解聘物业管理公司法律诉讼

㈠ 业主可以解聘物业公司吗

现实问题

某小区物业公司系由开发商选聘的，当业主们纷纷入住后就发现负责小区物业管理的公司服务质量不高，没有起到维护小区安定生活的作用。

小区草坪中杂草丛生无人修剪，宠物粪便、生活垃圾随处可见。小区大门开放时间也不合理，每天晚上10点半就关门，回来晚的业主每人每次须交1元的“开门费”才能进入。同时，小区内没有路灯，晚上出来散步的人也几乎没有，除非迫不得已，否则大家都会在天黑之前赶回家。

因此，该小区业主委员会通知该物业公司，已将其解聘，但物业公司称物业管理合同订立的期限为两年，现两年未到，业主委员会无权解聘。双方因此发生争执。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

根据《物权法》的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。因此，在本案中，物业公司虽然已由开发商选定，并且约定的合同期限为两年，但是根据法律的规定，业主有权更换开发商聘请的物业公司。

法条链接

《中华人民共和国物权法》

第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

第七十六条下列事项由业主共同决定：

（1）制定和修改业主大会议事规则；

（2）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（5）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（6）改建、重建建筑物及其附属设施；

（7）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。

对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

㈡ 物业服务企业被解聘的，已交纳的物业费如何处理

现实问题

某小区业主因不满A物业管理公司的工作，而在合同终止后，与B物业管理公司订立了物业服务合同，但该小区的物业费为按季度收取，故有部分物业费尚在A物业管理公司处。小区业主委员会至A物业管理公司索要部分已交纳的物业费却遭到拒绝，A公司称，不续约是该小区业主的问题，并不是A公司的问题，况且，该小区的部分业主所拖欠的物业费的总额远远大于业主委员会欲要求退还的总额，故拒绝退还。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

根据我国法律的规定，物业服务合同的权利义务终止后，如物业服务企业有预收，但尚未提供物业服务期间的物业费，是应当返还业主的，至于在物业服务合同的权利义务终止后，物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，应当向拖欠物业费的业主另行主张。所以上述物业管理公司以部分业主未交物业费为由拒绝返还预收而未提供服务部分的物业费，是不符合法律的规定的。

法条链接

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。

物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

第九条 物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。

物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。

㈢ 被解聘后，物业服务企业拒不移交相关资料的法律后果是什么呢

现实问题

某小区业主解聘了甲物业管理公司，并与乙物业管理公司订立了为期一年的物业服务合同，但是甲公司一直霸占物业管理用房，且拒不与乙公司进行交接工作，小区业主万般无奈之下，只能向相关部门投诉。那么，法律对此究竟是如何规定的呢？

律师解答

上述案例的情况在现实中屡见不鲜，各大报章媒体也曝光过多起，很多人总认为，物业管理公司耍无赖不肯搬走，业主总归拿他们没有办法的。但是事实上，《物业管理条例》对此行为有明确的规定，如物业管理公司拒不移交有关资料的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处以罚款。

法条链接

《物业管理条例》

第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

㈣ 物业公司被业主解聘，合同未到期，公司要单方面解除合同，公司属于违法解除合同吗可以1年赔2个月吗

第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算；不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。
劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限最高不超过十二年。
本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。
第八十七条 用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条 规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。
没有提前30天通知应该给一个月工资作为代通知金。
年假没有安排休息应该支付三倍工资。

㈤ 业主是否有权起诉解除物业服务合同

之后，小区的业主委员会向物业服务公司提出解除物业服务合同，然而该物业服务公司以部分业主拖欠物业费为由，拒绝退出小区，并要求业主支付拒绝退出期间实际管理的物业费。请问，业主委员会可否依据业主大会的决定解除与物业服务公司的物业服务合同？物业服务公司提出的拖欠物业费主张该如何处理？物业服务合同终止后，物业服务公司拒不退出，并已提供实际服务为由，要求支付物业费的主张是否成立？
答：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：业主大会按照《物权法》第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利，该解释第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并已存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。
结合你所在小区的情况，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，做出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会可以请求解除物业服务合同。物业服务公司可以向拖欠物业费的业主另行主张权利，而不能以此为由拒绝退出小区。

㈥ 前期物业管理公司遭解聘后，拒绝退出怎么办

小区业主大会成立后，业主大会按照法定程序可以提前解聘前期物业服务公司，重新选聘其他物业服务公司为小区业主提供物业管理服务。如果前期物业服务公司不遵守法律的规定，拒不退出物业管理小区，不移交物业管理用房和相关资料。业主委员会此时可以采取以下措施：（１）向房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门投诉，要求房地产行政主管部门予以查处。根据《物业管理条例》第５９ 条规定，前期物业服务公司不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对物业服务公司予以通报，处１ 万元以上１０ 万元以下的罚款。（２）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第１０ 条明确规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。因此，业主委员会可依法向有管辖权的人民法院提起民事诉讼，要求前期物业服务公司，限期移交物业管理用房和《物业管理条例》第２９ 条规定的相关资料，并赔偿因此给业主造成的损失。

㈦ 如何解聘前期的物业管理公司

经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意即可解聘前期物业。其依据是《物业管理条例》第十一条和第十二条 第十一条下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。