深圳物管条例

㈠ 全面解读国家《物业管理条例》

●受访人：广东省物业管理协会副会长罗小钢、广州市物业管理协会副秘书长谢凯、广东经国律师事务所律师温必潜、北京隆安律师事务所律师秦兵、204条购房补充条款”创始人：广州市春兰花园业委会主任叶春生

国家《物业管理条例》近日终于正式出台。对于这个历经四年并曾听取了广东省物业管理业内人士意见的国家条例，广州市物业管理行业的专家们认为，新《条例》有亮点，但也有遗憾。毕竟是第一部国家物业管理条例出台，客观上填补了物业管理国家法规的空白，就此，广州物业管理业内人士和律师给予了类似的评论：

广东经国律师事务所律师温必潜称，国家物业管理条例的出台结束了物业管理行业发展20多年没有国家条例的历史；广东省物业管理协会副会长罗小钢认为国家条例统一了物业管理立法，规范了物业管理行为，明确了物业管理各主体的责、权、利，促进了物业管理的市场化。

但同时有业内人士表示，对于一直走在物业管理行业前沿的广州来说，这个条例的指导意义并不大。

亮点一“委托”改“服务”，平等双方地位

“第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。”“把原来的委托合同改为服务合同是正本清源的事。”温必潜这样说。他认为一向以来业主与物业管理签定的合同被认为是物业管理委托合同，这是一种错误的认识。他说，按照这种理解，物业管理是业主委托物业管理公司代理小区物业管理工作。而在法律上对代理是有明确界定的：“一是被代理人以代理人的名义去从事法律行为；二是被代理人只能在代理人授权范围内从事代理行为；三是被代理人的所有代理行为，法律后果归属于代理人”。事实上，物业管理公司在物业服务过程出现问题应当由物业管理公司自己承担责任。他认为原先对物业管理的合同这种委托和代理的法律关系的认定导致了主仆论、管家论和保姆论的流行，一直以来不利于物业管理的健康发展，此次国家条例摆正双方的位置。“事实上双方是平等的，完全按照合约来办事。”他说。

亮点二明确业委会只是业主大会的执行机构

“第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”“第十五条业主委员会是业主大会的执行机构……”温必潜认为尽管“国家条例”对业主大会和业主委员会法律地位的界定还不太明确，但已经有了一个进步，把业主大会定性为业主自治的组织，代表业主的合法权益，并且业主大会作出的决定全体业主都必须执行。同时国家条例明确说明业主委员会只能是业主大会的执行机构，而维修基金的使用、续筹，物业共用部分和共用设施设备的使用和监控，公共秩序和环境卫生的维护以及选聘管理公司等影响业主利益的重大事宜则由业主大会来决定。温认为这约束了业委会的职权，而原来的省市条例则过大的给予了业委会职权，比如业委会有选聘物业管理公司的权力等等，导致广州市一些小区业委会滥用权利。

亮点三业委会须督促业主交物业管理费

“第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”“第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。”广州市物业管理协会副秘书长谢凯认为，国家条例关于对业委会有义务督促业主缴交物业管理费是一大进步。谢凯称，物业管理公司的服务是整体性的，收取的物业管理费是为全体业主利益服务的，个别业主欠交物业管理费的结果是伤害了绝大多数业主的利益。新条例明确说明了当业主欠交物业管理费时业委会有义务做好督促的工作，这体现了业主大会真正成为自我管理约束的自治组织。

亮点四物管公司职能划分更明细

“第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”“物业管理公司代水、电等公共配套部门向业主收取费用在广州市比较普遍。”一位物业管理专业人士称，由此也引发了不少物业管理纠纷，国家条例明确了物业管理公司没有代公共配套单位向业主收取费用的义务，就减少了许多纠纷的来源。谢凯则认为，在由国务院颁布的国家条例里具体说明的条款意味着物业管理公司今后与各相关公共部门只是一种协调配合的关系，而不必承担代收、代交的义务。对一些物业管理公司来说是一种解放。

■律师访谈 部分条款实操性差

记者：请您对国家条例做一个总的点评。

秦兵：缺乏实操性。这里的问题是我们需要一个宪法还是合同法，我们需要的是一个可操作性的法还是一个原则性的法？

记者：如果让您仅举出一至两条国家条例不合理的地方，您会选择什么条款？

秦兵：还是选三条吧-第一是第十条（第十条，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。）什么叫指导？业主怎么启动“指导”程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举，是差额还是等额？没有选举能不能产生业委会？第二是第十二条（第十二条，业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1／2以上投票权的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

