民法住改商

A. 违反《民法典》第279条强行住改商,要如何惩罚

《民法典》是2021年1月1日才生效的。
违法将住宅改变为经营性用房，要罚回款，并要求恢复原状。
《民法典答》第二百七十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

B. 《物权法》第77条业主将住宅改变为经营性用房要遵守哪些法律、法规以及管理规约

业主将住宅改变为经营性用房需要遵守的法律法规等没有具体条款，意思为内原则上不容能与相关法律法规相抵触。

根据《中华人民共和国物权法》第七十七条 将住宅改变为经营性用房的规定

业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

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根据《中华人民共和国物权法》第七十六条 业主决定建筑区划内重大事项及表决权

下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

C. 自甲方完全撤出,业主入住或商户进驻从法律上来讲这句话是满足两个条件还是一

D. 居住房屋转成商用需要办理什么手续，如果不办会有什么后果

将住房改成商用房，主要有两种情况：

一是在宅基地上直接将住房改成商业用房;

二是没有宅基证，直接建造商业用房。

1、根据《中华人民共和国物业管理法》第五十条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业;物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续”。

2、根据《中华人民共和国物权法》第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

3、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。

4、根据中华人民共和国建设部令第110号《住宅室内装饰装修管理办法》第六条

装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改供暖管道和设施;

(四)拆改燃气管道和设施。

本条所列第(一)项、第(二)项行为，应当经城市规划行政主管部门批准;第(三)项行为，应当经供暖管理单位批准;第(四)项行为应当经燃气管理单位批准。

5、根据《国家工商总局关于住所(经营场所)登记管理有关问题的通知》

一、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：

(一)《住所(经营场所)登记表》;

(二)住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。

二、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)或住所(经营场所)变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，股东(出资人)或企业(公司)、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上承诺，遵守法律、法规以及管理规约的规定，并已经有利害关系的业主同意。

三、企业(公司)、个体工商户在设立(开业)登记时，股东(出资人)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章(法人股东)或签字(自然人股东、个体i商户);住所(经营场所)变更登记时，企业(公司)应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章、个体工商户应当在《住所(经营场所)登记表》上盖章或签字。

四、企业(公司)、个体工商户已向登记机关承诺遵守有关房屋管理的法律、法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意，而实际上并未遵守法律法规以及管理规约的规定和经有利害关系的业主同意的，属于提交虚假材料的行为。

居住房屋改商用不办手续的后果：

目前城乡结合部没有房产证或者宅基地证就会变成“住改商”的建筑，如果经有关部门同意不需清拆、给予合法身份的，一般情况需要办理为期一年的临时场地使用证明，再进行相关备案、重新合法证件等。

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居住房屋转成商用办理流程：

1、改变为商业用途的，必须符合城市总体规划，并需经过规划部门批准。

2、如符合城市规划可以改变为商业用途的，按照现行土地出让办法的规定，其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行，民用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。

3、由民用地使用人与所在区县的土地管理部门联系，由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。

E. 住宅楼商用违法吗

擅自“住改商”是违法的，但是经过相关的程序批准后的“住改商”不违法。法律严格规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，想要“住改商”的首先要经过法律、法规以及管理规约，还需要经有利害关系的业主一致同意。
【法律依据】
《民法典》第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

F. 法律问题：楼下居民楼住改商，且已经取得了营业执照，这时候应该怎么办

如果改成商用的房子跟自己为同一栋楼，可以起诉。如果不是同一栋楼，能证明自己受到影响的话可以起诉。也可以向相关部门举报。

根据《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。

第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

《物权法》

第七十七条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

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案例：

多名业主“住改商”，工商人员逐一上门劝阻要求自行整改

104是做幼教培训、102是做门窗零售的、301做健身房。近日，多名网民在长江网武汉城市留言板反映，洪山区和平街金地自在城K2区，是纯住宅小区，9号楼更是小区的“楼王”，却有多名业主“住改商”，存在扰民行为，物业苦劝不听，希望监管部门介入。

网民朱女士是该小区9栋业主。据她介绍，小区去年6月交房，目前，业主们已陆续完成装修入住。约1个月前，有健身房在小区里发传单，业主收到传单后却发现，这家健身房的地址竟然是9号楼3楼的一套房间。随后，业主们陆续发现，除了健身房，1楼还有一家幼教中心已经装修好、一家窗外挂出销售门窗的广告。

“居民楼要改商圈吗?”朱女士说，这一发现，引起了业主不满。9号楼位于小区正中心，视野开阔，远离马路，安静舒适，被称为“楼王”，价格比其他楼栋高。如今，刚开始入住，却有这么多家把住宅改做商用，严重影响入住舒适度。

业主们担忧，健身房和幼教中心的开办，势必会有大量外来人员频繁进出楼栋，带来安全隐患。同时，培训和健身都会产生噪音，干扰业主正常生活。还有业主反映，小区其他楼栋也有美容院、汗蒸房等。

