物业服务合同纠纷司法解释
1. 如何认定物业服务合同效力
一、有效物业服务合同:
1.前期物业服务合同:建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同;
2.一般物业服务合同:业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。
a.由业主共同决定(应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
b.由业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。
二、无效物业服务合同(包括前期物业服务合同)及无效物业服务合同条款:
1.转包物业服务合同无效:物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效;
2.显失公平的物业服务合同条款无效:物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款无效。
【律师提示】
①有效物业服务合同对业主具有约束力;业主不得以其并非合同当事人为由提出抗辩。
②请求确认物业服务合同无效或者物业服务合同条款无效的主体:
a.业主;
b.业主委员会。
③除物业服务合同转包无效、显失公平无效外,其他无效物业服务合同依据《合同法》认定。
【法条链接】
《物权法》
第七十六条下列事项由业主共同决定:
(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;
决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。
第二条符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:
(一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;
(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。
(以上回答发布于2014-07-15,当前相关购房政策请以实际为准)
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2. 关于物业服务合同纠纷的几个常见问题
您好:
1
前期物业合同并非由业主签订,合同对业主是否有效?
普通物业服务合同即人们通常所说的物业服务合同,是由业主委员会与物业服务企业签订的。业主委员会需要由业主召开业主大会,才能成立业主委员会。而业主大会的召开有诸多程序性要求,其中包括人数要达到一定比例。现实生活中,开发商不可能将楼盘一次性全部售出,需要经过较长的一段时间后,小区业主的人数才能达到第一次业主大会所要求的比例。而且,即使召开了第一次业主大会,也未必能马上成立业主委员会。但是在这段过渡时间内,房屋已经交付给业主,业主存在着物业管理的需求。因此,这一阶段由开发商选聘物业服务企业来对物业进行有效管理。开发商与物业服务企业所签订的临时性、过渡性的物业服务合同,就是前期物业合同。
根据《物业管理条例》第25条规定:“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”。换言之,开发商与购房者签订买卖合同时,已经将前期物业服务合同作为了买卖合同的构成部分,业主认可由开发商签订的前期物业服务合同。依据业主与开发商之间签订的房屋买卖合同,业主应当履行向物业公司支付物业服务费的义务。除了业主与开发商之间的合同约定外,最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条也规定了前期物业服务合同对业主具有约束力,业主若以其非合同当事人为由提出抗辩,法院不予支持。
因此,某甲不应当以其并非前期物业合同的当事人,拒绝缴纳物业服务费。
2
业主能否以房屋质量问题为由拒绝缴纳物业服务费?
开发商与物业服务公司是两个不同且相互独立的企业法人,两者对于物业所应承担的责任也不相同。小区的房屋质量问题在质保期之内是由开发商负责维修,质量瑕疵担保责任由开发商承担,质保期满后业主维修房子需要启动小区维修基金进行维修。而物业公司作为一个服务主体,仅提供对公共区域的清洁、安保等服务,房屋质量瑕疵问题并非其物业管理的职责范围。物业服务与房屋买卖分属两个不同的法律关系,业主不能以房屋质量存在问题为由,迟交、拒交物业服务费。
3
业主能否以物业服务质量不到位为由拒绝缴纳物业服务费?
既然业主不能以房屋质量存在问题拒交物业服务费,那能否以物业服务质量水平低、不达标为由拒绝支付物业服务费?答案也是否定的。小编认为,首先,虽然业主认为物业服务公司所提供的服务质量“不达标”,但是物业服务的质量标准应由物业服务合同明确约定,业主不应当以其所提供的管理服务不符合自己的需求或者自己认定的标准为由拖欠物业服务费。其次,业主一般只能举证证明物业公司提供的服务有瑕疵,而不能证明物业公司没有提供服务、没有履行合同义务。而且,物业服务公司所提供的服务具有整体性,比如对公共区域的绿化和保洁,虽然无法细分到每个业主身上,但却对每个业主都有整体的作用。在此情况下,物业服务公司并非完全不履行自己的义务,业主可以针对物业公司不完全履行的部分拒绝缴纳相应的物业服务费,但不能拒绝缴纳全部的物业服务费。
风险提示
实践中不少业主以自己并非合同当事人、物业服务公司提供的服务质量差为由,拒付物业服务费,由此产生了大量纠纷。与开发商、物业服务公司相比,业主虽然为较为弱势一方,但业主应当合法、理性维权,以免无理由拒付物业管理费,届时还将产生违约金的损失。
3. 省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的《意见》法律层级
当然不能复这样理解。物业服务人制是有资质要求的。
不违反56条。合同无效后应双方返还,但物业服务已经做了,不可能返还,所以业主应支付相应的服务的服务费用。有多的(比如给了1年的钱实际服务了2个月)当然要返还,注意“相应的”三个字。
4. 物业服务合同纠纷案,业主有证据证明物业未履行合同,判决结果会怎么样
物业服务合同纠纷,业主有证据证明物业未履行合同,那么有可能会判业主胜诉,在这种情况下,往往是业主拖欠物业费,物业才把业主起诉的,所以还是尽快缴纳物业费。
物业费,是这样的情况。
物业管理公司为业主或用户提供的管理和服务项目,向业主或者用户收取物业管理费时天经地义的。但是无论如何,有关物业管理费的事宜,物业公司应当符合我国法律法规的相关规定。
商品房的物业管理费一般由以下一些项目构成: (1)公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等。 (2)聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。 (3)公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。 (4)购买或租赁必需的机械及器材的支出。 (5)物业财产保险(及各种责任保险的支出。 (6)垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。 (7)清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。 (8)公共区域植花、种草及其养护费用。 (9)更新储备金,即物业配套设施的更新费用。 (10)聘请律师、会计师等专业人士的费用。 (11)节日装饰的费用。 (12)管理者酬金。 (13)行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用。 (14)公共电视接收系统及维护费用。 (15)其他为管理而发生的合理支出。
物业维修范围。
1、物业负责管理房屋的公用部位,是指一栋住宅楼中业主、物业使用人共用房屋的基础、内外承重墙体、梁、板、柱、屋顶等,此外还有楼梯间、通道、专用房间、外墙面、屋面防水、楼内自行车存车库等。
2、共用设施是指住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窖井、非营利性的休闲广场和健身器械等。
3、共用设备是指住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置、电气线路、加压泵房;非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、垃圾桶、垃圾箱。
5. 物业服务合同纠纷属于民事纠纷吗
是的。平等的民事主体之间因民事法律关系引起的纠纷肯定是民事纠纷。
6. 物业服务合同纠纷未经书面催告驳回诉讼请求可否再次提起诉讼
物业服务合同因未履行催告手续而驳回诉讼请求的,物业公司可以在履行相关手续后,再次起诉。
7. 物业服务合同纠纷业主如何维权
你好:积极应诉。