■律师访谈 部分条款实操性差

业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。）对于有2000户业主的社区，物业公司基本上做定了，几乎不可能出现2／3反对的情况，即使有一天业主们给了2／3反对票，物业公司也可以说：你们不是一天写的吧，每一天的反对票都不到2／3，所以每一天我都不能离开，既然这样，我必须呆下去。第三是第四十一条（第四十一条，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。）此条不是剥夺了物业公司与业主之间的定价权！我们自己家里聘请保姆，为什么要由政府替我们定价？如果业主按照这个价款付了款，物业公司服务不好，是不是由政府来替物业公司履行责任？记者：这个条例还有很多问题回避了，比如业主委员会的法律地位问题，广州部分物业管理业内人士认为，国家条例没有明确的地方是需要地方省市条例进一步细化、完善，做出可操作性的规定。

秦兵：但是有一点，一般地方立法水平不会超过国家立法水平，上海除外。

遗憾业主委员会的法律地位没有明确

多位物业管理行业业内人士向记者表示，没有涉及业主委员会的法律地位问题是国家条例的主要遗憾之一。据罗小钢介绍，目前业委会不是法人团体，不具备法人资格，因此不能从事民事活动，也不承担民事责任。但是有关业委会的纠纷不断，由于业委会的行为侵害业主权益的事情时有发生，涉及业委会的诉讼也在广州市住宅小区时时上演，广州市物业管理的不断发展提出了界定业委会法律地位的要求，但国家条例没有明确。罗小钢特别指出，在香港这个问题很明确：小区拥有称之为业主法团的机构，它是具有法人资格的团体，能够承担民事责任。

业委会向建设主管部门备案欠法律依据

“第十六条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。……”“这里有三个问题。”温必潜这样认为，首先，是备案作用不清，备案的性质是“批准”还是仅仅只是“知道”？如果是批准就应当称为审批；其次，该由谁来备案，是业主大会还是业主委员会？业主大会可以类比为公司，业委会可以类比为董事会，只有公司登记，没有董事会登记的；其三，这种登记缺乏法律依据，根据有关法律规定，属于经营性的组织到工商部门登记，属于社团法人到民政部门登记，但业委会到建设主管部门登记缺乏法律依据。没有明确投票权的决定方式

温必潜说，国家条例没有明确投票权的决定方式，把这个问题推给了地方政府来决定。据了解，目前主要有两种业主大会的投票决定方式，一种是上海模式，以户数决定投票数；一种是深圳模式，以产权面积来决定占有的投票数。温认为深圳模式比较合理，因为物业管理费一般以建筑面积来计算，那么产权面积越大，付出的物管费越多，拥有的权利也应该越大。不过，也要防止大业主垄断投票权的问题，可以通过设计这样的规则解决，比如超过全体业主总投票权某个百分比（比如20％），超过部分不算投票权，温认为在广东省制定地方实施细则的时候应当注意这个问题。

避免“父子兵”缺乏法律约束

广州市春兰花园业委会主任叶春生表示，国家条例对于“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”的违规惩罚，仅是10万元以内的行政惩罚，没有什么意义，他认为“有法律约束，否则广州市的现状还会持续下去。”北京隆安律师事务所秦兵律师告诉记者，国家条例对于建设单位与物业管理分业经营的规定前后矛盾，第二十四条明明称仅仅是“国家‘提倡’……”，第五十七条又有了违反条例的惩罚，表现出立法语言混乱。问题 概念表述不清

“第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定……”罗小钢认为，此条表述不恰当。物业管理并非只是指由业主通过选聘的物业管理企业提供的服务。难道在前期由发展商通过合法的招投标选聘的物业管理公司按照物业服务合同约定进行的管理服务就不能称为物业管理吗？罗小钢认为国家条例对物业管理概念界定范围小了，而此前广东省条例对一些概念的表述更准确。

