苟凌律师

⑴ 成都律师揭秘!如何避免遇到不法中介

现实生活中却经常遇到一些黑心中介，专坑客户，特别是一些买房、租房经验不足的年轻人。且遭遇无良中介后的维权成本也较高，应该如何避免遇到不法中介？倘若不幸遇上应该如何维护自己的权益呢？

问题一、正规的房地产中介服务机构应该具备哪些条件？

北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：依据国家住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会及人力资源和社会保障部于2011年1月20日发布的《房地产经纪管理办法》（该规定于2016年4月1日进行了修订）规定，

设立房地产经纪机构即房地产中介服务机构应当取得工商部门颁发的营业执照，同时应当拥有足够数量的房地产经纪人员（房地产经纪人员需通过由房地产经纪行业组织的职业资格考试，取得职业资格后持证上岗），

房地产中介服务机构还应当在领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。

因此，依据上述办法的规定，正规的房地产中介服务机构至少应当同时具备营业执照、房地产管理部门的备案证书、持有职业资格证书的足够数量的房地产经纪人员方能开展房地产中介服务。

问题二、不法房地产中介服务机构一般通过哪些手段欺骗消费者？应该如何避免受骗？

市场上不法房地产中介服务机构欺骗消费者的惯常手段主要为：

➤截留和骗取房屋信息；

➤编造虚假证明骗取中介费；

➤将押金、看房费等占为己有；

➤散发虚假广告、引诱租房者上钩；

➤利用“托”充当房主，制造种种障碍使租房者看房失约；

➤以租赁房屋内需要添置通讯设施、办房屋租赁手续等理由实施诈骗钱财的行为等等。

苟凌律师提醒消费者，为了避免受骗，消费者至少应当注意以下问题：

注意事项一：查验其营业执照、房地产经纪机构或分支机构备案证书、房地产经纪从业人员资格证书。

注意事项二：推荐使用建设(房管)、工商等部门制定的合同示范文本，在签订合同时要求承办的执业经纪人在合同上签字并注明资格证书编号。

注意事项三：若将房屋委托房地产经纪机构代理出租或通过房地产经纪机构租房，应委托缴纳了保证金、通过指定银行从事房屋租赁代理业务的房地产经纪机构，并通过银行收付租金。

注意事项四：从事房屋买卖业务时，与房地产经纪机构签订房地产经纪合同应明确房屋成交价及佣金标准，达成意向后应坚持买卖双方见面并签订房屋买卖合同。

注意事项五：先查验房地产经纪信用档案，后接洽经纪业务。

问题三、房地产中介服务机构归哪些部门管？维权应该上哪讨说法？

北京安博（成都）律师事务所王亮律师认为：依据《房地产经纪管理办法》第五条的规定：“县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。”

因此，房地产中介机构归口管理部门主要为房地产管理部门、物价局、人社局，同时还应当遵从房地产经纪协会的行业管理。

因此，消费者可以就房地产中介服务机构的不法行为向以上部门进行举报，同时还可以依据相关法律规定向消费者保护协会及工商部门进行投诉。

问题四、遇到不法中介报了警，在警察面前中介表示愿意退钱，但除了派出所就翻脸不认账，我应该怎么办？

北京安博（成都）律师事务所胡晓律师认为：

➤首先，消费者在寻求警方介入救济的过程中与中介机构达成一致的，尽可能签订合同进行明确，防止其反悔；

➤其次，若未签订合同，消费者可以以警方制作的出警记录中中介机构愿意退钱的陈述作为证据，起诉中介机构解除合同，退还服务费；

➤再次，若中介机构翻脸不认账，消费者可以再次报警请求警方介入；

➤最后，若中介机构的行为已经构成诈骗罪等其他刑事犯罪，消费者可以向警方报案要求追究相关人员的刑事责任。

问题五、中介欺瞒租客房源的信息，入住时和承诺的完全不一样，我是否能让他们退还租金？

北京安博（成都）律师事务所钟晓丽律师认为：依据《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

房地产中介服务机构欺瞒租客房源的信息，入住时和承诺的完全不一样时，显然属于损害委托人即租房者利益的行为，中介机构不得要求支付报酬，若已实际收取，租房者可以要求中介机构返还。

