民法典与房地产企业

1. 民法典关于房屋产权的法律证据有哪些

您好，自能证明具有房屋产权的主要是房屋权属证书，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。

1.《房屋所有权证》是房屋产权登记机关颁发给权利人的法定凭证，权利人依法凭证行使房屋的所有权。

2.《房屋共有权证》是房屋产权登记机关颁发给两个或者两个以上的权利人的法定凭证。共有的房屋，由权利人推举持证人收执《房屋所有权证》。其余共有人各执房屋共有权证书一份。房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等法律效力。

3.《房屋他项权证》是房屋产权登记机关颁发给抵押权人或者典权人等他项权利人的法定凭证。房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。

此外，新实施的《物权法》对于房屋权属证书与房屋登记行为有了不同于以前的规定。其中包括：房屋产权的设立、变更、转让和消灭，自记载于房屋登记簿时发生效力，房产证记载的事项，应当与房屋登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

如能给出详细信息，则可作出更为周详的回答。

2. 民法和房地产法哪个好些

法律都是好的，不在一个层面不具可比性。
另外您的表述不准确，民法是一个内部门法的简称，指的容是以《民法通则（总则）》和《物权法》《侵权责任法》《婚姻法》《继承法》等一系列法律规范组成。
目前我国未颁布《房地产法》，因为有《物权法》即可调整该类法律关系。

3. 房地产法属于民法还是企业法

民法，企业法也是民法体系的一部分。民法调整的是平等主体间的人身关系和财产关系。

4. 2020年民法典合同法房产公司把房屋出租去后再卖给业主合法吗

房产公司把房屋出租出去后，再卖给业主，这个属于一屋两卖，属于小区开发商违规，你可以起诉开发商，让开发商赔偿你的损失。
开发商违约。
所谓开发商违约，就是指在后续履行合同的过程中，开发商出现了与合同约定不一致的地方，损害了买房人的合法权益。

开发商常见几种违约情形

1
房屋质量不符合合同约定的标准

我们在选房、签订合同时，正是对房子的面积和质量确定下来，而实践中，譬如承重墙、梁开裂；外墙、外窗、卫生间渗水；墙面不垂直；大面积的空鼓等情况出现，这实际上开发商违约的表现。

实践中，针对房屋质量的问题，具体可以分两类情况处理：

一是普通的房屋质量问题，开发商有质量保修的责任。

二是严重的房屋质量问题，譬如房屋主体质量不合格或严重影响居住使用的，买房人可主张退房和赔偿损失。

2
房产证逾期未办下来的

逾期办证的，按合同约定承担逾期办证的违约责任，逾期办证超过一定期限，买房人可以主张退房，如实际损失超过合同约定的违约金的，可以按实际损失来主张。

那么这里的“一定期限”是多久呢？

这里所讲的“一定期限”其实是在合同约定的交房日到了以后，给开发商发房屋催交通知书，在其后三个月合法期限内开发商仍不能交房的，有权要求退房。

开放商应该按照合同约定，返还买房人已付的房款及产生的活期利息，约定有违约金的，可以一并赔付。

法条链接：《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

3
宣传与实际交付的房子不一致

房子的地理位置、基本价格、面积、户型、装修标准、小区绿化、物业管理、周边配套等与实际不符。

这种情况也常见，很多人以为是虚假宣传，见怪不怪，实际上是开发商违约！！

因为《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

4
不合理收费

出现了合同约定以外，又没有法律依据的收费，譬如手续费；面积补差款；产权代办费；产权证分户图表费等等。

5. 房地产买卖合同属于民法典范畴吗

是的
合同已经并到
民法典
里面了
房地产买卖合同也将受民法典调整
当然现在还没有到时间

6. 民商法题：甲公司与乙房地产开发公司于2001年7月26日签订了《合作协议书》

1.甲公抄司应当享有房屋产权。袭2.甲公司向法院申请房屋查封令，起诉乙公司违约责任。3.甲公司没有抵押权，根据我国房地产管理法，甲公司没设定抵押权，不能成为抵押权人，只能是乙公司的债权人，4.由于银行与甲公司没合同关系，银行是第一债权人，如果房屋拍卖银行有优先受偿权，银行受偿后余额才能由甲公司受偿。