实操性差业内人士认为，国家条例的实际操作性比较差，比如第十二条规定：“选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”但业内人士对于上千户业主的小区来说要能够召集2／3的业主，实际操作将会很困难。对此，谢凯认为这就需要结合地方规定来灵活处理，比如，根据《广州市物业管理业主委员会规定》通过推选业主代表来处理问题。 一些条例不利于小业主6月25日，记者接到不愿透露姓名的市物价局相关人士的电话，他认为国家条例的第四十一条最后一句不利于小业主。（“第四十一条物业服务收费由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”）他认为，在现实中，发展商为卖楼需要与物业管理公司签订低价格的物业管理费以吸引买家，一旦根据国家条例在买楼时签订了物业服务合同，就将处于“无条件服从”的状态，失去向国土房管局、物价局申诉的渠道了。 回避了不少焦点问题谢凯指出，国家条例没有涉及在发展商建设的物业未通过综合验收前物业管理费由谁来交这样一个在广东普遍存在的焦点问题。同样没有涉及的是前文提到的业主委员会的法律地位以及维修基金该如何缴交使用的具体问题。

有业内人士对此表示失望，称“国家条例对现实中出现的焦点问题、矛盾和纠纷没有实质上的解决”，也因此对广东“没有很大的指导意义”。

㈡ 物业管理条例怎样规定业主未入住,可否收取物业费

按照国家物业管理条例，未入住的房屋按物业费用的7折收取。

《物业管理条例》第四十条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。

第四十一条

业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。

拓展资料：

《物业管理条例》第六条

房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。

第七条

业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。

物业管理条例网络

㈢ 深圳市住宅区物业管理条例实施细则

深圳市住宅区物业管理条例实施细则

深圳市经济特区住宅区物业管理条例实施细则，1996年9月20日深圳市人民政府令第52 号发布 2004年8月26日深圳市人民政府令第135号修正。下面是细则的具体内容：

第一章总 则

第一条 根据《深圳经济特区住宅物物业管理条例》(以下简称《条例》)第五十一条的规定，制定本细则。

第二条 《条例》所称物业管理，是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治，使之保持正常状态的行为。

《条例》第二十六条所称专营公司，是指接受物业管理公司的委托，承担住宅区的机电设备、清洁卫生、园林绿化、维修工程、保安服务等专项维修养护管理业务的机构。

第三条 《条例》所称入住，是指入住人收到书面入住(入伙)通知并办理完结相应手续;入住人收到入住(入伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住。

