物业公司合同签订需要注意的法律问题

⑴ 物业管理合同订立时要注意哪些问题

首先，要充分了解签约对象的主体资格。
当前各种经营单位的性质和种类比较复杂，管理不到位的现象比较普遍。为防范欺诈行为，减少交易风险，有必要考察双方的主体资格、履约能力、信用情况等，查看对方的营业执照、年检证明资料等。
其次，注意合同条款的对等性。
再者，合同条款要明确
。《物业管理服务委托合同》是物业管理企业与业户之间发生的一项劳务的交易准则，其根本要求是实用，合同的用词用语不需要华丽、完美，但是一定要明确，言简意赅，避免毫无意义的空话，同时合同前后不能出现矛盾。同时，也要注意管理费标准的确定。
《物业管理服务委托合同》中的管理费标准的确定必须合理、合法，具有可执行和可操作性。既要照顾物业管理企业实际开支情况，又要顾及业户的负担。既要使物业管理企业有收益，又要使业主有所获。另外，对项目分包合同的特殊要求。
物业管理企业承揽的有些项目是从其他承包商那里分包而来的，此类合同涉及一个重要的问题是发包方是否允许承包商对项目进行分包或转包，通常的情况是发包方禁止项目转包和分包或规定未经发包方同意，承包商不得将项目转包或分包给第三方。根据合同法的规定，转包、分包都要经过发包方的同意，否则转包或分包行为无效。对物业管理项目进行转包或分包的承包商往往对分包方隐瞒了原合同的规定，对此应当直接向承包商提出此问题并要求其征得发包方同意才能将物业管理项目转包或分包。

⑵ 签订物业合同需要注意哪些事项

①明确业主和物业管理企业的权利和义务，开发商及物业管理企业的口头承诺专应当落实到协议属上，要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些，其责任是否界定清楚，物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级，一般而言资质等级越高，其专业人员越多，资本实力越雄厚，服务水平越高，管理规模越大;
⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的。

⑶ 什么是物业服务合同签订物业合同时有什么注意事项

您好！物业服务合同也称“物业管理服务合同”，是委托方和物业服务企业在根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上签订的合同。
签订物业服务合同时要注意以下事项：
一、明确委托物业服务的内容、范围和期限
在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定
三、明确物业公司的权利和义务
本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任;物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向业主委员会公开账目等。
四、对违约责任的约定
要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。
如能提供更多信息，则可给出更为周详的法律意见。

⑷ 与物业公司签订物业管理合同时要注意哪些事项

注意事项如下：
①明确业主和物业管理企业的权利和义务，开发商及物回业管理企业的口答头承诺应当落实到协议上，要有据为凭;
②明确物业管理企业提供的物业服务的具体内容包含哪些，其责任是否界定清楚，物管服务质量标准是否细化、量化且可供考核;
③明确物业管理服务费的标准和缴纳方式以及相关费用的支取是否合理;
④明确协议中约定业主在物业使用过程中应遵守的事项;
⑤协议终止和解除的约定是否明确、合理;
⑥双方违约责任的界定是否明确、合理;
⑦确定物业管理企业是否具有相应的资质等级，一般而言资质等级越高，其专业人员越多，资本实力越雄厚，服务水平越高，管理规模越大;
⑧未取得资质证书的物业管理企业是无权从事物业管理服务的。
业主还应当注意：
①《前期物业管理服务协议》的基本内容是否与开发商和物业管理企业所签订的《前期物业管理服务合同》相一致;
②协议的内容是否对所有的买房人都一致。
还应向开发商了解，小区未来的物业管理公司是哪一家?该公司是否有物业管理资质合格证书?过去的物业管理业绩、社会形象如何?要做到心中有数。

⑸ 物业合同的法律问题

1：这份合同的停车费规定合法吗？（我要求物业公司出示物价部门关于停车费用收取的文件，他们不能提供）
回答：物业服务合同的主要内容应该经过业主大会通过。本案中物业服务合同关于（地面）停车费 的分成比例应该经过业主大会通过（至少应该经过业主代表大会商议过）。根据国务院物业管理条例的规定，该决定应该经过全体业主投票权2/3以上同意。
在没有业主大会决议的情况下，有关收费标准和分成比例可以参照物价主管部门的有关文件规定。