7. 民法总则对公司的规定的影响有哪些

您好！
一、细化法定代表人的行为后果的约定，公司应加强对法定代表人行为的规范与约束
相关条款：《民法总则》第六十一条规定，“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。
法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。
法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”
第六十二条 法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。
法人承担民事责任后，依照法律或者法人章程的规定，可以向有过错的法定代表人追偿。
法定代表人系代表法人从事民事活动的法定主体，对公司的行为效力具有重要的影响，《公司法》中涉及 “法定代表人”的条款共计9处，在8个条款当中进行了规定，分别为第七条、第十三条、第二十四条、第八十一条、九十二条、一百二十八条、第一百四十六条、第一百五十五条。纵观公司法的上述条款，规定的内容多系法定代表人的职权事项，对法定代表人的行为后果未作出明确的规定，《民法通则》第四十三条虽然规定了“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，但因规定过于模糊，导致在实务中，公司以法定代表人超越职权范围或者违反公司章程的约定，进而否认某种行为的效力的抗辩情况时有发生，合同相对人一般需要依据《合同法》第五十条[1]的规定进行救济，不利于第三人利益的保护。
《民法总则》第六十一、六十二条在《民法通则》第三十八条、四十三条的基础上，对法定代表人的行为效力进行了进一步的细化，明确了法定代表人行为的承担主体，《民法总则》第六十一条第三款相较于《合同法》第五十条而言，直接实行第三人善意推定，更好地贯彻了公司法外观主义的保护原则，更有利于保护第三人的合法权益。
《民法总则》第六十一、六十二条对第三人而言是重大利好，但是对公司而言，却是公司责任的进一步明确和强化，加强对法定代表人行为的规范和管理成为公司法律风险防范的重要内容之一。当然《民法总则》的智慧之处在于法律在公司头上加一把达摩力之剑的同时，也为公司增设了救济的渠道。对于法定代表人责任的追究，公司一般系依据《公司法》第一百五十条“董事、监事、高级管理人员执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定，给公司造成损失的，应当承担赔偿责任”的规定进行救济，《民法总则》第六十二条对于法定代表人责任的追究问题，除了可以依据法律规定进行处理外，还赋予了公司章程个性化设计的空间，对于法定代表人“过错”的认定可以通过公司章程作出约定，为加强对公司法定代表人的管理，公司章程中单独约定法定代表人的单独过错责任情形将是一种趋势，公司章程对法定代表人过错行为的约定在经理人日益职业化的今天尤其有存在的必要。
二、公司懒政，后果自负——公司实际情况与登记事项不一致的，不得对抗善意第三人
相关条款：《民法总则》第六十五条 法人的实际情况与登记的事项不一致的，不得对抗善意相对人。
公司登记事项发生变更，应当依法办理变更登记，并换发营业执照，《公司法》已作出明确规定，但是对于未及时办理变更登记导致的法律后果，公司法并未涉及。
经在案例库搜索，在实务中，因登记事项发生变更产生的抗辩以公司实际经营地址发生变更、法定代表人发生变更为主，其中涉及公司的经营地址发生变更进行的抗辩既包括对实体内容的抗辩，也包括作为管辖异议的理由进行程序性抗辩，甚至以实际经营地址发生变更，导致未收到仲裁文件为由提出撤销仲裁的申请(如上海新浩中房地产开发有限公司与上海世邦魏理仕物业顾问有限公司申请撤销上海仲裁委员会(2008)沪仲案字第0938号裁决纠纷案);关于法定代表人的抗辩主要涉及某人经内部决议不再担任法定代表人后所签署文件或者作出行为的效力。法院在对此类抗辩进行认定时，主要系依据登记的外观主义进行裁判，没有直接的裁判规则依据;该种裁判虽然客观上也能达到驳回该种抗辩的目的，但是没有直接裁判依据的缺陷直接导致了相关裁判程序的延长和司法资源的浪费。
公司实际情况发生变更，但未及时进行变更的行为，本质上属于公司的懒政行为，作为有独立意思表示的主体，公司应为自身的懒政行为承担法律责任，《民法总则》第六十五条之规定，为法院制裁公司的懒政行为提供了直接的法律依据。
对公司而言，法律层面已经出台了制裁懒政行为的具体规则，公司应当在发生登记事项变更时，及时申请办理变更登记，否则将承担不利的法律后果。
三、创新清算程序，增强职业经理人的责任
相关条款：《民法总则》第七十条，“法人解散的，除合并或者分立的情形外，清算义务人应当及时组成清算组进行清算。
法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员为清算义务人。法律、行政法规另有规定的，依照其规定。
清算义务人未及时履行清算义务，造成损害的，应当承担民事责任;主管机关或者利害关系人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。”
对应公司法条文：第一百八十三条公司因本法第一百八十一条第(一)项、第(二)项、第(四)项、第(五)项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。
对比以上条款，《民法总则》第七十条第一款、第三款系《公司法》第一百八十三条前段、后段的升华，其创新主要体现在第二款。
根据《民法总则》第七十条第二款的规定，法人的清算义务人为法人的董事、理事等执行机构或者决策机构的成员，强调的是经营管理人员的责任。在经营管理人员日益职业化的今天，在公司经营过程中，真正了解和掌握公司情况的人员是担任决策或者执行职务的董事、经营管理人员，由上述人员担任清算义务人有利于快速的处理清算事务，尽快结束公司的非经营状态，提高清算的效率;另一方面，由执行机构或者决策机构的成员作为清算义务人有利于保护中小股东的合法权益和投资热情，笔者经办的案件中，有限责任公司的小股东作为不参与经营的主体，被要求承担清算责任的案例也有存在，但因为小股东不参与经营，不了解公司的情况，不掌握公司的资料，实际无法承担起清算的责任，又因为小股东经济实力有限，也不能达到保护债权人利益的目的。故要求不参与经营的小股东承担清算的连带责任不能达到保护债权人的目的，反而会影响中小经济主体的投资热情。
当然，笔者也关注到，《民法总则》第七十条第二款后段同时规定，对清算义务人“法律、行政法规另有规定的，依照其规定”，即在目前的公司法体系下，有限责任公司的清算义务人仍由股东担任，股份有限公司的清算义务人由董事或者股东大会确定的人员组成，但是民法总则第七十条第二款的规定，本质上系对我国清算义务人体系变更的重要探索，体现了一种强化职业经理人责任体系的立法导向，对公司的经营管理及清算具有导向性的影响，这一点需要公司及公司法律实务从业人员予以特别注意。