《条例》第十二条所称一户一票，是指一套单元式住宅为一户，享有一票表决权。

第四条 开发建设单位、管委会、物业管理公司及专营公司，应当依照《条例》和本细则规定承担管理、维修、养护与整治责任，保障房屋安全使用，维护物业正常使用。

业主、承租人和其他非业主使用人以及施工单位在对物业进行使用、维修养护、装修改造、施工安装时，应遵守《条例》和业主公约的规定，文明居住，文明施工，爱护物业。

第五条 住宅区管理处负责对住宅区的物业实施具体管理，在经济上实行独立核算。

住宅区管理处主任的任职条件由市住宅主管部门确定。

第六条 市住宅主管部门建立物业管理资质等级核准登记制度，对符合规定条件的物业管理公司分别颁发甲、乙、丙级《物业管理资质证书》。

未取得《物业管理资质证书》的，不得从事住宅区物业管理业务。

第二章 业主大会及管委会

第七条 区住宅管理部门在住宅区已交付使用且入住率达到《条例》规定条件的六个月内，应会同开发建设单位或其委托的物业管理公司召集第一次业主大会。

第八条 第一次业主大会的召集人，须于召集会议前十四天将会议时间、地点、内容、形式、管委会委员候选人名单、投票权数、投票人的权利和义务等书面送达每名业主。

已入住的业主应按《条例》和本细则规定出席业主大会并参加表决。

业主可以一栋、一个单元或一层楼为单位，推选楼长或楼宇代表出席业主大会，但须办理委托代理手续，明确代理事项和产权份额。

第九条 管委会委员实行差预选举。

管委会委员候选人由业主大会召集人推荐;十名以上有投票权的业主联名，也可以推荐候选人。

第十条 管委会的日常事务由执行秘书负责处理。

设有专职管委会主任的，只能聘请一名执行秘书;未设有专职管委会主任的、管委会可根据实际情况临时聘请人员承担管委会的一次性工作。

管委会聘请执行秘书和其他人员，均应签订聘任合同。

第十一条 专职管委会主任、执行秘书的津贴数额由业主大会确定;其他聘请人员的临时一次性津贴由管委会确定。

津贴可从管理服务费中支出。

第十二条 省委会委员的人数应为单数。

管委会委员工作不认真负责或无正当理由连续三次不出席管委会会议，或有违法违纪行为的，省委会可向业主大会建议罢免其委员职务。

第十三条 管委会不得从事以营利为目的的经营活动。

第十四条 业主大会可以对业主公约进行修改补充。

经业主大会修改通过后的业主公约，对全体业主产生约束力，业主无须另行签订。

第十五条 业主大会和管委会决定住宅区物业管理事项时，应充分听取有关部门、承租人或其他非业主使用人的意见。

业主大会或管委会作出委员或执行秘书罢免、任免等重大决定时，应当报请市住宅主管部门或区住宅管理部门派员出席并指导工作，其决定应及时向全体业主和非业主使用人公告，并报区住宅管理部门备案。凡采用张榜公告形式的，每栋楼宇张榜不少于一处。所有公告均应由管委会主任签字并加盖省委会公章后发布。

第三章 开发建设单位和物业管理公司

第十六条 未经阶段验收合格的住宅区，开发建设单位不得交付给业主使用;未经整体综合验收合格的住宅区，开发建设单位应按合同规定按期完成开发建设。

第十七条 开发建设单位依照《条例》自行对住宅区进行物业管理的，应依本细则规定申请取得《物业管理资质证书》。

开发建设单位在其自行管理的住宅区内应当设立住宅区管理处。

住宅区管理处应当参加住宅区各项物业的竣工验收。

第十八条 从住宅区开始入住至管委会成立前，开发建设单位应向其委托的物业管理公司或自行设立的住宅区管理处提供下列资料：

(一)《条例》第三十六条规定的工程建设资料;

(二)住宅区各类房屋清单;

(三)出售房屋的产权范围或成本核算清单;

(四)住宅区公用设施、设备及公共场地清单;

(五)住宅区未完工的房屋、公用设施、设备及公共场地的竣工日期;

(六)《条例》第四十六条规定的商业用房及其他可以用于经营的公用设施、设备和场地清单。

在管委会成立之日起两个月内，前款资料应一并移交给管委会。

第十九条 住宅区移交时，管委会及其聘请的物业管理公司、住宅区管理处应认真进行验收，开发建设单位及其施工单位对管委会提出的物业质量和设计问题以及其他遗留问题应及时解决。

开发建设单位及其施工单位可以委托物业管理公司承担保修期内的保修责任，并将保修款移交给住宅区管理处按规定使用。

由于开发建设单位租售原因造成空置房屋，其管理服务费由开发建设单位承担。

第二十条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向省委会划拨住宅区公用设施专用基金，并以多层住宅区总建筑面积的千分之三、高层住宅区或别墅区总建筑面积的千分之二的比例提供部分商业用房，如有特殊情况，可延迟移交商业用房，但延迟期不得超过六个月。

前款所称总建筑面积，是指住宅区内各类房屋的总建筑面积之和。

《条例》实施前入住的住宅区，原来没有办公用房和商业用房，应当按规划补建;按规划不能补建的，由开发建设单位与省委会协商以其他方式等价补偿。

第二十一条 开发建设单位应在管委会成立之日起二个月内，按《条例》规定向管委会提供住宅区物业管理用房。

物业管理用房的计算公式为：管理用房面积(平方米)=人均管理用房规划指标×住宅区房屋总套数调户均人口数。

前款有关测算系数以市政府有关部门最新公布的数据为准。

第二十二条 开发建设单位向管委会划拨的公用设施专用基金以及提供的专用房屋房价与市场商品房之间的差价，均可列入开发成本。

第二十三条 取得甲、乙、丙级《物业管理资质证书》的资格条件，由市住宅主管部门制定并公布。本细则施行之日前成立的物业管理公司，应在本细则施行之日起二个月内向市住宅主管部门申请相应的《物业管理资质证书》;本细则施行以后成立的物业管理公司，应自成立之日起三十日内向市住宅主管部门申请丙级《物业管理资质证书》。

市住宅主管部门应自受理申请之日起三十个工作日内核准颁发;不予核准的，应给予书面答复。

市住宅主管部门应对物业管理公司实行年度检查，凡年检不合格的，应予降级，直至收回资质证书。

第二十四条 参加涉外住宅区、别墅小区、高层楼宇的物业管理投标及管理业务，应持有乙级以上《物业管理资质证书》。

第二十五条 物业管理公司可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担住宅区物业管理的专项业务，但不得将住宅区物业管理的整体责任及利益转让给其他人或单位。

