许镇司法拍卖

『壹』 法院强制拍卖的财产有严重瑕疵如何保护竞买人的合法权益

对交付后发现强制拍卖的财产瑕疵的救济 ——

虽然通过更加详尽的审查，可以有效地避免有权利瑕疵的不动产进入拍卖实施，但审查不是万能的，总有因为各种原因导致权利瑕疵未能发现，毕竟执行机构并不是这些不动产的权利所有人。买受人万一竞拍购得了法院未能审查发现、公告中并未提及的权利瑕疵，导致其权益受损，有必要在强制拍卖制度中为其提供救济程序。

（一）不动产拍卖款未进行分配的情形

对于拍卖款未进行分配的情形，若买受人不动产权利的确存有重大瑕疵，且该瑕疵是拍卖公告未开示的买受人也不可能知晓的，导致买受人无法行使不动产权利或者行使该不动产权利要遭受巨大的损失的，应当赋予买受人的撤销拍定申请权。由买受人向执行法院提出申请，请求法院准许撤销其拍定，经审查，法院可以撤销对该不动产的拍定。对撤销拍卖申请的适用必须要进行适当的限制，因为若不动产上存有微小的瑕疵，动辄撤销拍定，则不利司法强制拍卖制度的目的实现和稳定。在存有微小瑕疵的情况下，应当引导买受人自愿承担相应的负担，如在案例二中，若水费数额不大，则由买受人承担水费应为一个经济而又便利的解决方案。

该买受人的撤销拍定申请权与强制拍卖私法说中的要求与债务人解除合同的瑕疵担保请求权应当做出区分。买受人的撤销拍定申请权的相对方是国家执行机关，并非债务人；该申请权意欲消灭的是国家执行机关强制拍卖行为的效果而不是私法意义上的合同关系；该权利仅仅是申请权而不是私法上的解除权，必须经过国家执行机关的审查准许，准许与否体现的是公权力的意志，体现出公法上的不平等性。该申请权并不违背强制拍卖的公法属性。

若买受人无法行使不动产权利或者行使该不动产权利要遭受巨大的损失，消灭拍定效果，回复至拍定前的状态无疑是最经济也是最不会引发新的问题的解决方式。虽然强制拍卖的效果被消灭，可能导致执行资源的白白浪费，但将引发许多后续问题的执行程序还不如一切“归零”。执行机构准予撤销的，也不会对强制拍卖的公信力造成损害，因为赋予买定人撤销拍定申请权，应买人会更加无后顾之忧的参与竞拍，相反有助于提升强制拍卖的公信力。

（二）不动产拍卖款已进行分配的情形

在不动产拍卖款已进行分配的情形，回复至拍定前状态已不可能，但拍卖效果仍可以被消灭。买受人向法院提出撤销拍定申请后，法院准许的。买受人可向法院申请执行回转，直接向参与分配的债权人要求返还拍卖款。该执行回转基于的不是执行错误，而是强制拍卖的效果被消灭。

该执行回转申请权与向债权人主张瑕疵担保责任也应作出区分。瑕疵担保责任必须经由诉讼，法院行使审判权后再经权利人申请执行，进入执行程序，执行机关公权力方才介入，而执行回转则不需要经过诉讼程序而由执行机关直接作出审查，作出是否准予执行回转的裁决，进而进入执行程序。该执行回转目的在于消灭执行效果而不是承担民事责任。

对于执行回转不能造成的损失，买受人并不能向执行机构要求国家赔偿。因为即便法院对强制拍卖的不动产未仔细审查，导致拍卖公告中未示不动产的瑕疵，交付时买受人才发现的，法院并未违反执行程序，不符合要求国家赔偿的条件。法院应当加强对强制拍卖的不动产的审查，努力发现其瑕疵，但对法院审查不能过于苛刻，不能因为审查有所疏漏就要求法院承担国家赔偿责任。

『贰』 北京海淀法院司法拍卖，一手机号拍卖280多万成交，后来如何

在这个世界上有许许多多的东西具有价值，什么是价值？

价值是一个东西有没有使用效果，还有一种是后天人们根据它的独特性所赋予的一个后天价值。

黄金就是大家普遍认为具有价值的一种金属，因为它具有不可替代性以及稀缺性。

古时候，那时候的人们普遍都用金子、银子来作为钱财，之后才逐渐转变为官方发布的钱币来代替稀有金属在市面上的流通，不过还很多情况下，金钱很难能够衡量一个东西的固有价值，所以有些时候人们会采取以物易物的形式，举一个简单的例子：某为保时捷版本手机换取某果12pro max，这些只是很简单的例子，大家如果感兴趣的话，可以在评论区评论。