四、改革剩余财产分配机制，为优先清算权的设定提供了明确的法律依据
相关条款：《民法总则》第七十二条第二款，“法人清算后的剩余财产，根据法人章程的规定或者法人权力机构的决议处理。法律另有规定的，依照其规定。”
对应公司法条文：第一百八十六条第二款，“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后的剩余财产，有限责任公司按照股东的出资比例分配，股份有限公司按照股东持有的股份比例分配。”
根据《公司法》第一百八十六条第二款的规定，公司清算后的剩余财产只能按照股东的出资(股份)比例进行分配，并未赋予公司章程个性化设计，或者股东进行意思自治处置的空间;在规范性文件层面上，除证监会公布的《优先股试点管理办法》第三十七条规定，上市公司可以针对优先股股东与普通股股东在剩余财产分配上设置相关条款外，其他情形下的清算优先权均缺乏法律法规或者规范依据;即使是有规定的上市公司优先股试点管理办法，也不允许设置剩余财产分配上具有不同优先顺序的优先股[2]。但是在实务中，战略投资者(尤其是专业的投资机构)进行投资时，为保障自身的收益，约定享有优先清算权的案例不在少数，因公司法的上述硬性规定，该种优先清算权条款事实上属于违法的条款。
《民法总则》第七十二条第二款的规定优先清算权的设定提供了法律依据，同时也拓宽了公司章程的个性化设计范围，给公司提供了更大的自治空间。该条款的设计同样也为上市公司优先股类型的拓展提供了法律依据，相信存在清算优先顺序的优先股出现也指日可待。
五、明确了会议决议瑕疵对第三人的效力，为第三人利益的保护提供明确依据
相关条款：《民法总则》第八十五条：“营利法人的权力机构、执行机构作出决议的会议召集程序、表决方式违反法律、行政法规、法人章程，或者决议内容违反法人章程的，营利法人的出资人可以请求人民法院撤销该决议，但是营利法人依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响。”
民法总则的该条款实际上系《公司法》第二十二条第二款关于会议决议撤销规定在民法总则中的体现。公司法第二十二条对于会议效力撤销后的法律后果，仅规定了已经做变更登记的，公司应当向登记机关申请撤销登记，但是对于该等被撤销的决议对第三人的影响并未作出明确的规定;实务中法院对于第三人利益保护的裁定主要依据商事登记的外观主义，或者善意第三人不负有审查内部决议文件效力之义务的原则进行裁判。
《民法总则》第八十五条后段关于“营利法人依据该决议与善意相对人形成的民事法律关系不受影响”的规定为第三人利益的保护提供了明确的法律依据，有利于维护社会交易关系的稳定;第三人也无需为决议效力对交易行为的影响而提心吊胆了。
六、意思表示的规范细化，意思表示的方式进一步拓展
相关条款：《民法总则》第六章 第二节 意思表示
关键条款：第一百三十九条 以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。
第一百四十条 行为人可以明示或者默示作出意思表示。
沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。
以上条款拓展了民事主体的意思表示方式，首次在法律层面上确认了民事主体的意思表示包括公告、默示等特殊的意思表示方式，并明确了上述意思表示方式的生效时间及行使方式等事项。
对公司而言，尤其需要关注的是“默示”意思表示形式的使用条件。
根据《民法总则》第一百四十条第二款的规定，“沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”法律规定的默示意思表示方式的典型即《民法总则》第一百四十五条之规定，“相对人可以催告法定代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认”;在实践中，比较典型的默示意思表示，如公司收到货物后X日内进行验收，未进行验收的，视为不存在质量缺陷。如有类似默示意思表示的情形，建议在合同或者采购单等文件中作出明确约定;如没有约定，发生纠纷时也无需过于惊慌，可以通过收集双方的交易文件或者微信、QQ等沟通记录的方式，证明默示属于双方的交易习惯，争取有利的诉讼地位。
七、时效发生重大变化，行使权利应及时
(一)有利的变化：诉讼时效延长，权利受保护期限增加
相关条款：《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”
公司法上并无诉讼时效的专门规定，故公司类的事务，除决议撤销规定了60天的除斥期间外，一般的公司法律事务应适用民法上诉讼时效的规定。
众所周知，《民法通则》第一百三十五条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。” 即普通事项的诉讼时效原为两年;《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”实际上将一般公司法律事务的保护期限延长了一年，更有利于保护公司的合法权益。
但是需要注意的是，《民法总则》的实施日期为2017年10月1日，按照其他法律的实施经验，一般新法实施前，如已经超过旧法规定的时效，该事项的保护期限不能适用新法的规定，故如公司存在在2017年10月1日前届满的情形，应及时追索使时效中断，或者及时提起诉讼/仲裁的方式保护自身权益，切莫因盲目相信三年时效，错失法律保护的机会。
(二)不利变化：撤销权的行使期间进一步细化，明确了最长保护期间，重大误解的救济期间大大缩短
相关条款：《民法总则》第一百五十二条 有下列情形之一的，撤销权消灭：
(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权;
(二)当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权;
(三)当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。
当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。
关于撤销权行使的期限问题，主要规定于《合同法》第五十五条，该条款规定“有下列情形之一的，撤销权消灭：
(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;
(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”
民法总则对公司的规定，首先体现在细化了法定代表人的责任，若其滥用法人的独立身份时，是需要承担一定的法律责任的。其次，在公司股东、资本等关系关系者内部结构的事项进行变更之后，是需要及时到公司登记机关进行办理变更登记的，否则不得对抗善意第三人。
如能进一步提出更加详细的信息，则可提供更为准确的法律意见。

