上海市居改非的相关政策条例

① 上海群租房认定标准

法律分析：一是将单位集体宿舍设在住宅小区内；二是将一间原始设计为居住空间的房间分割，搭建后出租，或按床位出租；三是将原始设计为厨房，卫生间，阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；四是任一出租房间的人均居住面积低于五平方米；五是任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养，抚养，抚养义务关系的除外）。

法律依据：《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理工作的实施意见》 第三条 加强“群租”综合治理

（一）综合治理范围

对本市中心城区和市郊城镇内，治安消防等安全隐患突出、居民反映强烈的住宅小区，存在下列情形之一的，纳入“群租”综合治理范围：

1. 将单位集体宿舍设在住宅小区内；

2. 将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租，或按床位出租；

3. 将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，出租供人员居住；

4. 出租房间的人均居住面积低于5平方米；

5. 每个出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。

（二）综合治理流程

1. 发现机制。各区县要依托“大联动、大联勤”等各类平台，及时受理市民热线举报、居民投诉、物业服务企业和社区综合协管员上报的“群租”问题，并建立信息记录、分送、跟踪、反馈等制度。

2. 认定机制。接到涉嫌“群租”的投诉举报信息后，由街镇组织房管办、人口办等部门，通过房屋面积信息、实有人口信息进行比对，或上门核查等方式，对“群租”行为作出认定。上门核查时，出租人、居委会、业委会、物业服务企业、社区综合协管员和公安等部门应予配合；对阻碍核查的，由公安机关依法处置。

3. 责令整改。经认定为“群租”的，由街镇协调房管、公安、工商、地税等部门，针对不同的违规行为，分别向租赁当事人出具《责令限期整改通知书》，可采取送达或上门张贴告知的方式，要求相关责任人在规定期限内自行整改，并明确告知逾期不整改面临的行政处罚或权利限制。

4. 行政处罚。逾期不整改的，相关管理部门依据各自职责，依法启动行政执法程序，作出行政处罚决定。对拒不履行行政处罚决定的，向人民法院申请强制执行。

5. 集中整治。为维护公共利益，保障公共安全，对于“群租”矛盾突出、居民投诉集中的住宅小区，由街镇组织房管、公安、消防、工商、地税、规土、城管、卫生计生等相关管理部门，对违规租赁、违反治安、消防和人口管理规定、无照经营、偷逃税款、“居改非”、无证行医等各类违法违规行为，开展集中整治，及时化解矛盾纠纷，消除各类安全隐患。各管理部门应当积极配合，落实执法力量，确保整治取得实效。

其中，对利用出租房屋，以旅店、招待所等名称制作招牌字号，招揽住宿，或按日出租收取费用等经营行为的，向房屋所在地的区、县公安机关申请办理许可证手续。未取得开办旅馆许可证的任何单位和个人，不准开办旅馆。违反规定的，由公安机关依据《中华人民共和国治安管理处罚法》或者《上海市特种行业和公共场所治安管理条例》的相关规定予以处理。未经工商登记擅自开业的，公安机关应当协助工商行政管理机关依法处理。对利用出租房屋开办旅馆，未落实治安管理责任的，由公安机关依据《上海市旅馆业治安管理实施细则》的规定责令改正，并处以1000元以上1万元以下罚款；情节严重的，处以1万元以上3万元以下罚款。