一串号码，一共11个数字，成交价格2808680元，折合一下一个数字是25.5万元，真的是一个天价。

很多人都觉得花280多万买一个串数字有什么用呢？我只能说，大佬的世界我们无法想象。

很多人会觉得，什么号码不可以用，为什么非要花这么多的代价买一串数字！

对此我只想说一句话，你能够住一居室，为啥想要三室三厅或者海景大别墅？明明开的是二手奥拓，为啥想要买一辆BBA呢？

只能够说，这些都是追求吧。

对此，你们怎么看呢？

『叁』 我通过法院拍卖买了一套房子，但这个房子有租客，租客说租期还没有到期，让我遵守原租赁合同，我能让他们

问：我通过法院拍卖买了一套房子，但这个房子有租客，租客说租期还没有到期，让我遵守原租赁合同，我能让他们马上搬走吗？

答：君同法律在线咨询为您解答

房屋租赁合同是指房屋所有人与承租人之间，就将所有人(出租人)所有或共有的房屋租给承租人使用，由承租人支付租金事宜，为明确双方权利义务关系所达成的协议。为预防房屋租赁纠纷，稳定房屋租赁秩序，许多地方规定，城市私有房屋租赁须经公证机构公证。
房屋租赁合同公证由房屋所在地的公证处管辖。申办房屋租赁合同公证，当事人应当提交以下证明材料：
(1)申请人的身份证及复印件，委托代理人代办的，代理人应提交身份证件和授权委托书;
(2)出租房屋的所有权证书及复印件;
(3)出租共有的房屋应提交其他共有人同意出租的书面意见;
(4)草拟的房屋租赁合同(当事人可以请公证机关代为草拟);
(5)单位租赁私房的，承租方应当提交房屋管理部门的批准文件;外地的个体工商户租赁经营用房的，应提交工商行政管理部门批准其进城经营的证明;
(6)其他有关证明材料。

『肆』 案件到法院了公安是否有权力拍卖被告财产

一般规定是如果是涉案作为证据的财物是不允许的，但对于特殊财物是有条件允许（必须符合规定的条件和程序才能拍卖），例如：对于因自身材质原因易损毁、灭失、腐烂、变质而不宜长期保存的食品、药品及其原材料等物品。
具体是哪种情形可以参考2015年《公安机关涉案财物管理若干规定》：
第十八条 公安机关应当依据有关法律规定，及时办理涉案财物的移送、返还、变卖、拍卖、销毁、上缴国库等工作。
对刑事案件中作为证据使用的涉案财物，应当随案移送；对于危险品、大宗大型物品以及容易腐烂变质等不宜随案移送的物品，应当移送相关清单、照片或者其他证明文件。
第二十条 对于刑事案件依法撤销、行政案件因违法事实不能成立而作出不予行政处罚决定的，除依照法律、行政法规有关规定另行处理的以外，公安机关应当解除对涉案财物采取的相关措施并返还当事人。
人民检察院决定不起诉、人民法院作出无罪判决，涉案财物由公安机关管理的，公安机关应当根据人民检察院的书面通知或者人民法院的生效判决，解除对涉案财物采取的相关措施并返还当事人。
人民法院作出有罪判决，涉案财物由公安机关管理的，公安机关应当根据人民法院的生效判决，对涉案财物作出处理。人民法院的判决没有明确涉案财物如何处理的，公安机关应当征求人民法院意见。
第二十一条
对于因自身材质原因易损毁、灭失、腐烂、变质而不宜长期保存的食品、药品及其原材料等物品，长期不使用容易导致机械性能下降、价值贬损的车辆、船舶等物品，市场价格波动大的债券、股票、基金份额等财产和有效期即将届满的汇票、本票、支票等，权利人明确的，经其本人书面同意或者申请，并经县级以上公安机关主要负责人批准，可以依法变卖、拍卖，所得款项存入本单位唯一合规账户；其中，对于冻结的债券、股票、基金份额等财产，有对应的银行账户的，应当将变现后的款项继续冻结在对应账户中。
对涉案财物的变卖、拍卖应当坚持公开、公平原则，由县级以上公安机关商本级人民政府财政部门统一组织实施，严禁暗箱操作。
善意第三人等案外人与涉案财物处理存在利害关系的，公安机关应当告知其相关诉讼权利。