8. 民法典对房地产商不安约定缴房是怎么规定的

那点对房地产商不按约定机房。

9. 论述房地产与民法的区别

房地产法与民法的区别是民法调整平等主体之间的财产关系和人身关系， 而房地产法不仅调整平等主体之间的房地产交易关系， 而且也调整过件房地产管理部门、 土地管理部门与房地产当事人之间的管理关系。 民法主要调整商品在流通领域中的关系， 房地产法不仅调整流通、 消费领域中的的关系， 还调整生产领域中关系， 民法大多为任意性规范， 而房地产法较之民法有更多的强制性规范， 房地产当事人必须遵守。 2、 房地产法与土地法的关系 土地法是调整土地关系的法律规范的总称。土地大多数属于农业用地， 因此土地法在调整、规范土地关系时， 既把土地当作一种资源， 也把土地当作一种资产。 因房地产与土地有密切的联系， 所以房地产法与土地法也有相交叉之处。 四. 房地产业 房地产业是从事房地产开发， 经营， 管理和服务的产业， 是具有生产， 经营和服务职能的独立行业。 (一) 与建筑业的关系 建筑业是房屋和其他构筑物的建造， 改造和设备安装工作的物质生产部门， 属于第二产业，而房地产业则包括了物质生产， 流通和服务三个部门， 属于第三产业。 在现代社会， 房地产业和建筑业具有兼容性， 即不排除许多建筑商兼营房地产业， 而房地产商又兼营建筑业， 但不能因此否定它们各自具有的质的规定性。 (二) 房地产业的运行过程 房地产业作为国民经济中的一个独立行业， 其运行过程中由三个环节组成: (1) 生产环节: 是指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发活动。 (2) 流通环节: 是指作为商品的房地产进入市场， 进行交易活动， 实现其使用价值和价值的过程中， 包括房地产买卖， 租赁和抵押三种流通形式。 (3) 消费环节: 是指房地产商品具有与其他商品所不具有的特性。