第二十六条 委托管理合同依法终止时，管委会有权指定会计师事务所对物业管理公司在管理期间的财务活动进行审计。物业管理公司必须将住宅区的全部管理档案、文件、记录和财务账簿移交给管委会。

市住宅主管部门和区住宅管理部门对前款审计和移交工作进行监督，并可对有关争议事项作出决定。

第二十七条 市物价主管部门和市住宅主管部门可以按照微利原则共同制订物业管理公司利润率的参照标准。具体的利润标准内管委会和物业管理公司根据物业管理公司的资质证书等级及实际的管理服务水平、业主对物业管理服务的实际需求及管理服务费收入状况协商确定。

第四章 住宅区房屋及设施的使用与管理

第二十八条 住宅区的专用房屋，应按《条例》和本纫则规定使用与经营，不得转让或改变使用用途。

物业管理用房中住宅区管理处使用的部分，由物业管理公司与管委会签订使用合同。

部分商业用房由物业管理公司按委托管理合同以市场租金出租经营的，租金纳人管理服务费，但从出租的第一年开始，每年应将租金的30%用于回收垫支购房的公用设施专用基金，并由物业管理公司每三个月向管委会结算移交一次，划入公用设施专用基金专门账户，直至全部回收完毕。

第二十九条 凡经市政府规划部门批准的为住宅区居民生活提供配套服务的公用设施、设备和场所(地)，未经原规划部门批准，一律不得挪作他用;在《条例》施行前已擅自挪作他用的，应在一年内恢复原规划设计功能，并移交给管委会依《条例》和本细则管理。

前款有经营收入的公用设施、设备和场所(地)，其经营收入应纳入管理服务费，任何单位和个人不得占用或挪用。

第三十条 业主、承租人和其他非业主使用人对房屋本体自用部位及设施进行装修的，不得改变房屋结构、外貌和用途，不得破坏房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道。

第三十一条 住宅区内车辆停放的管理，应接受市公安交通管理部门的统一指导与监督。

进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;装载易燃、易爆、剧毒或有污染物的车辆不得进入住宅区停放。

住宅区管理处应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系、并按规定收取相应的保管费或车位使用费。

第三十二条 物业管理公司及其下设的住宅区管理处因维修养护或其他物业育理需要，在合理的时间年对住宅区物业进行巡视检查或施工时，业主或非业主使用人应提供方便，并不得无理拒绝或阻挠。具体巡视检查或施工方式应在业主公约中写明或提前书面通知。

第五章 住宅区维修养护的范围与责任

第三十三条 住宅区房屋本体自用部位及设施(以下简称“自用部位”)的维修责任人为业主。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网，室内自用隔墙、墙(板)面等。

自用部位的维修养护由业主实施并承担费用，或委托物业管理公司组织实施。

业主与非业主使用人之间的维修养护责任依照法律和合同确定。

第三十四条 房屋本体共(公)用部位及设施(以下简称“共用部位”)的维修责任人为房屋本体内的全体业主。

共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备，包括：房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)、抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等)、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道(管)、电梯、机电设备、本体消防设施等。

共用部位的维修养护由物业管理公司组织实施，其费用从住宅维修基金中支出。

共用部位中不属全体各层所共同使用的`可上人屋面，其维修养护费用由该使用层的业主分担一半，其余从住宅维修基金中支出;为某些层或户所专用的楼梯、通道等，由其专用的业主按比例分担。

第三十五条 房屋毗连部位及设施(以下简称“毗连部位”)的维修责任人为毗连业主。

毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施，并按比例分担费用，其中共有墙体按两侧均分后，由每侧业主按比例分担，共有楼面其梭面与顶棚部位由所在层业主负责，其结构部位由毗连层上下业主按比例分担。

毗连部位维修责任人员有不参加共同维修养护的，其他方可自行组织实施维修养护，或委托物业管理公司维修养护，不参加共同维修养护的维修责任人应当向维修养护实施人或物业管理公司支付应分担的维修养护费用。

第三十六条 自用部位和毗连部位有危害房屋及公共安全，损害他人合法权益、妨碍市容及房屋外观或其他违反住宅区物业管理规定的，维修责任人应及时进行维修或整改，或由管委会(无管委会的由原委托管理单位)委托物业管理公司进行维修或整改，其费用由维修责任人承担。