同时房租收取的主体为房东而非中介机构，依据合同的相对性原则，要求中介机构退还房租没有依据。

但是租房者可以依据合同及法律规定依法解除与房东签订的租赁合同，要求房东退还租金。若租房者在这一过程中还遭受其他损失，可以要求中介机构进行赔偿。

问题六、中介费多少才合理？怎么才能知道自己有没有被骗？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：依据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）以及四川省发改委及四川省住建厅联合发布的“川发改价格[2014]532号”文件（以下简称“532号文件”）的规定，

目前价格主管部门已经放开了房地产经纪行业收费，四川省房地产经纪行业收费标准完全由市场进行调节。

但是根据532号文件第三条的规定：房地产中介服务机构要严格执行明码标价制度，在其经营场所的醒目位置公示价目表……房地产中介服务机构不得收取未标明的项目及费用。

因此，房地产中介服务机构与消费者应当在中介服务机构明码标价的服务项目及费用的范围内，根据公平、公正、合理的原则，依据服务内容、服务成本、服务质量等情况由双方协商确定具体的服务费金额。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑵ 没想到你是这样的“个人房屋租赁税”！

近日，成都不少市民反映租房时遇到被要求缴纳“房屋租赁税”，让他们十分头疼。事实上，最近几年，深圳、成都、沈阳等地相继推出的房屋租赁新规中虽一再强化涉税征收举措，但困难重重。房东和房客，你租我赁，各得其所，但若真想将这块市场管起来、并将税费征上来，困难重重。记者调查发现，多数中介和房东在出租房屋时回避登记纳税。这样一来，税费缴纳被无形转移到承租方。那么个人房屋租赁税到底如何征收，标准如何？遇到非法征收时又该如何维权呢，本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、黄磊律师、王亮律师、陈杨律师、彭安碧律师为您详细解答。

问题一、房屋出租税的缴纳人是租房人还是出租者？

根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，下列各项个人所得，应纳个人所得税：八、财产租赁所得。又根据该法第八条规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。个人所得超过国务院规定数额的，在两处以上取得工资、薪金所得或者没有扣缴义务人的，以及具有国务院规定的其他情形的，纳税义务人应当按照国家规定办理纳税申报。扣缴义务人应当按照国家规定办理全员全额扣缴申报。房屋出租属于财产租赁，故房屋出租税的缴纳人应当是出租者。

问题二、个人出租住房和非住房分别怎么缴纳税费？

《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号]等国家税收法律法规及政策规定：

个人出租住房缴纳税费情况如下：

1、房产税，以月租金收入的4%计征；2、营业税，符合营业税征收条件的，在3%税率基础上减半征收；3、城市维护建设税，依据纳税人出租的住房所在行政区域，分别按出租住房所缴纳营业税税额的7%、5%、1%计征（市区按7%。县城、镇按5%，其余按1%）；4、教育费附加，按出租住房所缴纳营业税税额的3%计征；5、地方教育附加，按出租住房所缴纳营业税税额的2%计征；6、个人所得税，以月租金依法扣除规定费用和有关税费后的余额为应纳税所得额，减按10%的税率计征；7、免征城镇土地使用税、印花税。

个人出租非住房缴纳税费情况如下：

1、房产税，以月租金收入的12%计征；2、营业税，符合营业税征收条件的，以租金收入的5%计征；3、城市维护建设税，依据纳税人出租的非住房所在行政区域，分别按出租住房所缴纳营业税税额的7%、5%、1%计征（市区按7%，县城、镇按5%，其余按1%）；4、教育费附加，按出租住房所缴纳营业税税额的3%计征；5、地方教育附加，按出租住房所缴纳营业税税额的2%计征；6、个人所得税，以月租金依法扣除规定费用和有关税费后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计征；7、印花税，按租赁金额的1‰计征，税额不足1元的，按1元予以征收；8、城镇土地使用税，按纳税人出租的非住房所在地的分级幅度税额据实计算。

