门、市财政部门制定。

第五十四条 物业管理区域内的车库(含共用车库车位和专用车库)应当通过出售或者租赁形式，优先满足业主的停车需要。共用车库车位租赁费的标准按照物价部门发布的指导价确定。

在满足业主需要后，房地产开发企业可以将车库对外出租，但租赁期限最长不得超过六个月。

第五十五条 因规划建设车库不足，业主大会可以决定占用物业管理区域内共有道路或者其他场地设置停车泊位，但是不得占用消防通道、妨碍道路通行。

利用停车泊位停车的，应当交纳车位场地使用费，车位场地使用费属于全体业主共有。

第五十六条 业主不得擅自占用物业管理区域内的道路、绿地或者其他共有场地停放车辆。

第五十七条 未确定停车位的车辆，物业服务企业可限制其进入物业管理区域，公安、消防、抢险、救护等特殊车辆执行公务以及临时停车除外。

第五十八条 物业管理区域内利用业主共用部位、共用设施设备从事经营活动所得收益属于全体业主共有，其使用、分配、管理由业主大会决定。

第六章 监督与管理

第五十九条 住房保障管理、城管执法、公安、质监、市政公用、物价、城乡建设等部门应当建立投诉、举报受理制度，并在物业管理区域内公布投诉电话，对物业管理区域内的违法行为及时进行查处。

第六十条 物业服务企业有下列行为之一的，向住房保障管理部门投诉：

(一)未按照物业服务合同约定提供服务的;

(二)未取得资质证书从事物业管理的;

(三)将物业管理区域内的全部物业管理一并委托其他单位或者个人管理的;

(四)擅自改变物业服务用房用途的;

(五)擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的;

(六)套取、挪用物业专项维修资金的。

第六十一条 物业服务管理区域内有下列情形的，可以按照下列途径投诉：

(一)违反本办法第四十三条第(一)至(七)项的，向城管执法部门投诉;

(二)物业保修期内出现工程质量缺陷得不到及时维修的，向城乡建设部门投诉;

(三)占用阻塞消防通道、挪用损毁消防设施，影响消防安全的，向公安机关消防机构投诉;

(四)赌博、利用迷信活动危害社会的，违反规定饲养动物干扰他人正常生活的，存储易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品的，向公安机关投诉;

(五)电梯、锅炉等特种设备存在事故隐患的，向质监部门投诉;

(六)物业服务企业违规收费的，向物价部门投诉;

(七)供水、供暖、供气专业经营单位未依法承担专业经营设施设备和相关管线维修养护责任的，向市政公用部门投诉;

(八)电力专业经营单位未依法承担电力线路、设施及相关设备维修养护责任的，向经济和信息化部门投诉。

第六十二条 各县(市)、区人民的政府应当建立物业管理联席会议制度，研究、部署、推进物业管理各项工作，解决本辖区内物业管理重大矛盾纠纷。

第六十三条 街道办事处、乡(镇)人民的政府负责召集由住房保障管理和城管执法部门、公安派出所、社区居民委员会、业主委员会或者业主代表、物业服务企业等参加的物业管理项目联席会议。

物业管理项目联席会议协调处理下列事项：

(一)业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况;

(二)物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题;

(三)物业管理区域内发生的突发事件;

(四)物业管理与社区管理衔接和配合中出现的问题;

(五)需要协调的其他物业管理事项。

涉及协调处理物业管理区域内供水、供电、供气、供暖、环卫等事项的，应当通知相关专业经营单位参加。

物业管理项目联席会议召集单位应当整理并保管物业管理项目联席会议记录。

第六十四条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的街道办事处、乡(镇)人民的政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第六十五条 市住房保障管理部门应当建立物业服务企业信用信息管理制度，加强对物业服务企业的监督管理。物业服务企业信用信息，应当向社会公示，并作为企业业绩评价的依据。具体办法由市住房保障管理部门制定。

第六十六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律，规范行业行为，制定、完善行业服务标准，推进标准化服务，促进诚信经营，维护物业服务企业合法权益。

市物业服务行业协会应当建立本市统一的物业服务项目经理及注册物业管理师等相关专业服务人员的执业名册，向公众提供查询。

第七章 法律责任

第六十七条 违反本办法规定的行为，法律、法规和其他规章已作出处罚规定的，按照其规定执行;未作出处罚规定的，按照本办法的规定执行。

第六十八条 业主委员会、业主委员会委员违反本办法第二十七条第二款、第二十八条第三款规定，拒不移交或者不及时移交相关资料和财物的，由物业管理区域所在地街道办事处、乡(镇)人民的政府责令其限期整改。