第三十七条 住宅区公用设施、设备、公共场所(地)的维修责任人为管委会。

住宅区公用设施、设备、公共场所(地)包括：区内道路(市政道路除外)、路灯、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所、停车场、连廊、自行车房(棚)、地下排水管等。

上述公用设施、设备、公共场所(地)的维修养护由物业管理公司组织实施，其中日常维修养护的费用从管理服务费中支出，重大维修养护项目(含应由开发建设单位承担以外的改造、改建、扩建项目)的费用从公用设施专用基金中支出。

重大维修养护项目的范围由市住宅主管部门确定。

第三十八条 住宅区内供水、供电、供气(含通讯、有线电视)等居民生活供应部门应对居民用户实行抄表到户。

前款设施的维修责任人为有关供应部门，但分户表内管线设施(含表及表外第一个阀门)的维修费用由居民用户承担;分户表外管线设施设备的维修费用由有关供应部门承担。

有关供应部门在住宅区内的维修养护施工，应当服从物业管理公司的管理和监督。

第六章 住宅区管理服务费

第三十九条 住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：

(一)部分商业用房租金;

(二)公用设施、设备和公共场所(地)的经营收入;

(三)向业主收取管理服务费;

(四)住宅区的其他合法收入。

第四十条 住宅区管理服务费的基本开支包括：

(一)住宅区公用设施、设备和公共场所(地)的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等);

(二)管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用;

(三)就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用;

(四)住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费;

(五)住宅区必要的社区文化活动费用;

管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

第四十一条 向业主收取的管理服务费项目和标准以及每年基本开支的项目和标准，由管委会根据物业管理公司的资质证书等级以及业主对物业管理服务的实际需求，参照市物价主管部门和市住宅主管部门的指导收费标准审议确定后，报业主大会批准执行。

物业管理公司及其管理处不得擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准。

第四十二条 开发建设单位在对住宅区自行管理期间，应按市物价主管部门和市住宅主管部门规定的标准向已入住的业主收取管理服务费，不足部分自行承担。但不得因此而降低管理标准和服务水平。

开发建设单位自行管理期满后，管委会仍未成立的或因管委会自身原因未能完成移交的，由原管理单位继续管理，管理服务费标准可由原管理单位重新测算确定，由市住宅主管部门审定后报市物价主管部门批准执行;但因开发建设单位原因未能成立管委会的，不得提高原管理服务费标准及降低管理标准和服务水平。

区住宅管理部门应当对住宅区物业管理移交工作进行监督。

第四十三条 住宅区每年的管理服务费总收入减除应缴税费、住宅区基本开支、物业管理公司管理成本的结余部分，转入下年度管理服务费;不足部分可以在下年度通过追加管理服务费解决。

第四十四条 住宅区管理服务费的收支账目，由管委会主任和住宅区管理处主任签字并加盖公章后每三个月至少张榜公布一次;年度账目公布应由管委会主任和物业管理公司法定代表人签字并加盖公章后公布。

第四十五条 住宅区的业主、承租人和其他非业主使用人，对管委会和物业管理公司公布的账目可以提出质询，或向市住宅主管部门、区住宅管理部门投诉，管委会和物业管理公司应在收到质询后七日内予以答复，市住宅主管部门和区住宅管理部门应在收到投诉后及时予以处理。

第七章 住宅区公用设施专用基全

第四十六条 开发建设单位在向管委会划拨专用基金时，扣除购买管理用房款和垫支购买部分商业用房款，其余资金应在管委会成立后二个月内一次性直接汇往区住宅管理部门设立的专用基金账户。

第四十七条 专用基金的支出，除用于购买管理用房和垫支购买部分商业用房款并限期回收外，用于住宅区公用设施重大维修养护工程项目时，只能使用基金的增值部分，并且必须经业主大会批准，由管委会主任、物业管理公司法定代表人共同签字方可支出。增值部分不够的，从管理服务费积累中支出。