问题三、个人转租房屋时也需要缴纳税金吗？

根据《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函[2009]639号）第一条规定，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。因此，个人转租房屋时也需要缴纳税金。

（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑶ 警惕!成都这种房首付提高可能贷不了款

引言： 11月21日，成都住房公积金管理中心再出新政。根据新政，所购二手房楼龄在十年以上的，则相应提高一成的首付款比例。

专家表示关于十年以上楼龄二手房的新规，是应对“高龄”二手房市场波动的风险。而很多购房者表示疑问，房龄过长的二手房还能买吗？

本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、彭安碧律师、范云云（实习）律师为您详细解答。

“高龄”二手房都有哪些购买风险，需要慎重选择吗？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

“高龄”二手房需慎重选择购买。

其一，“高龄”房屋可能使贷款额度减少或被拒，这无疑会加大通过按揭贷款方式买房的购房者资金压力，甚至可能发生违约风险。

若买卖合同中对于通过抵押贷款方式支付房款未作出明确约定的，买卖双方可按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”之规定进行处理。

其二，“高龄二手房”一般都已经超过《商品房销售管理办法》、《建设工程质量管理条例》规定的保修年限。

对于超过保修年限的房屋，若超过保修期限，发生的属于保修范围的质量问题无法再向开发商追责，因此，“高龄”房屋的修缮、物业维护的成本大于低龄房屋，增加购房者的实际购房成本。

其三，法律对于住宅用地的出让期限最高为70年，“高龄”房屋对于国有土地使用权的剩余期限已经不长。

在目前法律上及实践中对于土地是有权期限到期后如何处理尚未作出明确规定的情况下，这也将给购房者长期使用房屋的目的带来隐患。

其四，“高龄”房屋所在小区一般都会存在停车位不足，物业管理滞后，绿化及配套环境差及人员流动性大等问题，这些问题的存在也将给购房者购房后的居住舒适度等方面造成影响。

银行为何不愿给老房子贷款“高龄”二手房？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：银行向任何个人或机构发放贷款均需依据“三法一指引”的要求，房屋按揭贷款是将房屋作为担保物进行审核，且《商业银行法》《贷款通则》等都要求商业银行对借款人的还款能力，抵押物的权属和价值以及实现抵押权的可行性进行严格审查。

而“高龄二手房”作为“抵押物”，其价值、抵押率、抵押物的变现等均是银行发放贷款的审查因素，仅从房龄角度考虑，高龄房屋相对低龄的房屋的价值势必会有所降低，因此，银行从风控角度考虑，其贷款额度可能会存在减少甚至出现被拒的可能。

买二手房应该选择多少年房龄的比较合适？

北京安博（成都）律师事务所彭安碧律师认为：选择多少房龄还是看个人需求，购房者选择房屋存在多种因素,如地理位置、学区、价格等，二手房的购买者可能还会考虑房屋的税费因素，但无论作何种选择，购房者都应该详细了解房屋状况。

➤对于房屋的房龄，建议购房者首先可以通过网络查询楼盘信息、及楼盘外观状况等进行初判；

➤其次可以查看购房者的购房合同、房屋产权证登记的日期、契税完税证明等；

➤再次，可以与出卖人共同到房管局查询房屋信息。

如果交叫了定金，才发现房龄超出预期，可以毁约吗？

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：支付了定金才发现房龄超出预期能否解除合同，具体要看合同的约定。

根据《合同法》第一百一十五条之约定：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

若房屋买卖合同中并未明确房龄，且无对房龄的任何承诺或有任何限制性的约定，在卖方完全按照合同履行其相应义务的情况下，买方不履行合同义务的，无权要求返还定金；

反之，若在定金合同或购房合同中，对于房龄有明确的约定，支付定金后却发现与约定不符，可以依据合同要求其承担相应的违约责任或要求其双倍返还定金，若无约定可以依据《合同法》第54条之规定，以欺诈或重大误解行使撤销权。