9月7日上午10时，长江日报记者来到该小区，敲开9栋104房门后，一名男子听闻记者来意表示，因为业主反映太多，已决定不办幼教中心，改为自住。在9栋301室，记者遇到了正在进行清查行动的和平街工商所工作人员。

记者看到，该房完全以健身房风格装修，内部设置有多个大型健身器械、一个哑铃架上堆满了哑铃。该房内一名男子称，他是附近一家健身房的工作人员，他的老板租下这里，用作内部训练场所，并不对外开放。

小区物业负责人介绍，根据《物权法》规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意，但这些业主“住改商”没有履行这一程序。针对小区内改做经营的住宅，物业工作人员曾多次逐一上门做工作，下发劝阻通知书，但没有取得好的效果。

和平工商所相关负责人介绍，针对网民反映，他们调查发现，在9号楼，102室是住家，未进行经营活动，房内存放有少量铝合金门窗，已要求其自行拆除窗外宣传广告;

104室办理的咨询服务类营业执照，尚未进行经营行为，如经营幼儿培训则属违规，向其下发了行政意见指导书;301室无证照，内部人员称不做经营用，向其下发了责令改正通知书。

9月7日，在该小区物业配合下，和平工商所工作人员对该小区进行了全面清查，对住宅改做经营的房屋逐一上门进行劝阻，要求其自行整改，恢复住宅用途。同时，工作人员还要求小区物业在日常进行监督，发现有经营和噪音扰民行为，可立即向工商所和街道综治办反映，工作人员会上门执法。