② 浅谈如何加强商住楼底层商业用房和住宅楼内“居改非”的管理求解答

近年来，随著安康城区城市建设的大发展，市场经济的大繁荣，人们抓经济的意识越来越强，有市场就干，有机会就抓，经济利益驱使有条件者将住宅房改商业房，把简易房改复杂房，把简陋房改豪华房创造一种生财之道已比比皆是。主要表现在：一是将家属院住宅房，商品楼住宅房改商业房，出租开办公司、美容服务、家教、培训服务、家居餐馆、麻将馆；二是见缝插针有空地就搭、甚至将门厅边延也充分利用作为商业经营，提升利润空间；三是主街区两侧老房、旧房布置成低档次门面房出租或自营。
以上问题的存在不但影响人们的居住环境、与我市双创不相一致，也存在着以下的安全隐患：一是改变房屋用途随之而带来的是拆建改建，反复装修、拆墙打洞、拆改房屋结构，给房屋整体安全造成难以预测的安全隐患，群众意见极为强烈；二是私自将住宅改为商业用房后加大了住宅区的人员流动性大，小区安全管理困难；改变房屋结构，埋下了房屋安全隐患；增加了公用设施损耗、维修成本高;商用办公室装修规格高、易燃物品多，暗藏消防隐患等不安定因素；容易造成商户与居民之间关于安全、卫生、费用等问题的矛盾，引起邻里纠纷；三是临街低档次的门面房和住宅楼层开办餐饮服务业不但存在着产生的噪音、油烟严重影响公共秩序和环境卫生以及市容市貌，更为严重的是存在着煤气爆炸、电线超负荷引起火灾的安全隐患。
针对以上现实问题，提出以下建议：
1、从源头上治理，严格控制商业用房的规划审批。一是由政府出台地方性法规、政策，控制房地产开发商为了追求利润而不断开发“商住两用”住房，今后不再核批“商住两用”型住房；二是严格对拟建商业用房的规划审批，规划部门应组织编制和深化重点地区、主要商业街区、主要干道的控制性规划和修建性规划，合理布局，明确功能定位，做到严格审批，严格按规划实施，严格管理。三是规划部门在审批时要坚决避免沿重点地区、主要景观路段、主干道路和主要街区道路两侧布置抵档次门面房。
2、依法禁止“居改非”行为，对已擅自进行的“居改非”行为坚决依法予以取缔。《物权法》第七十七条规定，“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”根据以上规定，对于擅自“居改非”的行为采取以下措施：
一是擅自“居改非”改变了土地规划用途和规划设计用途，由国土管理部门和规划部门进行处罚和取缔；
二是工商部门和食品药品监督管理部门不予颁发《营业执照》和《餐饮服务许可证》，对于已取得《营业执照》和《餐饮服务许可证》的，限期予以便更经营地点，对于未在期限内变更经营地点的，吊销其《营业执照》和《餐饮服务许可证》。
三是环保部门不得为“居改非”经营者审批环境影响评价文件，对造成居民环境污染的，进行从严、从重处罚。
四是根据《物权法》的规定，有利害关系的业主可依法向法院提请行政诉讼，由法院予以司法裁决。
3、加强已建商业用房的市容管理。一是合理调整设置不合理，影响交通、市容、扰民的商业用房，有重点、分阶段进行整治和调整；二是要建立城管、市容、工商、环境、物业管理等部门的内部会审制度，加大执法力度；三是对于目前商住楼底层（住宅楼底层）规划为商业用途的房屋，不得从事危险化学品、易燃易爆行业、生产加工和制造、餐饮服务业等威胁人民生命财产安全、存在严重隐患的生产经营活动，对于已从事上述活动的按照 “居改非”的 规定予以处理。
4、规范燃气使用安全管理。认真贯彻落实《陕西省燃气管理条例》，监督各商业用户安装使用燃气泄露报警器和安全自动化切断装置，完善安全用气管理制度，加强宣传教育，保证燃气安全，确保无安全事故的发生。
以上个人观点，不足之处，请批评指正。

③ 药厂在居民楼里租个房屋当作办公区，这样合法吗

这属于居改非的行为。不合法。
“居改非”是指业主擅自将居住房屋改变为非居住使用，从事办公、商业、旅馆、仓储，甚至生产等经营活动的行为。
各个地区规定不一，在上海、北京等一线城市是违法的，但在一些小城市并未相关的规定。
无论城市是否有支付宝，“居改非”都会对居民生活、居住环境带来众多不利影响，同时也给消防和社会治安带来诸多隐患。
由于房租、物业费较低，水、电、宽带等费用至少比办公楼低一半以上，近年来，“居改非”的违法势头呈逐年上升趋势。
当事者可以向物业投诉，但因物业不是执法机构,住户居改非,物业只能向有关部门（当地工商管理部门、规划管理部门）举报。