（以上回答发布于2016-12-12，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑷ 遭遇“渣”项目 购房者应该怎么维权

对于绝大部分家庭来说，购房是一生中最重要、最大的一笔投资，购买一套称心如意的好房是实现安居乐业的前提。因此，购房者在购房时都会慎之又慎，但是无论购房者多么谨慎，也还是难免碰到“渣房”。成都楼市最近维权的楼盘特别多，购房者辛苦的血汗钱，却遭遇了各种“渣”盘。卖房的时候宣传的学校、商场等配套说没就没，交房的时候发现房屋与图纸相差太大，楼盘质量更是堪忧。城东某项目号称是“学区房”，但只是开发商的一纸宣传；双流某项目还未交房，横梁就断了；新都某项目业主维权，竟然造成多名维权业主受伤。

下半年成都即将进入交房高峰期，购房者在购买商品房过程中应该如何依法维权？本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所陈军律师、韦海军律师、苟凌律师、黄磊律师、孙婷律师为您解答。

搜狐焦点网：开发商开发的楼盘应当达到什么标准才能够交房？对此，法律有没有明确的规定？

北京安博（成都）律师事务所陈军律师认为：

根据《建筑法》第61条第2款规定：建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。同时，《商品房销售管理办法》第7条第4项规定：“商品房现售，应当具备以下条件：（四）已通过竣工验收”、第8条规定“房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产项目手册及符合商品房限售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。”由此可见，商品房通过了竣工验收并取得了房管部门认可的现售备案登记，开发商所开发的商品房才具备向购房者进行交付的法定基本条件。

当然，如果开发商与购房者之间约定的交房标准高于前述国家规定的交房标准，则应当按照双方约定约定执行。比如双方约定交付的是可以拎包入住的精装房，则开发商应按约将装修完毕的商品房交付给购房者。

搜狐焦点网：开发商交付的商品房虽然符合合同约定的交房标准，但是交付的商品房存在装饰、设备标准等不符合约定的瑕疵，此时，购房者是否有权拒绝收房？购房者此时应当如何维权？

北京安博（成都）律师事务所韦海军律师认为：

《合同法》第61条第1款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”开发商向房屋买受人交付不符合合同约定装饰、设备标准的，属于未按合同约定全面履行商品房交付义务。但如果该商品房附属的装饰、设备通过了竣工验收，且对法定的商品房交付条件不构成根本性的影响（比如电梯品牌与约定不符），也应视为开发商所交付的商品房符合法定条件。购房者不能仅以商品房附属的装饰、设备不符合约定为由拒绝收房。购房者可以在收房后依据合同约定以及法律规定要求开发商承担更换、修复及赔偿损失的民事责任。

搜狐焦点网：开发商交付的小区品质、绿化等配套设施与宣传不一致，购房者应当如何维权？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：

首先，若购房者与开发商签订的《商品房买卖合同》对此问题有约定，则购房者可以依据合同约定维权，追究开发商的违约责任；

其次，购房者可以依据《解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定追究开发商的违约责任。

最后，购房者还可以收集开发商在该楼盘宣传中使用的各类广告宣传材料，就开发商虚假宣传的问题向属地工商管理部门投诉，要求工商部门对开发商虚假宣传的行为给予行政处罚。

搜狐焦点网友：开发商擅自更改规划，购房者应当如何维权？

北京安博（成都）律师事务所黄磊律师认为：

根据《中华人民共和国城乡规划法》48条、50条《中华人民共和国行政许可法》36条、40条、47条之规定，开发商若要更改规划，应当向规划主管部门提出申请，规划主管部门应就开发商提出的申请组织购房者召开听证会，征求购房者的意见，然后决定是否做出更改规划的行政许可。

如果开发商未取得规划主管部门同意擅自更改规划，购房者可以向规划主管部门举报，要求规划主管部门进行处罚；如果规划主管部门未按照法定程序组织听证征求购房者的意见，而做出了更改规划的许可，购房者可以提起行政诉讼，要求规划主管部门撤销更改规划的具体行政行为。