第六十九条 物业服务企业违反本办法第三十四条规定，未及时办理物业服务合同备案手续的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，并将该违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。

第七十条 物业服务企业违反本办法第四十二条第二款规定，在经业主大会决定选聘新的物业服务企业后拒绝办理交接的，由县(市)、区住房保障管理部门责令其限期改正，将其违规行为记入物业服务企业信用档案;逾期未改正的，由城管执法部门处以一千元罚款。

第七十一条 住房保障管理部门、街道办事处、乡(镇)人民的政府和其他有关部门的工作人员在工作中有挪用物业质量保修金或者物业专项维修资金行为，或者利用职务上的便利收受他人财物或者其他好处的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

其他国家机关工作人员不依法履行物业管理活动监督管理职责，或者对投诉的违法违规行为不予查处造成恶劣影响的，由监察机关依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第七十二条 已交付使用、配套设施不齐全的开放式旧住宅区，由县(市)、区人民的政府组织街道办事处、乡(镇)人民的政府进行改造整治。

改造整治完成后，符合专业化管理条件的，按本办法执行。

第七十三条 本办法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《济南市物业管理办法》(济南市人民的政府令第149号)同时废止。

Ⅱ 济南物业费的收费标准是

济南市住宅小区物业服务等级收费标准如下：

• 一级服务等级：

  • 多层住宅：收费标准在0.70－1.00元/平方米之间。
  • 小高层、高层等住宅：收费标准在1.20－1.80元/平方米之间。

• 二级服务等级：

  • 多层住宅：收费标准在0.50－0.70元/平方米之间。
  • 小高层、高层等住宅：收费标准在0.80－1.20元/平方米之间。

• 三级服务等级：

  • 多层住宅：收费标准在0.30－0.50元/平方米之间。
  • 小高层、高层等住宅：收费标准在0.60－0.80元/平方米之间。

注意事项：如果物业公司的收费高于上述标准，业主有权拒绝缴费。此外，若小区内有楼面广告、电梯广告或对外出租车位等收益，这些收益应归业主所有，并可用于充抵物业费。

Ⅲ 济南市物业收费管理办法

法律主观：

《 济南 市物业管理办法》已经2014年11月21日市政府第62次常务会议讨论通过，现予公布，自2015年2月1日起施行。 第一章总则 第一条为加强本市城市物业管理，规范物业管理行为，维护业主、非业主使用人和物业管理企业的合法权益，提高城市管理水平，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法所称物业，是指已建成并交付使用的城市各类住宅、非住宅、公共建筑以及相配套的设施。 本办法所称业主，是指物业的所有权人。 本办法所称非业主使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。 本办法所称物业管理企业，是指依法设立，以物业管理和服务为经营业务，并具有企业法人资格的经济组织。 第三条本办法适用于本市 市区 范围内的城市物业管理。 本市市区范围内的住宅小区必须实行物业管理。 物业管理区域的具体范围由市物业行政主管部门划定。 第四条市房产管理部门是本市物业管理的行政主管部门。各区房产管理部门受市房产管理部门委托负责本辖区内的物业管理工作。 规划、公安、土地、城建、公用事业、环卫、园林以及街道 办事 处和居民委员会应当按照各自职责，配合市物业行政主管部门做好本市物业的管理工作。 第二章物业管理组织 第五条本市住宅小区的物业管理，实行业主大会和业主委员会制度。机关、企事业单位及商业大厦、写字楼等单体建筑或专业服务的物业管理实行业主委托制。 第六条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，应当按比例推选业主代表。 业主大会应当由过半数的业主出席方可举行。 市物业行政主管部门应当每年组织召开一次业主大会。特殊情况经百分之十五以上的业主提议，可以临时召开。 第七条业主大会行使下列职权： (一)选举、罢免业主委员会组成人员; (二)听取、审议业主委员会的工作报告，监督业主委员会的工作; (三)通过和修订业主公约; (四)改变和撤销业主委员会不适当的决定; (五)决定聘用或解聘物业管理企业; (六)决定物业管理的其他有关事项。 