饶宏斌律师
A. 何处有“承租人享有优先购买权”相关案例
我前两天写了一篇论文，后来没用上，给你吧。里面有案例的。
论承租人的优先购买权
内容摘要：优先购买权是法律赋予承租人的权利，房屋所有人在同等条件下，必须将出租的房屋卖给承租人。出租人未通知承租人，或者承租人表示在同等条件下愿意购买该承租房屋的，出租人与第三人成立的买卖合同无效。
关键词：承租人；优先购买权；合同法
目 录
一、承租人优先购买权的相关概念……………………………………………2
（一）承租人的优先购买权的概念……………………………………………2
（二）承租人的优先购买权的前提条件………………………………………2
（三）承租人的优先购买权的相关规定………………………………………2
二、承租人的优先购买权的行使中的主要案例分析…………………………3
（一）租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购买权………3
（三）对于优先购买权的行使，共有人和承租人之间谁更优先……………4
承租人优先购买权的相关概念
承租人的优先购买权的概念
优先购买权，是指在房屋租赁合同期限内，出租人如果出卖该房屋，承租人在同等条件下有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。
（二）承租人的优先购买权的前提条件
1、承租人享有优先购买权的前提是房屋租赁合同有效
房屋租赁合同无效或者被撤销的，因承租人不具有合法地位，不得享有此项优先权。
承租人只能在同等条件下行使优先购买权
《合同法》第230条中的“同等条件”应该包括以下内容：
（1）承诺时间同等。出租人在大体相同的时间向承租人和其他受要约人发出售房要约并限定了相同的承诺期限的，承租人应当在此期限内作出购房承诺，否则视为放弃优先购买权；出租人的要约对承租人和其他受要约人规定了不同的承诺期限的，应认为承租人的承诺期限不早于其他受要约人的承诺期限，以免出租人对其优先购买权加以限制。出租人的要约未规定期限的，应认为承租人和其他受要约人均享有同一的合理承诺期限，承租人在此合理期限内未承诺的，视为放弃优先购买权。
（2）购房价款的数额同等
取得一定数额的价款是出租人出卖房屋的目的，支付一定数额的价款是承租人取得租赁房屋的所有权的对价，故购买房价款的数额是否相等，是决定承租人与其他买受人购房条件是否同等的决定性因素。
（三）承租人的优先购买权的相关规定
1、此优先购买权是承租人的一项法定权利，出租人不得予以限制，承租人自愿放弃除外
房屋租赁合同对优先购买权没有约定或者约定不明确的，应根据《合同法》第231条规定认为承租人享有优先购买权。承租人放弃的，必须以明示方式作出，否则推定其享有此权利。
2、出租人出卖租赁房屋的要约须在租赁合同有效期内发出，或者在租赁合同生效以前发出，但要约的效力持续至租赁合同生效之后
《合同法》第230条中“出租人出卖租赁房屋”的“出卖”，并非指买卖租赁房屋的合同已经成立或生效，而是指出租人向外发出出卖租赁房屋的意思表示，一次保证承租人与其他受要约人在大体相同的时间接到出租人售房的要约通知，赋予他们平等的考虑、准备时间和承诺机会。租赁合同终止后，出租人意欲出卖租赁房屋的，即使承租人尚未履行返还义务，因其不再具有合法的承租人地位，也不再享有优先购买权。
3、租人未提前通知承租人即出售租赁房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
承租人的优先购买权的行使中的主要案例分析
租赁房屋一部分的承租人，能否享有整栋房屋的优先购买权
【案情回放】
2003年4月5日，张某承租了A公司建筑面积为5800平方米的大楼中的690平方米做营业场所，并向A公司交纳了一年的租金96000元。同年5月29日，A公司与B公司签订了《房屋换建协议》，约定：A公司将包括张某承租房在内的5800平方米大楼同B公司换建，B公司一次性向A公司缴纳了重置换建费1200万元，并向A公司补偿了当年大楼6--12月份损失的租金。协议签订后，经有关部门批准，同年7月18日，政府向B公司发放了《房屋所有权证》。
【案例分析】
这时候就涉及到一个问题，承租人承租的只是整体房屋的一部分甚至是一小部分时，如果出卖人整体出售时，承租人能否要求行使优先购买权？对于这一情况应做具体分析，出租人出卖涵盖出租房屋的整栋房屋，承租人要求使优先购买权的，取决于整栋租赁房屋是否可以分割出卖，在可以分割出卖的情况下，出租人是分割出卖，还是整体出卖。如果超出租赁范围部分的房屋与租赁房屋可以分割出卖，出租人是分割出卖房屋的，承租人就承租的部分有优先购买权。法律赋予承租人优先购买权的范围仅限于租赁房屋，现出租人出卖房屋又是分割出卖，出租人出卖租赁范围外的房屋，承租人无权行使优先购买权，否则就是侵犯出租人的权利。不让承租人行使超出租赁范围部分房屋的优先购买权，也没有侵犯承租人的权利。如果超出租赁范围部分的房屋与租赁房屋无法分割出卖，或虽可分割出卖，但出租人不愿分割出卖，要求整体出卖的，承租人就整栋房屋享有优先购买权。因为在此情况下，出租人出卖的房屋包含租赁房屋，其出卖行为直接影响到承租人的利益，必须考虑承租人的优先购买权问题。优先购买权超出承租房屋部分而行使是有道理的。超出部分与租赁房屋是一个统一整体，无法分割，或虽可分割，但出租人要求整体出卖，均使承租人无法单独行使优先购买权，况且承租人行使优先购买权也不影响出租人的利益。法律对优先购买权的行使也没有附加任何条件，也不应该因出租人出卖房屋超出承租范围而改变。
（二）对于优先购买权的行使，共有人和承租人之间谁更优先
【案情回放】2004年10月，A、B两兄弟三家分别出资20万元买下了某市红旗大道122号两间临街商铺。两兄弟约定：商铺用作出租，租金按出资比例分配，A负责日常出租事宜，但是对各自共有的份额没有约定。当月，A将商铺租给做电子生意的C，租期3年。2006年12月，当地高新开发区内房地产价格大幅上涨，A欲炒房产，急缺资金，于是私下将自己在商铺中的份额转让给D。双方签订转让合同，D一次性交清转让金30万元。
C知道后，要求A应将商铺的份额卖给自己，B得知后也主张自己有权优先购得A的份额。A认为，自己对商铺有按份的所有权，有权自由处理自己享有的份额，遂与各方发生争执。同年10月，C向法院提起诉讼，主张A和D间的买卖合同无效，并得以30万元优先购买A的份额。法院受理了该案，B也作为有独立请求权的第三人参加了诉讼。
【案例分析】承租人的优先购买权和共有人的优先购买权发生冲突时，应以何者为重呢？笔者认为：应当确认共有人的优先购买权更为优先，因为，基于共有关系，共有人的优先购买权具有所有权保护的最高效力，而承租人的优先购买权基于债权产生，则不具备此效力。根据“物权优于债权”的原则，共有人的优先购买权比承租人的优先购买权更为优先。作为房屋而言，无论先前共有形式如何；一旦共有人转让房屋时，其他共有人有优先购买权。因为房屋通常是结构上相连，或配套使用，是不易分割的一个整体，让其共有人享有优先购买权，有利于对房屋进行管理、修缮、使用，也方便群众生活，有利于消除矛盾。所以这间房屋最后由B花费30万获得。
参考文献：房屋买卖与租赁纠纷/ 饶宏斌主编
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