最后，购房者也可依据与开发商签订的《商品房买卖合同》追究开发商的违约责任。

搜狐焦点网友：购房是大部分人一生中最大的投资，对于购房者来说，在购房时应当注意哪些问题？

北京安博（成都）律师事务所孙婷律师认为：购房风险时时存在，但如果做好以下事项或许可以最大程度防范风险，维护购房者的合法权益：

第一、全面考察了解开发商的背景、实力及已开发楼盘情况；

第二、通过司法网站查询开发商涉及诉讼、执行案件的情况；

第三、保存好开发商在发放的书面宣传材料，如果条件允许，最好采用视频录像的方式进行固定；

第四、核实开发商所售楼盘是否已经取得法定的建设、销售许可证照；

第五、尽量将开发商的口头承诺等购房者十分关心的问题载入《商品房买卖合同》；

（以上回答发布于2016-11-24，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑸ 新规!买卖二手房这些风险你必须知道

近日，有成都市民反应，原本委托链家代售的二手房，现在被链家告知不能买卖了，这让该市民非常纳闷。

据记者了解，10月1日晚出台的《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》第五条提到：严格商品房合同网签备案管理，严禁期房转让，商品住房合同网签备案后，不予变更、注销。这表示，如果业主要出售房子，需要拿到房产证以后才可以。

而之前提到的那位成都市民所出手的房源为次新房源，还未拿到房产证，因此链家才告知业主，该房源无法买卖。

近期，随着楼市政策的实施，二手房市场的调控作用已经显现，由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势，那么，在二手房买卖的过程中，我们应该注意些什么呢？本期解密维权由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、王亮律师、范云云、刘瑶（实习）律师来为您详细解答。

买了没有办理房产证的二手房有什么风险？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《城市房地产管理法》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让，同时《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。”

买受人购买了未办理房产证的二手房主要存在如下法律风险：

➤（一）若该房屋是因为属于小产权房、违章建筑或者其他原因导致自始无法办理房产证，那么双方签订的买卖合同无效，买受人的买房目的无法实现；

➤（二）未办理房产证的二手房，买受人办理产权变更手续则将出现障碍，买受人将无法取得房屋的物权；

➤（三）不能办理产权变更手续将导致买受人的权利长期处于不确定状态，若在此情形下，出卖人将房屋一房二卖或者出卖人因债务问题出现纠纷将导致该房屋被司法机关查封，买受人的权益可能将无法得到保障。

若买受人购买的二手房是未交付的“期房”，建议买卖双方直接与开发商协商办理更名手续，即买方直接与开发商签订预售商品房买卖合同，卖方完全退出交易，由买方取代原卖方的地位，

（以上回答发布于2016-11-14，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑹ “不限购，可贷款”的法拍房，应该怎么买

近几年，不限购的法拍房又开始在市场上“作妖”，不少购房者都因此深陷泥潭。

因价格相对较低、不限购（除部分地区有限制，如北京），加上法拍房的渠道限制，大多人存在捡漏的心态，导致法拍房越来越受关注。

但是，近年来，购买法拍房出现的问题越来越多，如可能存在实际费用负担过高、取得房屋产权后不能实际入住、产权不清、不能办理按揭贷款等问题。

今天，小妹专门请来了北京安博（成都）律师事务所的苟凌律师、陈杨律师、何美儒律师坐镇，为大家分析市场上火的不要不要的“法拍房”——该不该买，怎么买以及有购买都哪些注意事项。

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师表示，一般情况下，法院拍卖的房产来自银行贷款、民间借贷、司法没收、无主财产，通过京东、淘宝等网络平台进行拍卖。购买法拍房之前应详细了解房产情况，拍卖通常有以下流程：

（以上回答发布于2018-12-19，当前相关购房政策请以实际为准）

⑺ 原来独生子女继承父母房产这么复杂！

近期有一则新闻引起了大家的关注：已婚的郑女士父母先后去世，母亲生前留下遗嘱，把名下的一套房产留给郑女士。郑女士在母亲去世后前往房管部门要求继承房产并办理过户登记，但房管部门以无法确认郑女士的继承权为由不予办理。