G. 违反物权法71条处罚

《物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”。 从物权法的立法本意看，本条是尊重业主对住宅改为商业用房(即俗称的“住改商”)的自主选择权，是尊重民法的自由、平等之理念。但是该条同时规定须经利害关系业主同意，这样在《物权法》实施后，在实际操作过程中出现以下几个问题：一是业主在“住改商”时，为了不违反法律、法规以及管理规约，必须先向工商行政管理部门申请办理营业执照，才能合法经营。但是有的地方工商行政管理部门以是否经有利害关系的业主同意，作为审批条件之一；二是业主“住改商”时并没有妨碍相邻业主，相邻业主却以此规定滥用其权利时，也侵害了“住改商”业主对房屋的使用权，也就是说，该条应明确界定何为“利害关系人”。为此，笔者从以下几个方面来理解《物权法》第七十七条规定，并提出一点建议。
一、该条实施是保护其他业主正常生活秩序
目前，有的业主“住改商”后经营歌厅、餐厅等，给居住小区带来诸多弊端，危害性大。首先是此类经营时间不固定，直接影响到小区居民的生活休息；其次，由于出入的人员多且复杂，将直接影响到小区的治安环境；三是经营场所产生的垃圾、油烟等影响了小区的卫生环境；四是住宅楼内从事商业活动造成住宅配套资源的紧缺，如车位紧张、电梯拥堵、超负荷用电等，扰乱了楼内居民的正常生活秩序，降低了住宅硬件配套设施的使用寿命。此外，一些行业管理部门也反映，除了对卫生环境和公共秩序等方面的影响，许多“住改商”店铺普遍存在经营证照不全、货品服务质量参差不齐等问题。由于店铺一般位于住宅小区内，给执法部门的监管带来了困难。由“住改商”引发的社会问题也越来越多，许多业主怨声载道，对此业主们也无可奈何。《物权法》第七十七条规定业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这样就对业主的“住改商”行为进行了必要的限制，维护其他业主的正常生活秩序。
二、该条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主“住改商”的自主选择权。
《物权法》第七十七条是尊重业主“住改商”的自主选择权，体现以人为本，有利于社会发展。
首先，“住改商”丰富了服务市场经济，“住改商”的商业活动多是为本区的居民提供生活便利服务，比如理发、裁剪衣服、小画班、律师咨询、小商品店、副食店等，真正得实惠的是当地居民。以上的商用经营行为大多是为本地区的居民服务的小本生意，受到了居民的欢迎。居民购买他们的商品和接受他们的服务，就是对这些商户的最大肯定和支持，否则这些商户不会呈现出如此繁盛。
其次，从社会权利角度上看，“劳动生存权”是第一位的权利，多数这类从业人员是社会劳动创业者，他们不仅向社会提供了服务，而且自力更生解决了就业问题，我们应该给予鼓励，为之营造更好的工作和服务条件，这才是以人为本，服务社会的现代文明社会的科学管理理念。禁止或限制“住改商”是剥夺公民的劳动生存权利。保障劳动者在家劳动谋生的权利，是对劳动者最基本的公平与正义，是最朴素的社会道义与良知。另外“住改商”还缓解了紧张的交通资源，节约了能源，是利国利民，绿色环保的工作方式。
三、该条没有真正体现出，保护业主“住改商”的合法权益
合法的私有权益是法律规定的神圣不可侵犯的民权，属于私域。而“私域”不能以没有利害关系的其他人意见作为其前置条件。合法私有权益的行使过程中，如有被认为侵害了他人权益的情况，利害关系人应该依据相关法律，通过司法等途径来调整各方利益，这才是法治社会对合法私有权益的态度。凭借垄断的话语权，利害关系人滥用其权利，否定法律赋予公民的合法权益，是剥夺没收私人的财产权利。
《物权法》第七十七条既保护其他业主正常生活秩序，同时也是尊重业主“住改商”的自主选择权。但是该条没有真正体现出保护业主“住改商”的合法权益，而是在业主“住改商”时规定了两个前置条件：一是必须遵守法律、法规以及管理规约的规定；二是同时必须征得有利害关系业主的同意，这两个条件必须同时具备才能将住宅改为经营性用房。前者容易理解掌握和操作，后者是从立法上设定前置条件使“住改商”与《物权法》中的有关规定相违背。
首先，房屋是业主的私有财产，拥有对其的合法处置权、使用权、收益权等，别人无权干涉，不能以有无相关利害的其他人意见作为前置条件。《物权法》第二条第二款规定：“本法所称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。”同时《物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”既然《物权法》赋予公民的财产所有权，就不能剥夺他人的合法私有权益。
其次，城市居民的住房如同农民的土地一样，是他们唯一的可以利用的基本生产资料。剥夺城市居民利用住宅为经营场所从事劳动的权利，就等于剥夺农民在自己的土地上耕种，以维持生活的权利一样。剥夺他们自主使用房屋获取生活经济来源，就是剥夺贫困弱势居民分享市场经济带来的好处，是对基本民权的严重侵犯。
第三，房屋的所有人有权依法根据需要使用自己的房屋，从事经营活动，并享受从中获取的经济收益的行为，依法受到法律保护。如果“住改商”业主户侵害了邻居的某项具体权益，可以依据相关的法律，要求其排除妨碍。如民法通则及物权法均规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”
四、工商行政管理部门不能以此条，来限制“住改商”业主的登记
某业主在“住改商”申请中只要符合法律、法规以及管理规约，同时具备相关办理登记手续，工商行政管理部应该给予及时办理，而不能以利害关系人是否同意作为条件之一，来限制“住改商”业主的正当经营活动。工商行政管理部门如果以“住改商”业主需经利害关系人是否同意作为条件，而拒工商局登记注册门外，就侵害了从事劳动经营谋生“住改商”业主合法权利。例如：某业主老张下岗在家，为了再就业，将自家底层一套三居室房屋的客厅作为便利店。老张的开店计划得到了邻居们的普遍支持，一方面处于对老张下岗的同情，另一方面是以后买油盐酱醋可以少跑点路，但是住在六楼的业主老王坚决反对，理由是：“如果店里的灯光24小时开着无法睡觉。”老张认为我房间的灯光连二楼都不影响，是不会妨碍六楼的老王睡觉，而向当地工商部门办理登记手续。可是老王到工商行政管理部门拿着物权法，说自己是利害关系人，未经我同意不能给老张办理营业执照，导致老张便利店主至今未能实现。工商行政管理部门以物权法中的，关于利害关系是否同意作为条件之一，来限制业主的活动。同样也是损害 “住改商”业主的合法权益。老王滥用“利害关系”，打着“扰民”的借口，剥夺“住改商”的业主在家劳动经营维生的天赋人权。如果“住改商”业主在经营活动中侵犯了相对利害关系人的合法权益，笔者认为，利害关系人可以相邻关系纠纷为由向法院提起诉讼，要求“住改商”业主停止侵害、消除危险、恢复原状或索取相应的损失赔偿。
综上，笔者认为：《物权法》第七十七条在保护其他业主正常生活秩序的同时，也尊重业主对住宅改为商业用房的自主选择权，但是本条没有真正体现保护业主“住改商”的合法权益。对以上存在的问题，建议最高人民法院应尽快对该条中的“利害关系的业主” 和“将住宅改变为经营性用房”给予正确合理的法律界定和解释。防止和警惕别有用心之人滥用《物权法》第七十七条，剥夺公民合法利用私宅从事家庭合法劳动经营谋生活动的权利，或设置种种无理障碍使得公民无法实现在家劳动经营谋生的权利。

H. 的住改商有什么要求

住改商手续是：到工商所领取《住宅改经营性用房证明》；填写《保证书》，经利害关系业主签字同意；携带相关资料至小区所属居委会盖章；到工商所进行注册，办理营业执照。
【法律依据】
《民法典》第二百七十二条
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。

I. 房管局擅自开办住改商的房子怎样维权

擅自“住改商”，业主维权可以按照平等互利、协商一致的原则协调和解，要求物业服务企业发出整改通知予以制止；业主将居住用房改非居住用房应当经有利害关系的业主一致同意，当事人不愿和解、调解或者和解、调解不成的可以向人民法院提起诉讼。
【法律依据】
《物业管理条例》第四十五条
对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
《民法典》第二百七十九条
业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。