附文为国务院法制办公室的一篇文章供参考：
对房屋属性的要求虽然不属于行政许可本身，但却是有固定经营场所经营行为行政许可的必要条件。各地方性法规、规章往往区分了居住用房与非居住用房，并把经营场所控制在非居住用房之中。以上海市为例，2003年上海市人大常委会修订通过的《上海市城市规划条例》第五十条规定“建筑物的使用应当符合建设工程规划许可证核准的使用性质。需要变更建筑物使用性质的，必须报原审批的市或者区、县规划管理部门批准。”2004年施行的《上海市住宅物业管理规定》第二十八条则规定“业主、使用人应当按照规划管理部门批准或者房地产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。”这表明经营场所只能设在非居住用房中，如果想改变房屋性质，即“居改非”，必须得到规划管理部门的批准。那么，在什么情况下“居改非”才能获得规划管理部门的批准？2002年上海市房地局、物价局联合出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》规定，业主和使用人申请“居改非”必须符合八个条件，它们包括1）属于沿街底层住宅；2）符合城市规划要求；3）符合房屋使用安全；4）不造成居住使用苦难；5）不影响相邻房屋使用；6）不影响文物和优秀近代建筑保护；7）相邻业主、使用人以及业主委员会的书面同意证明；其中，改作经营餐应和娱乐业的，须提交该幢房屋全体业主或使用人的书面同意证明；改作其他用途的，须提交相邻的上、左、右业主或使用人的书面同意证明；8）承租人要求改变住宅使用性质的，已征得出租人书面同意证明。

政府之所以要区分居住用房和非居住用房，是因为 “居改非”常常伴随许多现实弊端。未经许可的“居改非”不仅一定程度上破坏了城市规划，更重要的是它会对周围居民正常生活以及环境问题带来很多负面影响。但是从上海市房地局、物价局出台的《上海市关于居住房屋改变使用性质若干问题的通知》来看，政府对“居改非”现象还是采取了区别对待的原则。即商品房楼宇住宅的“居改非”一律禁止，而沿街底层住宅的“居改非”则可以酌情批准。这种规定的出发点主要在于在防止居住用房商业化的同时，适当照顾居民区日常生活的基本需求，因此《通知》为沿街底层住宅通向合法经营之路开了一个小口子。

不过据我们的初步调查，在实际执行过程中沿街底层住宅能够获得“居改非”审批通过的机会依然非常小。房地部门可能会从城市总体规划角度出发，对一些区域进行整体性的“居改非”，如上海市泰康路“田子坊”的整体改造，但一般不太可能批准个别经营申请人提出的“居改非”申请，即便申请人能够提供周围居民同意的证明。政府严格控制“居改非”申请的原因应该与“居改非”过程中利益格局的改变有关。因为在目前的规划体制下，居住用房与非居住用房的价格与收益均存在较大差别，房地部门可能会因此认为，如果政府部门推行“居改非”的法定化，会导致相关房屋市场的混乱与利益格局的重新洗牌。

但是，尽管政府从法律文件上，以及具体审批执行上对“居改非”进行了限制，但未经许可的“居改非”现象依然大量存在。从房屋性质来看，它们大致可以分成两种。一种是商品房楼宇中的“居改非”经营，一种是沿街底层住宅的“居改非”经营。这两种未经许可的“居改非”经营各有其特点。一般而言，在商品房住宅楼宇中的“居改非”大都出于节省经营成本的考虑。其经营内容包括商务办公、加工生产、休闲娱乐、教育培训等多种形式。这些“居改非”经营既有可能是完全没有办理各种经营行政许可的无证经营，也有可能是在经济园区注册的“异地经营”。而沿街底层住宅未经许可的“居改非”经营现象，则有可能出于节约经营成本的考虑，也有可能是满足居民区日常生活的自然需求。后者所从事的主要是与居民生活息息相关的商品销售与服务。而且，这一类未经许可的“居改非”经营基本上都是无证经营。

据我们对上海市杨浦区的调查，在该区有固定经营场所的无证经营中，约有一半以上属于房屋属性不符合经营许可要求。它们不仅包括大量未经许可的“居改非”用房，还包括违章建筑、临时建筑、待动迁房屋、军队房屋以及农民宅基地等。以及多个铺面共用一个门牌号码，从而导致各个铺面无法同时办理经营许可的情形。

应该看到，对于具备一定经济实力的经营者来说，购置或者租赁商业用房只是从事经营活动的基本前提。行政许可部门对房屋属性的前提性要求并未对他们构成市场进入的实质障碍。但是，对于另一些规模较小、实力较弱的经营者来说，房屋属性则往往成为困扰他们成功申请经营许可的大问题。