管委会和物业管理公司不得以任何理由和形式，将专用基金用于《条例》和本细则规定以外的用途。

第四十八条 专用基金的收支账目，由管委会、物业管理公司每三个月至少张榜公布一次。

区住宅管理部门对代管的专用基金收支账目，应每年报市住宅主管部门备案一次。

第八章 住宅维修基金

第四十九条 住宅区竣工支付使用在一年以上的，由业主自保修期满后第一个月起按月向住宅区管理处缴纳住宅维修基金;业主发生变更的，原业主所交的住宅维修基金不予退还。

《条例》实施前入住的业主，自《条例》实施之日起缴交住宅维修基金。

第五十条 市住宅主管部门应会同市物价主管部门每二年发布一次住宅维修基金指导收费标准。

管委会可根据房屋的使用状况，对住宅维修基金的收取标准在指导收费标准的基础上进行调整，经业主大会通过后实施。

第五十一条 住宅维修基金用于房屋本体公(共)用设施的维修养护项目。住宅维修基金不够支出时，经业主大会决定，由各业主按规定分摊。

第五十二条 住宅维修基金的使用，由物业管理公司列出维修养护计划，报管委会审议决定后实施，但管委会、物业管理公司应充分听取所维修养护房屋业主的意见。

第五十三条 住宅维修基金由住宅区管理处以房屋本体为单位设立专账代管。住宅维修基金的管理、使用情况应每三个月至少向业主张榜公布一次，并接受有关部门和业主的监督、质询。

第九章 法律责任

第五十四条 未取得物业管理资质证书、从事住宅区物业管理业务的，市住宅主管部门可对其给予警告，并可处以2000元以上、2万元以下的罚款。

第五十五条 区住宅管理部门违反《条例》和本细则规定，未在规定时间内召集召开第一次业主大会的，市住宅主管部门可责令其限期召集，并建议有关部门或机关追究主管人员和直接责任人员的行政责任。

第五十六条 管委会违反本细则第十三条规定，擅自进行经营活动的，区住宅管理部门应当予以制止，并限期改正;造成损失的，有关责任人员应承担赔偿责任。

第五十七条 开发建设单位违反本细则第二十条第一款、第二十一条第一款规定的，市住宅主管部门可限期履行，逾期不履行的，可申请人民法院强制执行，并有权向开发建设单位按日收取千分之三的延期付款滞纳金。

前款延期付款滞纳金不得列入开发成本。

第五十八条 物业管理公司违反本细则规定，有下列行为之一的，管委会有权予以制止并限期改正，逾期不改正的，管委会可以终止委托管理合同;市住宅主管部门可对其分别给予警告、限期改正、吊销《物业管理资质证书》、没收非法所得，并可处以2000元以上、2万元以下的罚款;造成业主损失的，还应承担赔偿责任：

(一)擅自扩大收费范围、提高收费标准的;

(二)改变公用设施专用基金和住宅维修基金的用途，未按规定定期公布收支账目的;

(三)改变专用房屋的用途，未按规定出租经营的;

(四)管理制度不健全、管理混乱，对住宅区的房屋管理、维修、养护不善的。

第五十九条 对无故不缴交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的。物业管理单位可限期交缴，逾期则按日收取千分之三的滞纳金;连续三个月不交缴的，可按住宅区业主公约和委托管理合同的规定进行催缴。

物业管理单位同供水、供电、供气等部门签有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第六十条 违反本细则第三十条规定进行违章装修的，物业管理公司有权制止，并限期改正;逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复;违章装修造成他人损失的，应承担赔偿责任。

第六十一条 违反本细则第三十一条规定随意停放车辆的，物业管理公司有权制止，并限期改正;逾期不改正的，可根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复，并报请有关主管部门按规定进行处罚。

第六十二条 在住宅区内从事维修、安装施工的单位或个人，对住宅区内的道路、绿化和其他设施造成损坏的，应恢复原状;造成损失的，应承担赔偿责任。

第十章 附 则

第六十三条 深圳市物业管理协会是深圳市物业管理行业的自律性组织，受市住宅主管部门指导、监督，并协助市住宅主管部门工作。

第六十四条 市住宅主管部门可根据《条例》和本细则制订有关住宅区物业管理行业标准、规则和技术规范。

第六十五条 本细则由市政府负责解释。

第六十六条 本细则自发布之日起施行。

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㈣ 深圳市物业管理协会的简介

深物协的主要任务是认真贯彻落实《深圳经济特区物业管理条例》的精神，按照《深圳市物业管理协会章程》的规定，坚持“双向服务”的方针，协助政府加强行业管理，理顺各方关系，当好政府的参谋和助手；真实反映企业的意愿和要求，维护物业服务企业合法权益，在政府、企业与广大业主之间积极发挥桥梁、纽带作用。

㈤ 深圳高空抛物的法律责任规定

高空抛物罪的相关规定：根据我国《刑法》规定，高空抛物罪为：在建筑上，或者是其他的高空上，抛物品，情节严重的要处一年以下有期徒刑，拘役或者管制，处罚金;有上述行为的同时，还构成了其他的犯罪，要依照较重的规定定罪。

一、深圳高空抛物的法律责任最新规定?