第八条业主委员会由业主大会选举产生。 业主委员会由七至十一人组成，设主任一人、副主任一至二人，任期两年。业主委员会成员可以连选连任。 业主委员会应当自选举产生之日起十五日内到市物业行政主管部门登记备案。 第九条业主委员会的主要职责： (一)负责选聘物业管理企业，与物业管理企业签订物业管理聘用合同; (二)监督物业管理企业的物业管理情况; (三)听取业主和非业主使用人的意见和建议; (四)配合物业管理企业落实各项管理措施; (五)业主大会赋予的其他职责。 第十条市物业行政主管部门应当定期组织业主委员会召开会议。业主委员会作出决定应当经全体组成人员过半数以上通过。 第三章物业管理企业 第十一条成立物业管理企业应当具备下列条件：[(一)有企业的名称、章程和固定的办公场所; (二)有健全的组织管理机构和一定数量的专业技术及管理人员; (三)具有管理建筑面积一万平方米以上物业的能力; (四)有三十万元以上货币 注册资金 ; (五)法律、法规规定的其他条件。 第十二条物业管理企业必须依法登记，取得法人资格，并依照有关规定取得《物业管理 企业资质 证书》后，方可从事物业管理工作。 第十三条申办《物业管理企业资质证书》，须提交以下资料： (一)物业管理企业资质审查申报表; (二)法定代表人证明书和 身份证 明; (三)管理章程、经营场所证明及资信证明; (四)各类专业管理人员的资格证书或证明文件; (五)其他有关的文件、资料。 第四章物业管理服务 第十四条物业管理企业接受委托从事物业管理服务，应当与业主委员会或业主签订物业管理聘用合同，并自合同签订之日起十日内报市物业行政主管部门备案。 第十五条物业管理聘用合同应当包括以下内容： (一)物业管理服务的项目、范围、内容及费用; (二)双方当事人的权利和义务; (三)管理服务的要求和标准; (四)合同期限; (五)违约责任及争议的解决方式; (六)当事人双方约定的其他事项。 第十六条物业管理服务事项应当包括下列内容： (一)房屋共用部位、共用设备的使用、管理、维修和更新; (二)电梯、二次供水等设施的运行服务; (三)收集生活垃圾和清扫保洁环境; (四)协助公安机关搞好物业管理区域公共秩序及安全巡查工作; (五)物业管理区域内车辆行驶及停放秩序的管理; (六)物业管理区域内公共绿地及公共基础设施的养护管理; (七)物业管理聘用合同确定的其他事项。 第十七条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施的管理单位，可以将本单位的专业服务事项，委托给物业管理企业实行统一服务。不实行委托服务的，有关市政设施管理单位应当服务到户。 第十八条选聘物业管理企业，应当采取公开 招标 或邀请招标。采取公开招标的，招标工作由市物业行政主管部门组织实施。 第十九条业主委员会聘用物业管理企业后，原管理单位或部门应将物业管理有关的工作移交给新的物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。 第二十条物业管理企业被聘用后，应当与业主和非业主使用人签订服务合同。服务合同包括下列主要内容： (一)物业管理服务内容; (二)双方权利和义务; (三)费用标准和交纳期限; (四)违约责任及争议解决方式; (五)其他事项。 第二十一条物业管理聘用合同期满，一方不再续签合同的，应当在合同期满两个月前通知对方。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被注销的，业主委员会可以委托市物业行政主管部门指定一家物业管理企业临时实施该区域内的物业管理。 物业管理企业应当在 合同终止 或中止后十五日内，腾出小区的物业管理用房及其他物业管理服务设施，交出有关资料，办理费用结算等移交手续。 第二十二条物业管理经费收入的主要来源： (一)开发建设单位按规定缴纳的物业管理公共资金; (二)按规定提取的物业共用部位 维修基金 利息; (三)按规定收取的物业管理服务费; (四)专项委托服务收入; (五)物业区域内公用设施、设备和公共场所的经营收入; (六)其他合法收入。 本条第(一)项所列物业管理公共资金应当按有关规定专户储存，专款专用。 本条第(三)项所列物业管理服务费由物业管理企业向业主和非业主使用人收取。物业管理服务收费的项目及标准由市物业行政主管部门会同价格行政主管部门共同制定，报市政府批准后公布实施。 第二十三条新建住宅小区的前期物业管理，由开发建设单位委托物业管理企业实施，费用由开发建设单位承担。 第二十四条新建住宅小区的开发建设单位和原有住宅小区的管理单位在进行物业管理权移交时，应当按小区总建筑面积0.2%的比例向业主委员会提供配套的物业管理用房和配套建设的停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施。 