旧城改造律师

❶ 拆迁律师：在签订征地拆迁协议时老百姓要注意哪些方面

在征地拆迁的过程中，拆迁人往往利用信息不对称以及被拆迁人法律知识的欠缺，威逼、利诱被拆迁人在极不合理的协议上签字。签字后落入拆迁人的圈套，悔之晚矣。如何避免落入补偿协议的陷阱，今天北京凯诺拆迁律师为大家讲解一下，签订安置补偿协议时应该重点审查的事项。

一、协议签订的主体是否合法

签订征收补偿协议，应当由市县人民政府确定的房屋征收部门与被征收人签订。也就是说，作为被征收人的我们，签协议时一定要注意对方是否为房屋征收部门。如果一时不慎，与村委会、拆迁办、拆迁公司等机构签订协议，那么便违反了法律的强行性规定，以后的维权便会存在很大的风险。

二、补偿协议的内容是否合法

拆迁补偿协议的主要内容应该包括被征收房屋的具体位置、房屋性质、建筑面积等对被征收房屋基本属性的记载内容、补偿安置的方式、货币补偿的金额、支付方式和期限、搬迁期限、违约责任等方面，一定要仔细审阅必要条款是否明确完整，内容是否欠缺。

三、补偿数额是否合法

依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”

具体应该获得多少补偿，被拆迁人大概心里要有个底。首先，我们可以与周围市场价格进行对比,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。其次，要看补偿后是否降低现有的生活水平，在以往政府文件中也都明确提出，确保被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。

四、拆迁补偿协议一定要保留原件

被拆迁人和拆迁方就补偿达成一致意见后，拆迁人经常需要将被拆迁人签好字的合同带回盖章，或者只让被拆迁人在空白合同上签名，承诺会在签字盖章后将完整的协议交给被拆迁人。但后来或者拆迁人拒绝给付被拆迁人协议原件，或者交回被拆迁人的协议已经被修改的面目全非。因此，凯诺征地拆迁律师提示大家，一定尽量要求双方都现场签字，并要保留补偿协议的原件。

❷ 李三勇拆迁律师团队有人了解过吗，专业能力怎么样

在拆迁案件中，很多被征收人抱怨政府给予的补偿太少，不能接受，例如张三（化名）家院落面积200㎡，房屋面积120㎡，其中正房100㎡，门房20㎡，2012年县政府决定对该区域实施旧城改造，张三的房屋位于征收范围。政府发布征收补偿方案，方案规定，征收范围内正房按照1：1比例置换安置房或由评估公司评估确定补偿数额给予货币补偿，门房、偏房之类房屋属于附着物按照800元/㎡补偿，房屋被征收时院内空地同时被收回。周边商品房售价为5000元/㎡，期间征收办同张三协商，征收办希望给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元。张三不同意，征收办委托评估公司对张三房屋作出评估，评估总价值为40万元，其中正房价值36万元，附属物价值4万元。县政府对张三作出《房屋征收补偿决定》，决定给予张三货币补偿40万元或给予置换安置房100㎡并给与其附属物4万元补偿，限期15日搬迁，否则申请人民法院强制执行。

《房屋征收补偿决定》作出后，征收办再次找张三协商，要求签订协议，仍然可以按照原定的“给予其货币补偿50万元或置换100㎡安置房并给予门房等附属物5万元”补偿，否则强制执行后只能按照《房屋征收补偿决定》补偿，并且由张三承担执行费。

张三对此非常不满，总觉着补偿不合理，但说不出哪里不合理，也不知道该怎么解决，那么这个案例中补偿有没有问题呢？

万典律师认为：1、被征收房屋土地使用权不能忽略，《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定房屋被征收的，土地使用权同时收回，故国有土地使用权应当一并补偿，而非房屋被征收时无偿收回，张三的房屋应当根据被征收房屋200㎡土地使用权和被征收房屋的价值等一并评估计算征收补偿，而不能将空白面积无偿收回。

2、补偿方案规定被征收房屋正房与安置房1:1置换没有根据，被征收房屋属于单门独户的院落，而安置房属于高层楼房，其容积率、建筑结构、舒适度完全不同，例如被征收房屋院落内体育锻炼、养花、停车等功能，安置房就没有，而这些因素都会影响房屋的价值。

3、方案规定门房、偏房只能按照附属物补偿不合理，

被征收房屋的门房、偏房之类房屋，无论是否实际用于居住只要其高度、结构符合住宅的标准，应当按照住宅对待，例如我们购买普通商品房其中的厨房、厕所、电梯等全部要按住宅单价购买，一样的道理，被征收房屋的门房、偏房、厕所、厨房之类应当获得同等的对待。

经过咨询后，张三知道了其中的问题，于是向征收办提出，但是征收办仍然不同意做任何改变，因为方案是县政府制定的，所有人都执行这样的标准，不可能因为张三一个人而改变，并明确告知，政府正在做强拆申请的材料，劝张三早日签订协议，否则一旦强制执行，就只能按照《房屋征收补偿决定》来处理了，张三表示，如果敢强拆就聘请律师起诉政府，征收办告知“起诉时你的权利，我们欢迎你提起诉讼”。

张三感到非常无奈，再次找到万典律师事务所，希望政府申请法院强制拆迁时，由律师代为维护权益，万典律师事务所律师告知，千万不能等到强拆的时候，因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》，政府申请法院强制执行的时候，被征收人已经失去了对补偿决定提起行政诉讼的权利，法院不会审查评估机构的评估是否合理、也不会审查政府征收补偿方案存在的瑕疵，故即使有律师帮助，也难以救济，大多会眼睁睁看着房屋被强拆，而一旦被强拆，被征收人失去谈判的砝码，补偿问题解决起来难度会大增。

随后，律师向张三告知了万典律师事务所归纳的作出《房屋征收决定》的十二个环节、以及作出《房屋征收补偿决定》的程序和条件并一一核对县政府行政行为是否符合要求，律师和张三发现征收部门在征收工作存在多处严重违法。