无奈之下，郑女士选择把自己老公告上法庭，要求法院确认母亲的遗嘱合法有效，准许其按遗嘱继承房产。法院审理后认为，郑女士的老公并不是继承案件的适格被告，郑女士只好撤诉。针对独生子女如何继承父母房产问题，本期《解密维权》由北京安博（成都）律师事务所苟凌律师、陈杨律师、范云云（实习）律师为你详细解答。

问题一、郑女士若要将所继承的房产过户登记至自己名下，应该怎么办？

北京安博（成都）律师事务所苟凌律师认为：根据《中华人民共和国继承法》第二条“继承从被继承人死亡时开始”及第五条“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”之规定，遗产可通过法定继承、遗嘱继承、遗赠继承以及依据遗赠抚养协议继承。同时根据《中华人民共和国物权法》第二十九条“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”之规定，在继承开始后，继承人即对被继承人遗留的房产享有物权，即使未办理遗产所有权过户登记。

就上述新闻涉及案例而言，郑女士的母亲将名下的房产以遗嘱的方式留给郑女士，根据遗嘱继承优先于法定继承的原则，如其母亲所立遗嘱真实有效，则郑女士自其母亲去世时即享有所继承房产的所有权。若郑女士要求将所继承的遗产过户登记至自己名下，则应提供亲属关系证明、身份证明、母亲所立遗嘱、死亡证明等证据要求房管部门办理房产过户登记。若房管部门拒不办理，郑女士可以通过提起行政诉讼方式要求房管部门办理所继承房产的所有权过户登记手续。郑女士将其老公作为被告提起民事诉讼，要求确认其对母亲遗产的继承权确实不符合法律规定。

问题二、 如果独生子女是已婚，那父母留下的房产和子女的配偶是否有权继承？

北京安博（成都）律师事务所陈杨律师认为：根据《中华人民共和国继承法》第十二条：“丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母，尽了主要赡养义务的，作为第一顺序继承人”及《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第29条 “丧偶儿媳对公婆、丧偶女婿对岳父、岳母，无论其是否再婚，依继承法第十二条规定作为第一顺序继承人时，不影响其子女代位继承。”之规定，如果丧偶儿媳对公、婆，丧偶女婿对岳父、岳母尽了主要的赡养义务，应作为第一顺序的继承人且无论其是否再婚。除此之外，父母留下的房产，子女配偶没有继承权。

但是，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条、十八条之规定，除非被继承人所留遗嘱或遗赠协议确认遗产只归子女享有，否则在婚姻关系存续期间子女继承的父母遗产应当属于夫妻共同财产。

问题三、夫妻关系存续期间，双方一致同意利用他人的精子进行人工授精使女方怀孕，男方后来反悔，该子女是否享有继承权？

北京安博（成都）律师事务所范云云（实习）律师认为：根据最高人民法院《关于夫妻离婚后人工授精所生子女的法律地位如何确定的复函》“在夫妻关系存续期间，双方一致同意进行人工授精，所生子女应视为夫妻双方的婚生子女，父母子女之间权利义务关系适用《婚姻法》的有关规定。”及最高人民法院的公报案例 “李雪花、范洋诉范祖业、滕颖继承纠纷案”中也明确认定只要夫妻双方同意通过人工授精生育子女，所生子女无论是与夫妻双方还是与其中一方没有血缘关系，均应视为夫妻双方的婚生子女。法院判定：“无血缘关系的另一方反悔在遗嘱中不给该子女保留必要的遗产份额，不符合继承法第十九条规定，该部分遗嘱内容无效。”之规定，夫妻关系存续期间，双方一致同意利用他人的精子进行人工授精使女方怀孕所生子女应当视为双方的婚生子女，依法享有继承权。

（以上回答发布于2016-06-20，当前相关购房政策请以实际为准）

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⑻ 宋振凌律师怎么样广州的！

你可以去网络里面搜搜他的名字！你说的应该没有错误，只是人我就没有接触过