根据《中华人民共和国刑法》第二百九十一条之二规定，高空抛物罪为：从建筑物或者其他高空抛掷物品，情节严重的，处一年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;有前款行为，同时构成其他犯罪的，依照处罚较重的规定定罪处罚。

高空抛物、坠物行为严重损害人民群众生命财产安全，极易引发社会矛盾纠纷，溧阳法院依法妥善审理高空抛物案件，体现了刑事司法领域对于高空抛物治理的积极回应，对于有效防范、遏制高空抛物行为的发生、引领正向社会价值、形成良好社会风尚具有重要作用。除了法律规定之外，还需要我们每个人自觉遵守，共同维护我们“头顶上的安全”。

二、 高空抛物如何判刑的?

根据实际情况而定。

对于高空抛物行为，应当根据行为人的动机、抛物场所、抛掷物的情况以及造成的后果等因素，全面考量行为的社会危害程度，准确判断行为性质，正确适用罪名，准确裁量刑罚。

故意从高空抛弃物品，尚未造成严重后果，但足以危害公共安全的，依照《刑法》第一百一十四条规定的以危险方法危害公共安全罪定罪处罚，处三年以上十年以下有期徒刑。

致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的，依照《刑法》第一百一十五条第一款的规定处罚，处十年以上有期徒刑、无期徒刑或者死刑。

《中华人民共和国民法典》第一千二百四十一条遗失、抛弃高度危险物造成他人损害的，由所有人承担侵权责任。所有人将高度危险物交由他人管理的，由管理人承担侵权责任;所有人有过错的，与管理人承担连带责任。第一千二百四十二条非法占有高度危险物造成他人损害的，由非法占有人承担侵权责任。所有人、管理人不能证明对防止非法占有尽到高度注意义务的，与非法占有人承担连带责任。

三、小区经常有人高空抛物，该如何处理?

根据国家《民法典》等规定，高空抛物是违法行为。遇上这样的情况，首先应第一时间向社区所在物业管理公司反映。如果发生了高空抛物，造成财产、人身伤害，物管公司不是一点责任也没有，而是在一定条件下应当承担一定的补偿责任。因为，物管公司有管理小区公共秩序的责任，或维护区域内秩序的责任。高空抛物是破坏小区公共秩序、危害公共安全的行为，设法防止应是物管公司的职责之一。根据法规规定，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

四、 高空抛物罪如何认定情节严重?

高空抛物罪应该是根据造成的后果来进行认定情节严重，高空抛物是一种特殊的侵权责任，包括从建筑物上抛掷物体和从建筑物上坠落物体。一般很难确定是谁造成的，还是谁抛弃的。为了保护受害者，法律规定了高空抛物造成损害的责任;建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物倒塌、脱落或者坠落，给他人造成损害的，其所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。

在共同侵权的情况下，即加害人有两个或者两个以上时，加害人不仅要承担高空抛(落)物造成的侵权责任，还要承担共同侵权的连带责任。从建筑物上抛掷的物体或者从建筑物上坠落的物体造成他人损害，具体侵权人难以认定的，可能造成损害的建筑物使用人应当赔偿，但能够证明自己不是侵权人的除外。

在当代社会，不要小看高空抛物这件事，轻者承担民事责任，情节严重的，造成非常重大危害的，是要根据刑法来追究刑事责任的，所以大家一定要小心再小心，不要为了一时贪玩，从楼上扔东西，如果砸到人，后果是不堪设想的。

㈥ 物业审计是什么

简单来说，物业审计就是对小区管理处的账目进行审核和检查；现在物业管理公司与业主合作有包干制和酬金制，现在多为酬金制。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。因结余或者不足均由业主享有或承担，所以业主会很关心物管公司的收支情况了。

同时《深圳市经济特区物业管理条例》也规定了业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计。

这样以后如出现房子要大修等事情，可以维修资金和结余的钱进行维修，就不要业主再给钱了。