物业管理用房、停车场(库)、自行车棚等物业管理服务设施属全体业主所有，任何单位和个人不得擅自占用或改作他用，不得抵押、交换、买卖。 第五章物业的使用和维护 第二十五条物业维护责任，按下列规定划分： (一)房屋内部自用部位、自用设施设备，由业主或非业主使用人自行维护; (二)房屋共用部位、共用设施设备、配套的公共基础设施，由受聘的物业管理企业负责维护; (三)市政公用设施，由设施归属的管理单位负责维护。 第二十六条物业维护费用，按下列规定承担： (一)房屋自用部位、自用设施设备的维护费用，由业主或非业主使用人承担; (二)房屋共用部位、共用设施设备的维护费用，由共同使用该房屋的业主和非业主使用人按各自使用的建筑面积比例共同承担;房改已交纳维修基金的业主应承担的费用可依照有关规定从已交纳的维修基金中列支; (三)配套公共基础设施的维护费用，从已缴纳的住宅小区物业管理公共资金中列支; (四)市政公用设施的维护费用，由管理该设施的单位承担。 第二十七条房屋共用部位、共用设施设备、配套公共基础设施及市政公用设施维修时，相邻业主或非业主使用人应当予以配合。 第二十八条业主和非业主使用人使用物业不得有下列行为： (一)损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌; (二)占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或移装共用设备; (三)在天井、庭院、平台、屋顶以及道路或其他场地搭建建(构)筑物; (四)侵占绿地、损坏花草、树木; (五)乱倒垃圾、杂物; (六)在建(构)筑物上拉绳挂物、乱帖、乱画; (七)排放有毒、有害物质或噪声扰民; (八)法律、法规禁止的其他行为。 第二十九条供电、供水、供气、供热、道路、排水、通信、有线电视等市政公用设施在物业管理区域内的新增、维修更新和改造时，该设施的管理单位应当向物业管理企业通报，按有关规定办理施工手续，并做好施工后的恢复工作。 第六章法律责任 第三十条物业管理企业违反本办法第十二条规定的，由市物业行政主管部门责令限期补办手续，并可处以10000元以上30000元以下罚款。 第三十一条对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。 第三十二条物业管理企业及业主和非业主使用人违反本办法，涉及规划、土地、房屋、市容、环境卫生、市政设施、绿化、消防、治安管理的，由相关行政主管部门依照有关规定进行处理。 第三十三条物业管理企业与业主委员会或业主一方违反物业管理聘用合同发生纠纷时，可以由市物业行政主管部门进行调解。调解不成的，可依法申请 仲裁 委员会仲裁或向人民 法院 提起诉讼。 第三十四条物业管理企业不依法履行物业管理聘用合同义务，经多次 教育 仍不改正的，除按前条规定处理外，由市物业行政主管部门依照有关规定降低资质等级，直至取销资质，收回资质证书。 第三十五条物业行政管理机关工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其主管部门给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第三十六条当事人对 行政处罚 不服的，可依法申请复议或提起诉讼。逾期不申请复议，也不起诉，又不履行行政处罚决定的，由作出行政处罚的机关申请人民法院 强制执行 。 第七章附则 第三十七条本办法发布前已实施物业管理但不规范的，由市物业行政主管部门限期整改。 本办法施行前已经验收交付使用的住宅小区，尚未实行物业管理的，由市物业行政主管部门限期实行物业管理。 第三十八条各县(市)可参照本办法执行。 第三十九条本办法具体应用中的问题由市物业行政主管部门负责解释。 第四十条本办法自发布之日起施行。

法律客观：

根据《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》的规定：一、等级收费标准，适用于市区范围内各类物业和县(市)高层公寓、高级住宅、别墅、写字楼、综合楼、商厦、酒店、工业园等物业管理收费。二、居民住宅小区物业管理公共性服务等级收费标准为(按套内建筑面积计)：一级：每月每平方建筑面积0.50一0.80元;二级：每月每平方建筑面积0.40一0.60元;三级：每月每平方建筑面积0.25一0.35元;四级，每月每平方建筑面积0.15一0.25元。装有电梯的住宅，本着自愿的原则办理乘梯手续，常住人员每人每月5元，临时乘客单程每人每次0.10元。