『伍』 你已完成的工程通过司法拍卖网拍卖这施工许可证怎么办理

完成的工程通过司法拍卖网拍卖施工许可证需要通过拍卖网上进行注册，然后竞价进行竞拍就可以。

『陆』 镇政府拍卖集体土地，是非法转让还是非法批地

□钱影
阅读提示：浙江省慈溪市附海镇政府擅自将50余亩集体土地，委托拍卖公司公开拍卖给10家企业使用。在查处中，对镇政府通过公开拍卖的方式将土地使用权交与企业这一行为的准确定性出现分歧——是属于非法买卖集体土地，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条查处?还是非法批地，依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条的规定作出处理?［案情］
2005年11月，浙江省慈溪市附海镇政府擅自将50余亩集体土地划分为10宗地，委托浙江国际商品拍卖中心有限责任公司慈溪分公司公开拍卖给10家企业使用，至立案查处时，已有2家企业动工建设。
在查处中，该案件的焦点是对镇政府通过公开拍卖的方式将10宗土地使用权交于10家企业这一行为的准确定性。部分办案人员认为，镇政府的行为属非法买卖集体土地，应依据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条的规定查处，同时，根据最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，若非法获利50 万元以上的，则涉嫌非法转让、倒卖土地使用权罪，将移送司法机关追究刑事责任。
另一种意见认为，镇政府的行为是非法批准使用土地的行为，应依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条的规定，确认批准文件无效，并对有关责任人及当事人依法作出处理。
［分析］
两种意见似乎都有法律依据，这就需要办案人员对镇政府的行为进行仔细甄别。
首先要考虑镇政府能否成为非法买卖土地的行为主体这个问题。法律赋予各级人民政府有管理土地的职能，人民政府按其不同的级别和管理权限，可分为有权批准土地征收及土地使用的行政机关和超越权限、无权批准土地征收及土地使用的行政机关两类。镇政府作为基层人民政府，虽然有管理土地的职能，但法律并没有赋予其批准单位或个人使用土地的权力。因此，镇政府收取了所谓的“土地使用费”或“土地出让金”后将土地使用权交与用地单位或个人开发、建设的行为，应当属于《中华人民共和国土地管理法》第七十八条中“无权批准使用土地的单位或个人非法批准占用土地”的情形，属非法批地行为。
其次是如何看待镇政府委托拍卖公司拍卖土地使用权的行为。表面上看，镇政府委托拍卖公司公开拍卖10宗地的土地使用权，似乎是公开出让土地，但实质上，这种公开拍卖的方式是从不确定的多数用地需求者中确定10家用地单位，从而许可“中标企业”用地的一种形式，其本质与通过协议的方式许可单位或个人用地并无区别。
因此，该案件中，附海镇政府的行为是非法批准使用土地，应依据《中华人民共和国土地管理法》第七十八条依法作出处理。

『柒』 通过司法拍卖拿到的土地，规划设计条件以及出让合同的手续，懂的来……

您好，土地规划还是沿用之前的，不需要签署出让合同，法院给您您出具材料，办理变更。希望对您有帮助，一次委托终身服务。

『捌』 法院拍卖的房子手续齐全，价格低，为什么还没人买

法院拍卖的房子都要经过相关部分的评估的。按当时的市场价来决定这房子的价格。但市场价并不等于拍卖价，拍卖价有个起拍价和底价。比如一幢房子评估价是1000万。起拍价就可能只有200万，底价700万。当价格到达设置的底价时，就可以成交。很多司法拍卖的房产都是因为原先由公司持有，由于经营不善等多方面的原因导致公司的现金流出现了问题，最终公司可能破产。因此，在公司资不抵债的情况下，房产自然会被银行抵押，通过法院进行拍卖。而对于公司的房产要转售给个人，则需要提交土地增值税、契税、增值税等。很多的司法拍卖带有租约，并且有很多带有长期租约，无论你是买住宅，商业，还是厂房，这都是对买受人最大的阻碍及忧虑。试想，你花了一大笔钱，结果却没有办法拿到房子的使用权，想想都是十分闹心的。当然租约的形成要看在抵押之前还是在抵押之后，这里会有很大的不同。如果租约在抵押之前，此种情况租约是受法律保护的；如果租约在抵押之后，此种情况抵押权是优先于租赁权的；而承租户的损失，要看房东在出租房屋时，有没有明确告知其房屋抵押的事实，如果没有，承租户是有权向房东索要赔偿的，反之，一切损失，由承租户个人承担。