2：业主委员会和物业签订的合同能代表每个业主吗？（我都不知道合同内容签的当时，也没有任何人给我任何说明）
回答：业主委员会签定物业服务合同应该经过全体业主投票权2/3以上同意。业主大会表决应该符合业主大会会议程序的规定，具体参考建设部《业主大会规程》和当地地方规定。
个人业主不知道合同内容不能成为抗辩的理由，但是如果多数业主不知道，或者不赞同，可以追究业主委员会的民事责任。

3：这合同的停车问题和《物权法》违背吗？
回答： 《物权法》将于2007年10月1日开始实施，本案中的停车问题不涉及到《物权法》的内容，因为《物权法》不对实施前的行为发生效力，具体需要等物权法的实施细则规定。
如果业主委员会违背国务院物业管理条例的规定非法签定物业服务合同，也是无效的。业主大会可以追究业主委员会的民事责任，并赔偿损失。
当然不考虑物权法的实施日期的话，业主委员会违背业主意愿擅自签定物业服务合同，是违背了物权法关于建筑区划管理的有关规定的。业主、业主大会可以追究业主委员会的民事责任。

4：上面合同上说甲，乙双方各百分之五十是什么意思？
回答：具体可以向业主委员会书面咨询，要求业主委员会给予解答，业主委员会有这个义务。业主委员会拒绝回答和解释的，业主可以起诉要求业主委员会解释，甚至可以通过召开业主大会，罢免业主委员会。
按照一般理解，甲乙双方各50%是指停车收费金额的50%属于业主委员会，50%属于物业服务企业。也可能是停车收费扣除税费甚至管理成本后的净收益的50%分别属于业主委员会（业主大会）和物业服务企业。这里就可能产生歧义。
按照上海的有关规定，地面停车费的25%属于物业服务企业，作为税费和管理成本的支出，75%作为业主大会的收益，纳入维修基金帐户或者按照业主大会决定用于物业管理的需要。

问题补充：1:当时物业委员会成立时，并未发书面通知给我，这样成立的物业委员会合乎条件吗？他代表业主签订的合同有效吗？
回答：成立业主大会、业主委员会选举应该按照建设部《业主大会规程》和当地规定的程序来办理。未经合法程序产生的业主委员会，业主可以要求有关部门撤消对业主大会、业主委员会的备案，也可以通过召开业主大会罢免业主委员会，选举产生新的业主委员会。
20%以上业主签名可以要求召开业主大会，甚至要求物业管理部门撤消对违法产生的业主委员会备案。

2:物业公司不能出示物价部门的收费标准，我可以拒绝交付停车费吗？
回答：可以。但是应该到物价部门去查询一下，有无备案或者批准。

3：如果小区要在收停车费，要向那些部门申请，要出示什么文件给被收取人？
回答：业主大会成立后，主要是业主大会的决定和物业服务合同需要到物价部门和物业管理主管部门备案。有关文件可以向业主委员会或者物业管理企业查询，业主也可以直接向主管部门查询，或者投诉。

回答者：业主咨询专家——刘生敏021-29599438

⑹ 签订物业服务合同应注意的事项有哪些

业主签订物业服务合同需要注意以下内容：
一、 明确委托物业服务的内容、范围和期限。
由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的 物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物 业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企 业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服 务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服 务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主 花高价买低质服务的情况。
二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会拥有的权利外，其它一些权利，也应在服务合同里更具体地约定。例如，由业主委员会收取物业费后转交给物业公司、物业公司应为业主委员会提供相应的办公场所、业主委员会的主要领导人可以从物业费中提取补贴、业主委员会对物业公 司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业 化的管理方式和措施等。
三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明 确物业公司所承担的义务，并且尽可能地明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，必须有明确的记录并向 业主委员会公开账目等。
四、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性， 不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司不及时退出的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补 不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。
希望以上内容对你有所帮助。