另一方面的原因则是因为，很多一线、二线城市，近几年的房价上升的非常快，几乎一年一个价，而大部分税费都是通过差额进行计算，例如土地增值税，就是根据登记价差额的60%。对于房价迅速上升的地区而言，所要交的土地增值税自然就更高。需要注意的是，尽管法院拍卖的房子价格便宜，但是照样要缴税，殊不知可能在各项税费交完之后，此价值也许比市场公开价还要高，包括营业税、个人所得税、契税、土地税、房屋交易手续费、印花税等等。最终税费加下来，大致是市场价格的10~30%之间。这类房子的拍卖价格会非常非常的低，甚至没人会来拍，除非你认识金链子大哥才会选择拍卖这类房子。最后如果流拍， 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十，两次流拍，那拍卖变成了变卖，如果第一次拍卖保留价为评估价假设一千万元（此评估价应为法院委托评估的评估价而非抵押时的评估价）；如果三次流拍，第三次拍卖的保留价最低为两次打八折，也就是640万元；如果第三次流拍，法院可以第三次拍卖的保留价变卖，这个变卖基本上都是知道情况的才会去买，不说了。当然变卖也可能没有人买，根据规定，自变卖公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外，这条文也就是不了了之的意思。所以说，普通人担心房子被拍，流落街头，就不停闹，真正的生意人根本不怕房子被拍卖，懂了伐。

其实最好是靠中介机构，虽然要交一点中介费，但是至少会省心很多，比如下裁定书，现在这种房子基本都会比市场价低百分之三十左右，即使你花费了一定中介费，但是成交总价上依然会低于市场价，而且这种房子如果房源好的话，那就是可遇不可求的好房子，是值得你出手的，中介还有一个好处就是，我们跟银行跟法院都有关系，跟银行有关系，我们就可以给你做成贷款的，跟法院有关系我们下裁定书就快，过户的过程中如果我们的房子被起诉，我们依然可以进行强制过户，我们的客户最快的就是交完尾款三天内就下了裁定书，这就是我们中介的优势，如果一般人法院如果拖你个一年半载的，你不得哭死？所以有人代办，何乐而不为！综上所述，司法拍卖的房子可能存在诸多“后遗症”，绝大部分人都承担不起、耗不起，而且真出了问题想退款或转手几乎不可能，因此建议大家购买前需要慎重考察。

我前年就遇到了这个情况，看中一套房子，没了解太多就交了保证金。起拍价70万，80万我拍到手，结果过户的时候去税务局问，需要上到18万左右的税，当时差点哭了。还好冷静下来立马联系法院，那个拍卖的钱还在法院账户里，给负责人说了这个事，人家反过来安慰我说不用急，他们也是第一次碰到，然后跟我一起去税务局证实。后来法院帮我把卖家需要上的税全部出了，还顺带把拖了两年的物管费交了，我也算幸运啦！如果法院真要咬文嚼字的话，拍卖公告上面也说得很明白，拍卖后一切费用由买家承担。所以买法院拍卖的房子一定要谨慎！图便宜的话有可能吃更大的亏！

『玖』 我家有一套房子法院进行了司法拍卖，法院评估价格是90万，为啥第一次网上挂拍才81万

人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十，如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定第四条对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。

最高人民法院第八条拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。

(9)许镇司法拍卖扩展阅读：

注意事项：

1、购买者在购买司法拍卖的房子前，了解房产是否存在抵押，若有抵押的话，要弄清楚在什么情况下房产可解除抵押。

2、查清房产是否有欠费：购买者需要查清该房产的前房主是否有拖欠费用，如物业费、水电费、煤气费、垃圾费等相关费用，若没查清楚就买了欠费的拍卖的房产，购房者就需要把拖欠的费用都补上，才能使用房屋。

3、现场考察房产的情况：该拍卖房产的具体位置、外部情况、内部情况等都需要购买者亲自到现在进行考察。以免买到与拍卖图片不符的房产。