⑺ 签订物业管理合同时，要留意哪些注意事项

一、新建来社区一般由建设单位与确定源的物业管理企业签订了书面的物业服务合同，业主可对此企业进行资质审查，以往项目管理质量和前期物业服务。
但是，业主大会成立后，业主委员会具有选聘物业管理企业的权利。
二、签订物业服务合同之前，应明确所购物业的类型，是公寓，还是住宅（住宅又分为甲级住宅、乙级住宅、普通住宅等）。
不同类型的物业，有不同的管理标准、收费标准；
关注收费项目是否符合有关规定。对于相关的增值服务项目的费用收取要进行合理性征询。
三、购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种委托服务的关系，这种委托关系成立的前提是：购房人已经取得了所购买的标的物（房产），已成为业主。
四、合同期限。即该合同的起止日期；
违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任。

⑻ 签物业服务合同应注意什么

随着《物业管理条例》的出台，越来越多的业主都知道了作为业主所拥有的权利和义务，同时也更重视和谨慎地使用这些权利，希望能有效地维护自身的利益。其中最重要的、和业主利益关系最密切的一项权利就是通过业主委员会选聘优秀的物业公司来管理小区，而在业主委员会选聘物业公司的过程中，重要环节就是和物业公司签订的《物业服务合同》。因为该合同签订后，对全体业主和物业公司都具有法律约束力，所以签好该合同对业主来说是享受优质物业服务的关键所在。
鉴于目前的情况和即将实施的《物业管理条例》，业主委员会在和物业公司签订《物业服务合同》时应着重注意以下几点：
一、明确委托物业服务的内容、范围和期限。由于现在专业分工的细化，出现了专门提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只管理某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。
例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容，而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业管理内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价，而其他的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准，如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细的服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。只有这样才能避免使业主花高价享受低质服务的情况。
二、除了《物业管理条例》规定的业主委员会应有的权利外，其他一些权利，也应在服务合同里明确约定。例如业主委员会对物业公司有监督权，但是如果这种权利没有相应保障的话，实践中是无法行使的，物业公司一般对业主委员会的建议和监督根本不予理睬，所以只能是业主委员会控制住了物业公司主要的经济来源后，才能有效地监督制约物业公司。还有，业主委员会如果没有固定的办公场所，就无法正常召集会议形成决议，自然也就影响业主权利的行使；业主委员会的主要成员要花大量的时间精力为业主争取利益，如果他们总是无偿劳动的话，势必影响他们的工作积极性，所以他们从物业费中领取相应的薪金是必要的，但如果在合同中没有约定的话，物业公司肯定是不愿拿这笔费用的。因此，业主委员会在和物业公司签合同时，应约定物业公司在收取物业费后，将该费用存于业主委员会的账户，由业主委员会根据小区费用的支出情况分期拨付给物业公司；物业公司应为业主委员会提供相应的、固定的办公场所；业主委员会的主要成员有权按时从物业费中领取薪金；业主委员会对物业公司的财务具有调查权和监督权、业主委员会对物业公司服务质量有权提出意见并可要求其限期整改等内容。同时，业主委员会应承担相应的义务，督促业主按时交纳物业费，积极配合物业公司工作，尊重物业公司专业化的管理方式和措施等。
三、明确物业公司的权利和义务。本着权利和义务对等的原则，在赋予物业公司管理整个小区日常事务权利的同时，也要明确物业公司所承担的义务，并且尽可能的明确责任，例如保安失职导致业主物品被盗、保安殴打业主的问题，物业公司应承担赔偿责任；物业公司在使用物业费时，都必需有明确的记录并向业主委员会公开全部的账簿等义务。
四、对违约责任的约定。要在服务合同里明确物业公司违反约定应承担的违约责任，约定的责任要具有实用性和可操作性，不要约定成一些大而空的法规内容。特别是对提前解聘的物业公司赖着不走的情况，虽然新的《物业管理条例》规定了国家行政机关对其处罚的内容，但是它弥补不了给业主带来的实际损失，所以一定要约定如果出现这种情况，物业公司每拖一天就要承担一天的违约金，这样才能有效保护全体业主的利益。